מכירת דירה בין בני זוג לפני עיקול: הגנה על זכויות

ביום 2.1.2013 ניתן בתביעת הנזיקין פסק דין בהיעדר הגנה בו אושרו עיקולים באופן שפורט שם. לימים בוטל פסק דין זה (רע"א 44871/15, החלטה מיום 9.2.2016) ותביעת הנזיקין עודה תלויה ועומדת.

משנרשם בשנת 2012 עיקול על זכויות וימר בדירה (לטובת התובע דכאן, במסגרת אותה תביעת נזיקין), טענו וימר ומוכר הדירה, כי הסכם מכירת הדירה לוימר בוטל עוד בשנת 1997.

] לפי עניין אהרונוב, הסכם מכר מקרקעין מקנה לקונה זכות שביושר, המהוה זכות מעין קניינית אף בטרם רישומה במירשם, וזכות זו פועלת גם כלפי צדדים שלישיים ומונעת מנושה של המוכר לעקל את המקרקעין עצמם (ר' גם ע"א 7231/10 תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא נ' עריית קרית אתא (17.10.2012); ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' זכריא חדאד (9.10.2012), סע' 9; עניין חזן, סע' 21, ע"א 10467/08 חג'אזי נ' עיאס (3.11.2010) (עניין חג'אזי), סע' 9).

הערה וסיכום לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תיקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ (2.9.2018); רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)), ובכלל האמור לגבי סתירה לכאורית בעיניין זהות הנוכחים במועד חתימת הסכם המכר; טענות הצדדים לגבי הקף, מועד ודרך מסירת מסמכים בשלב בו ב"כ הנתבע נידרש לכך על ידי בא כוחו הקודם של התובע; טענות לגבי המצאת צו העיקול (לפי הודעת הנתבע מיום 20.6.2012 לבית המשפט, המסירה בוצעה ב-10.6.2012, סע' 2 לנספח 11 לתצהיר התובע סע' 2); טענות לגבי חתימות גב' וימר (העמדה לפיה אין צורך באיש מיקצוע היא מוקשת); טענות לגבי זכאות גב' וימר במחצית מהכספים (מה גם שהסכום שנפסק נופל ממחצית סכום התמורה, גב' וימר לא העלתה כל טענה בעיניין, ולפי הראיות, התשלומים לפי ההסכם לא נחלקו כל אחד בנפרד בין בני הזוג); הגשת הבקשה לביטול עיקול רק בינואר 2015 (והסברו של הנתבע לגבי מחלת בתו חוה ז"ל ופטירתה); טענות לגבי מאפייני עסקת המכר (סילוק המשכנתא בסוף ולא בהתחלה, העידר נאמנות בעיניין תשלום המסים); ועוד.

...

לאחר בחינה באתי לכלל מסקנה כי הסבירות לכך שהנתבע נתן ידו לוימר בסוגיית הכספים, עולה על הסבירות שלא עשה כן, וזאת לכל הפחות בכל הנוגע להקדמת תשלום של 150,000 ₪.

לנוכח מסקנה זו, בכל מקרה של ספק או קושי, יש להציב את הדבר לחובתו של הנתבע, לכל הפחות עד להבאת הסטטוס הכספי אל המקום בו אמור היה להיות לפי הסכם המכר לולא ההקדמה הנטענת של התשלום.

בהינתן המסקנה דלעיל והיקף התשלום הקונקרטי, העניין אינו רב משמעות ואני נכונה לקבל כי בוסס די הצורך תשלום בסך 2,000 ₪ מאת הנתבע כחלק מתשלום התמורה בגין מכירת הדירה.

רקע עובדתי התובעת (בתמ"ש 31829-07-16) והנתבע 1, שיקראו להלן: "המוכרים" היו בעבר בני זוג נשואים, אשר לימים התגרשו זה מזה וניהלו לפני בית משפט זה הליכים שונים בעיניין מזונות ילדיהם הקטינים ומשמורתם.

יוער, כי התובעת והנתבע 1 לא הגישו כתב הגנה בתמ"ש 1425-07-19, אולם היות ששני ההליכים נסובים סביב פרשה עובדתית אחת, לא ניתן פסק דין בהיעדר הגנה, ונקבע כי פסק הדין בשני ההליכים שבכותרת יינתן במאוחד.

בהנתן האמור, הרי שבמועד החתימה על ההסכם (23.10.2014) הוטל כבר עיקול על זכויות התובעת בדירה וכבר ניתן צו כנוס לנכסיה במסגרת הליך פשיטת הרגל (שניפתח על ידה כחצי שנה טרם החתימה על הסכם המכר).

...

בהינתן הסיטואציה שנוצרה ומשחרף כל הניסיונות שנעשו והזמן שהועמד לרשותם, לא עלה בידי הצדדים להשלים את עסקת המכר, מצאתי כי יש למנות בעל תפקיד מטעם בית המשפט – כונס נכסים אשר יעשה כן. משכך, אני ממנה בזאת, כפוף להסכמתו, את עו"ד .

סוף דבר נוכח האמור בהרחבה לעיל, נקבע בזאת כדלקמן: 1- התביעה לביטול הסכם המכר- נדחית.

לצד זאת, עתירת הרוכשים לחיוב המוכרים בפיצוי המוסכם- נדחית.

בהמשך הנתבעת נרשמה בלישכת רישום המקרקעין כבעלת הזכות להרשם כבעלים או כחוכרת לדורות בדירה על פי הערת אזהרה בגין הסכם מכר הדירה מיום 4.3.12.

בהליך שלפני עותר התובע לכך שיוצהר כי הנתבע הוא בעל הזכויות בדירה, לרבות כל הצמוד לה וכל זכות נלווית, והוא זכאי להרשם, חלף הנתבעת, כבעלים או חוכר לדורות ולהורות ללישכת רישום המקרקעין לרשום את זכויותיו בהתאם.

הנתבעים הגישו את חוות דעתו של עו"ד המאירי, מומחה לדין הזר, בעיניין הדין החל במקום מושבם לגבי משטר יחסי ממון בין בני זוג והעברות מירמה.

ביום 21.12.18 התובע הכללי במדינת ניו יורק, באמצעות המשרד להגנת משקיעים, הגיש לבית המשפט המוסמך במדינת ניו יורק כתב אישום נגד הנתבע, כץ ואחרים בעיניין היתנהלות קרדיס (תיק מס' 452353/2018, צורף כנספח 10 להמרצת הפתיחה).

אף הנתבעים עמדו על טענתם כי מדובר בנכס נפרד ולא טענו כטענה חלופית כי הזכויות בדירה שייכות לשני בני הזוג.

כמו כן, אני מורה על אישור העיקול שהוטל על הדירה (לפי החלטת כב' הרשמת תמר בר אשר (כתוארה אז) מיום 11.10.18 בת"א 2336-09-18)) וניתן בזה צו לעיקול קבוע על זכויותיו של הנתבע בדירה.

...

תוצאה נוכח כל האמור לעיל, אני קובעת שהוכח ברמה הנדרשת כי הנתבע הוא הבעלים של הדירה.

בהתאם להסדר הדיוני המוסכם שבין הצדדים (ראו החלטה מיום 23.1.22), אני מורה כי הבנק יצורף כחייב לתיק הוצל"פ 529055-03-18.

כמו כן, אני מורה על אישור העיקול שהוטל על הדירה (לפי החלטת כב' הרשמת תמר בר אשר (כתוארה אז) מיום 11.10.18 בת"א 2336-09-18)) וניתן בזה צו לעיקול קבוע על זכויותיו של הנתבע בדירה.

עיקר טענות המבקשת סכויי התביעה גבוהים מאוד מאחר שיש למבקשת זכות בדירה מכוח כוונת שתוף בנכס ספציפי בהתאם להוראת סעיף 5(א) לחוק יחסי ממון בין בני זוג, התשל"ג -1973( להלן: "חוק יחסי ממון"), מכוח הדין הכללי וכן זכות קניין שביושר.

התביעה מתבססת על סעיף 5 לחוק יחסי ממון הקובע כי זכות לשיתוף בנכס יכול שתקום אך ורק עם פקיעת הנישואין, ולא על נכס שנרכש על ידי אחד מבני הזוג לפני הנישואין.

המשיב 1 כבעל הזכויות היחיד בדירה חתם על זכרון דברים למכירת הדירה לצד שלישי (מכר שלא יצא לפעל), כשהתמורה בגין מכירתה נועדה לכסוי חובותיו על פי הסכם הפשרה (נספחים 15-16 לתשובת המשיבים).גם אז לא נטען על ידי המשיב 1 או על ידי המבקשת כי מחצית מהזכויות בדירה ומהתמורה בגינה הן של המבקשת.

אם כך הדבר, מצופה היה מן המבקשת משנת 1995 מועד נישואיה למשיב 1, בשים לב לחובותיו ההולכים וגדלים גם לאחר נישואיהם, בעטים נאלצו להפריד את החשבונות שלהם, העיקולים שהוטלו על הדירה, כמו גם הליכי ההוצאה לפועל הנוספים שניפתחו נגדו במהלך השנים, לרבות ההליכים למימוש הדירה, כי תפעל המבקשת להגנה על זכויותיה הנטענות בדירה, כפי שידעה לפעול בשנת 2003 לביטול עיקולים שהוטלו על נכסים שהיא סברה ששייכים לה (נספח 13 לתגובת המשיבים 4-8).

...

בהמשך הוכרזו זוכים בהליך ההתמחרות (הליך שלא הושלם בסופו של דבר).

המסקנה העולה מהמקובץ היא, כי לא הוכח בשלב זה לכאורה "דבר מה נוסף" המלמד על גיבוש שיתוף בדירה, לאור האמור ובזהירות המתבקשת ובהסתמך על הראיות המצויות בפני בשלב זה, איני יכולה לקבוע כי קיימת עילת תביעה חזקה ומבוססת.

סוף דבר לאור כל האמור הבקשה נדחית ברובה למעט הסך של 250,000 ₪.

מבוא לפני תביעה במסגרתה מבקשת התובעת להורות על בטלותם של כלל המסמכים עליהם הוחתמה ו/או כלל המסמכים המצויים בידי הנתבעים, ביחס למכר זכויות הבעלות שלה, בדירת מגורים ברחוב שלמה המלך 14 לוד, הידועה גם כגוש 4024 חלקה 120 תת חלקה 12 (להלן: "הדירה" או "הנכס").

בשנת 2006 עלו יחסי בני הזוג על שרטון, בין היתר, בשל חובות כספיים אשר יצר הרוש, ופועל יוצא, בני הזוג התגרשו.

כחודשיים לאחר מכן, בתאריך 6.10.2010, נחתם הסכם למכירת דירה בין התובעת והנתבעת (נספח יג לכתב ההגנה).

..הבהרה העברת הבעלות מתעכבת עקב העיקולים הרובצים על הדירה, והתובעת לא מצאה לנכון לשלמם למרות כל הכספים שקבלה" (עמוד 85); "...הבטחת רישום הזכויות על שם מקבל המתנה מחד וקיום התחייבויות לשלם את המשכנתא עד תומה מאידך מקיימים את התנאים המתלים ועל כן החוזה חלוט..." (שם); "הגם שכותרת ההסכם הוגדר כהסכם ללא תמורה, מדובר בהסכם מכר לכל דבר ועניין, ובתמורה מלאה. אילמלא כל המניפולציות שביקשה להכניס להסכם המכר, ואילמלא עוה"ד לא היה מתפתה לה במטרה לתעתע ולחמוק מההוצאה לפועל וממסים, כי אז הייתה הכותרת כפי שהיא באמת אמור להיות הסכם מכר..." (עמוד 87; הטעיות במקור) (וראו גם בעמוד 88); טענות דומות טענה הנתבעת במסגרת כתב הגנתה (עמוד 90 לתע"ר התובעת).

הנתבעת לא ידעה לתת הסברים לסעיפים שפורטו בתצהירה (135, שורה 27) ובסופו של דבר אישרה, במענה לשאלה מתי שכר עו"ד חדד את הדירה: "מאיפה אני יודעת? אני עובדת אני לא יודעת כלום. ניסים אני סמכתי עליו בן הזוג שלי אני הייתי עובדת עד מאוחר בלילה וגם עכשיו אני עובדת כבודו אני עדיין עובדת." (עמוד 137, שורות 27-29).

...

בכך כאמור יש לתמוך אף במסקנה כי הסכם, לו היה כזה, לא קוים, שכן התמורה לא שולמה במלואה.

השבה כשם שהתובעת לא תבעה דמי שימוש אף הנתבעים לא ביקשו סעד של השבה, והצדדים לא טענו לעניין זה. בנסיבות אלה, סבורני כי אין מקום ליתן הוראות במסגרת ההליכים שבפני.

סיכום לנוכח כל האמור תביעת התובעת מתקבלת.