מימוש זכויות בנייה בנכס מקרקעין

וכך כתב המשיב בסעיפים 1 ו-2 שבמבוא לתביעתו: "1. עניינה של תובענה זו – הפרה של התחייבות חוזית ושל מצגים מפורשים שנעשו כלפי התובע שכנגד עם ובקשר לאפשרויות ניצול ומימוש זכויות הבנייה ו/או השמוש, בנכס מקרקעין, מיגרש בשטח של כ- 2,620 מ"ר, שזכויות הבנייה בו נגדרו לכ- 3,275 מ"ר – שלמרבה הצער סוכלו, על ידי הנתבעות או מי מהן, במעשה או במחדל. (הדגש בקוו תחתי במקור –מ.ל) .

...

באשר למטרת חוות הדעת הוסבר שזו נועד לצורך "אומדן הפסד שווי הכנסה היות ולא ניתן לקבל היתר לשטח עיקרי של 1,310 מ"ר מתוך 3,275 מ"ר מבונים המאושרים בחוזה החכירה". בבדיקת מידת הרלוונטיות של עדותו של העד מר שאול, והתרומה האפשרית שלו לגילוי האמת מקובלת עלי עמדת המשיבות שלצורך מהות התביעה בשים לב לעדותו של המומחה מטעם המבקש וחוות הדעת מטעמו אין צורך, לצורך השאלה המהותית, בעדותו בבית ומקל וחומר שכל המסמכים שצורפו לתצהירו ישמשו כמוצגים בתיק.

כך, הואיל ומדובר בתיק משנת 2014, חוות הדעת של המומחה מטעמו של המבקש מצויה לפני המבקש כבר משנת 2016 וכשעדותו של מר שאול לא עשויה לתרום להבנה טובה יותר את הסיבה לאי מתן ההיתר שהיא ה- Raison d`etre של התביעה, בשים לב לצורך בייעול התיק אך מעבר לכל שעה שאיני רואה שבאי העדתו של מר שאול תפגענה הזכויות הדיוניות של המבקש באתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות מהבחינה המהותית.

משהגעתי למסקנה זו זה המקום למתן צו לסיכומים.

המפקח על המקרקעין הוסיף כי "ככל שיוחלט על רישום בית משותף בנכס, בין במסגרת הליכי משפט ובין בהסכמת בעלי הזכויות, הבקשה וכל המסמכים הנלווים שיוגשו יבדקו בהתאם להוראות החוק, לכללים ולהנחיות הקבועות" (סעיף 6 למכתב המפקח על המקרקעין; ההדגשה במקור).

המומחה ציין כי: "מבדיקתי הגעתי לכלל דיעה כי הבעלות הנפרדת מהוה מיגבלה על זכויותיו הפרטניות של כל אחד מהבעלים, היא מונעת את אפשרויות התיכנון, פוגמת בשימוש ובניצול המאקסימאלי (אשר אינו בהכרח המיטבי) של הנכס (על כל דירותיו) ומאיינת את אפשרות המימוש של תוספת הבניה האופציונלית" (סעיף 11 לחוות הדעת).

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לפניי תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו זכויות הבנייה שניתנות מכוח תמ"א 38 מוקנות למבנה שנטען כי הוא בבעלות התובע להבדיל מהמבנה האחר שבבעלות הנתבעים, כי זכויות בנייה אלו לא נוידו לנתבעים, וכי התובע רשאי לממש זכויות בנייה אלו במבנה זה. הסיכסוך בין הצדדים נסוב סביב מקרקעין בשטח של 838 מ"ר הממוקמת בשכונת שמבור בחיפה והידועים כגוש 10774 חלקה 8 בחיפה (להלן: "המקרקעין").

ניוד זכויות הבנייה כזכור בסעיף 8 להסכם השתוף נקבע כי "כל זכות בניה, או תוספת בניה לגבי כל הנכס [המקרקעין] כפי שהיא קיימת כעת או תהיה קיימת בעתיד שייכת לקונים [הנתבעים]". סעיף זה היה מצוי בלב המחלוקת שבעניין נחמיאס ואשר בית המשפט החליט בין היתר כי יש לפרש את סעיף 8 יחד עם סעיף 11 להסכם השתוף כך שבמבנה א' ניתן לנצל זכויות בנייה עד לשטח של 206 מ"ר, ומעבר לכך זכויות הבנייה נוידו לנתבעים.

...

נוכח זאת שישנם בעלי זכויות נוספים במקרקעין ורשומות הערות אזהרה, ביום 11.9.2023 הבהיר התובע בעקבות החלטתי כי הוא "מוכן שפסק הדין שהוא הצהרתי יהפוך לפסק דין שהוא מחייב במישור היחסים בין התובע לנתבעת [הנתבעים] בלבד". עיקרי טענות הצדדים התובע טען בסיכומיו כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 הוקנו למבנה א'; בעלי הדירות במבנה א' זכאים להשתמש בזכויות אלו; זכויות אלו לא נוידו לנתבעים; אין בענייננו מעשה בית דין מכוחו של פס"ד נחמיאס; התביעה אינה אקדמית; תוספת הבנייה מצילה חיים; מניעת מימוש זכויות בנייה אלו מנוגדת לעיקרון תום הלב ולתקנת הציבור; הסכם השיתוף דינו להתבטל; לנתבעים לא ייגרם נזק או שלכל היותר ייגרם נזק מינורי שניתן לפצות בגינו.

ממילא יש להבהיר כי במסגרת פסק דיני זה נדרשתי לשאלות משפטיות כאמור, בשים לב להסכמה הדיונית של הצדדים שהגדירו את המחלוקת כמשפטית טהורה, ועל כן דין הטענות הדורשות ליבון על דרך הצגת ראיות, תצהירים וחקירת עדים, להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני קובע כי בשלב זה זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 אכן מוקנות למבנה א', והן לא נוידו לנתבעים.

נוכח מסקנתי והתוצאה אליה הגעתי, אני מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.

אשר לטענות בן יאיר בדבר בנייה ללא היתר שבוצעה על ידי מר כהן, נקבע בפסק-הדין החלקי כדלקמן: "14. ..כהן העיד כי החליף את גג הרעפים (עמ' 34 שורה 1, עמ' 36 שורות 26-20) בהסכמת הנתבעים [בן יאיר, ח.ט.] מבלי שהיה בידו לקבל היתר בניה לביצוע עבודות או למימוש זכויות הבנייה בנכס הואיל וטרם נרשמו הזכויות של יורשי המנוח בנכס בהעדר צו ירושה למנוח (עמ' 36 שורה 20). לדברי כהן, יש לו אישור לבנות חנות בגודל של 136 מ"ר אך אין בידו לממש את הזכות נוכח מחדלי יורשי המנוח בהימנעם מהסדרת זכויותיהם ברשות מקרקעי ישראל (עמ' 33 שורות 24-28). בהמשך עדותו שינה כהן מגירסתו והודה כי הקים גרם מדרגות (תמונות 3 ו-9 נספחים לתצהירי הנתבעים. ציון ומשה). עוד אמר כי החנות המצויה בשטח שבבעלותו בנכס, חנות ה"בורגר" מושכרת על ידו וכי הוא אחראי להקמת הרחבה בפתח החנות (עמ' 43 שורות 3-15).

...

כעת נשאלת השאלה, האם בנסיבות אלה יש מקום להיעתר לבקשות כל אחד מהצדדים להורות לצד שכנגד לסלק ידו מהרכוש המשותף, להרוס את המבנים שהקים ולהשיב מצב לקדמותו.

לפיכך, העתירה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין נדחית.

סוף דבר התביעות מתקבלות בחלקן.

אני מורה לכל אחד מהצדדים בהליך לסלק ידם מהרכוש המשותף, להרוס כל מבנה שנבנה על ידם בניגוד לתשריט הבניין ולהשיב את מצב הנכס לקדמותו טרם הבנייה שנעשתה על ידם.

המבקשת טוענת כי מעשי המשיבים הנם תרמית, הולכת שולל והצגת מצגי כזב, הכוללים זיוף חתימות והתחזות לאחר וכי דינו של ההסכם הוא VOID, כמו גם דינו של רישום הזכויות בדירה על שם נהוראי ומיכל בלישכת רישום המקרקעין, אשר דינו להמחק וכי יש להשיב את רישום בעלי הזכויות המקוריים: בני המשפחה ובהם המנוחה.

נטען כי ככל שלא יינתן הסעד המבוקש, הזכויות בדירה יימכרו לצד שלישי ו/או יועברו ללא תמורה ובכך לא יתאפשר לקבל את הסעד המבוקש לביטול הסכם מכר והשבת הזכויות בנכס, ובכך משום הכבדה במימוש פסק הדין.

רביעית, לב ליבה של טענת המבקשת היא לתרמית וקנוניה שרקחו כלפיה המשיבים, שעה שידעו לכאורה כי שווי הדירה גבוה מכפי שהוצג לבני המשפחה, לרבות המבקשת והמנוחה, ושעה שנהוראי רקח לכאורה עסקה מול יזם הפועל במיתחם הבניינים לקידום תכנית פינוי בינוי ומימוש זכויות בניה נרחבות (פס' 18.45 לבקשה).

...

מכאן שאני סבורה כי דבק במבקשת שיהוי סובייקטיבי.

סוף דבר לאור כל הנימוקים המפורטים לעיל, לאחר שקלול סיכויי התביעה ומאזן הנוחות כמו גם השיהוי שדבק בהתנהלות המבקשת, מצאתי כי דין הבקשה להידחות.

המזכירות תואיל לדוור החלטתי זו לב"כ המבקשת ולמשיבים.