מחלוקת בדבר שווי מקרקעין מוחכרים לצורך חידוש חכירה

ביום 25.10.1995 חתמו החוכרות המקוריות על הסכם למכירת זכויותיהן במקרקעין לחברת תעשיות רכב בע"מ ולחברת ב.ת.ר. בניני תעשיה ומלאכה ראשון לציון בע"מ. אין מחלוקת על כך שהסכם זה כלל את כל הזכויות והחובות של הסכם החכירה המקורי, משמע - הן יתרת תקופת החכירה הראשונית והן זכות האופציה להארכת תקופת החכירה.

נוכח חידוש חוזי החכירה הוציא מנהל מסוי מקרקעין שומות מס רכישה לחוכרים ומס מכירה לעירייה, המחושבים על פי מלוא הסכומים ששולמו בפועל על פי החוזה החדש.

משכך נפסק כי "אין בעצם מימוש האופציה לתקופה נוספת כדי לחייב את החוכרים בתשלום מס בגין מלוא השווי המהוון של דמי החכירה בתקופת האופציה, כל עוד החכירה בתקופת האופציה היא על בסיס החכירה המקורית". בית המשפט העליון נימק קביעתו אף בכך שהשיטה הדו-שלבית נוגדת את הפרקטיקה בה נוהג או נהג מנהל מסוי מקרקעין כפי שבאה לידי ביטוי בהוראות ביצוע מ"ש 19/93 מיום 18.10.1993 ממנה עלה כי הארכת תקופת חכירה, הנובעת מן ההסכם המקורי, אינה מהוה 'מכירה' לעניין מס שבח ו/או מס רכישה.

" "37. סיכומו של דבר, שעל פי חוזה החכירה המקורי, לרשות החוכרים עמדה הזכות להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות. אילו היו החוכרים מממשים את זכות האופציה כלשונה, בהתאם לייעוד המקרקעין המקורי ולזכויות הבניה בהיקפן המקורי, ובמנותק מהמבצע שיזמה הערייה, לא היה מקום לטעון כי יש לחייבם ברכישת זכות שלא היתה בידיהם מלכתחילה. אין בתנאי חוזי חידוש החכירה כדי ללמד על כריתת עיסקה חדשה, המנותקת מהסכם החכירה המקורי, ואשר בגינה יש לחייב את הצדדים בתשלום מס בגין מלוא התמורה, הגם שתנאי חוזה החידוש אינם זהים לתנאי חוזה החכירה המקורי. זאת, באשר הזכות לחדש את תקופת החכירה היתה נתונה בידי החוכרים מכוח הסכם החכירה המקורי.

...

" "37. סיכומו של דבר, שעל פי חוזה החכירה המקורי, לרשות החוכרים עמדה הזכות להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות. אילו היו החוכרים מממשים את זכות האופציה כלשונה, בהתאם לייעוד המקרקעין המקורי ולזכויות הבניה בהיקפן המקורי, ובמנותק מהמבצע שיזמה העירייה, לא היה מקום לטעון כי יש לחייבם ברכישת זכות שלא היתה בידיהם מלכתחילה. אין בתנאי חוזי חידוש החכירה כדי ללמד על כריתת עיסקה חדשה, המנותקת מהסכם החכירה המקורי, ואשר בגינה יש לחייב את הצדדים בתשלום מס בגין מלוא התמורה, הגם שתנאי חוזה החידוש אינם זהים לתנאי חוזה החכירה המקורי. זאת, באשר הזכות לחדש את תקופת החכירה היתה נתונה בידי החוכרים מכוח הסכם החכירה המקורי.

אני סבורה כי המוכר מוכר את מלוא הזכויות שיש לו בנכס ואינו מותיר בידיו זכויות נוספות שלא עוברות לרוכש ולפיכך אין נפקות לשאלה האם מדובר בחוכר יד ראשונה או חוכר יד שניה, שכן החוכר שואב את זכויותיו מחוזה החכירה המקורי הכולל את הזכויות לאופציה והוא נכנס בנעליו של החוכר המקורי לכל דבר וענין.

"מנהל מיסוי מקרקעין דוגל בערעורו בהחלת מודל מיסוי דו-שלבי, על פיו מיסוי תקופת האופציה יותלה עד למועד מימושה. למרות שניתן להצביע על יתרונות בשיטת המיסוי הדו-שלבית, הרי שהיא אינה משתמעת מנוסחו דהיום של החוק, היא מעוררת קשיים במישור המושגי והמעשי." לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש לקבל את הערר ולבטל את מס הרכישה במקרה הנדון.

רמ"י השיבה לפניה זו ביום 27.12.2010 והודיעה כי הבקשה הועברה לבדיקת המחלקות המקצועיות על פי נהליה וכי לאחר קבלת חוות הדעת ימשך הטיפול "לצורך חידוש חוזה החכירה". המבקשת המשיכה להחזיק במקרקעין ולעבד אותם ואף שילמה את התשלומים הנדרשים על ידי רמ"י שהוגדרו "דמי חכירה/ דמי שימוש". ביום 25.9.2006 פורסמה למתן תוקף תכנית גז/5/566.

המשיבה דחתה את דרישתה בנימוק שלמבקשת אין זכויות במקרקעין לאחר שהסכם החכירה הסתיים, לחילופין כי היה עליה לפנות לרמ"י לקבלת הפצוי ולחילופי חילופין ולגופה של המחלוקת שיעור הפצוי עומד על 713,000 ₪ על פי שווי של 20 ₪ למ"ר. לאחר שנדחתה דרישתה הגישה המבקשת את התובענה שבפני.

בסופו של דבר, לא מצאתי לסטות ממסקנת השמאי סויצקי ולא מצאתי מקום להעדיף על פניה את חוות הדעת של השמאית אשד; חוות הדעת של סויצקי מפורטת ומנומקת, ומסתמכת על עיסקאות השוואה במחוז המרכז, ביחס לקרקע חקלאית בחכירה מרמ"י, כאשר במסד הנתונים לא נכללו עיסקאות בתחומי ישובים או עיסקאות הכוללות מבנים.

...

לא למותר לחזור ולהזכיר כי הצדדים הסכימו למינוי שמאי אשר יכריע בטענות הצדדים ועל כן לא ניתן להתערב במסקנתו אלא במקרים יוצאי דופן: "בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]" (ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן, פסקה 17 לפסק הדין (31.12.2012)).

כמפורט לעיל נוכח המסקנה שקמה למבקשת הזכות לחתום על הסכם חכירה חדש אין מקום לשלול את הפיצוי מהמבקשת אך בשל העובדה שלא נחתם הסכם שכזה.

לסיכום, לא מצאתי מקום לסטות מחוות דעת השמאי בעניין הפגיעה בגידולים.

באותו עניין קבע כב' השופט אור את הדברים הבאים: "אכן, בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. מדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דוח ועדת מילגרום, בעמ' 25). ייתכן גם שהיו מקרים של הישתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר היתייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן. הערכאה המתאימה להכרעה במחלוקות אלה אינה בית-משפט זה". בבקשתן טוענות הנתבעות כי עניינם של התובעים אינו נופל לגדרי החריג שבחריג אשר נדון בבג"צ הקשת המזרחית, ויש לסלקה על הסף בשל מספר נימוקים אשר העקריים בהם הם, העדר עילה והתיישנות.

לטענת התובעים, חוזי החכירה המוצעים היום לצורך חידוש החכירה משנים את זכויותיהם לרעה ומקפחים אותם.

בע"א 4076/00 ניצחון צפורה בראשון בע"מ נ' מירם זמברובסקי בע"מ, פ"ד נ"ו (3), 41, נקבע כך: "בבואו לשקול אם ליתן סעד הצהרתי על בית המשפט לבחון, בין היתר, אם יש בידי המבקש לעתור לסעד אופראטיבי, ואם התשובה לכך היא בחיוב, משמע שהסעד שנתבקש הוא חלקי, ובית המשפט, ייטה בדרך כלל שלא לתיתו". עיון בכתב התביעה המתוקן מעלה כי התובעים יכולים להעריך ולכמת את סכום הפצוי שלטענתם הם זכאים לו. כך, בסעיף 106 מפנים התובעים להערכת השמאי ברנע בחוות דעתו מיום 17/4/18 שצרפו לתביעה לגבי שווי החכירה העירונית האלטרנטיבית לפי סעיף ל"א לחוזה בשטח המיועד להפקעה תוך היתייחסות לזכויות הבניה העכשוויות המוקנות לחברי המושב וכן לשווי חכירה עירונית.

...

נוכח טענות התובעים ביחס להוראות שונות בחוזה, לא שוכנעתי (בשלב זה של ההליך) כי הימנעות התובעים מהפניה לחוזה 1995, מלמדת על הסתרה מכוונת של עובדות מהותיות, בפרט בנסיבות שבהן אין מחלוקת כי מדובר בחוזה אשר לא יצא לפועל.

סוף דבר לאור האמור אני מורה כי תוך 30 ימים מהיום יגישו התובעים כתב תביעה מתוקן שבו יפרטו את סכום הפיצוי הנתבע על ידיהם נכון למועד הגשת התביעה וישלמו את הפרשי האגרה כמתחייב מהוספת הסעד הכספי.

בכפוף לכך, אני דוחה את הבקשה.

אדגיש כי הדברים נאמרים כדברי רקע הסטורי ולא להכרעה בבעלות הערייה במקרקעין הרשומים על שמה כבעלים - עובדה מוסכמת ומוצהרת אף לפי הסכמי החכירה שאינה יכולה להיות במחלוקת של ממש.

תנאי חידוש החכירה אינם מאיינים את מימוש האופציה שכן דמי החכירה נגזרים משווי המיגרש בלבד; בתקופת האופציה התובעים נהנים מהשקעותיהם במוחכר ובמבנים ללא תשלום; על פי חוזה החכירה המקורי זכאים התובעים לחידוש החכירה לתקופת חכירה נוספת אחת בלבד; בנגוד לנטען על-ידי התובעים קיים נוהג חידוש חכירה באדמות הערייה; התובעים פעלו בחוסר תום לב כשניסו לכפות על הערייה הפקדות כספים שלא כדין.

המסקנה אליה הגעתי היא כי לפרשנות התובעים שחוזה החכירה המקורי קובע שבגין חידוש חוזה החכירה ל-49 שנים ישולם תשלום לפי ערך המקרקעין בשנת 2010 בפריסה ל-7 תשלומים אין עגון בלשון החוזה, ואף לא בתכליתו, בשים לב למטרתו המסחרית ולאחריות שבה נידרשת הרשות לנהוג במקרקעי הציבור.

...

איני סבורה גם כי עלה בידי התובעים או מי מהם להראות כי חוזה החכירה החדש הוא חוזה ובו תניות מקפחות שיש לבטלן בהיותו חוזה אחיד, על יסוד טענותיהם הכלליות שנטענו אך בעלמא אף לעניין זה. מעבר לצורך אציין כי העירייה הראתה כי החוזה נסרק במסרקות ברזל במשרד המשפטים אליו פנה עו"ד בסון בשם בוגומילסקי בשעתו בטענה דומה, ולבקשת המשרד התקבלו הסברי העירייה ואף נערך שינוי ביחס לחלק מסעיפיו.

לאחר שנשמעו לפני ראיות הצדדים בתובענות הנותרות והם טענו טענותיהם בסיכומים בכתב מטעמם ולאור כל האמור לעיל לא מצאתי כי העירייה חרגה מהוראות חוזה החכירה המקורי בהתנהלותה לחידוש ההתקשרויות בחוזה החכירה החדש ואף לא מחובתה המוגברת כגוף ציבורי החלה עליה מכוח עיקרון הדואליות הנורמטיבית לנהוג בתום לב ובהגינות בכל הנוגע לחידוש חוזי החכירה בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל כלל תביעות התובעים נדחות.

״ [ההדגשה שלי – א.ו] חלוקה בעין לטענת המומחה חוזה החכירה אינו בתוקף, בכל מקרה נידרש לשלם הוון בסך של 91% לצורך חידוש חכירה.

״ סעיף 143 לחוק התיכנון והבניה, תשכ״ה-1965 קובע: ״לא תרשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בנגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה.״ [ההדגשה שלי – א.ו] בהתאם לסעיף 143 לחוק תיכנון ובניה לא תרשם חלוקת קרקע אלא על פי תשריט שאושר, אין מחלוקת כי לא הוצג בפני בית המשפט תשריט מאושר.

מכירת הנחלה לצד ג' עיון בחוות דעתו של המומחה כמו גם תשובותיו בחקירתו על ידי הצדדים ועל ידי בית המשפט מעלים לכאורה כי בנסיבות העניין עולה כי הדרך היחידה האפשרית לפירוק השתוף הנה לחדש את חוזה החכירה תוך העברת הזכויות לצד ג׳ יזם, אשר יממן ויבצע את כל הדרוש לצורך כך. ראה עמ' 49 שורות 19-35 ו- עמוד 50 שורות 1-18 לחקירת המומחה: ״שאלת בית המשפט: השווי שניתן, זה שווי למה? שווי שוק, לצד ג'.

מינוי כונס כך, על מנת לנסות ולמקסם את זכויותיהם של הצדדים מצאתי להורות על מינוי כונס נכסים מתאים המיתמחה בדבר אשר ינסה בשלב ראשון להביא לפירוק השתוף במקרקעין בעין בדרך של פיצולם, תוך הסדרת חריגות הבניה באמצעות ניסיון להכשיר את המבנים אשר ניבנו ללא היתר ובמקרה זה אף חידוש חוזה החכירה, הסדרת רישום הבעלות בזכויות והגשת תשריט לאישור הועדה.

...

משכך לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים ובקשה זו נדחית.

סוף דבר הכונס שימונה יפעל בהתאם לאמור בסעיף 75 לעיל.

כאמור לעיל, לא מצאתי להיעתר לבקשת התובעת לפיצול סעדים.