מחלוקת בין שכנים הנובעת מבנייה בלתי חוקית

רקע התובעים הגישו תביעה זו בטענה לליקויי רטיבות בדירתם הנובעים על פי הטענה מחצרות השכנים.

דיון והכרעה יש להדגיש כי בנגוד לטענות הצדדים אין מדובר בעניינינו בחובה של בעל דירה לתקן את הדרוש תיקון על מנת לא לפגוע בדירתו של האחר על-פי סעיף 3(ב) לתקנון המצוי בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולפיכך אין צורך להתייחס למחלוקת בין הצדדים האם סעיף זה חל על בנייה בלתי חוקית.

כך למשל, בת.א. (שלום י-ם) 47188-12-13‏ משה נ' מזרחי (19.6.2014) (כב' השופטת ת' בר-אשר) דחה בית המשפט תביעה של תובעת שנגרמו נזקים לדירתה שנבנתה תוך הפרה בוטה של חוק התיכנון והבניה, וזאת על אף שגם הבנייה של הנתבעים שגרמה לנזק נעשתה ללא היתר: "אין לקבל מצב שבו באולם אחד של בית המשפט נקבע כי יש לסלק בניה שנבנתה שלא כדין ובאולם הסמוך יושיט בית המשפט סעד הנובע מאותה עבירת בניה. על עברייני בניה ובמיוחד אלו שאינם מקיימים צוי הריסה שפוטיים לדעת, כי במקום שבו הם סובלים נזקים מעבירות הבניה ובעטיין, עשויים הם לעמוד במצב שבו לא יוכלו לידרוש סעד מבית המשפט בשל כך. זאת בכפוף לכך שאמנם נמצא כי יש קשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין עבירת הבניה לבין הנזק שבגינו נתבע הסעד" (פסקה 28).

...

לפיכך אני סבורה כי את רוב הנזק הנידון בין צדדים אלו יש להטיל על התובעים וחלק פחות ממנו אמור להיות מוטל על כתפי הנתבעים בהתאם למידת האשם במעשיהם והקשר שלהם לנזקים.

באשר להוצאות ההליך אני סבורה כי לאור תוצאה זו יש להורות לתובעים לשאת בכלל הוצאות המומחים בהליך ובאגרות ההליך, אך בשכר טרחת עו"ד יישא כל צד בהוצאותיו שלו.

כמו כן, בהתאם לאמור ישלמו התובעים לנתבעים סך של 6,850 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום למומחים ועד התשלום בפועל.

כך למשל, בת.א. (שלום י-ם) 47188-12-13‏ משה נ' מזרחי (19.6.2014) (כב' השופטת ת' בר-אשר) דחה בית המשפט תביעה של תובעת שנגרמו נזקים לדירתה שנבנתה תוך הפרה בוטה של חוק התיכנון והבניה, וזאת על אף שגם הבנייה של הנתבעים שגרמה לנזק נעשתה ללא היתר: "אין לקבל מצב שבו באולם אחד של בית המשפט נקבע כי יש לסלק בניה שנבנתה שלא כדין ובאולם הסמוך יושיט בית המשפט סעד הנובע מאותה עבירת בניה. על עברייני בניה ובמיוחד אלו שאינם מקיימים צוי הריסה שפוטיים לדעת, כי במקום שבו הם סובלים נזקים מעבירות הבניה ובעטיין, עשויים הם לעמוד במצב שבו לא יוכלו לידרוש סעד מבית המשפט בשל כך. זאת בכפוף לכך שאמנם נמצא כי יש קשר סיבתי, עובדתי ומשפטי, בין עבירת הבניה לבין הנזק שבגינו נתבע הסעד" (פסקה 28).

התוספת ניבנתה בשנים 1997-1998 וברי כי איטום התיקרה שמעליה היה באחריות התובעים, שכן תיקרה זו לא היתה אמורה להיות קיימת ובודאי אין בה כדי לחייב את השכנים מלמעלה לאטום אותה עבור התובעים.

בנייה זו אף ממחישה באופן ברור את הסכנות בבנייה בלתי חוקית שלא קיבלה היתר של רשויות התיכנון וזאת לאור הערתו של המומחה, מספר פעמים בחוות דעתו וכן בחקירתו, כי יש חשש ליציבות הבניין בעקבות הבניה הבלתי חוקית, וכי יש להזמין קונסטרוקטור בדחיפות לבחינה יסודית של חשש זה. יש להדגיש כי עוד בעת ביצוע העבודות ניתנו צוי הפסקת עבודה שלא קוימו על ידי התובעים והוגש הליך משפטי שלא ידועות תוצאותיו.

נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים באשר לבעלות התובעים על הצנרת הפרטית והמחלוקת היא האם התובעים נתנו את הסכמתם לחיבור או לא. שלום, אביה של הנתבעת, העיד בחקירתו כי בתקופה הרלוואנטית היחסים בין הצדדים היו טובים וכי קיבל את הסכמת התובעים לחיבור הצנור.

...

מכל מקום, לאור כל האמור לעיל קשה לקבל כי הנתבעת תידרש לפצות את התובעים עבור מבנה בלתי חוקי המעלה חשש ליציבות הבניין בו היא חיה.

התביעה לפיצוי בגין נזקים בדירת התובעים ובגין עוגמת נפש נדחית.

הנתבעת תשלם לתובעים סך של 10,000 ₪ וזאת תוך 30 יום.

כן ציינה הערייה כי המחלוקת הרבה בנושא נובעת מסכסוך שכנים עמוק שקיים בין העותר לשכניו, הגוררים את הערייה שמשקיעה משאבים בלתי פרופורציונליים מכספי הציבור בעסוק בסוגיה (נספח 29 לעתירה).

טענות העותר השמוש ברחבה לצורך חניה נעשה בחריגה מהתב"ע - על הערייה חלות חובות כרשות מקומית, בין היתר לפי פקודת העיריות [נוסח חדש] וחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965, מכוחן היא מחויבת לאסור שימושים אסורים בקרקע, להסיר ולמנוע הסגת גבול ובנייה בלתי חוקית בשטח צבורי, לתקן ליקויים בטיחותיים ולדאוג לבטחון התושבים.

על כן, היות ומשאבי הערייה מוגבלים, הערייה בחרה לנצלם באזורים ביפו בהם אין היתנגדות עיקשת לעבודות וסכסוך מר בין השכנים.

...

תגובת העירייה בכתב ובעל פה אינה מרמזת על מצב דברים כזה, בודאי לא בשלב הנוכחי, ולכן גם דין רכיב זה של עתירה זו להידחות.

אני מקבלת את טענות העירייה.

על כן, העתירה נדחית גם ברכיב זה. סוף דבר העתירה נדחית.

ביום 6.1.2021 הוריתי כי היועץ המשפטי לממשלה ישקול הגשת עמדה מטעמו בהתייחס לשאלות המתעוררות בתיק, ובכלל זה לטענת ההתיישנות, לטענת ההשתק, וכן לטענות בנוגע לסיווג המקרקעין מושא ההליך כמקרקעי ציבור והשלכתו של הסווג על המחלוקת בין הצדדים.

לבסוף, נטען בהקשר זה כי המערערים לא הוכיחו שהחזקתם הייתה רציפה במשך כל תקופת ההתיישנות בהיתחשב בכך שלא הגישו חשבונות שוטפים מעשרים השנים האחרונות המלמדים על החזקה במקרקעין (כגון חשבונות ארנונה, חשמל ומים), ואף נימנעו מלהביא לעדות עדים מטעמם כגון שכנים, שיעידו על החזקתם הרציפה במקרקעין (סעיף 79 לסיכומי המשיבים בבית משפט השלום).

למעלה מן הצורך יצוין, כי ממילא חלק ניכר מהמסמכים שנסקרו לעיל במסגרת הדיון על חריג הגילוי המאוחר – כגון חשבונות ארנונה שהציגו המערערים והליכים שנוהלו בגין בניה לא חוקית במקרקעין – מוכיחים ברמה מספקת כי בני מישפחת דוויק התגוררו במקרקעין ברצף במהלך עשרות השנים האחרונות.

אדרבה, אינני מוצא כל עוגן בלשון החוק להבחנה בין "אדמות מדינה" לבין "מקרקעין בבעלות פרטית שהוקנו לניהולו של האפוטרופוס הכללי מכוח חוק הסדרי משפט". כמו כן, הראציונאל המונח ביסוד דחיית תקופת ההתיישנות במקרקעי ציבור, הנובע בין היתר מאפיונם המיוחד המתבטא בקושי לפקח באופן הדוק על סוג זה של מקרקעין, חל ביתר שאת גם בקרקעות שהוקנו לאפוטרופוס הכללי.

...

מסקנה זו נובעת מלשון החוק המפורשת והיא מגשימה היטב את התכלית העומדת בבסיסו.

ככל שייקבע כי המקרקעין אינם רשומים על שם בעליהם, הרי שסעיף 113(ב) לחוק חל – ויש למנות את תקופת ההתיישנות מהמועד שבו שוחררו המקרקעין לידי המשיבים, והתוצאה היא כי תביעת המשיבים לא התיישנה, כפי שנקבע מלכתחילה בבית משפט השלום ואושר בבית המשפט המחוזי.

סוף דבר, שדין הערעור להתקבל באופן חלקי, במובן זה שהדיון יושב לבית משפט השלום לצורך דיון בשאלות הטעונות הכרעה, כמפורט לעיל.

המסגרת הנורמאטיבית כפי שנפסק לא אחת, תכליתם של צוי הריסה היא למגר את תופעת הבניה הבלתי חוקית באיבה ולמנוע "קביעת עובדות בשטח" (ראו רע"פ 7316/21 וליד אימאם נ' היחידה הארצית לאכיפה דיני תיכנון ובניה [פורסם בנבו] (23.10.22)).

בחקירתו החוזרת העיד כי הפערים מבחינת גודל הבנייה האסורה בין הצוו הארעי (מש/9) לצוו ההריסה (מש/2) נובעים מאופן המדידה בין זו שנעשית בשטח ובין זו שנעשית במשרד (שם, עמ' 16 ש' 12-17).

עדות זו של המפקח לפיה המבקש ביצע בנייה ללא היתר בנגוד לדין מתיישבת אף עם עדות המבקש עצמו הן במהלך עדותו בבית המשפט והן כעולה מתצהירו מב/1 בו נכתב כלהלן: "ביצעתי בנייה קלה לפני מספר חודשים בלית ברירה וזאת לאור כך שאילמלא הייתי עושה זאת הייתה אמי נאלצת לישון ברחוב! לא ידעתי שיש צורך באישורי בניה, מאחר וראיתי שכל השכנים שלי בונים באותו האופן ואף אחד לא ביקש היתרים. במהלך חודש מאי אמי נכנסה להתגורר בחדר השינה. אני מתכוון לעשות כל שביכולתי על מנת להכשיר בנייה זו. אין לאימא שלי מקום אחר בו היא יכולה להתגורר ואני מבקש שתינתן לי האפשרות להכשיר את הבנייה" (ההדגשות הוספו, צ.ג.ג).

האם העבודה בוצעה כדין? באשר לתנאי הראשון הקבוע בסעיף 229 לחוק לפיו על המבקש להוכיח כי העבודה או השמוש בוצעו כדין הרי שאין מחלוקת בין הצדדים כי הבנייה נשוא הצוו שלפני בוצעה ללא היתר בנייה, כפי שפירטתי לעיל, ומשכך תנאי זה לפיו העבודה בוצעה כדין לא מיתקיים בענייננו וממילא אף לא הוכח.

...

משכך ובהינתן שהנטל להוכחת טענה זו מוטל על כתפי המבקש, אין בידי לקבלה שכן כאמור לעיל, נטל זה לא הורם ע"י המבקש ולו באופן ראשוני.

סוף דבר נוכח האמור לעיל, אני דוחה את בקשת המבקש לביטול הצו ומורה כי הצו מאושר לביצוע.

המזכירות תעביר החלטתי זו לצדדים.