מימוש זכויות בנכס עקב היטל השבחה

מעיון בנספח י' לכתב התביעה שכותרתו "הודעה בדבר חבות היטל השבחה" מיום 15.8.13, עולה כי הועדה המרחבית לתיכנון ובניה שפלת הגליל שלחה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה שמוענה לנתבעת 1 לפיה - "עקב אישור תכנית והבקשה בתיק בניה מס' 858307300. ההשבחה על הנכס שנקבעה על-ידי שמאי מקרקעין היא 67524 ₪ ויהיה עליך לשלם מחצית הסכום האמור לקראת מימוש זכויות בנכס הנ"ל, היינו 33762 ₪" התובע טוען בתביעתו כי החוב בגין היטל ההשבחה עומד נכון למועד הגשת התביעה על סך כ- 44,000 ₪.

...

מעבר לאמור, לפי עדות עו"ד המאם הנ"ל, לפני שנים רבות נערך על ידו נספח להסכם שמתייחס לנושא של היטל השבחה, והתיק הועבר לידי הקונה באמצע הטיפול כדי שימשיך לטפל בהעברת הזכויות, וכי "מדובר מלפני 12 שנים" (פ' עמ' 15 ש' 16-20), כך שגם אם נראה בנספח הנ"ל משום הודאת נתבעת 1 בקיום זכותו של התובע (לקבל בהתאם להוראות הסכם המכר משנת 2001 את הזכויות בממכר כשהם נקיות מכל חוב לרבות חוב היטל השבחה), ונחשב את תחילת מרוץ ההתיישנות החל משנת 2006 (12 שנים לאחור ממועד עדותו של עו"ד המאם בבימ"ש) עדיין מתבקשת המסקנה כי התביעה נגד נתבעת 1 התיישנה עובר למועד הגשתה.

סוף דבר אלמלא טענת ההתיישנות הייתי מחייב את הנתבעת מס' 1 לשלם את מלוא היטל ההשבחה.

סוף דבר, התביעה נדחית מחמת התיישנות.

על מנת להעביר הזכויות בנכס נדרשה עריית אשקלון להנפיק אישור העברת זכויות, אך זו סירבה, כיוון שעל הנכס רובץ חוב בגין היטל השבחה בסך 707,189 ש"ח והעירייה היתנתה מתן האישור בתשלום החוב.

טענות הצדדים הטענה העיקרית של כונסי הנכסים היא שחוב היטל ההשבחה התגבש עוד טרם מינויים ולאור ההלכה שנקבעה בבג"צ 7009/04 עריית הרצליה נ' היועמ"ש ואח' (פורסם ביום 5.2.14), לפיה אין לאבחן בין הליכי מימוש נכס בפרוק או בכינוס, על הועדה ליתן האישור המבוקש, שכן אין לה מעמד עדיף על פני נושה מובטח ובעת מימוש במסגרת הליכי חידלות פירעון זכויותיה נדחות מפני זכויות הנושה המובטח.

...

טענות הצדדים הטענה העיקרית של כונסי הנכסים היא שחוב היטל ההשבחה התגבש עוד טרם מינויים ולאור ההלכה שנקבעה בבג"צ 7009/04 עיריית הרצליה נ' היועמ"ש ואח' (פורסם ביום 5.2.14), לפיה אין לאבחן בין הליכי מימוש נכס בפירוק או בכינוס, על הוועדה ליתן האישור המבוקש, שכן אין לה מעמד עדיף על פני נושה מובטח ובעת מימוש במסגרת הליכי חדלות פרעון זכויותיה נדחות מפני זכויות הנושה המובטח.

ובהמשך בעמ' 22 נקבע: "... אשר לקבלת היתר בניה: חרף העובדה כי בידי החייב בהיטל השבחה לא יעמדו בהכרח כספים נזילים בעת מתן ההיתר, הרי בסופו של דבר מועד קבלת ההיתר הוא "צומת" דרכים משמעותי ביותר, במסגרתו מוציא בעל הנכס אל הפועל את התעשרותו עקב הפעולה המשביחה של הרשות.

מכאן המסקנה, כי מועד לגביית היטל השבחה בעת מימוש זכויות חלף זה מכבר.

ובהמשך בס' 57 נקבע: "סיכומם של דברים: בעלי הדין אינם חולקים על כך שסעיף 324(א) לפקודת העיריות וסעיף 10(א) לתוספת אינם מקנים לרשויות מעמד נשייה מובטח במסגרת הליכי חדלות פירעון קולקטיביים – פירוק ופשיטת רגל. לא שוכנעתי כי יש מקום ליצור הבחנה בין מעמד הרשויות במסגרת הליכי חדלות פירעון לבין מעמדן בהליכי כינוס. זאת, שכן אין מקום להקנות לרשויות עדיפות קניינית בדרך של 'חקיקה שיפוטית'". יצוין שבעניינינו, ההליך כאמור, מתנהל כהליך חדלות פרעון קולקטיבי והנכס נמכר במסגרת הלך זה. הועדה מפנה לע"א 4260/15 מאיר אליעזר נ' עיריית הוד השרון (פורסם ביום 11.4.18), אלא שהעובדות בפסה"ד זה שונות לחלוטין, במקרה זה נמכר הנכס שנתיים לפני הליך חדלות הפרעון של המוכר, באופן שקופת פשיטת הרגל כלל לא נהנתה מכספי מכירת הנכס, אלא קונה פרטני, בעוד בפסה"ד של הרצליה עניינו שוויון בין הנושים, ואין להקיש מהם לפס"ד זה, שכן בעניינו הנכס, כאמור נמכר במסגרת הליכי חדלות הפרעון.

סוף דבר, אני מקבלת הבקשה וקובעת כי היה על הועדה להנפיק האישור לשם העברת הזכויות לרוכשת, הן בשל העובדה שלא דרשה היטל ההשבחה בעת מימוש הזכויות והן בשל העובדה שמדובר במימוש הנכס במסגרת הליך חדלות פרעון קולקטיבי.

המועד לתשלום היטל ההשבחה חל בעת מימוש הזכויות בנכס, אלא שהעותרים לא עידכנו את הוועדה המקומית זמורה במועד העברת הזכויות.

לא שולם היטל ההשבחה - לא יינתן על ידי הועדה אישור לרישום הזכויות בגין נכס המקרקעין.

...

בסיכום הדברים נכתב כך: "כמו כן אנו מאשרים כי ידוע לנו כי הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה לא תאפשר העברת הזכויות במקרקעין משמה של חברת פסו-יוסקוביץ על שמנו, עד אשר תוסדר סוגיית תשלום היטל ההשבחה" (המסמך צורף נספח 4 לכתב התשובה).

סבורני כי התחייבות זו שוללת מהם במידה רבה את האפשרות להסתמך על טענת שיהוי מצד המשיבה, או לטעון כי התרשלותה של המשיבה בגביית החוב מהחברה המוכרת, מצדיקה לקבל את עתירתם לקבלת אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין חרף אי תשלום היטל ההשבחה (ראו גם עת"מ 29723-12-19 אפיקי אס.איי.ג'י. (ישראל) נכסים בע"מ נ' עיריית נהרה (31.8.2020)).

סוף דבר – העתירה נדחית.

לחלופין טענה, כי יש לחייבה רק בגין מחצית הזכויות בנכס מהטעם שמימוש זכויות הנעשה אגב גירושין בין בני זוג נעשה מכח פעולה משפטית וולנטרית ואוטונומית של מעביר ונעבר ועל כן מהוה מימוש כהגדרתו בתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (ולהלן "התוספת השלישית").

בהתאם להילכת בלוך, אף אם יוחלט כי יש לחייב את הנכס בהיטל השבחה, מימוש הזכויות בנכס היתרחש לאחר שחדל המערער להיות בעליו וראוי כי יוטל היטל ההשבחה על הגורם שמתעשר כתוצאה מאישור התכנית.

...

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשיקול דעת הועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

סיכום החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה, ולפיכך הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה, הועדה המקומית שוהם את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪.

תאריך הישיבה: ו' בכסלו התשפ"ב (10.11.2021) בשם המערערת: עו"ד אמיר בירנבוים; עו"ד מתן מונק בשם המשיבים: עו"ד אברהם פורז ][]פסק-דין ]השופט ע' פוגלמן: לפנינו ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים מרכז-לוד (כב' השופט ר' אמיר) מיום 21.7.2020, שבמסגרתו קיבל בית המשפט את עתירת המשיבים בחלקה, והורה למערערת שלא להתנות את מתן האישור לרישום הזכויות בנכס נושא העירעור בתשלום מלוא החוב בגין היטל ההשבחה.

החיוב בהיטל נוצר עם אישורה של התכנית שהשביחה את המקרקעין; ותשלום ההיטל יהא – בהתאם לסעיף 7 לתוספת השלישית – במימוש הזכויות במקרקעין (סעיף 1 לתוספת מגדיר כי מימוש זכויות הנו אחת מאלה: קבלת היתר בניה מכוח התכנית המשביחה; התחלת שימוש בנכס באופן שהותר לראשונה באישור התכנית המשביחה; ובהעברת הזכויות בנכס; ראו באופן כללי: עניין אלעזר, פסקה 4; רע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' רון, פסקות 17-16 (15.7.2014); אהרן נמדר היטל השבחה 351-349 (2011)).

...

דיון והכרעה השאלה שניצבת במוקד הערעור היא האם התנהלותה של הוועדה המקומית בהליכי גביית החוב בגין היטל ההשבחה מובילה למסקנה כי יש לחייבה להנפיק אישור – גם מבלי ששולם החוב האמור.

החוב שלפנינו נוצר עובר למתן פסק הדין ומשכך, דינה של טענה זו להידחות.

סוף דבר אציע לחבריי לקבל את הערעור, ולקבוע כי הוועדה רשאית לסרב ליתן למשיבים אישור לרישום זכויותיהם כל עוד רובצים על הנכס חובות בגין היטל השבחה, זאת בהתאם לסמכותה לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.