מסירת חזקה בדירה באיחור עקב עיכוב בהתקנת מעלית בבניין

במועד מתן חוות דעת השמאי, טרם ניתן אישור הפעלה למעלית שהותקנה בבניין (להלן: "המעלית").

לאור הנימוקים לעיל, כך לטענת הנתבע, יש לתת תוקף מלא להצהרת התובעים בהסכם, לפיה הם רכשו את הדירה AS IS וכי אין להם טענות או דרישות מהנתבע ביחס אליה, לרבות ביחס למעלית, אשר הפעלתה התעכב מאחר והחברה שהיתה אמורה לתפעל אותה קרסה והיה צורך לאתר חברה אחרת במקומה.

הנתבע לא חלק על טענת התובעים, לפיה לצורך הכניסה לדירה יש לעלות עשרות מדרגות ולפיכך אין לראות במסירת הדירה לחזקת התובעים טרם אושרה המעלית להפעלה, כמסירה כדין.

בנסיבות העניין, יש לקבל את עמדת הנתבע, לפיה התובעים הפרו את ההסכם בהפרה יסודית בשל האיחור בתשלום תמורת הדירה כמפורט לעיל, ובהתאם לכך הוא זכאי לקבל מהם פיצוי מוסכם על דרך הקזוז בסך של 210,000 ₪.

...

בנסיבות העניין, אני דוחה את דרישת התובעים בנדון.

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה באופן חלקי ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, סך של 88,517 ₪.

כן ישלם הנתבע לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, הוצאות עבור חוות דעת מומחה התובעים, חלקם של התובעים בשכרו של מומחה בית המשפט וכן אגרת בית משפט ובנוסף לכך, שכר טרחת עו"ד בסך של 17,550 ₪ (כולל מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק על הוצאות המשפט ואגרת בית המשפט מיום הוצאתן, ועל שכ"ט עו"ד מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

הנתבעת תעשה כל שביכולתה על מנת לקדם את נושא קבלת טופס 4 והתקנת מעלית בבניין.

הנתבעת הנה בעלת השליטה המוחלטת בדירה טרם מסירת החזקה בה לידי התובעים, ומחובתה לפקח על ביצוע העבודות, לוודא כי הבצוע יהיה בהתאם להוראות החוק והתקנות המחייבות אותה, ויותר מכל לוודא כי ביצוע העבודות אינו פוגע בטיב ובאיכות הדירה הנבנית.

לאחר דין דברים בין הצדדים ובאי כוחם, חתמו הצדדים בחודש 11/13, על הנספח להסכם, לפיו התובעים יקבלו חזקה בדירה טרם קבלת טופס 4.

בנסיבות אלה, ונוכח הויתור הברור והגורף ביחס לכל טענה או דרישה הקשורה לאיחור במסירת הדירה, אין מקום לאשר פיצוי בגין האיחור בקבלת טופס 4, ובכל מקרה אין מקום לאבחן בין האיחור במסירת החזקה בדירה לבין האיחור בקבלת טופס 4 (לרבות בגין האיחור ברשום הדירה) לעניין הויתור הגורף האמור.

הנזקים הנטענים על ידי הנתבעת הנתבעת עותרת במסגרת התביעה שכנגד לחיוב התובעים בתשלום יתרת התמורה בגין הדירה בסך של 218,878 ₪, תשלום בגין תוספות ושינויים שביצעה בדירה לבקשת התובעים בסך של 209,657 ₪, הפסדים כתוצאה מעיכוב בקבלת טופס 4 לדירת הנתבעת בבניין בסך של 100,000 ₪, פיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר בשיעור של 10% ממחיר הדירה בסך של 180,000 ₪ ותשלום עבור חשבון החשמל של התובעים ששולם על ידי הנתבעת בסך של 4,062 ₪.

...

47,946 = 218,878 – 266,824 ₪ לפיכך, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 47,946 ₪.

כמו כן הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט הכוללות אגרת בית משפט (מחצית ראשונה) בסך של 6,715 ₪ וכן את התשלומים ששולמו ע"י התובעים למומחה בית המשפט, לרבות בגין חלקם של התובעים בשכר טרחת מומחה ביהמ"ש עבור חוות דעתו מיום 3.1.17, בגין חוות דעתו המשלימה, מיום 18.2.18 ובגין חלקם בשכר עדותו של המומחה הנ"ל. ההוצאות בגין התשלומים למומחה בית המשפט, תשולמנה כנגד המצאת אסמכתאות לנתבעת, המלמדות על ביצוע התשלומים כאמור.

הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בגין קבלת התביעה העיקרית ודחיית התביעה שכנגד בסכום כולל של 20,000 ₪ בתוספת מע"מ, המהווים 23,400 ₪.

כן טענו הדיירים כי עד להגשת התביעה, בניית הבניין והתקנת אביזריו טרם הושלמה, בין היתר: הבניין לא חובר לחשמל והדיירים משתמשים בחשמל מאולתר שנלקח מבית כנסת סמוך, על הסכנות והתקלות הכרוכות בכך; החניון חסום לשימוש; חלקי הבניין ספוגים בבעיות רטיבות קשות; אין מדרגות גישה תקינות לבניין, אין מעלית, אין חפויים בקירות, אין צביעה, לובי הבניין לא הושלם, צנורות חשמל גלויים, אין חומה, אין טיח ועוד (מתוך סעיף 77 לפסק הדין).

אלה הם בתמצית ממצאיו ומסקנותיו של בית המשפט קמא: נדחתה טענת הקבלן, לפיה, חברת החשמל היא שמנעה את קבלת טופס 4 ואת השלמת הבנייה; התקבלה גרסת הדיירים, כי הקבלן הוא שהנחה אותם לתפוס חזקה בדירות, למרות שטרם ניתן טופס 4, וכי הקבלן פעל כך, כדי לחסוך את תשלום עלות שכר הדירה בגין האיחורים במסירה; נקבע שהקבלן כשל בבצוע העבודות, וכי הדיירים הם שהשלימו ומימנו מכיסם את השלמת העבודות ואת התיקונים שנדרשו ברכוש המשותף, אך למרות זאת נדחתה תביעתם לפצוי עבור עלות התיקונים, משום שהדיירים לא הוכיחו עלות זו, וכן סירבו להצעת בית המשפט לאפשר למומחה גיל להעריך עלות זו; כן נדחתה תביעת הדיירים לתשלום דמי שכירות בגין האיחור במסירת הדירות, למרות שהאיחור הוכח, ולמרות שבהסכמים נקבעו פיצויים עבור כך, משום ש"לא נפרשה מלוא היריעה לגבי המועד בו כל אחד מהתובעים ניכנס לדירה" (סעיף 114); נדחתה תביעת הדיירים לקבלת זכוי בסך 30,000 ₪,כל אחד; הקבלן חויב בתשלום פיצויים מוסכמים בסכומים של 160,000 ₪, לכל אחד מהדיירים, למעט ארבעה מהם, לגביהם הועמד הסכום על 208,000 ₪, כל אחד, וזאת בשל הפרה יסודית של ההסכם, המתבטאת במחדלו להשלים את הבנייה במועד החוזי.

גם הנימוק השני שנימנה בפסק דינו של בת משפט קמא הנכבד, לפיו, "לא נפרשה מלוא היריעה לגבי המועד בו כל אחד מהנתבעים ניכנס לדירה", אינו מצדיק לדעתי את דחיית התביעה לתשלום פיצויים בגין איחור במסירה, מהטעם שכל עוד לא היתקבל טופס 4 לבניין, לא בוצעה מסירה של הדירה, במובן חוק המכר (דירות), גם אם הדיירים תפסו את החזקה בדירות.

בין היתר, על פי המתואר בפסק הדין (סעיף 42), הוא ויתר על ההודעה לצד שלישי שנשלחה לחברת החשמל (בגין העיכוב בהתקנת עמוד החשמל מול הבניין), בנימוק "למה אני בן אדם טוב בשביל זה וויתרתי". בהתאם למימצאי מומחה בית המשפט, המהנדס גיל, כמצוטט בפסק הדין (סעיף 44), החברה – משמע רושל – ידעה מלכתחילה כי עליה לגרום להעתקת קו החשמל, אך היא שרכה רגליים, ולא שילמה לחברת החשמל את התשלומים הנדרשים, ולכן הקו פורק רק בתחילת שנת 2017, בחלוף שנה ממועד השלמת העבודה החוזי.

...

התוצאה המוצעת לאור כל האמור לעיל אני מציע לדחות את ערעור המערערים ב-ע"א 11122-06-21 (החברה ורושל) ולקבל חלקית את ערעור המערערים ב-ע"א 42313-11-21 (הדיירים), כך שחלף סכומי הפיצוי שנפסקו בסעיף 165 לפסק דינו של בית המשפט קמא, יבואו סכום פיצוי של 208,333 ₪ לכל אחד מ-12 הדיירים/זוגות הדיירים המפורטים בסעיף זה, וכן שחלף חיובו של רושל באבאדז'נוב בשליש מכל החיובים שנפסקו (סעיף 168 לפסק הדין) יבוא חיובו במלוא החיובים שנפסקו, יחד ולחוד עם חברת באבאדז'נוב רושל בע"מ. כן אציע לחייב את חברת באבאדז'נוב ואת רושל באבאדז'נוב (ביחד ולחוד) בהוצאות שני הערעורים בסך 40,000 ₪.

אף שלפי ההסכמים שנכרתו עם הרוכשים, אלו שהוצגו, המסירה הייתה אמורה להתבצע תוך 15 חודשים מיום קבלת ההיתר, קרי, ביום 24.03.2015, מקובלת עלי עמדת חברי השופט אטדגי לפי היום הקובע לחישוב יהא יום 01.01.2016, העושה חסד עם הקבלן, וזאת לאור טענת הרוכשים בכתב התביעה המפנה לדצמבר 2015, גם לאור מחדלם, כאמור, להציג את כלל החוזים.

אף אני סבורה כי יש להרחיב את היקף חיובו האישי למלוא חיובה של החברה ולו בשל נסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו וממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא באשר להתנהלותו האישית של רושל שגם לא הפריד בינו לבין החברה, וגם לא התנהג עם הרוכשים בתום לב: בית משפט קיבל את גרסת הרוכשים "לפיה הנתבע שכנע אותם להיכנס לדירות כדי לחמוק מתשלום דמי שכירות"; "בהזמנת התובעים להיכנס לדירות , פעולה שהוא ביצע באופן אישי"; "לנתבע היה מניע ברור לחסוך מעצמו עלות תשלום שכר דירה שעה שהוכח כי נקלע לקשיים כספיים..."; "הנתבע גרם לסיכון בטיחותי"; "טמנו פח לתובעים"; "ניצול חוסר הבנה של הרוכשים". די באלו כדי להקים חבות אישית (ראו ע"א (חיפה) 59608-07-17, עו"ד שי טויסטר נ' דוד פנחסוב, ע"א 10362/03 ברזני נ' בן רחמים, פסקה 20).

בסע' 20-21 להסכם נקבע שמועד המסירה החוזי הנו מועד מתוכנן ושייתכנו עיכובים שאין ביכולת הנתבעת לצפות או לשלוט בהן, למשל תקנות וצוים של הממשלה, השבתות בענף הבניה, גילוי עתיקות, מחסור בחומרים או פועלים, סגר, מצב חרום או מילחמה, ימי גשם רבים מהמקובל, עיכובים בהשלמת תשתיות ופיתוח המבוצעות על ידי הרשויות, והכל אם אינם בשליטת הנתבעת וחרף השקעת אמצעים סבירים כדי למנוע או לצמצם את השפעתם, וזאת בנוסף לעיכובים בשל "כוח עליון", ואם הדירה תמסר באיחור בשל אחד מאלה לא הדבר לא יזכה את התובעים בפצוי.

ביום 30.3.16 נימסרה הדירה לחזקת התובעים.

לב נישאל לגבי טענתו שהדירה לא הייתה ראויה למגורים, בחקירתו לפניי טען שפרוטוקול המסירה לא משקף את המצב בפועל כיוון שהיו אביזרים שלא הותקנו, אך כשעומת עם העובדה שמדובר באביזרים שלא הותקנו בשל כך שהתובעים ביקשו לשדרג אותם, למשל המטבח ולמשל ברזים, הודה שמדובר בפריטים שהוא הזמין באופן פרטי (עמ' 28-29).

איחור במסירה בשל העובדה שרכיב התביעה היחיד שהיתקבל נוגע לליקויי בנייה, ומאחר והתובעים לא נתנו לנתבעת היזדמנות לתקן את הליקויים, ובשל העובדה שהדירה כלל לא נימסרה באיחור בנגוד לאמור בתביעה ובתצהיר לב, וכן בשל הסתירות שהתגלו בעדות לב בנוגע לשימוש במעלית הבניין, לא ראיתי לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש.

...

משכך יש להוסיף לפיצוי שתשלם הנתבעת לתובע 30% על הסך של 64,502 ₪ בהתאם לאמור בסעיף 2 לפרק "כללי" בעמ' 22 לחוות דעת המומחה באשר למקרה בו העבודות יבוצעו על ידי התובע.

סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים סך של 83,853 ₪ בגין ליקויי הבנייה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד חו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש (28.7.19) ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות אגרה וכן חלקם של התובעים בתשלום שכרו של המומחה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום על ידי הנתבעת, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא הוצאות), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

עוד הנה טוענת כי ככל וליקויים קיימים, או כי חל עיכוב במסירת הדירה, האחריות להם אינה שלה אלא של הצד השלישי, שהנו קבלן ששכרה הנתבעת לשם ביצוע הבנייה כאשר בין הנתבעת לצד השלישי אף מיתנהל בעיניין זה הליך בבית המשפט המחוזי בחיפה.

הנתבעת מוסיפה וטוענת כי לא היתה מניעה מהתובעים לקבל לחזקתם את הדירה בחודש יוני 2019, והעובדה כי בחרו שלא לקבלה לרבות אי תשלום יתרת התמורה עד חודש דצמבר 2019, הנה באחריותם ואינם זכאים לטעון לאיחור במסירת הדירה בשל תקופה זו. הצד השלישי טוען בכתב הגנתו כי היתה לה זכות לתקן את הליקויים הנטענים בכתב התביעה, אך לא קיבלה כל הודעה על הליקויים הנטענים.

האיחור במסירת הדירה מבחינה משפטית, סעיף 158א לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מחייב התקנת מעלית לנשיאת בני אדם בכל בנין גבוה או בנין נגיש, כאשר ההגדרות שם מדברות על בנין שהפרש הגבוה בין מפלס הכניסה לדירה השוכנת בקומה הגבוהה ביותר אינו עולה על 10 מ' ולחילופין 13 מ'.

לפיכך, לא ניתן לעקוף את דרישות סעיף 5א לחוק העוסק בפצוי בגין איחור במסירת הדירה, באמצעות תניות חוזיות (ראה: רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [ניתן ביום 21.2.2016]).

...

נוכח כל האמור אני פוסק לתובעים סכומים כדלקמן: בגין האיחור במסירת הדירה, סך של 29,823 ₪.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 81,598 ₪ בצירוף הוצאות משפט נוספות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪.

אני מקבל את ההודעה לצד שלישי ומחייב את הצד השלישי לשפות את הנתבעת בסכומים הנ"ל. עוד אני מחייב את הצד השלישי לשלם לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסכום כולל של 15,000 ₪.