מסירת מפתח לדירה לפני קבלת התשלום האחרון, בכפוף להסכם

התובע ציין, כי "שבועיים לפני שנכנסנו לדירה הוא הודיע לנו שאנו יכולים לבוא ולהכנס לדירה ולשלם את התשלום האחרון. ברגע שנכנסנו אליו בכדי לסיים את ההליך ולקבל את הדירה, הוא כתב בכתב ידו, חודש לאחר המכתב, שהדירה נמסרת לשם עבודות בלבד כשהוא אומר לנו שתוך יום יומיים טופס 4 יהיה מוכן. אישתי עוד אמרה לו לפני כן שהיא אשה חולה, אם אין טופס 4 זה בעיה, הבטיח שתוך יום יומיים יהיה הטופס. ארזנו את הדברים. לא הייתה לי שום בעיה להמשיך להתגורר בדירה השכורה עוד כ- 4 שנים נוספות" (ראו, פרוטוקול עמוד 10, שורות 6-11).

מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נימסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו, למשל ת"א (נצרת) 5319/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ (להלן: פס"ד בקאל").

כך שגם אם לשונו של החוזה בין הצדדים כאן, אינו נוקט בלשון ברורה לפיה מסירת הדירה תעשה בכפוף לקבלת טופס 4, ברי כי אין לקבל זאת והצדדים לא יכולים להתנות על כך. לפיכך, הרי שמסירת הדירה פיזית, ללא קבלת טופס 4, אינה יכולה להחשב כמסירה פורמאלית, אף אם הרוכש הסכים לכך, ומועד המסירה יהיה רק ביום קבלת טופס 4.

...

אין בידי לקבל טענה זו. התרשמתי, כי התובעים אכן פנו אל הנתבעת, מעת לעת וסמוך למועד קבלת הדירה (ראו, פרוטוקול עמוד 10 שורות 26-29), כדי שזו תתקן אי אלו ליקויים בדירה.

סוף דבר הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 33,300 ₪ לפי הפירוט הבא: בגין איחור במסירת הדירה- 13,950 ₪.

כמו כן, הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪ (כאמור בסעיף 42 לתצהיר התובע) וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

לגוף התביעה, הנתבעות הגישו חוות דעת מומחה של האדריכל אבי גולדשטיין (להלן: "גולדשטיין"), בה הוערכה עלות תיקון הליקויים בדירה, נכון ליום 20.7.15, בסך של 11,680 ₪ לפני מע"מ. הנתבעות טוענות כי יש לאמץ את מסקנות המומחה מטעמן, ולחילופין את אלו של מומחה בית המשפט בכפוף לשינויים המפורטים בסיכומיהן.

לטענתן, למרות זאת, לפנים משורת הדין נימסרו לתובעים מפתחות הדירה לצורך איחסון חפציהם בלבד אך ללא הסכמת הנתבעות הם פלשו לדירה ונכנסו להתגורר בה. הנתבעות מוסיפות כי לפי סעיף 13 בחוזה לא עמדה לתובעים זכות קזוז ולכן אף אם הם היו זכאים לפצוי כלשהוא, הם לא היו זכאים לקזז כנגד פיצוי זה את התשלום האחרון בגין הדירה.

הנתבעות טוענות כי לפי החוזה ניתן היה לבצע מסירה של הדירה עוד לפני קבלת טופס 4 ובתנאי שזה יינתן תוך 4 חודשים מהמסירה, כפי שקרה בפועל, שכן טופס 4 ניתן ביום 30.12.13.

למרות זאת, סבורני כי התובעים זכאים לפצוי בגין איחור במסירה, וזאת מכיוון שהמועד לבצוע התשלום האחרון הגיע רק מספר חודשים לאחר מועד המסירה המיועד על פי החוזה, ולכן הנתבעות למעשה כבר אחרו במסירה במספר חודשים עוד בטרם אחרו התובעים בתשלום.

...

אשר לתקופה השניה - אני סבור כי התובעים אינם זכאים לפיצוי.

משהדירה כבר נמסרה לתובעים, ונושא עיכוב המסירה בידי הנתבעות התייתר, הרי שלכל הפחות אין מקום לפסוק פיצוי בשל איחור במסירה בגין תקופה זו. סוף דבר התביעה נגד הנתבעות מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעות ישלמו לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים בסך של 36,120 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 5.10.16 ועד היום.

סמוך לאחר השלמת התמורה בגין המכר, תשלום אחרון בסך 90,000 ₪ אשר שולם לאחר שהתובעת גילתה את בעיית הרטיבות, וקבלת החזקה, פנו התובעים לבדיקת הדירה באמצעות השמאי יוסף קוזי.

נטען כי התובעים ראו את הדירה פעמיים בטרם הסכם המכר, ללא נוכחות הנתבעת, ואף בעת המכר לא פגשה בתובעים והפגישה הראשונה הייתה רק במועד מסירת המפתח.

דיון והכרעה האם הרטיבות הייתה קיימת טרם מסירת הבית לתובעים והאם קיומה לאחר חתימת ההסכם מהוה הפרתו בסעיף 2.5 להסכם הצהירה המוכרת, הנתבעת: "גילה לקונה את כל הידוע לו על מצבה של הדירה וכי למיטב ידיעתו כל מערכותיה תקינות ופועלות ולמיטב ידיעתו לא קיים בדירה כל מום או פגם נסתרים וכי אין בדירה נזילות ו/או רטיבויות". הקונים הצהירו בסעיף 3.1 כי בדקו את הדירה פיזית ומשפטית ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם, ומוותרים על כל טענה לאי התאמה, למעט בגין פגם נסתר לגביו ידע המוכר ולא גילה לקונה, בכפוף להצהרות המוכר.

...

סוף דבר הוכח כי הדירה שרכשו התובעים סבלה מבעיית רטיבות, בניגוד למוצהר בהסכם.

על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 35,000 ₪, נכון למועד פסק הדין.

מאחר והתביעה התקבלה רק בחלקה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 2,000 ₪ בגין תשלום האגרה.

לטענתה, הדירה ניבנתה באופן מקצועי, ברמה גבוהה ובהתאם להסכם וזאת חרף העובדה שהתובעים התעכבו מאוד בהעברת פרטי הגמר של דירתם, סיפקו תכניות פנים של הדירה באיחור של חודשים, לא בחרו ריצוף במועד, אחרו במועד מסירת גוונים וחומרי פרטי גמר, אחרו חודשים בהשלמת מערכת "חשמל חכם" שהותקנה בדירתם שלא בהתאם להסכם, ביצעו עבודות גבס פרטיות טרם השלמת הבנייה ומסירת החזקה בדירה, סירבו לשלם במשך תקופה ארוכה את התשלום האחרון, דבר שעיכב את מסירת החזקה, כאשר כל הרוכשים האחרים בבניין קיבלו את החזקה והחלו להתגורר בדירותיהם חודשים רבים טרם התובעים.

מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נימסרה החזקה הפיזית בדירה לרוכש, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה לפי דין (ראו לדוגמא: ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ; תא"מ (נתניה) 28135-02-11 רמי גנור נ' חברת שיכון דיירים בע"מ).

חובת זהירות קונקרטית: במסגרת חובת הזהירות הקונקרטית, על בית המשפט לבחון האם בין המזיק לניזוק היתקיימו יחסי קירבה שבעטיים היה על המזיק לצפות את קרות הנזק הן במישור הפיסי והן במישור הנורמאטיבי, בכפוף לקיומם של שקולי מדיניות משפטית המצדיקים, בנסיבות המקרה, את צימצום הקף האחריות הנזיקית.

...

בענייננו, לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות נחה דעתי כי אין לאפשר לנתבעת לבצע את התיקונים ואנמק.

בשים לב לכל האמור לעיל ומשקבעתי אחריותה של הנתבעת, יש לחייבה בפיצוי התובעים בנזקיהם כפי שפורט לעיל.

סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים הבאים : סך של 140,318 ₪ בגין האיחור במסירת הדירה.

בכפוף לאמור לעיל ובסעיף 7 להלן, קבלת מפתחות הדירה על ידי הקונה תהווה הוכחה לכך כי הדירה ניבנתה ונמסרה לקונה בהתאם להוראות חוזה זה על נספחיו.

לוח התשלומים שנקבע בסופו של דבר בהסכם המכר שונה אמנם, ונקבע בו כי 50% מן התמורה תשולם כנגד מסירת החזקה בדירה לאחר קבלת תעודת גמר, היינו לפני ביצוע עבודות הפיצול (סעיף 3 לנספח ג' להסכם המכר).

אפשר שכנגד דרישה זו של הנתבעת הוסכם להגדיל את שיעור התשלום האחרון של התמורה – 50% בהסכם המכר לעומת 30% במסמך מיום 2.2.16 – וכפי שציינה הנתבעת מאוחר יותר במכתבה, "לוח התשלומים היטיב מאוד עם מרשך ומרכיב משמעותי ממנו נקבע למועד המסירה" (סעיף 4 לנספח 9 לתצהיר בן עמי).

...

אני סבורה כי אין לחייב את התובע לשוב ולתת הזדמנות לנתבעת לתקן את הליקויים לאחר שזו סירבה לבצעם במשך תקופה ניכרת מאז פנייתו אליה לראשונה בחודש מרץ 2017.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שעל הנתבעת לשלם לתובע סך כולל של 29,638 ₪ (כמפורט בפסקאות 16 ו-27 לעיל), ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.