מכירת דירה ללא הסכמה הלכת שיתוף

כארבע וחצי שנים לאחר פטירת המנוח הגישה התובעת את תביעתה דנן, ולה שלושה ראשים: להצהיר על בעלותה על מחצית הזכויות במבנה על דירותיו, מתוקף היותה אישתו של המנוח ומכוח הילכת השתוף, ולהורות על פירוק שתוף ב"מקרקעין"; להצהיר על בטלות הסכם המכר בין המנוח לבין הבן המנוח ואישתו בזיקה לדירת הקרקע; להצהיר על בטלות הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים בזיקה לדירת הקרקע.

לטענתה עוד, המנוח מכר את דירת הקרקע ללא ידיעתה וללא הסכמתה, אף על פי שהיא בעלת מחצית הזכויות – עובדה שלדבריה היתה ידועה היטב לנתבעים, שאף הם נימנעו לבקש את רשותה.

...

התביעה לביטול הערת האזהרה מיום 7.5.1995 לטובת הבן המנוח והאלמנה – נדחית.

התביעה לביטול הסכם השכירות המוגנת בין המנוח לבין השוכרים מיום 17.5.1996 – נדחית.

התביעה לפירוק שיתוף – נדחית.

בסמוך לאחר מכן נקט שיינקר הליך להכרה בזכויותיו במחצית הדירה, מכח הילכת השתוף, ותביעתו התקבלה בשנת 2014, כך שהוא הוכר כבעלים של מחצית מהזכויות בדירה, ולאחר מכן זכויותיו נרשמו על שמו.

לעניין זה הוסיפה הנושה כי התצהיר לא ניתן במסגרת מחלוקת אודות שאלת מעמדה של החייבת בדירה ולא במהלך ההליכים לצימצום העיקולים, אלא מדובר בתצהיר אשר הוגש בצרוף לבקשה להטלת עיקול נוסף על דירת הירושה, אשר הוגש כ- 9 חודשים לאחר צימצום העיקול ועל רקע הליכים שביצעה החייבת למכירת דירת הירושה.

באשר לטענתו של שיינקר לפיה הסכים לרישום העיקול לאחר שהסבירו לו שבכל מקרה יש לו זכויות של דייר מוגן, טוענת הנושה כי במסגרת ההליכים למימוש המישכון הציג שיינקר גרסה שונה לחלוטין לפיה לא הסכים לאפשרות של מימוש אלא לכל היותר הסכים שלא למכור את הנכס.

...

נוכח מסקנה זו, מתייתר הצורך לדון בשאלה האם גם שיינקר (ולא רק החייבת) זכאי למעמד של דייר מוגן, בזכות העובדה שזכויותיו בדירה רשומות על שמו מאז התקבלה תביעתו ביום 18.05.2014, עת הורה בית המשפט ללשכת רישום המקרקעין לרשום מחצית מהזכויות בדירה על שמו.

טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר, נוכח כל האמור ובהינתן כי עומדת לחייבת הגנה לפי סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, תימכר הדירה כתפוסה והחייבת תהיה לדיירת מוגנת של הבעלים החדש.

בתביעה קודמת שהגיש התובע נגד כל בעלי הזכויות הרשומים, לרבות נגד בעלה המנוח של הנתבעת (המנוח אחמד ח'דור, שאף היה צד מרכזי לאותו הליך), בית משפט קיבל בשנת 2016 את התביעה והורה על פירוק שתוף על דרך מכירת המקרקעין, כאשר נפסק שדירת המגורים של הבעל המנוח (היכן שהתגורר עם הנתבעת), תמכר כשהיא פנויה, לאחר שנקבע, שאין לראות בבעל המנוח כדייר מוגן (הנתבעת לא הייתה צד להליך הקודם, שכן זכויותיה אינן רשומות).

על מגמת הצמצום של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ר' הסקירה המעמיקה שבפסק הדין ת"א (שלום - ת"א) 45099-07-19 אמנון שלום נ' ענת קפרוביץ (פורסם בנבו, פסק דין של כב' השופט ט' חבקין): "המחוקק ביטל את תחולת הסעיף בעת פירוק שתוף במקרקעין שהם דירת מגורים של בני זוג (סעיף 40א לחוק המקרקעין); קבע כי הסעיף יחול רק כאשר הזכות הקניינית רשומה (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997)), וצמצם את תחולתה בהיבטים נוספים (ראו למשל רע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלוני [פורסם בנבו] (31.7.2006); רע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט[פורסם בנבו] (19.2.2013), רע"א 8660/15 טסה נ' גרינברג [פורסם בנבו] (27.1.2016)). מגמת הצמצום נמשכת גם היום ומתבטאת בבטול ההגנה כליל בהליכי חידלות פרעון לפי חוק חידלות פרעון ושקום כלכלי, התשע"ח-2018 (סעיף 229(ו) לחוק זה), ובחוסר נכונותו של בית המשפט העליון לעיין מחדש בהילכת פרמינגר (ראו לאחרונה רע"א 8516/21 שמש נ' פוקס [פורסם בנבו] (7.6.2022)) " (ההדגשות אינן במקור) כב' השופטת מ' ברלינר סיכמה את ההלכה ואת פסקי הדין המרכזיים בת"א (שלום - נצ') 41473-10-19 ח'ליל שאפע פאהום נ' איבלין תאופיק ג'רג'ורה (פורסם בנבו), ובפרט תוך הפנייה לפסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה בפרשת מובאריכי, כמפורט להלן: "על פי הפסיקה, ההכרה בשותף המחזיק כדייר מוגן תהיה מצומצמת, ועל הטוען לה להוכיח כי החזיק בנכס חזקה ייחודית, בהסכמת כל השותפים, כי החזקתו נמשכה עד למועד הפרוק, וכי עמידתו על זכות הדיירות המוגנת היא בתום לב. ראו ע"א (חי') 34754-01-18 רביע מובאריכי נ' חלים ג'רוס [פורסם בנבו] (15/8/18), ס' 59:

"כאשר חזקתו הבלעדית בדירה המשותפת היא בנגוד לרצון השותף האחר, בין אם מלכתחילה פלש לדירה שלא בהסכמת שותפו... ובין שלכתחילה החזיק בדירה בהסכמת שותפו, אך כעבור זמן היתנגד שותפו לחזקתו הבלעדית בה... אין הוא מחזיק בדירה באופן בלעדי כדין, ושותף-מחזיק כזה לא יהיה לדייר מוגן לפי סעיף 33(א) האמור" (בג"צ 323/81 וילוזני נ' בית הדין הרבני הגדול, [פורסם בנבו], 19.5.82, פסקה 9).

...

בית המשפט השלום בהליך הקודם קבע, כי אין מנוס מפירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין, לאחר שהתקבלה חוות דעת של מומחה מטעם בימ"ש. באשר לדירת מגורים בה התגוררו הנתבעת ובעלה המנוח (הנתבעת עדיין מתגוררת בה גם כיום - הדירה האמצעית הידועה כיחידה מס' 2, בהתאם לחו"ד מומחה בימ"ש בהליך הקודם, להלן: "הדירה") קבע בית משפט, כי הדירה תמכר כפנויה, לאחר שמצא שאין מקום לראות בבעלה המנוח כדייר מוגן, הגם שטענה זו הייתה בין הטענות המרכזיות באותו הליך.

בית המשפט השלום, כפי השופטת וינברגר, הבהיר מנגד כי ביחס לנתבעת 6 : "אף אחד מבעלי הדין אינו טוען כי היא מחזיקה בדירה הידועה כיחידה מספר 3 ללא הסכמת יתר השותפים". ובהמשך: "לאור העובדה שאף אחד מבעלי הזכויות בחלקה לא חלק על כך שהנתבעת 6 התגוררה בדירה מאז ילדותה, בהסכמתם, ומעולם לא נדרשה לפנותה או לשלם דמי שכירות תמורת מגוריה במקום, אני קובעת כי הנתבעת 6 זכאית להגנה הקבועה בסעיף סעיף 33 (א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972, וכי תהיה לדיירת של בעל הנכס החדש". בשונה מכך, הנתבעת כאמור עברה להתגורר בדירה רק לאחר נישואיה למנוח אחמד, כאשר הוא עצמו לא הוכר כדייר מוגן למרות שנטען כי התגורר בדירה מגיל 4, וזאת לאור התנגדות אמו ושותפים אחרים, שגם הגישו נגד הנתבע ובעלה תביעה לדמי שימוש.

התוצאה: אני מקבל את התביעה ומורה על פירוק השיתוף בנכס על דרך מכירת המקרקעין נשוא התביעה, בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין, זאת בהתאם לפסק הדין שניתן על כב' השופטת וינברגר בת"א 43390-10-10 באופן שפסק הדין באותו הליך יחייב גם את הנתבעת.

אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובע בגין הליך זה בסכום של 10,000 ₪ אשר ישולמו לתובע תוך 45 ימים מהיום, שאם לא כן, ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ההלכה הפסוקה מכירה בכך שיכול ותיווצר שותפות בין בני זוג מכוח דינים אחרים, עקב מתנה או הסכמה לשיתוף, בין במפורש ובין בהתנהגות, וזאת במקביל למשטר הרכושי בחוק יחסי ממון (בג"צ 2533/11 פלונית נ' בית הדין הרבני הגדול לערעורים (ניתן ביום 26.10.2011)).

בהלכה הפסוקה פורטו פרמטרים שיש להביא בחשבון בעת בחינת השאלה האם להכיר בשיתוף ספציפי בדירת המגורים (בע"מ 1398/11, שם, בחוות דעתו של כב' השופט י' עמית).

...

ניתן להגיע גם למסקנה כי בין בני זוג התקיים שיתוף זכויות בשיעור שהוא פחות ממחצית, הכל בהתאם לנסיבות ולתשתית העובדתית (עמ"ש (מחוזי מרכז) 57806-07-20 פלונית נ' פלוני (ניתן ביום 23.5.2021)).

במקרה שלפנינו, לאחר בחינה של מסכת הראיות שנפרשה בבית המשפט קמא, בשונה ממסקנתו של בית המשפט קמא, אני סבורה כי המשיבה לא הצליחה להרים את הנטל ולהוכיח קיומו של שיתוף בדירה.

אבל בהעדר "קופה משותפת" של התא המשפחתי, וכאשר לא ברור האם הצדדים השתמשו בכלל המשאבים שלהם לטובת התא המשפחתי, לא שוכנעתי כי יש לראות במשיבה כמי שנטלה חלק עקיף בהחזרי ההלוואות.

התובעת צרפה מיסמך משנת 2018 שנשלח על ידי ב"כ הנתבע אל בא כוחה לפיו הסכים הנתבע לפירוק שתוף בדירה זו. הנתבע צירף כנספח ח' למסמכיו, הסכם שכותרתו "העברה ללא תמורה-דירה במתנה אגב גירושין" מיום 16.5.17.

לעניין זה נפנה אל פסיקתו של כב' השופט י. עמית בעיניין בן גיאת: "נכונות בית המשפט להכיר בהילכת השתוף בנכס ספציפי–מכוח חזקת השתוף, שהיא חזקה נורמאטיבית-ראייתית פרי ההלכה הפסוקה – יפה במיוחד לגבי דירת המגורים של בני הזוג, שהוגדרה לא אחת בפסיקה כ"גולת הכותרת של חזקת השתוף" (ע"א 806/93 הדרי נ' הדרי, פ"ד מח (3) 685, 690 (1994)) או כ"נכס המשמעותי ביותר של בני הזוג ולעיתים אף היחיד" (עניין אבו רומי, בעמ' 183; בע"מ 5939/04 פלוני נ' פלונית, פ"ד נט(1) 665, 670 (2004)).

אומר כי לא מצאתי שעדות הנתבע בעיניין זה הייתה מהימנה, כאשר לא מתקבל על הדעת כי במשך כ-14 שנים עמדה הדירה ריקה ללא חיבור לחשמל ומים ווכי הנתבע ואחיו כבעלי הדירה לא פעלו במשך תקופת זמן כה ארוכה להשכירה לצדדים שלישיים.

אשר מצאתי למנותו כמומחה מטעם בית המשפט לעניין אומד שווי דירה זו. רכב XXX ביחס לאיזון מכירת הרכב לאחר גירושי הצדדים בשנת 2006 הרי שלא צורפו ראיות לעניין זה ועל כן מצאתי לדחות את רכיב תביעה זה. איזון זכויות סוציאליות ביחס לרכיב תביעה זה ועל אף שסעד זה התבקש במסגרת התביעה לפירוק שתוף ועל מנת לסיים את הסיכסוך המתמשך והארוך שבין הצדדים, מצאתי לקבל את טענתה של התובעת לבצוע איזון משאבים כולל החל ממועד נשואי הצדדים ועד למועד סידור הגט בשנת 2006 וכן לתקופה בה שבו הצדדים להתגורר יחד בין השנים 2008-2014.

...

טענות הנתבע בתמצית לטענתו, יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות.

בשים לב כי הדירה נרשמה על שם התובע ואחיו במהלך החיים המשותפים בשנת 1986, הרי שישלם הנתבע לתובעת את מחצית שוויה של הדירה בהתאם לחוות דעת שמאי, מר אלון יומטוביאן במען: סוקולוב 12, פתח תקווה.

סוף דבר על כן, בהתאם לנימוקים שפורטו לעיל, מצאתי לקבל את התביעה במלואה זולת איזון רכב XXX.

אל נוכח התוצאה אליה הגעתי ישלם הנתבע הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪.