מיסוי השכרה למגורים לטווח קצר

הינה-כי-כן, איגוד ייחשב איגוד מקרקעין בהיתעלם מהאופן שסוּוגו הכנסותיו השוטפות, ככל שמתקיימים בו התנאים המופיעים בהגדרה של "איגוד מקרקעין". כפי שציינה ועדת הערר בעיניין מליסרון, "איגוד שכל נכסיו הנם בגדר נדל"ן מניב, והכנסותיו נובעות מהתשואה [ש]אותה הוא מקבל מהשכרת הנכסים, הנו בגדר איגוד מקרקעין אף אם הכנסותיו ימוסו כהכנסה מעסק על פי סעיף 2(2) [צ"ל 2(1) – מ.נ.] לפקודה" (שם, פס' 31).

באופן עיקרוני, אופי ההשכרה מושפע ממאפיינים שונים ובהם משך ההשכרה (למשל, השכרה לטווח קצר או השכרה לטווח ארוך), זהות השוכרים (למשל, השכרה לאנשים פרטיים לעומת השכרה לתאגידים), אופי המקרקעין (ביניין מגורים, ביניין משרדים, מרכזי קניות ועוד) ואופי המושכר (למשל, השכרה של דירות מגורים או של נכסים מסחריים כגון משרדים או חנויות).

...

הנשיאה (בדימ') מ' נאור: [רקע 4](#_Toc497658205) רקע עובדתי 5](#_Toc497658206) ע"א 74/15 מנהל מיסוי מקרקעין רחובות נ' גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ 5](#_Toc497658207) ע"א 1346/15 מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה 9](#_Toc497658208) ע"א 6219/15 מנהל מיסוי מקרקעין – תל-אביב נ' אלדר נכסים 11](#_Toc497658209) ע"א 8715/15 סגל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה 15](#_Toc497658210) דיון והכרעה 16](#_Toc497658211) גֶדֶר המחלוקת 16](#_Toc497658212) פרשנות דיני המס 17](#_Toc497658213) תשתית חקיקתית והיסטורית 18](#_Toc497658214) הגדרתו של "איגוד מקרקעין" 18](#_Toc497658215) ההגדרה הבסיסית 19](#_Toc497658216) ההגדרה המרחיבה 25](#_Toc497658217) מן הכלל אל הפרט 29](#_Toc497658218) האם "פעילות עסקית" (או "עסק חי") היא נכס (וגם: האם איגוד שהוא בעל פעילות עסקית יכול להיחשב איגוד מקרקעין)? 30](#_Toc497658219) מוניטין 61](#_Toc497658220) ב(1) ע"א 74/15 (עניין גזית גלוב) 69](#_Toc497658221) ב(2) ע"א 1346/15 (עניין מליסרון) 73](#_Toc497658222) ב(3) ע"א 6219/15 (עניין אלדר) 75](#_Toc497658223) ב(4) ע"א 8715/15 (עניין סגל) 76](#_Toc497658224) נכסים נוספים 77](#_Toc497658225) סיכום ביניים 81](#_Toc497658226) טענות נוספות 81](#_Toc497658227) הקצאת מניות (ע"א 74/15) 81](#_Toc497658228) חלוקת חלקות (ע"א 8715/15) 90](#_Toc497658229) מועד אירוע-המס (ע"א 1346/15) 90](#_Toc497658230) קנסות (ע"א 74/15) 92](#_Toc497658231) מניעות (ע"א 1346/15, ע"א 6219/15) 93](#_Toc497658232) בטרם נעילה 95](#_Toc497658233) סוף דבר 96](#_Toc497658234) לפנינו ארבעה ערעורים שעניינם מיסוי עסקות למכירתם של מרכזי קניות או להעברת זכויות בחברות שבבעלותן מרכזי קניות.

עם זאת, אין באמור כדי להוביל למסקנה שלפיה המבחן הנכסי הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין אינו מתקיים בעניינן של חברות המחזיקות במרכזי קניות.

בהינתן האמור, אף אני סבורה כי ככלל הגדרת איגוד מקרקעין שבחוק מיסוי מקרקעין חלה על חברות המחזיקות במרכזי קניות.

סיכומו של דבר, כאמור בפתח הדברים, אני מצטרפת לפסק דינה של חברתי הנשיאה (בדימ') מ' נאור.

תכליתו של סעיף 6 להוראת השעה, כמו של ההוראה כולה, היא הגדלת הצע הדירות למגורים בטווח הקצר (כך קובעת כותרת הוראת השעה; ראו גם דברי הסבר להצעת חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011, ה"ח הממשלה 560, 404 (להלן: דברי ההסבר)).

בדומה, בעמ"ה (מחוזי י-ם) 19/94 עצמון נ' פקיד שומה ירושלים (4.2.1996) (להלן: עניין עצמון) הוחל על חברה משפחתית פטור על הכנסה מדמי שכירות מכוח סעיף 2 לחוק מס הכנסה (פטור ממס הכנסה מהשכרת דירת מגורים) (הוראת שעה), התש"ן-1990 (להלן: חוק מס הכנסה) שדיבר על "יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה של דמי שכירות [...]". עם זאת, אין להבין מקביעות אלו שכל חקיקת מס החלה על היחיד חלה באופן אוטומאטי על חברה משפחתית באמצעות היתמקדות ב"נישום".

...

כך או אחרת בחינה של אפשרות זכאותה של המערערת לפטור בדרך זו רק מחזקת את המסקנה שיש לדחות את הערעור.

שתיקה זו, הן בלשון הסעיף הן בדיונים שקדמו לאישורו, על רקע ההסדר שנקבע בסעיף 5, רק מחזקת את המסקנה, שהטעמים לה הובאו לעיל בהרחבה, שסעיף 6 לא נועד לחול על חברה משפחתית.

סוף דבר דינו של הערעור להידחות.

הצוו שניתן על ידי בית משפט אינו ברור דיו על מנת לאכוף אותו באמצעות פקודת ביזיון בית משפט: בית משפט קמא קבע, וכך גם פירש זאת כב' השופט ליפשיץ בהחלטתו, כי כן מותרת השכרה לטווח קצר למטרת מגורים, ולא ברור מתי שימוש כזה לטווח קצר יהיה למטרת מגורים ומתי למלונאות.

ראה לעניין זה: ע"א 1046/12 חכים נ' מנהל מסוי מקרקעין נתניה (21.1.2014).

...

מעיון בחומרים בתיק ובהחלטות שניתנו בהליך קמא, אני סבורה כי כללי אצבע אלו הם קריטריונים מובנים מאליהם וברורים, אשר ברור שהם חלק מהצו המקורי שניתן, ואי מילוי כללי אצבע אלו למעשה מרוקן את הצו מתוכן.

לסיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית הערעור.

המערער ישלם למשיבה הוצאות ההליך כאן בסך של 7,500 ₪ בתום 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה, אחרת יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד התשלום בפועל.

בהתאם להוראות הסעיף, הוראות הסימן הכולל את סעיפים 25יג ו-25יד לא יחולו, בין היתר, במקרה של "חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו עולה על עשר שנים, ואין למשכיר ברירה לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר"; השנייה, מכוח הוראות סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, שם נקבע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השמוש בזכות הנובעת מן החוזה". לטענתו, היתנהלות הנתבע כפופה לעיקרון תום הלב ולחובה לפעול בתום לב ובדרך מקובלת, ומשכך ועל יסוד עיקרון תום הלב יש לאכוף על הנתבע את קיום הוראות סעיף 11 להסכם השכירות.

האפשרות שהנתבע יידרש לפנות את המושכר בטווח זמן קצר, הייתה ידוע היטב לנתבע עוד מכוח הוראות הסכם השכירות עם הבעלים הקודמים, ולכן לא ברורה הטענה לכפיה.

בעיניין זה נטען כי הוא חשוף לשומת מס בגין הרכישה בסכום של כ-2.1 מיליון ₪ רק משום שאין הליך הריסה של הבית, בעוד שבהיעדר הליך הריסה העסקה הייתה ממוסה במס שבין 1.2-1.5 מילון ₪.

...

במסגרת שיקולי הצדק ניתן יהיה להגיע למסקנה (בתביעת השבה שהגישה העיריה) כי יש לפטור את המתקשר מחובת ההשבה, באופן חלקי או מלא.

אולם המסקנה הסופית בעניין זה תיעשה תוך שקלול שיקולי הצדק כולם: השיקולים לריכוך דרישת הצורה, החוסים תחת עקרון תום הלב עשויים להיות אשמת הצד המתנער והסתמכות הצד המתקשר (השוו פרשת קלמר, 198), בעוד שהשיקולים להקשחת דרישת הצורה, החוסים תחת תכלית דרישת הצורה החקיקתית, עשויים להיות האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק וחוקיות המינהל, כמו גם הרצון להרתיע מפני כריתת חוזים מינהליים בלתי-חוקיים.

" סוף דבר אשר על כן, ומכל הטעמים המפורטים לעיל, מצאתי כי יש בנסיבות מקרה דנן, ונוכח חוסר תום לב קיצוני מצד הנתבע, לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבע מהמושכר.

באשר לס"ק א', מאפייניו של 'בית מלון' ודומיו הם השכרות נכס לתקופות קצרות טווח ומתן שירותים נלווים לאורחיו.

אף אם השכרת דירות מגורים, ובכלל זאת הדירה דנן, מהוה עסק של הנתבע לעניין סיווג הכנסותיו במישור המיסויי[footnoteRef:1] הרי שמכך לא נגזר כי הפעילות המתקיימת בדירה על ידי שוכריה חורגת מייעודה התיכנוני למגורים.

...

אני מקבל את עדויות גב' מלכוב (עמ' 14-16 לפרוטוקול) ומר מנסור (עמ' 29 לפרוטוקול וסע' 6 לתצהירו) אשר צילמו את התמונות והעידו על הקשר שבין השוכרים למופיע בתמונות.

נוכח כל האמור יש לקבוע כי ההפרעות (אשר לגביהן יינתן סעד להלן) מהוות מטרד בהתאם לסעיף 44.

עם זאת, אין זה מן הנמנע כי הוכחת תדירות ועוצמה משמעותיים של ההפרעות שנסקרו, כמו גם הפרעות אחרות, תביא בעתיד למסקנה שמטרד כזה הוא תוצאה בלתי נמנעת של צורת השכרה זו ועל כן לא יהיה מנוס ממתן סעד שיגביל את מספר השוכרים.