מימוש ערבות שהוצאה לפי חוק המכר (דירות)

..העובדה כי לא קיימת נקודת השקה בין מירוץ ההתיישנות ובין זכותו של הקונה להסתמך על אי ההתאמה נובעת מכך שתקופת הבדק והאחריות וכן מתן או אי מתן הודעה על פי חוק המכר (דירות) בדבר אי התאמה אינם נוגעים ל"היוולד העילה" ואינם חלק מיסודותיה (אם כי במקרה של ליקויים נסתרים תתכן קירבה מסוימת בין המועד שבו מחויב הקונה למסור הודעה על פי סעיף 4א(א)(2) ובין מועד תחילת מירוץ ההתיישנות לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות).

האם ניתנה היזדמנות לנתבעות או לצד ג' לתיקון הליקויים? הנתבעות טוענות, כי לפי סעיף 4ב לחוק המכר דירות על הקונה לתת היזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה שמצא ומקובל שרוכש לא יהיה זכאי לקבל פיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר לממש את זכותן.

לא מילא הקבלן הוראה או הוראות הסכם זה או את הוראות המפקח או לא ביצע תיקונים הדרושים לדעת המפקח ולא הסיר אי התאמות אם נידרש על ידי המפקח תהא שיכון רשאית לגבות את מלוא ההוצאות שייגרמו לה בשל ההפרה או כפי שתצפה אותן לפי שיקולה והערכתה הבלעדיים או לנכותם מכל סכום שהוא יגיע לקבלן משיכון מכל מקור שהוא לרבות מימוש ערבויות בנקאיות שתעמודנה לזכותה באתר זה או בכל אתר אחר.

...

אשר על-כן, ולאור כל האמור לעיל, עולה כי הוכח על-ידי התובעת, כי נתנה לנתבעות ולצד ג' הזדמנות נאותה לבחון את הליקויים, משעמדה בחובה זו הרי שהאחריות לקיומם של ליקויי איטום במרפסת דירת התובעת מוטלת על הנתבעות, ומכאן שיש מקום לפסוק לה פיצוי ובנסיבות תיק זה, סך הפיצוי שקבע המומחה מטעם בית-המשפט.

שכר טרחת המומחה לאור כל האמור לעיל, ולאור העובדה שהתובעת נדרשה לחוות דעתו של המומחה לצורך הוכחת תביעתה, יש מקום לחייב את הנתבעות לשלם לתובעת את שכר הטרחה שגבה המומחה מטעמה, השמאי מר קשטן בסך של 2,340 ₪ כולל מע"מ (ראו: קבלה מיום 5.8.16, בנספח יז' לתצהיר התובעת).

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

משולחנו של יועמ"ש האירגון האם נאמנות יכולה להחשב כבטוחה לפי חוק המכר בחוק המכר(דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נקבע כי מוכר דירה רשאי לקבל מהרוכש כספים בשיעור העולה על 7% ממחיר הדירה, רק בתנאי שהמוכר ביטוח כספים אלו באחת מהבטוחות הבאות: (א) העמדת ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששולמו למוכר.

אין מדובר בסטייה מילולית ופורמלית בלבד מהוראת החוק, שכן מקובל עלינו שמסירת הערבות הבנקאית לבא-כוח המבקשת עשויה להעמיד מיכשול בפני מימוש הערבות ולתלות את מימוש זכויותיו של הרוכש בשקול-דעתו של בא-כוח המבקשת המושפע, בהכרח, גם משיקולים הנוגעים לטובתה של המבקשת" (פורסם בנבו).

בהיתחשב בעיצום שהוטל על העוררת ובכך שבסופו של יום נימסרה לקונים ערבות בנקאית, אם כי באיחור של שנתיים וחצי !! ובכך שבהמשך הדירה נימסרה לקונים, אנו מחליטים לא לעשות צו להוצאות.

...

הקונה מצהיר כי הובהרה לו זכותו להתייעץ עם עורך דין מטעמו וכי הוא ויתר או עשה שימוש בזכות זו והוא חותם על הסכם זה לאחר שמיצה את זכותו זו. הקונה מצהיר כי הובהר לו היטב שאין בתשלום ההשתתפות בהוצאות המשפטיות של החברה משום יצירת יחסי לקוח-עורך דין בינו לבין עוה"ד הנ"ל. יחד עם כל האמור לעיל, הובהר לקונה כי עוה"ד הנ"ל יבצעו את רישום הזכויות בדירה כאמור אך לא בתור עורכי דינו אלא מכח חובתו על-פי דין של המוכר לרשום את זכויות הקונה בספרי המקרקעין, חובה אשר המוכר מבצע אותה באמצעות יועציו המשפטיים הנ"ל. הקונה מצהיר כי ידוע לו והוא מאשר זאת ומסכים לכך כי עוה"ד הנ"ל ייצגו את המוכר כנגדו בכל ענין והליך הקשור בחוזה המכר, בדירה ו/או בכל הקשור בהם ו/או הנובע מהם.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

בהתחשב בעיצום שהוטל על העוררת ובכך שבסופו של יום נמסרה לקונים ערבות בנקאית, אם כי באיחור של שנתיים וחצי !! ובכך שבהמשך הדירה נמסרה לקונים, אנו מחליטים לא לעשות צו להוצאות.

בנוסף, התחייבה החברה במסגרת ההסכם לשלם למבקשים דמי שכירות על סך של 3,000 ₪ לחודש לכל דירה, עד למועד האיכלוס של המבקשים בדירותיהם החדשות וכן ערבויות בדק לפי חוק המכר.

בנוסף, הובהר לעמדת הנאמנים במסגרת הדיון מיום 08/02/22 כי מימוש ערבותו של מי מהמבקשים ובהתאם ויתור על דירתו בהכרח יהווה פעולה שאינה כדאית עבורו, וזאת לנוכח עליית השווי המהותית ביחס לדירות בפרויקט לאורך התקופה הרלוואנטית.

עוד טענו המבקשים כי בנגוד לטענת הנאמנים לפיה אין ולא הייתה התחייבות מצד החברה או מצד הנאמנים לתשלום דמי שכירות שוטפים או למסירת החזקה בדירות עד חודש אוקטובר 2022 וכי אין בהוראות ההסדר כל היתייחסות לעניין זה, בפועל התחייבות והצהרת הנאמנים בדיונים שנערכו לאחר הגשת הבקשה הראשונה לחילוט ערבויות, הם אשר הובילו את המבקשים לוותר על חילוט הערבויות, כאשר היה מובן כי תשלום דמי השכירות בהיותה הוצאה שוטפת של הפרויקט ובהנתן כי הוסכם על פתיחת חשבון ייעודי לפרויקט ישולמו לדיירים לכל הפחות ממועד ההסדר ואילך.

...

על כן, דין טענת המבקשים בעניין זה אף היא להידחות.

בהינתן האמור, עם כל ההבנה למצבם של המבקשים, אין מנוס מדחיית הבקשה.

סוף דבר סיכומו של דבר – הבקשה נדחית.

הנתבעים 1–3 ניסו להוציא במירמה כספים מהפרויקט, על אף היותו מצוי ב"לווי סגור", מכרו דירות בנגוד לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה-1974, תוך שהם יודעים כי הפעולות החמורות שבוצעו על ידם, הנן בנגוד גמור הן לדין והן למערכת ההסכמית עליה חתמו עם התובעות, תוך שהם מנסים לרוקן מתוכן את המשכנתאות הרשומות בלישכת רישום המקרקעין על מנת להוציא כספים מחוץ לפרויקט.

וכן להסמיך אותו: לנקוט בכל הפעולות הדרושות לשם השלמת הפרויקט, לרבות, שכירת בעלי מיקצוע ו/או קבלנים ו/או קבלני משנה ו/או ספקים ו/או מפקחים ו/או מודדים /או עובדים ו/או בעלי מיקצוע שונים וכל נותני שירותים שיידרשו לצורך השלמת הפרויקט; (1) לתפוס חזקה בנכסי הפרויקט, לרבות בדירות החדשות, לכינוס אותם ואו לנהל אותם ו/או למכרם, בכפוף לאמור להלן ובהסדר; (2) לפתוח חשבון כנוס מיוחד לצרכי הפרויקט, אליו ייגבו התמורות בגין מכירת הדירות וממנו ישולמו כלל תשלומי הכנוס, לרבות הוצאות הפרויקט והסדרת החובות לנושים המובטחים ולאחר מכן לנושים הלא מובטחים, ככל שתוותר יתרה (להלן: "חשבון הכנוס"); (3) לגבות כספי התמורות בגין מכירת הדירות שתימכרנה, לחשבון הכנוס וכן להורות לנתבע 23 להעביר את כספי מימוש ערבות הבצוע (שהועמדו רק לטובת הבטחת ביצוע העבודות) לחשבון הכנוס; (4) לבטל את ההסכם עם הנתבע 24 לרבות לדיווח על הביטול לרשויות מסוי מקרקעין; (5) למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעת 25, אשר תעמוד כנושה על פי סדר הנשייה הקבוע בחוק; (6) לבצע כל פעולה אחרת שתדרש על מנת להשלים את הפרויקט ולהסדיר את חובות הנתבעים 1–3 לתובעות ולאחר מכן לכל יתר בעלי החוב.

...

בנסיבות אלו, אין להיעתר לבקשה להתנות החתימה על ההסכם לשם הגדלת דמי השכירות, שעה שיתר בעלי הדירות הקיימים לא זכו לקבל הטבה זו, שכן אחרת יהא בכך משום מתן תנאים עודפים לנתבעים אלו.

סוף דבר התביעה מתקבלת במובן זה שעו"ד זהר אנגלנדר ממונה ככונס נכסים לצורך חתימה על ההסכם בשמם של הדיירים שטרם חתמו על ההסכם – הנתבעים 1–3, 15–20 – בהתאם לנוסח שנחתם עם מרבית הדיירים ואשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 18.9.2023.

התביעה ליתר הסעדים שנתבקשו בכתב התביעה – נדחית.

סכום המכירה נטו לאחר הוצאות המכר תשמש תחילה לפרעון סכום ההישתתפות והפעימה הנוספת.

אכן, לא זו תכלית הערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)". תכלית החקיקה היא כי קבלן הבונה דירה יש מאין, ימסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ. הדבר נועד להבטיח את זכויות הקונה במקרה כבעניינינו.

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתוה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתוה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

...

יחד עם זאת, בגלל אלמנט ההתניה על אופן מימוש ערבויות חוק המכר (דירות) שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, לא אוכל לאכוף את המתווה על רוכשים שלא יסכימו לו. לפיכך, אני מאשרת את המתווה המוצע בבקשה מספר 76 רק ככל והדברים נוגעים לרוכשים שהסכימו לו מפורשות, מדובר ב- 52 רוכשים, אליהם הצטרפה ביום 8.1.2024 גם רוכשת נוספת יעל לוי שרגא (בקשה 82).

מסקנות: מן המקובץ לעיל, אני קובעת כדלקמן: החלופה השנייה שהציעו בעלי התפקיד, של השלמת הבנייה באמצעותם, אכן עדיפה על החלופה הראשונה של מכר הזכויות בפרויקט לצד ג'.

סיכום: לסיכום הנושא, המתווה יאושר ככל שהוא מהווה הסכמה חוזית בין בעלי התפקיד לבין הרוכשים שיבקשו להצטרף למתווה.