מחלוקת לגבי מועד מתן הודעת סיום הסכם שכירות

מנגד טוענות הנתבעות כי עם ההודעה על הנזילה נשלח שמאי לדירת התובעת שהעריך את הנזק וחברת הביטוח של הנתבעת פיצתה את התובעת על פי חוות דעתו.

הצדדים חלוקים באשר למועד בו ניתן היה לשפץ את הדירה.

בהתאם למסמך "סיום חוזה שכירות" הוסכם על הפסקת השכירות ביום 15/11/19 וכן פיצוי של 1,000 ₪ לשוכרות בשל ניזקי הנזילה.

אין מקום לפצות על הוצאות עו"ד בשל הצורך בהתקשרות עם שוכר חדש, באשר השוכרות ממילא היו אמורות לסיים את תקופת השכירות ביולי 2019 והתובעת היתה נידרשת להתקשרות עם שוכר חדש בלווי עורך דין.

...

יוצא אפוא שרק מיום 1/2/20 ניתן היה להציב יבשנים מתוך דירת התובעת כדי לייבש את התקרה ורק לאחריהם להתחיל בשיפוץ הדירה.

התוצאה: מכל האמור אני מחייב את הנתבעות באמצעות חברת הביטוח מנורה להוסיף ולשלם לתובעת 11,649 ₪ בתוספת 500 ₪ הוצאות משפט וזאת תוך 30 ימים מהיום.

בהמשך לשיחתי איתך, על סיום חוזה שכירות במבנה ברחוב שפירה 1 אור עקיבא: אנו מבקשים לסיים את תקופת השכירות בין גולדליין לוגיסטיק מיתקדמת בינלאומית בע"מ..

ביום 1.5.18, בסמוך להודעתה הרשמית של המעסיקה על סיומה הקרוב של תקופת השכירות, שלחה העובדת מיסרון לברטה בנוסח הבא: "אל תשכחי לדבר עם אורי לגבי ותגידי לי מה הוא אמר" (נספח 1 לתצהיר ברטה).

אלא שמדובר בהתכתבות שנערכה לאחר מועד סיום יחסי העבודה ולפיכך, לטעמנו, לא ניתן ללמוד מהאמור שמדובר בהתפטרות או שניתנה הצעה מפורשת ומסוימת להמשך העסקה במשרדי המעסיקה באשדוד.

התקופה המזכה בנסיבות המקרה כאן היא מיום 1.8.18 ועד מועד הלידה (חודשיים וחצי) כמו גם התקופה המוגנת מפיטורים כאמור בסעיף 9(ג)(1א) לחוק עבודת נשים - ממועד סיום תקופת הלידה וההורות, בצרוף תקופת הודעת מוקדמת בתום התקופה המוגנת.

בפסיקה נקבע שלמסירת הודעה על תנאי עבודה חשיבות רבה שכן ההודעה מבטיחה שבפני העובד יונח המידע הנוגע לתנאי העסקתו, באופן שיסייע לו לעמוד על זכויותיו ובאופן שעשוי לצמצם מחלוקות בין העובד למעסיק (ע"ע 154/10 (ארצי) קלרה שניידר - ניצנים אבטחה בע"מ (3.5.11).

...

האמור תומך במסקנה שאין מקום לחייב בפיצוי.

על יסוד האמור, נדחית הטענה לפיצוי בגין אי מסירת הודעה על תנאי עבודה.

סוף דבר – התביעה מתקבלת בחלקה.

בבוקר יום 26.5.2016 הודיע עו"ד דורון אריאל לעו"ד מלצר טלפונית, ובשעות הצהריים באמצעות הודעת דוא"ל על סיום המשא ומתן "מרשתנו החליטה לחדול מהמשך ניהול המו"מ, בין היתר, לאור אופן היתנהלות המו"מ, התמשכותו הרבה, המחלוקות העמוקות והמהותיות שנותרו שנויות במחלוקת, כמו גם העובדה שהגענו לימים ספורים לפני המועד לתחילת שכירות ושום דבר לא ניסגר ואין טיוטת חוזה שקרובה לסיום". עו"ד דורון אריאל הוסיף כי ממילא הסתיימה גם התקופה הנקובה במסמך העקרונות, לחתימת הסכם שכירות, וכי התובעת רשאית לנהל מו"מ עם כל צד ג' אחר (ס' 21 לתצהיר עו"ד מלצר; נספח 19 לתצהיר עו"ד מלצר).

באותו יום (26.5.2016), הודיע עו"ד מלצר במכתב לעו"ד דורון אריאל, כי במשך למעלה מחודש וחצי לא היתה כל היתייחסות מהנתבע להערות התובעת לטיוטת ההסכם; כי בפרק זמן זה, ניסה להשיג את עו"ד דורון אריאל מספר פעמים אולם נימסר כי עו"ד דורון אריאל בחו"ל (תחילה באיטליה ואחר כך במוסקבה) וכי לא הצליח לקבל כל מענה עינייני; כי רק בעקבות מכתבו מיום 15.5.2016 הודיע לו עו"ד דורון אריאל לראשונה, כי הנתבע חושש מחיוב בהיטל השבחה כתוצאה מאופי פעילותו המתוכנן במושכר; כי כפי שהודיע לעו"ד דורון אריאל באותו יום באמצעות מזכירתו "לאחר התלבטויות כבדות, ועל מנת לאפשר את קיום העסקה- מרשתי מסכימה להוסיף סעיף להסכם הקובע כי במידה ויוטל היטל השבחה על המושכר הוא יחול על המשכירה". בנוסף, התובעת מסכימה לסעיף היציאה בתקופת האופציה "לפיכך- סולקו כל המכשלות המהותיות וניתן לחתום על החוזה ללא דיחוי נוסף, שכן אין כל מחלוקות וכל התנאים האחרים מוסכמים". עו"ד מלצר דורש לקבוע מועד לחתימה ללא כל דיחוי ומוסיף "למותר להזכיר שוב כי מתוך הסתמכות על מכתב הכוונות שנחתם בין הצדדים- ולנוכח לוח הזמנים הציפוף שהכתיבה מרשתך- מרשתי נכנסה להתחייבויות עצומות על מנת לפנות שוכרים קיימים, מבעוד מועד, לצורך איכלוס מרשתך במושכר. על כן קיימת חשיבות גדולה לחתימה ההסכם ללא דיחוי ולמימושו". בסופו של יום לא נחתם הסכם שכירות והצדדים חלוקים בדבר תוקפו המשפטי של מיסמך העקרונות, הצד האחראי לכשלון המשא ומתן והאם הודעת הנתבע מהוה הודעת ביטול כדין.

...

אין בידי לקבל את טענת התובעת לפיה, ביקש הנתבע לסגת מהמשא ומתן שלא בתום לב. נהפוך הוא, שוכנעתי, כי הנתבע היה מעוניין לשכור את הנכס בכל המועדים הרלוונטיים.

העובדה שהנתבע המשיך במשא ומתן ממש עד הרגע האחרון, חרף חלוף הזמן שהוקצב לחתימת הסכם, מחזקת את מסקנתי לפיה היה מעוניין מאוד לשכור את הנכס.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית.

בתצהירו טען ערן שכבר ביום 28/01/2015 הוא ידע על כך שמהנדס הועדה המקומית לתיכנון ובניה מיתנגד לבקשה למתן רישיון עסק וידע על אודות הסיבות לכך (סעיף 17 לתצהיר עדותו הראשית), ואולם חרף זאת הוא המשיך בעבודות השפוץ שלטענתו הסתיימו ביום 17/03/2015 (סעיף 12 לתצהירו), ולאחר מכן פתח את העסק והפעילו למשך מספר חודשים, דבר שמלמד על כך שהוא וויתר על זכותו לבטל את החוזה.

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעיניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בנגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעיניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

מירב אפילו לא ביטלה את הערבות עוד בטרם הפר ערן חיוביו שעל פי חוזה השכירות תוך הסתמכות על סעיף 15 לחוק הערבות מיד כשנודע לה לטענתה שקיימות בעיות עם קבלת רישיון עסק, ואף לא בשלב מאוחר יותר (זאת מבלי להכנס לשאלה אם דמי השכירות העתידיים הם בגדר חיוב שכבר נוצר במעמד החתימה על חוזה השכירות, אם לאו, שאלה שכנראה קיימת לגביה מחלוקת בפסיקת הערכאות הדיוניות).

...

לחתימת פרק זה אביא את הדוגמא היפה לענייננו שהביא השופט ג' בך המנוח בפסק דינו ב-ע"א 262/86 וולטר רוט נ' deak and co. Inc, פד"י מה(2) 353, שאף היא מתייחסת למערכת יחסי שכירות: "ניקח כדוגמה את המקרה בו מבטל משכיר של מבנה את הסכם השכירות עם השוכר מהטעם שהלה מתמיד באי־תשלום דמי השכירות. ונניח שמסתבר, כי הנמקה זו נגדה את העובדות, ושלמעשה שילם השוכר את דמי השכירות במועדם לחשבונו של המשכיר. ונניח עוד, שלאחר מכן, במהלך המשפט המתנהל בעניין תוקף הודעת הביטול, נודע למשכיר, שהשוכר השכיר את המבנה המושכר לשוכר משנה בניגוד לתנאי החוזה ושעשה כן עוד בטרם בוטל ההסכם. סבורני שלא יוכל המשכיר לבסס את הגנתו בעניין תוקף הודעת הביטול על עילה חלופית זו, אפילו אין חולקים, שיש לראות בה משום הפרה יסודית של החוז. נראה, שחייב המשכיר במקרה כזה למסור לשוכר הודעת ביטול חדשה, אשר עונה, גם מבחינת העיתוי, על הוראות סעיף 8 לחוק החוזים – תרופות" (שם, בעמ' 376 א' – ג') האם התובע עמד בנטל הקטנת הנזק? לאחר שדחיתי טענת ערן כי הוא ביטל כדין את חוזה השכירות ומצאתי כי הוא הפר אותו משלא עמד בהתחייבויותיו לתשלום דמי השכירות החודשיים ובהמשך אף נטש את המושכר באופן חד צדדי, נשאלת השאלה – נוכח טענת הנתבעים כי שאול לא פעל להקטנת נזקיו – האם בכלל חלה על שאול חובה למצוא שוכר חלופי, ואם כן – האם הוא עמד בחובה זו. כפי שכבר ציינתי לעיל, על מערכת היחסים שבין הצדדים חלות הן הוראות חוק השכירות הן דיני החוזים הכלליים, ובכלל זה חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), כאשר בסעיף 23 לחוק השכירות הובהר כי התרופות הנתונות לצדדים על פיו באות להוסיף על אלה הקבועות בחוק התרופות ולא לגרוע מהן (לרנר, בעמ' 12-11, ובעמ' 216-215).

סיכום התוצאה אני מקבל את התביעה העיקרית (ב-ת"א62532-09-17) באופן חלקי ומחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) סך של- 425,027 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 01/07/2016 (אמצע התקופה בגינה לא שולמו דמי השכירות) ועד התשלום המלא בפועל.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע (שאול רט) הוצאות משפט בסכום כולל של- 15,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 40,000 ₪ (כולל מע"מ).

אני דוחה את התביעה הנגדית (ב-ת"א 54008-11-17), ומחייב את התובעים בתביעה הנגדית (ערן, שמואל וסייקו), ביחד ולחוד, לשלם לנתבע בתביעה הנגדית (שאול רט) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של- 7,000 ₪.

לטענת התובע, הנתבע מפר את הוראות סעיף 11 להסכם השכירות ומתעלם ללא כל סיבה מהסכמתו הברורה לפינוי תוך 3 חודשים ממועד מתן ההודעה המוקדמת.

דיון והכרעה המחלוקת בעניינינו, כאמור, נוגעת בתוקפה של ההוראה בהסכם השכירות לפיה, בידי המשכיר הזכות הבלעדית להודיע על סיום תקופת השכירות בהתראה מוקדמת של 3 חודשים.

אשר לדברי ההסבר ביחס להוראות סעיף 25יד נאמר: "...עוד מוצע, לשם הגברת הוודאות להבטחת ההגינות והסבירות ביחסים החוזיים שבין משכיר לשוכר בכלל, ובחוזה לשכירות למגורים, על רקע פערי הכוחות בין הצדדים, בפרט, לעגן את ההוראות המהותיות בחוק שאין להתנות עליהן אלא לטובת המשכיר...". בעניינינו, וכפי שהדברים עולה מהעדויות שנשמעו בפני, המסקנה המתבקשת הנה כי לא זו בלבד שהנתבע כלל לא נידרש להגנת הוראותיו הקוגנטיות של חוק השכירות והשאילה הואיל ולא ניתן לראותו כצד "החלש" (נהפוך הוא!), אלא – וזה העיקר - היתנהלותו טבולה בחוסר תום לב קצוני, עד כי ניתן להתרשם שהנתבע ביקש להיבנות מלכתחילה מהכללתה של הוראה בהסכם השכירות שהוא ידע, לטענתו, שהיא בטלה, רק על מנת שברגע האמת יוכל לשלוף את הטענה, ולמנוע מהתובע את הזכות המוסכמת לקיצור תקופת השכירות, חרף הסכמתו וחרף ההסתמכות של התובע על הסכמה זו. כעולה מהעדויות שנשמעו בפני, קיומה של תניה בהסכם שכירות, ביחס למושכר הנידון, המאפשרת למשכיר לסיים את תקופת השכירות בהודעה מוקדמת, לא הייתה זרה לנתבע כלל ועיקר.

...

במסגרת שיקולי הצדק ניתן יהיה להגיע למסקנה (בתביעת השבה שהגישה העיריה) כי יש לפטור את המתקשר מחובת ההשבה, באופן חלקי או מלא.

אולם המסקנה הסופית בעניין זה תיעשה תוך שקלול שיקולי הצדק כולם: השיקולים לריכוך דרישת הצורה, החוסים תחת עקרון תום הלב עשויים להיות אשמת הצד המתנער והסתמכות הצד המתקשר (השוו פרשת קלמר, 198), בעוד שהשיקולים להקשחת דרישת הצורה, החוסים תחת תכלית דרישת הצורה החקיקתית, עשויים להיות האינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק וחוקיות המינהל, כמו גם הרצון להרתיע מפני כריתת חוזים מינהליים בלתי-חוקיים.

" סוף דבר אשר על כן, ומכל הטעמים המפורטים לעיל, מצאתי כי יש בנסיבות מקרה דנן, ונוכח חוסר תום לב קיצוני מצד הנתבע, לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבע מהמושכר.