מחלוקת זכויות קניין במגרש באשקלון

הוא חתם על תעודה (7.1.10) לפי סעיף 28(א) לחוק נכסי נפקדים, לפיה "בהסתמך על המלצת הועדה המיוחדת שנתקבלה בהתאם לסעיף 29 לחוק הנ"ל, אני, רונן ברוך, האפוטרופוס לנכסי נפקדים, משחרר בזה מהקנייתי את זכויותיו של יעקב יוסף ראג'ב עבד אלרחמאן [המנוח – ע.ש.] בנכס המפורט מטה...". בהמשך לכך, נחתם שטר מכר (19.1.11), לפיו רשות הפיתוח, "בהתאם להמלצת הועדה המייעצת לפי סעיף 29 לחוק נכסי נפקדים ..... ובהתאם להחלטת האפוטרופוס לנכסי נפקדים לפי סעיף 28 לחוק, ולתעודת שיחרור מטעמו", העבירה למנוח, ללא תמורה, את זכות הקניין במקרקעין.

אין מחלוקת, כי מדובר בהעברה אשר אינה בבחינת מימוש זכויות לעניין היטל השבחה.

במצב זה, נימוקים של צדק חלוקתי, העומדים בבסיס ההסדר שבתוספת השלישית (ראו בפסק דינה של כב' השופטת ד' ברק – ארז בבר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה, אשקלון (20.4.16, בפיסקה 3 לפסק הדין)), מובילים אף הם למסקנה, כי אין לראות בשחרור המקרקעין לידי המנוח משום "מימוש זכויות", המטיל את החבות לשלם היטל השבחה על רשות הפיתוח, ובה בעת מוציא את המנוח ומי שבאים מכוחו פטורים מכל תשלום.

המערער מבסס חלק נכבד מטיעוניו על פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 6126/98 חברת חלקה 510 במיגרש 6043 בע"מ (בפרוק מרצון) נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, חולון פ"ד נה(4) 769 (2001, כב' השופט א' ריבלין).

...

משכך, יש בפסק דין זה תמיכה ישירה למסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, בדחותה את עררו של המערער.

מסקנה זו מתחזקת, נוכח הוראת סעיפים 32(ד) ו –(ה) לחוק נכסי נפקדים, המטילים על בעלי המקרקעין, בעת שחרור הנכס, לשפות את המדינה על כל הוצאה שהוצאה ביחס לנכס.

בדומה לפרשנות שנתקבלה בעניין אפרמיאן, אף הוראות אלה נועדו ליצור התאמה בין הזכויות בנכס, ובין החבויות הנוגעות לו. סוף דבר, לא מצאתי עילה להתערב בהכרעתה של ועדת הערר, על עיקר טעמיה, ומשכך, אני מורה על דחיית הערעור.

בסעיף 6(ב) להסכם, נקבע כי: "לשם מניעת ספק מוצהר בזאת שהזכויות המוענקות ע"י ברנע לאפרידר על פי הסכם זה לא כוללות את החלקות המפורטות ברשימה המצורפת להסכם זה כנספח ה' ואשר על אף שרשומות על שם ברנע התחייבה ברנע למכרן לצדדים שלישיים". ובסעיף 7(ג) הוסף: "ברנע מצהירה כי התחיבויותיה כלפי הקופה המרכזית מתיחסות לשטחי קרקע מסוימים המהוים מגרשים מס' 3, 4 ו- 11 בתכנית בנין ערים של אשקלון שמספרה ד/409 ואשר אושרה כדין, דהיינו, כי היא התחייבה לגרום לכך שלאחר רשום הפרצלציה של השטחים עליהם חלה תכנית בנין הערים האמורה תיגרום לכך כי אותם מגרשים שיווצרו כתוצאה מהפרצלציה, כלומר, המגרשים 3, 4 ו- 11 יועברו על שם הקופה המרכזית". להמ"פ צורפו נספחים א'-ה' להסכם המכר, ובהם אין בדל ראיה להיות שטח ההפקעה השני חלק ממגרשים 3, 4 או 11 הנ"ל. ביום 7.04.77 אושרה למתן תוקף תוכנית בנין ערים (תב"ע) 165/03/4, והיא פורסמה בי.פ. 2310.

בית המשפט ביסס את הלכתו על חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, האוסר פגיעה בזכות הקניין שהנה בלתי מידתית, וקבע, כי קרקע שהופקעה ויעודה לצרכי ציבור שונה ליעוד אחר, מן הדין שתחזור לבעליה או שהם יקבלו פיצוי נאות בשל כך. למעשה, בית המשפט "יישר קו" בין הוראות סעיפים 195 ו- 196 לחוק התיכנון והבנייה לבין חוקי ההפקעה האחרים, והחיל הוראות סעיפים אלה גם על הפקעות המבוצעות לפי חוקים אחרים (שם, בעמ' 642).

במובן זה, ולאור הקביעות שלעיל, אין משמעות רבה, אם בכלל, לשאלה, העומדת בבסיס מחלוקת הצדדים - האם המקרקעין הופקעו מכוח תוכנית 147/03/4, שמא מכוח תוכנית 68/147/03/4 - שכן, בכל מקרה, הדין עם המבקשת, והיא זכאית - כך או כך - לפיצויים, במובן זה, שב"מבחן התוצאה", מיועדים המקרקעין, תכנונית, ומשמשים בפועל, כחניה לכל דבר ועניין.

...

כפי שנוכחנו לראות, השטח המדובר הוכשר ומשמש חניה פעילה וחיונית, ועל-כך, אף המשיבות עצמן אינן חולקות.

אין בידי לקבל הטענה, כאילו הקרקע הופקעה לצורך דרך, ושינוי בייעודה - כזה אשר אין חולק, שנושא בחובו חובת תשלום פיצויים - הוא הוא - הפוטר את המשיבות מלעשות כן, בהנמקה, המנוגדת לשכל הישר, כאילו שינוי הייעוד פועל לחובת הנפקע, ובכוחו לנשלו מזכויותיו בקרקע, ללא תמורה.

מכל המקובץ לעיל, ובנתון להערות ולסייגים בתיק 49076-1214, מתקבלות תביעות המבקשת, לתשלום פיצויי הפקעה, בגין שלוש חלקות הקרקע, נשוא התיקים 40196-10-14, 49076-12-14 ו- 47859-01-15.

בדיון שהתקיים לפניי ביום 21.11.2017 התבהרו והתחדדו המחלוקות בין הצדדים ובעקבותיו הגישו העותרים בקשה להגשת עתירה מתוקנת, אליה מצאתי מקום להיעתר בנסיבות העניין.

בהקשר זה טוענים העותרים כי המיגרש המוצע למכירה צמוד, כאמור, למבנה האנייה אשר נמצא בבעלות בן דודו של שר האוצר המכהן וכי ראש העיר אשקלון הוא נציג מפלגתו של שר האוצר, מפלגת "כולנו". נוכח האמור טוענים העותרים כי על הערייה ליתן טעם מדוע למכור את המיגרש נשוא העתירה ולא שטחים אחרים, ככל שהיא זקוקה לכסף.

המשיבה מוסיפה כי ביום 24.10.17 ניתן היתר בניה מספר 2017205 לבצוע עבודות שפוץ חזיתות בקשר למגרש כולו, אולם ההיתר לא סותר ולא יכול לסתור או לגבור על השימושים הקבועים בתב"ע. באשר לזכויות הבנייה בנכס, טוענת המשיבה כי נותרו זכויות בהקף של 70 מ"ר. המשיבה מציינת כי קיימת הבהרה מנומקת מאת שמאי והיא תהיה מוכנה להציגה בפני בית המשפט, ככל שיהיה בכך צורך.

בדומה, אין לקבל את הטענה כי פירסום המיכרז למכירת המיגרש יגרום לפגיעה בקניינם של העותרים, כפי שכבר קבעתי בהחלטה בבקשה לצוו ביניים.

...

בדיון שהתקיים לפניי ביום 21.11.2017 התבהרו והתחדדו המחלוקות בין הצדדים ובעקבותיו הגישו העותרים בקשה להגשת עתירה מתוקנת, אליה מצאתי מקום להעתר בנסיבות העניין.

מסקנה זו מתחזקת נוכח הדו"ח על עבירות בניה (מיום 13.7.2017) שנשלח, בין היתר, לעותרים עובר להגשת העתירה ואשר מייחס את העבירות לבעלים של הקרקע, קרי העותרים.

לאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪.

לפני בקשה שהגיש אלון גורן (להלן: "המבקש" או "גורן"), עורך-דין במקצועו, למתן סעד הצהרתי, שיקבע כי הוא זכאי לתשלום פיצויים, בסך של 330,000 ₪ ומע"מ, נכון ליום הגשתה, בגין הפקעת זכויותיו, בשטחי קרקע שונים שהיו בבעלותו, לשיטתו, באיזור התעשייה באשקלון, מאת המשיבות 1 ו-2.

חיוב הפצוי, נעוץ בפגיעה הקשה, שפוגעת פעולת ההפקעה בזכות הקניין, המהוה זכות יסוד, בעלת אופי חוקתי, בפרט לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, הקובע, כי פגיעה בו, מחייבת עמידה בתנאי פסקת ההגבלה.

סעיף 20(2)(א) לפקודת הקרקעות, קובע, כי בהפקעת מקרקעין הנעשית לפיה, לא ישתלמו פיצויים, עד 25% מהמגרש, ואילו סעיף 190(א)(1) לחוק התו"ב, מתיר לרשות להפקיע מקרקעין, ללא תשלום פיצוי, עד ל- 40% משטח המיגרש הכולל, ואולם - לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המיגרש (טענת "הגנת היתרה" שתדון בהמשך).

ניכוי השטחים המופקעים מהסכם החכירה המחודש, כמו גם החזר דמי החכירה על-ידי המינהל (השנוי המחלוקת, ואיני קובע מסמרות שכך אמנם נעשה), היא הנותנת, שהזכות בקרקעות היתה נתונה למבקש, והופקעה ממנו, ומכאן - שקמה לו עילה לפיצויים.

...

כך או כך, נראה, כי בשלב הסיכומים, וודאי סיכומי התשובה, זנח המבקש את הטענה, אשר מכל מקום - לא הוכחה על ידו כלשהו, ועל כן, דינה להידחות.

סיכומו של דבר - התביעה מתקבלת, במישור זכאות המבקש לפיצויי הפקעה מאת המשיבות 1 ו-2, ואולם, לנוכח אימוץ שיטת הפיצוי הדו-שלבי, וקביעת מומחית ביהמ"ש כי שווי הקרקע המופקעת, וברת הפיצוי - הינו אפס - איני פוסק למבקש פיצוי כספי לצד קבלת הבקשה, ואף שזו תוצאה לא שגרתית, הרי היא מתחייבת כאן.

בנסיבות החריגות, ובשים לב לתוצאת ההליך, שיכולה, כאמור, לעורר תחושה של אי-נוחות, סבורני, כי יהא זה נכון וצודק, שכל צד ישא בהוצאותיו, וכך אני מורה.

לכל אחד מהצדדים בית פרטי, כאשר לבתים גדר משותפת באורך של כשני מטרים, בסמוך לקדקודיהם של מיגרשי הצדדים (שכל אחד מהם מלבני).

באותה בקשה טען הנתבע, כי אינו יודע מהי הבקשה שהוגשה ואין בידיו את כתבי בי הדין, אלא שהוא מתגורר בבית המחלוקת ברחוב הרב בוזגלו 27 באשקלון, כאשר ההחלטה הומצאה לו באמצעות הודעה ביישומון "ווצפ" על ידי התובע.

הנתבע טוען, כי החלטת בית המשפט ניתנה על סמך בקשה שהוגשה בחוסר ניקיון כפיים ומכל מקום, הותרת הצוו מביאה לפגיעה בלתי מידתית בנתבע ובפוגעת בזכות הקניין שיש לנתבע בביתו.

...

לאחר ששמעתי את הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי יש מקום לדון בבקשה למתן הסעד הזמני לגופו של עניין, על אף האיחור בהגשת הבקשה ועל אף האופן שבו הוכתרה.

אין בידי לקבוע בשלב זה מהו מספר החדרים שהושכרו על ידי הנתבע, אך לאור הצהרתו, כי הוא עומד בתנאי צו הרישוי, הרי שיש לקבוע, כי הנתבע אינו יכול להשכיר יותר מארבע יחידות אירוח, אלא אם כן, הבית כולו מהווה יחידת אירוח אחת.

אין בידי לקבוע בהסתמך על דברי הצדדים, האמנם הנתבע חרג מהמקובל.