מחויבות חנות לשלם דמי ועד בית

לפני שלוש התביעות שבכותרת שעניינן עתירת התובע לתשלום דמי ניהול בעבור ניהול הבית המשותף בפרויקט קרית האקדמיה, אגף החנויות והמסחר, ברח' אלי כהן 19 + 21 באשקלון (להלן: "הבית המשותף" או "הבית").

אפנה להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, הקובע את חובתו של בעל דירה להישתתף בהוצאות ניהול ואחזקת הבית: "בעל דירה חייב להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור הישתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

אני סבור, כי יש בכוחה של הבחנה זו כדי לסייע לדיון שלנו, אף כי פרופ' ויסמן, בדוגמאותיו, אינו מתייחס במפורש לשאלת החיוב בתשלום מיסי ועד הבית.

...

בתא"מ 66104-07-17 (ניסים רובין נ' יוסי את עוזי בע"מ), תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,002 ₪.

בתא"מ 25666-09-17 (ניסים רובין נ' משה סרדם), ישלם הנתבע לתובע סך של 9,714 ₪.

לאחר ששקלתי בשאלת ההוצאות, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לפסוק הוצאות במקרה זה. במסגרת השיקולים שהביאו למסקנה זו הבאתי בחשבון את העובדה כי התביעות הוגשו לכתחילה כתביעות על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל (על כל המשתמע מכך) על אף שהן אינן מתאימות לכך, דבר שהביא לצורך בדיון במחיקת הכותרת ללא שנפסקו בגין כך הוצאות (ר' החלטות שניתנו בתיקים בנושא), נלקח בחשבון גם הסכום הנפסק למול הסכום הנתבע, וכן מכלול הנסיבות ובהן אופן הצגת הראיות ע"י הצדדים.

מבוא ועובדות מוסכמות: במסגרת הליך זה הוגשה תביעה עיקרית לפיה התובעות מבקשות לחייב את הנתבעת בתשלום סך של 553,779 ₪ עבור דמי ניהול בית משותף, ותביעה שכנגד לפיה התובעת שכנגד מבקשת לחייב את הנתבעות שכנגד בתשלום דמי שימוש בסך של 909,792 ₪ עבור התקנת מיתקני מיזוג אויר על גג שבבעלותה וכן לסילוקם מהמקום.

בהמשך, ביום 20.10.2014 היתקיימה ישיבת נציגות בית משותף נוספת, בה הוחלט כי תעריף דמי הניהול לפיו יחוייבו בעלי הזכויות בבניין החל מיום 01.11.2014 יהיה 14 ₪ ומע"מ עליו למ"ר (ברוטו) בשטחים שאינם מחוברים למערכת החימום והקירור המרכזית של הבניין ו-18 ₪ ומע"מ עליו בשטחים המחוברים לאותה מערכת (להלן: "ישיבת הנציגות הראשונה" ו-"ישיבת הנציגות השנייה" בהתאם).

דיון: חובתם של בעלי נכסים בבית משותף לשאת בעלות נהולו, מעוגנת בס"ק 58(א) לחוק המקרקעין, בו נקבע כדלקמן: "בעל דירה חייב להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור הישתתפות אחר. לעניין זה 'החזקה תקינה' – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות" (ההדגשה אינה במקור – ר.ח.).

כזכור, מומחה בית המשפט התבקש לבחון באם שטח דיוטי נהנה משירותי הניהול של התובעות, אם לאו ובנידון, הוא קבע בסעיף 7 לחוות דעתו, כדלקמן: "מבדיקתי שלי אכן החנויות מנותקות פיזית מיתר שטחיו של המבנה, אולם עדיין יש בבניין מערכות משותפות.

לאור האמור לעיל, במסגרת התביעה שכנגד, יש לחייב את התובעות לשלם לנתבעת דמי שימוש בסך של 7,020 ₪ לשנה בתוספת מע"מ. סכום זה בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט, 10.10.2019, ועד להיום, מגיע לסך של הסכום הנו 8,339 ש''ח כולל מע"מ. יוצא איפוא כי עבור התקופה שמיום 03.11.2016 ועד ליום 25.03.2019 הנתבעת זכאית לקבל מהתובעות דמי שימוש בסך של 19,805 ₪ (8,339X 2.375) כולל מע"מ. כן יש להורות לתובעות לסלק מהגג את מיתקני מיזוג האויר אשר התקינה במקום.

...

לאור האמור לעיל, במסגרת התביעה שכנגד, יש לחייב את התובעות לשלם לנתבעת דמי שימוש בסך של 7,020 ₪ לשנה בתוספת מע"מ. סכום זה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט, 10.10.2019, ועד להיום, מגיע לסך של הסכום הינו 8,339 ש''ח כולל מע"מ. יוצא אפוא כי עבור התקופה שמיום 03.11.2016 ועד ליום 25.03.2019 הנתבעת זכאית לקבל מהתובעות דמי שימוש בסך של 19,805 ₪ (8,339X 2.375) כולל מע"מ. כן יש להורות לתובעות לסלק מהגג את מתקני מיזוג האוויר אשר התקינה במקום.

לסיכום, אני מורה כדלקמן: במסגרת התביעה העיקרית, הנתבעת תשלם לתובעות, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחן, סך של 150,092 ₪.

במסגרת התביעה שכנגד, אני מחייב את התובעות, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעת, באמצעות בא כוחה, סך של 19,805 ש''ח וכן לסלק את מתקני מיזוג האויר המותקנים על הגג וזאת לא יאוחר מיום 02.06.2021.

סעיף 58 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מטיל חובה החלה על כל בעל דירה (לרבות עסק-ר' ס' 52 לחוק המקרקעין), לשלם את חלקו בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף וכן להבטחת השירותים החיוניים על פי דין או המקובלים לפי הנוהג, לאמור: "בעל דירה חייב להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור הישתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות".

ר' רע"א 294/87 שלום נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בן יהודה 2 ירושלים, (28.10.1987); ע"א (מחוזי ת"א) 204/79 ויזר נ' נציגות הבית המשותף רחוב חן 14 פתח תקווה (31.12.1979); (פ"ת) 720/19 ‏ ‏נציגות הבית המשותף ברחוב כצנלסון אהרון 26 פתח תקוה נ' בורשבסקי גנאדי (22.7.2020 - המפקחת על רישום המקרקעין, פורסם בנבו).

הנתבע כמו בעלי חנויות אחרים, אינו יכול לעשות דין לעצמו ולהחליט, כי אם לא פינו ביום מסוים את הפחים ליד חנותו או כי הניקיון אינו מניח את דעתו, או כי אוטובוסים אינם עוצרים יותר בקומה 4 (דבר שאינו תלוי בחברת הניהול) הוא יפסיק לשלם דמי ניהול.

במהלך עדותו הודה הנתבע, כי ידע על קיומו של חוב לחברת הניהול (עמ' 27, ש' 23-24): "ש. לאורך כל התקופה, מ-2013 ועד היום בכל רגע נתון ידעת שיש לך חוב החנות רובץ? ת. אני לא יכול להגיד שלא ידעתי שהיה חוב,...". המדובר גם במי שהודה, כי אינו משלם בצורה סדירה את דמי הניהול לתובעת (עמ' 26, ש' 15); במי שכאשר שילם תשלומים קיבל לידיו קבלות מהן עולה בבירור, כי מדובר בתשלומים על חשבון דמי הניהול ולא כתשלום לפירעון החוב.

...

· הוראות הדין - למסקנה דלעיל בדבר חובת ההשתתפות הנתבע בהוצאות האחזקה המשותפות גם אם שירותי הניהול אינם מסופקים כמצופה, ניתן להגיע גם מניתוח הוראות הדין החל (זאת מלבד הוראות ההסכם).

סוף דבר ותוצאת פסק הדין התביעה מתקבלת אפוא.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 67,241 ₪, כאשר סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית על פי דין, החל ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.

עוד נטען שביטול השיקים נעשה רק לאחר פינוי המושכר ומסירת המפתח לברטה במאי 2019, שאילנה לא הייתה מחויבת לשאת בתשלומי ארנונה לאחר מועד זה, ושמלוא דמי וועד בית שולמו גם בתקופה שהעסק לא היה פעיל בשל עבודות הרכבת הקלה.

עוד נקבע שברטה תהיה רשאית לתקן ולנקות את המושכר על חשבונה ואילנה תהיה מחויבת לשלם לברטה את ההוצאות בגין כך. על פי האמור בחוות הדעת, רצפת החנות הוגבה והיא עמדה בגובה של 17 ס"מ מעל ריצפת המדרכה החיצונית.

...

כאן המקום לציין שאני דוחה את טענת הנתבעים שדמי השכירות מכוח הסכמי העבר שולמו במלואם ובמועדם, וזאת בהתחשב בהליך נוסף שהתנהל בביהמ"ש לגביית דמי השכירות שלא שולמו (ת.ק 1436-05-14 נספח 19 לתצהיר ברטה).

לפיכך אני מקבלת את התביעה ברכיב זה בסך של 5,000 ₪.

יוצא אפוא שברטה זכאית לפיצוי בסך 53,870 ₪.

סוף דבר הנתבעים ישלמו לברטה, ביחד ולחוד, סך של 53,870 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (17.8.20) ועד התשלום המלא בפועל.

בין אלו היו גם גב' אולגה קונובלוב וגב' אילנה ליליאנה באבאין (להלן: "השוכרות"), אשר שכרו את החנות והחזיקו בה החל מחדש ספטמבר 2016 ועד למועד הגשת תביעה זו. ביום 28.1.15, עוד טרם הושכרה החנות לשוכרות, פנתה התובעת לנתבעת בכתב וטענה לקיומו של חוב בגין אי תשלום דמי הניהול החלים על החנות מאז חדש אוגוסט 2014.

סעיף 58 (א) בחוק המקרקעין קובע כך: בעל דירה חייב להישתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח ריצפת דירתו אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור הישתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

...

טענת הנתבעת לכפירה בחבות בהיעדר תחשיב מפורט – נדחית.

הטענה שדמי הניהול לא הוכחו נדחית אף היא.

לאחר שנמצא לדחות את כל טענות הנתבעת, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת בתשלום מלוא סכום התביעה – 391,880 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה.