מחזיק בנכס ידיעה קונסטרוקטיבית של העירייה

היא ביקשה לקבל את גירסתה, כי בשנת 2003 הודיעה למועצה על חדילת חזקה, ולקבוע, כי העידר הראיות ייזקף לחובת התובעת, נוכח השהוי הרב בהגשת התביעה, והנזק הראייתי שניגרם עקב כך. זאת ועוד, מאחר שהוכח שמעת לעת שילמה השוכרת תשלומי ארנונה, הרי שיש לקבוע, כי התובעת ידעה, לפחות קונסטרוקטיבית, כי בפועל השוכרת היא המחזיקה בנכס, ויש על כן להעביר את הרישום על שמה.

מסירת ההודעה סעיף 325 לפקודת העיריות מטיל על מחזיק בנכס, החדל מלהחזיק בו, את החובה להודיע לרשות על עזיבתו את הנכס, ומטיל עליו את החובה לשלם את הארנונה גם לאחר עזיבתו, כל עוד לא הודיע על כך. סעיף 161 לצוו המועצות המקומיות, תשי"א-1950 כולל הוראה מקבילה (המועצה המקומית הכלולה עתה בתובעת, ושהיתה הרשות המקומית הרלבנטית בעת המדוברת, כמפורט לעיל, היא מאלה המנויות בתוספת לצוו זה).

...

התובעת מבקשת להישען על פס"ד דור אנרגיה שנזכר לעיל, אולם אין הנדון דומה לראיה, בשים לב לפרק הזמן הממושך-מאד בו נמנעה התובעת כאן מלנקוט בהליכים נגד הנתבעת, ודומה שהולם לענייננו הפתרון שמצא למקרה כזה, למשל, בית המשפט השלום בעפולה (כב' הש' שאדן נאשף אבו אחמד) בתא"מ 25536-07-10 עיריית ירושלים נ. זיוי – בכך ששלל מהעירייה שם את הריבית על סכומי החיוב בארנונה.

משכך, ובהעדר סמכות ברורה בדין להטלתם של אותם חיובים שונים, התביעה נדחית בקשר אליהם (ככל שלא נדחתה לגביהם ממילא בשל התיישנותם).

תוצאה אופרטיבית הפועל היוצא מכל האמור הוא, שהתביעה מתקבלת חלקית, לגבי סכומי החיוב משנת 2007 ואילך, למעט הסכומים המוגדרים "שכ"ד חנות", "שונות" ו"שונות מונוסון", אולם גם על סכומים אלה שלגביהם התביעה מתקבלת, איני פוסק לתובעת ריבית, והם ישאו הפרשי הצמדה למדד, בלבד, מיום היווצרות העילה בכל סכום וסכום ועד ליום פסק-הדין.

לטענת העותרת, הערייה ידעה לאורך השנים, כי המשיבה 2 מחזיקה בנכס ומפעילה בו את המועדון, ולא הכחישה, כי נציגי האגפים השונים של הערייה ביקרו בנכס לאורך השנים ונוכחו לדעת כי המשיבה 2 מחזיקה בו בפועל, ומשכך היה עליה לפעול לגביית הארנונה בגין התקופה שבמחלוקת מהמשיבה 2.

במקרה זה לא הובאו בפניי ראיות שיכולות היו לבסס קביעה חד משמעית בדבר ידיעת הערייה אודות המחזיק בפועל בנכס בתקופה שבמחלוקת, או קביעה כי היתה מוטלת עליה החובה, בנסיבות העניין, לבדוק את זהות המחזיק בנכס, בבחינת קיומה של ידיעה קונסטרוקטיבית.

...

בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל אביב (פורסם בנבו, 5.5.10) תמך כב' השופט רובינשטיין בעמדת הרוב בפס"ד דור אנרגיה, בקובעו כדלקמן: "כשלעצמי סבורני, על פי השכל הישר, כי אם אכן ידעה אל נכון המחלקה הרלבנטית על השינוי למעשה, די בכך לצורך תחילת הפעלתו של המנגנון לשינוי, ולמצער לבדיקה נוספת. ער אני לעומס המוטל על העוסקים בגביית ארנונה, בודאי במקום רב נכסים ורב תחלופה כמו תל-אביב. אך במקום שנפתח הפתח לבדיקה קלה יחסית נוכח ידיעתה הקונקרטית של הרשות, יש מקום למאמץ מצידה". [ראו גם בבר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצליה נ' מירב פלקון (פורסם בנבו, 12.8.14)].

משכך, גם דין טענה זו של העותרת - להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור, דין העתירה להידחות.

זאת ועוד, נטען כי אין בהתכתבות אליה הפניתה המערערת כדי ללמד על ידיעה קונסטרוקטיבית של הערייה בדבר שימוש בנכס למגורים.

סמכות מנהל הארנונה קבועה בסעיף 3לחוק הערר הקובע: (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: (1) הנכס שבשלו נידרש התשלום אינו מצוי באיזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השמוש בו; (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות; (4) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

...

על החלטת ועדת הערר הגישה כאמור המערערת את הערעור המונח לפני, אשר הנני מוצאת להביא, כבר בראשית פסק דיני את שורת ההכרעה בו ולפיה – דין הערעור להידחות הואיל והתחוור כי המערערת לא הגישה, במועדים הרלוונטיים, השגה או עררים כדין על דרישות התשלום אשר נמסרו לה ומשכך הרי שלא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר עת דחתה את טענותיה של המערערת הנסבות על התקופה שבמחלוקת.

דיון והכרעה; כפי שהקדמתי וציינתי, לאחר שבחנתי את טענותיהם של הצדדים, לרבות כפי שהובאו בדיון מיום 11/7/21, במסגרתו השלימו טיעוניהם וחידדו אותם – נחה דעתי כי דין הערעור להידחות, הואיל והמערערת לא הגישה השגות ועררים כלל ובמועדים הרלוונטיים לתקופה במחלוקת בפרט.

אשר לטענתה השנייה של המערערת ובהתאם לה יש לראות בפניותיה כפי שפורטו כ"השגות"- הרי שהנני סבורה כי דין טענה זו להידחות.

משנקבע כי החלטת ועדת הערר עולה עם שורת הדין ולא נפל בה כל פגם - הערעור נדחה.

הקדמה: העותרים, יורשי עזבון המנוח רחמים כהן ז"ל שנפטר ביום 26/9/08 (להלן: "המנוח"), עותרים במסגרת העתירה שלפניי להורות למשיבה, ערייה טבריה (להלן: "הערייה"), למחוק כל חוב ארנונה ומים הרשום על שם המנוח ו/או על שם עזבונו בגין ששה נכסים שונים המצויים בשטחה של הערייה: דירת מגורים ברח' אלחדיף 71, גו"ח 15007/1; נכס מסחרי (מכולת) ברח' אלחדיף 30, גו"ח 15077/14; נכס בשוק העירוני, גו"ח 15026/72; נכס מסחרי (קיוסק) ברח' הגליל; שלוט שווארמיה לי; דירת מגורים בכיכר ז'בוטינסקי 21, גו"ח 15003/85 (להלן יחד: "הנכסים").

מן המקובץ לעיל עולה כי טענת העותרים שעניינה הטלת חובת בדיקה אקטיבית על הערייה בשאלת החזקה בנכסים, וכן עמדתם כי יש לייחס לעירייה "ידיעה קונסטרוקטיבית" על כך שחלק מהנכסים לא הוחזקו על ידי המנוח – אין להן אחיזה בדין והן אף לא קיבלו גושפנקה מבית המשפט העליון, כך שבנסיבות מקרה זה אין לי אלא לדחותן.

...

לאור האמור לעיל, אין בידי לקבל את טענת העותרים בדבר ההתיישנות ו/או השיהוי מצד העירייה בנקיטת הליכי הגבייה המינהלית ובדבר הנזק הראייתי שנגרם להם בגין כך. משהגעתי לתוצאה זו, מתייתר הצורך להמשיך ולדון ביתר טענות העירייה.

עם זאת, לאור המחלוקת הכנה והאמיתית שהתגלעה בין הצדדים, לאור השיהוי הלא מבוטל של כשנה וחצי גם מצד העירייה במשלוח הודעת הדרישה השנייה (לאחר שההודעה הראשונה חזרה בשל כתובת שגויה), ולאור העובדה כי עסקינן בנכסים שהועברו אל העותרים בירושה מאביהם המנוח לפני מספר שנים ואשר צברו חובות ישנים, הרי שלאחר שקילה ואיזון, הגעתי למסקנה שאין מקום לקבל את טענת השיהוי שהעלתה העירייה, ולפיכך, מצאתי לנכון להכריע בעתירה לגופה.

סוף דבר: אשר על כל האמור לעיל, אני קובע כי בכל הנוגע לחובות שנצברו לחובת המנוח, והעותרים בנעליו, החל משנת 2003 ואילך, יחול על העותרים חיוב ארנונה על פי דין, מבלי לגרוע מהאפשרות שהעותרים יפנו בבקשה להארכת המועד להגשת השגה מטעמם – בקשה שיש להניח כי העירייה תשקול להיעתר לה בחיוב (בכפוף לתשלום החוב שאינו שנוי במחלוקת או 10% מסכום החוב הרשום בספרי העירייה) – וכן מבלי לפגוע באפשרות שהעותרים יגישו בקשה להנחה רטרואקטיבית בגין דירת המגורים בכיכר ז'בוטינסקי ויעלו את טיעוניהם באשר לחיוב במים לגבי אותו נכס, והכל כמפורט לעיל.

ראשית, עמד בית המשפט על הצורך ליישב בין הכלל שלפיו הארנונה תשולם בידי "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס", לבין החריג המעוגן בסעיפים 325 ו-326 לפקודה, שלפיהם כל עוד לא נימסרה הודעה על שינוי בזהות המחזיק בנכס בפועל – "יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו". נקבע, כי בהתאם להלכה הפסוקה, "רשאית הערייה לפעול לגביית חוב הארנונה בגין התקופה שבמחלוקת הן [מהתמח"ת] – הבעלים, אשר כל עוד לא מסרה הודעה על חילופי מחזיק חבותה אינה תמה מכוח 'החזקה קונסטרוקטיבית בנכס', והן [מפעילת המועדון] – אשר אין חולק כי היא זו שהחזיקה בנכס בתקופה שבמחלוקת, והיא זו 'בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס'". אשר לטענות התמח"ת, שלפיהן הערייה היתה מודעת לעובדה שמפעילת המועדון היא המחזיקה בפועל בנכס, ציין בית המשפט, כי אמנם במקרים בהם יודעת המחלקה הרלבנטית בערייה על השינוי בזהות המחזיק בפועל – פוקעת חבותו של הבעלים גם ללא מסירת ההודעה; אך בעניינינו, "לא הובאו [...] ראיות שיכולות היו לבסס קביעה חד משמעית בדבר ידיעת הערייה אודות המחזיק בפועל בנכס בתקופה שבמחלוקת, או קביעה כי היתה מוטלת עליה החובה, בנסיבות העניין, לבדוק את זהות המחזיק בנכס, בבחינת קיומה של ידיעה קונסטרוקטיבית". ברם, בית המשפט המחוזי לא הסתפק בקביעה עקרונית בדבר חבותה של התמח"ת, והוסיף לבחון "האם קיים מדרג על פיו חייבת הערייה לפעול לשם גביית חוב הארנונה? דהיינו, האם על הערייה לנקוט בהליכי גביה קודם כלפי המחזיק בפועל, בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ורק אח"כ כלפי הבעלים שלא שלח הודעה על זהות המחזיק?". אליבא דבית המשפט המחוזי, בעיניין זה לא נקבעה הלכה חד-משמעית, אך "יש לתת את הדעת ללשון סעיף 326 לפקודת העיריות, ולפיה חבות הבעלים אשר שרירה וקיימת כל עוד לא נימסרה על ידו הודעה על שינוי במחזיק, מתייחסת לארנונה שהשוכר (או הקונה או הנעבר) 'היו חייבים לשלם ולא שילמו'" (ההדגשה במקור).

תכלית סעיפי החדילה, כך נקבע לא פעם, היא "להקל את הנטל המוטל על הערייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הנה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה" (עניין דור אנרגיה, פסקה 28; וראו גם ע"א 739/89 מיכקשוילי נ' עריית תל-אביב-יפו, פ"ד מה(3) 769 (1991); בר"ם 1008/06 טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עריית תל אביב יפו 21.11.2006)); הנריק רוסטוביץ ארנונה עירונית – ספר ראשון, 276 (מהדורה חמישית, רונית כהן כספי ושגיב חנין עורכים, התשס"א) (להלן: רוסטוביץ)).

...

המסקנה העולה מכל האמור היא, כי במקרים בהם חדל המחזיק הרשום מלהודיע לעירייה על העברת ההחזקה לאחר, אזי כאשר יתגלה הדבר, יעמוד חובו של המחזיק הרשום בעינו, והעירייה תוכל להחליט, בהתאם לשיקוליה, אם ברצונה להעביר את החיוב אל המחזיק בפועל, אם לאו.

מן הכלל אל הפרט מכל שנאמר, עולה כי דין ערעור התמח"ת – להידחות.

סוף דבר אציע אפוא לחברַי לקבל את ערעור העירייה, ולדחות את ערעור התמח"ת. התמח"ת תישא בהוצאות העירייה בסך של 10,000 ₪ ובהוצאות מפעילת המועדון בסך של 2,500 ₪.