מכירת נכס לעירייה תמורת פיצויי הפקעה על פי חוק

בהסכמי המכר הוסיפו הצדדים וקבעו כי הזכויות הנמכרות כוללות גם זכות נוספת, כללית, וכך נרשם: הואיל וברצונם של המוכרים למכור את כל הזכויות המגיעות להם על פי חוק, מתוקף סמכותם כיורשיו של בעל הזכויות המקורי, על הנכסים ו/או אדמות ו/או זכויות לפיצויים על אדמות ו/או פיצויים כספיים, לרבות הזכויות לידרוש את הפיצויים דלעיל כחוק, הן על הנכסים ו/או על מקרקעין אחרים ו/או זכויות על מקרקעין להן בעל הזכויות המקורי עשוי להיות זכאי, גם אם לא פורטו בהסכם זה, ואשר ברצונו של המוכר להעביר את הבעלות על הנכסים דלעיל לקונה; הגדרה נוספת של הזכויות הנמכרות מופיעה בהמשך הסכמי המכר בפרק השני, שבו נאמר: מוסכם ומוצהר בזה בין הצדדים כי הזכויות הנמכרות באמצעות חוזה זה תוגדרנה כ"בעלות וחזקה, זכות לקבלת בעלות ו/או חכירה, זכויות על מקרקעין בכפוף לכל דין ו/או צו ו/או הוראה ו/או כל פיצוי שעשוי להגיע לבעל הזכויות המקורי או למחליפיו או יורשיו ו/או כל פיצוי שעשוי להגיע בשל החרמת זכויותיו של בעל הזכויות המקורי על הנכסים נשוא חוזה זה ו/או כל זכות ו/או תמורה ו/או פיצוי שעשוי להגיע בשל החרמת זכויותיו של בעל הזכויות המקורי, הן פיצויים כספים והן פיצויים מסוג אחר כגון קרקעות מוסדרות או קרקעות לא מוסדרות, רשומות ו/או לא רשומות, וכל זכות אחרת לה זכאי המוכר מתוקף סמכותם כיורשים ו/או מחליפים של בעל הזכויות המקורי, כגון זכויות על נכסים אשר בהליך משפטי נגד המדינה ו/או גופים ו/או גורמים אחרים, לרבות זכויות עתידיות ו/או על תנאי ו/או בעלות ערך.

עוד טוענים הם כי על פי הסכמי המכר המחו יורשי מיכאיל את זכויות התביעה לפצוי בגין הפקעת החלקות שבמחלוקת לויקטוריה, וזו מצדה העבירה ללא תמורה והמחתה את הזכויות לפצוי לתובעים.

בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עריית פתח תקווה (21/3/2013) (להלן: עניין ארידור), נקבע כי תביעה לפצוי בגין הפקעות מקרקעין תיתיישן בתוך 7 שנים ממועד תפיסת המקרקעין.

...

התובעים טוענים כי מהראיות מתחייבת המסקנה כי המנוח מיכאיל היה בעל הזכויות בחלקות שבמחלוקת, כי יורשי מיכאיל הם יורשיו כדין של המנוח מיכאיל, ועל כן נכנסים בנעליו לגבי כל תביעה לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין.

הסכמי המכר המסקנה כי לא הוכח שלמנוח מיכאיל ויורשיו עמדה זכות תביעה לפיצויים מייתרת את הדיון בשאלות הנוספות העומדות להכרעה.

סוף דבר לאור כל האמור, ומאחר שהגעתי למסקנה כי לא הוכח שליורשי המנוח מיכאיל עומדת זכות תביעה, ובשל העדר ראיות שיאפשרו לקבוע כי זכות תביעה שכזו, אם קיימת, הומחתה לתובעים, אני דוחה את התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעות 1 - 3 הוצאות בסך של 20,000 ₪.

לשיטת הנתבעות, אם מתייחסים להפרה נטענת של סעיף 188 לחוק התיכנון והבנייה, הנסוב על הגדרת צורך צבורי – המועד לתקיפה היה מועד אישור התכנית לפני כ- 40 שנה; אם מתייחסים להפרה של סעיף 189 לחוק התיכנון והבנייה, בנוגע לאישור הועדה המחוזית להפקעה ובנוגע לזכות השימוע והמצאת הודעות הפקעה – המועד לתקיפה היה עת פורסמה הודעה על הפקעה לפני כ-23 שנים; ואם מתייחסים להפרה של סעיפים 195 ו-195 לחוק התיכנון והבנייה, בנוגע להפקעה תמורת פיצויים – המועד לתקיפה היה עת הוקנו המקרקעין לרשות לפני כ-11 שנים.

תביעתה של אפרידר היא תביעה כספית, והסעד העקרי המבוקש בה הוא סעד של פיצויים בגין הפקעה דה-פאקטו, וכהגדרת אפרידר "במצב בו הייתה אילמלא הישתלטו הנתבעות שלא כדין על המיגרש, קרי בשווי המשקף את ערכו הריאלי של המיגרש במסגרת עסקת מכר מרצון בתוספת דמי שימוש ראויים..." (סעיף 64 לכתב התביעה).

על פי הראיות שהציגה אפרידר, משנת 2011 היתקיימו מגעים או שיחות בין אפרידר לבין הערייה בנוגע למחלוקת במקרקעין בשל הפקעתם.

השמוש במקרקעין שלא למטרה הציבורית לשמה הופקעו הופך את החזקה בנכס לחזקה שלא על פי זכות שבדין.

בסיכומים משלימים מטעם הנתבעות נטען, כאמור, כי המועד הקובע הוא מועד ביצוע ההפקעה על פי חוק, בשנת 1993, ולחילופין, 28.8.2012 – מועד הוצאת היתר הבנייה למסעדה.

לטעמי, יש לבסס את הפצוי על פי שווי המקרקעין בשנת 2014, המועד בו ניתן טופס 4 ובו החלה לפעול מסעדת "זיארה". במועד זה החל השמוש במקרקעין באופן החורג מהשימושים המותרים במקרקעין שהופקעו לצרכי ציבור, כמוסבר לעיל.

...

אין בידי לקבל טענה זו. כאמור לעיל, כדי להכשיר ההפקעה לטובת מסעדה ו/או קיוסק טענו הנתבעת שמדובר בשימוש נלווה למטרה העיקרית ולא בייעוד נפרד מהשצ"פ. באותה נשימה, טוענות הנתבעות כי השימוש בפועל אינו נדרש להיות שימוש נילווה למטרה העיקרית – שצ"פ – אלא ניתן לעשות שימוש עצמאי.

לאחר שבחנתי את חוות הדעת והתשובות לשאלות ההבהרה, ואת טיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש להעמיד את הפיצוי על 1,800,000 ₪.

בסיכום הדברים, הנתבעות ישלמו לתובעת פיצוי בסך 1,800,000 ₪.

כן נקבע בהחלטה זו, כי עד לסיום ההליך המשפטי, יופקע מחברת הרלק לטובת הקצאה למנוחה נכונה שטח של 3.801 דונם נוספים, לצורכי קבורה אזרחית, וזאת בתמורה לתשלום פצויי הפקעה על ידי מנוחה נכונה ובכפוף להתחייבותה של מנוחה נכונה שלא למכור בשטח נוסף זה "קבר בחיים" למי שאינו תושב העיר כפר סבא וכן לא ליקבור בשטח זה נפטרים שאינם תושבי כפר סבא.

הערייה, על פי החלטת מועצת העיר, רשאית להחכיר את המקרקעין המופקעים לחברה קדישא ולמנוחה נכונה, לשם פיתוח והקמת בית הקברות וניהולו ע"פ חוקי מדינת ישראל (ס' 18 לתקנון התב"ע).

לכן, לדבריה, היא פנתה למחלקת הנכסים של הערייה בדרישה לקבלת המסמכים החסרים, אך זו לא השלימה את החסרים, ומשכך נגנזה הבקשה לאחר כשנה וחודשיים (עמ' 265 ש' 6-7, 14-21, 22-29; עמ' 266 ש' 1-4, 16-24, 31; עמ' 267 ש' 18-21; עמ' 274 ש' 10-21 לפרוטוקול).

תעריפי הגביה לטענת הערייה, מנוחה נכונה מפרה את ההסכם עימה אף בכך שהיא גובה עבור שירותיה סכומים כספיים העולים על התעריפים המותרים לפי חוק שירותי הדת היהודיים, לפי חוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], תשנ"א-1955 ולפי תקנות הביטוח הלאומי (דמי קבורה), תשל"ו-1976 (להלן בהתאמה: "חוק הביטוח הלאומי" ו- "תקנות הביטוח הלאומי").

...

זאת, מה גם שאין חולק, ומכל מקום לא הובאה לפני ראיה אחרת בנושא, כי בית עלמין אזרחי נוסף כאמור לא הוקם עד כה. כן נדחית טענתה החלופית של חברה קדישא, לפיה גם אם תדחה טענתה למגבלת 2 דונם בלבד למנוחה נכונה, הרי שמנוחה נכונה זכאית, לכל היותר, להקצאה מקסימלית של 10% מהקצאת שטחי קבורה במתחם המקרקעין.

אף עדי מנוחה נכונה נשאלו בנושאים אלו באופן כללי בלבד, כך שאין לפני כיום ראיות קבילות ממשיות ומספקות, התומכות באופן ברור בתכניו של דוח הביקורת, באופן אשר די בו כדי להרים את נטל הראיה לעניין קיומה של הפרה יסודית של הסכם מנוחה נכונה בהקשר זה. במצב דברים זה ועל יסוד תמונת הראיות המוגבלת אשר הוצגה בנושא בהליך זה, אני סבורה כי אין בעצם קיומו של הדוח, או קיומו של הליך פירוק שנמחק בטרם התברר, משום עילה לקביעה בדבר הפרה יסודית עצמאית של הסכם מנוחה נכונה, אשר הנטל להוכחתה הורם כנדרש.

משכך, ומהטעמים לעיל, נדחות טענות אלו של העירייה לביטול ההסכם.

כך או כך, אני סבורה כי אין בעצם קיומן של פעולות שיווק שירותי העמותה, כשלעצמן, משום הפרה של הסכם מנוחה נכונה.

לטענתם, כיורשיהם של המנוחים הם זכאים לפיצויים בגין הקניית המקרקעין לאפוטרופוס לנכסי נפקדים, ומשכך ביקשו בתביעתם כי בית המשפט המחוזי יורה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים להוציא תעודת שיחרור של תמורת הנכסים לפי סעיף 28 לחוק נכסי נפקדים, ויחייב את המשיבים לשלם להם פיצויים לפי נוהל 35.05 שעניינו מתן פיצויים על פי חוק רכישת מקרקעין (חר"מ) ועל פי חוק נכסי נפקדים (חנ"נ) (להלן: הנוהל).

נקבע, בין היתר, כי הסעד לחיוב האפוטרופוס לנכסי נפקדים להוציא תעודת שיחרור תמורה ביחס למקרקעין האמורים אינו בסמכותו העניינית של בית המשפט אלא בסמכות בג"ץ; כי בהנחה שעילת התביעה היא מכוח חוק נכסי נפקדים ולא מכוח חוקי ההפקעות, זכאות הבעלים המקורי לתשלום בגין הנכס קמה במקרה שבו נמכר הנכס ושולמה תמורתו והפיצוי משקף את התמורה עבור הנכס, ואילו בעניינינו המקרקעין לא נמכרו כי אם הופקעו ונטען כי לא שולמה כל תמורה לאפוטרופוס לנכסי נפקדים בגין ההפקעה; כי גם אם ניתן "לשחרר" למערערים את הזכות לתבוע פצויי הפקעה מכוח חוקי ההפקעות, זכות זו היתיישנה, הן מן הטעם שכוח התביעה לשיחרור הנכס או תמורתו היה בידיהם של המערערים עשרות שנים ללא שפעלו בנידון, והן מן הטעם שהדין מכיר בכך ששינוי בזהות הבעלים של נכס אינו משנה לעניין מירוץ ההתיישנות של עילת תביעה הנוגעת לנכס עצמו; וכי בפסק הדין ברע"א 7330/17 תומא ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל (19.3.2018) (להלן: עניין תומא) נקבע שההלכה בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עריית פתח תקווה, פ"ד סו(2) 58 (2013) (להלן: הילכת ארידור) חלה גם על תביעות לפצויי הפקעה שבוצעו מכוח חוק הרכישה, ומשכך חלפה תקופת ההתיישנות וחלפה תקופת המעבר שנקבעה בהילכת ארידור.

המערערים חזרו על טענותיהם בבית המשפט קמא וטענו, בין היתר, כי פרשנות בית המשפט המחוזי שלפיה ניתן לתבוע פיצויים מכוח חוק נכסי נפקדים רק בעקבות פעולת מכר – שגויה, ואינה נתמכת בלשון החוק; כי מי שזכאי לפיצויים מכוח חוקי ההפקעה הוא האפוטרופוס לנכסי נפקדים, שכן הוא מי שהיה בעל הזכות הרשום ערב ההפקעה, וככל שהיו המערערים מגישים תביעה במסלול זה היא הייתה מסולקת על הסף בהעדר יריבות; וכי בית המשפט המחוזי טעה כשלא היתייחס לתמורת ההפקעה שקבל האפוטרופוס לנכסי נפקדים בגין הפקעת שתי החלקות כתמורה המוחזקת בידי האפוטרופוס, שאם לא כן, לא היה מסכים לשחרר את התמורה, כפי שבא לידי ביטוי במכתבו מיום 29.11.2015.

הלכה למעשה, מאחורי בקשת המערערים לשיחרור תמורה, לפנינו תביעה לקבלת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין שבוצעה לפני למעלה משישים שנה, וכפי שנקבע בעיניין תומא, הילכת ארידור חלה גם על הפקעה לפי חוק הרכישה, ומשכך, התביעה היתיישנה.

...

לאחר שעיינו בחומר שלפנינו ושמענו טיעוני הצדדים, מצאנו כי דין הערעור להידחות, ואנו מאמצים את פסק דינו של בית המשפט המחוזי מכוח סמכותנו לפי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018).

טענת המערערים ביחס לסעיף 29(ד) לחוק ההתיישנות, אף היא דינה להידחות, באשר היא עומדת בניגוד למשתמע בעניין תומא.

סוף דבר שהערעור נדחה על כל חלקיו.

התביעה הוגשה ביום האחרון שלפני חלוף תקופת ההתיישנות להגשת תביעות לפיצויים בגין הפקעה, כפי שפורשה בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור נ' עריית פתח תקווה (21/3/2013)).

הוסכם כי האפוטרופוס ימשיך וידון בבקשת התובע לשיחרור "תמורת הנכסים" וכי תשלום הפצוי בגין ההפקעה ישולם לתובע רק בכפוף לשיחרור תמורת הנכסים על פי חוק נכסי נפקדים.

על מנת לממש את העקרון, נקבע בסעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות כי הפצוי ישולם על פי שווי השוק של המקרקעין, או בלשון הסעיף "בהיתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב" (ראו לעניין הערכת שווי של מקרקעין שהופקעו לפי המחיר שהיה מתקבל בעיסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון: ע"א 8937/08 מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1/12/2011); ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17/11/2013) והאסמכתאות שם)).

...

לעמדת הנתבעת, הקביעה ולפיה פועלו של שחרור נכס על פי סעיף 28 לחוק נכסי נפקדים, הוא מכאן ולהבא, וכי עם השחרור נולדת לבעלים זכות חדשה בנכס, מחייבת את המסקנה כי לבעל הנכס אין זכות לקבלת פיצויים בגין הפקעת הנכס בעת היותו מוקנה לאפוטרופוס במסלול של אבדן דמי חכירה.

דין הטענה להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור, אני קובע כי התובע זכאי לבחור במסלול הפיצוי של אבדן דמי חכירה, כפי שהובהר ופורש בפסק הדין בע"א 6744/20 הנ"ל. הואיל והתובע הודיע כי הוא מסכים לערכי הקרקע שנקבעו על ידי השמאי מטעם הנתבעת, יגישו הצדדים תוך 21 יום חישוב של הפיצוי המגיע.