מהו היקף סמכותו של המפקח על המקרקעין לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין

השופטת ד' ברק-ארז: מה הקף סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין להכריע בסכסוכים עם "מתחזק" כמובנו בסעיף 71 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין או החוק)? זו השאלה שהתעוררה בפנינו בגדרה של בקשת רשות ערעור זו. הבקשה נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת מיום 6.7.2015 (עש"א 59087-03-15, הנשיא א' אברהם).

לפי סעיף 71 לחוק, ההיתקשרות עם מתחזק יכולה להיות מבוססת על הוראה בתקנון או על החלטה של בעלי דירות שאינה מעוגנת בתקנון, ובילבד שהתקבלה ברוב הנידרש הקבוע בסעיף.

...

מבחינה מעשית, אני סבורה אפוא שיש להותיר על כנה את התוצאה האופרטיבית של בית המשפט המחוזי המפורטת בפסקה 24 לפסק דינו.

סוף דבר: הערעור נדחה.

ת השופט י' עמית: ככלל, אני סבור כי רשאי היה בית המשפט המחוזי שלא להידרש כלל לטענת חוסר הסמכות העניינית, משזו הועלתה לראשונה בשלב הערעור.

נטען כי התובענה מושתת על יחסים בין "מתחזק" לבין בעל דירה, ועל כן הדיון בה נתון לסמכות בלעדית של המפקח על הרישום וזאת לאור סעיף 72 (ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כי סיכסוך בגין אי נשיאה בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של רכוש משותף כמתחייב בסעיף 58 לחוק, יידונו בפני המפקח על רישום המקרקעין.

לכן מדובר בתביעה שבה חלק מהעילות בסמכות המפקחת וחלק לא מבוטל בסמכות בימ"ש. לגופו של ענין, מיקדן אינה "מתחזק" לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין כיוון שמעולם לא התקבלה החלטה על זהות המתחזק ברוב של בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם לפי סעיף 71 (ב) לחוק המקרקעין.

    היקפה של הנמקה ראויה משתנה ממקרה למקרה ויתכנו מקרים שבהם ניתן להסתפק בהנמקה קצרה ותמציתית.

...

לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, מצאתי לנכון ליתן רשות לערער, לדון בבקשת רשות הערעור כבערעור בהתאם לתקנה 410 לתקסד"א ולקבל הערעור, באופן שבו החלטת בימ"ש קמא תבוטל לצורך מתן החלטה מנומקת, וזאת מהנימוקים כדלקמן: כיוון שעסקינן בהחלטה שעניינה סמכות עניינית אשר יש בה כדי להשפיע השפעה של ממש על ההליך ואף לגרום לניהול הליך שגוי, יש ליתן רשות ערעור על החלטת הביניים.

בשים לב לכך שהנציגות בעצמה ציינה בתגובה לבקשה כי במסגרת החלק הראשון של התביעה (המתייחס לכשלים מקצועיים והפרות יסודיות של מיקדן בהסכם הניהול), בגין עילות חוזיות הנוגעות להפרת הסכם הניהול הסמכות מצויה למפקח, היה מקום כי ביהמ"ש יתייחס לשאלת הסמכות ביחס לעילות השונות שנטענו, ובמידת הצורך לשאלת פיצול הדיון; ככל שהגיע למסקנה שמיקדן היא בגדר "מתחזק". בהעדר הנמקה מספקת לא ניתן לומר כי שאלת הסמכות העניינית זכתה להתברר בבימ"ש קמא ולא מתאפשר לערכאת הערעור להעביר תחת שבט ביקורתה כראוי ובאופן ענייני את ההחלטה מיום 23.10.20.

לסיכום: לאור האמור לעיל, החלטת בימ"ש קמא מיום 23.10.20 תבוטל ובימ"ש קמא ייתן החלטה מנומקת, מבלי שיהיה קשור כמובן בתוצאות ההחלטה המבוטלת.

לשיטתם, יש לברר את הסיכסוך מושא תובענה זו אצל המפקח על הבתים המשותפים היות ועניינה עונה על התנאים שהותוו בפסיקה בהתייחס להקף סמכויותיו של המפקח: חברת הניהול היא בעלת מעמד של "מתחזק" לפי סעיף 71 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") וטיבו של הסיכסוך תואם את סעיף 72 (א) לחוק.

...

כותרתו של סעיף זה "חשבונות" ומסכימה אני עם טענת התובע בתשובתו המשלימה, כי העובדה שסעיף זה מורה על חובתו של הגזבר לנהל פנקסי הכנסות והוצאות ולמסור קבלה למשלם אין בה, כשלעצמה, כדי להכריע אך מחמת שהתביעה שלפנינו נושאת סעד של מתן חשבונות, שכן בסופו של דבר, עסקינן בתביעה כספית במהותה.

עם זאת, סבורתני כי בסופו של דבר, הוראת סעיף 16 משקפת כראוי את הבסיס המעשי לתביעתו של התובע (מבלי להביע דיעה עתה לגבי צדקתה), הגם שהוא טוען בתשובתו המשלימה כי תביעתו אינה מוגשת מכח התקנון.

פועל יוצא מכל האמור, כי טענת הנתבעים להעדר סמכות עניינית מתקבלת חלקית מהנימוקים הנ"ל ואך בהתייחס לעילה ולסעדים הנוגעים להכנסות הרכוש המשותף.

במצב דברים זה, אין מנוס מפיצול עניינה של תביעה זו ואין להותירה במתכונתה ומשכך מורה אני כי תביעה זו תימחק תוך 20 ימים מהיום ללא צורך בהחלטה נוספת, אא"כ יגיש התובע כתב תביעה מתוקן המצמצם את העילה והסעדים לאלו הנותרים על רקע קביעתי בהתייחס לסמכות העניינית.

פסק דין בעיניינם של נתבעים 3 ו-4 ההליך אצל המפקח על בתים משותפים ומשמעותו בנוגע לתביעה לפי סעיף 71 ג' לחוק המקרקעין, למינוי שמאי לצורך קביעת תשלומי איזון, למפקח על הבתים המשותפים סמכות ייחודית (ראו ע"א 2111/03 ראובן נ' סופיוב (2005)).

השמאי חישב את הקף שטחי התוספות הבנויות או המוצעות לכל דירה, בהתאם לתב"ע 12808, עפ"י מדידה גרפית מנספח הבינוי ו/או תכניות ההיתר שהוצאו בבנין זה לשני בעלי זכויות, "תוך מתן היתייחסות לאילוצי הבניה ויכולת מימוש הזכויות בפועל". חוות הדעת מפרטת עקרונות שומה נוספים ששמשו את המומחה בחוות דעתו, ואין צורך לפרטם.

לביהמ"ש סמכות עניינית לידון בתביעה הנוכחית נטען כי הסמכות העניינית להכריע בתובענת תשלומי דמי איזון היא למפקח על בתים משותפים, ברם התביעה שלפניי היא חיוב כספי הנובע מפסק הדין של המפקח ומחוות דעת שמאי שמונה על ידו ואשר מחייבת כאמור את כל בעלי הזכויות במקרקעין הנ"ל. לא מדובר בתביעה לעשיית עושר שלא במשפט, שהיא עילת תביעה שיורית בהיעדר דין מתאים.

...

החלטה בבקשה לביטול פסק דין שניתן בהעדר הגנה נגד נתבעים 7 ו-8 לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי הצדדים, אני מוצאת לנכון שלא להיעתר לבקשה לביטול פסק דין ולהלן נימוקיי בתמצית.

משהגעתי למסקנה כי אין לבטל את פסק הדין, הרי שהדיון בטענת ההתיישנות מתייתרת, אומר רק במלה כי הטענה אינה נכונה, באשר לא מדובר בתביעה חדשה לתשלומי איזון, זו כבר הוגשה על ידי בעל זכויות אחר, כי אם בתביעה כספית שהמועד להגשתה הוא שבע שנים מיום מתן חוות דעתו של השמאי, ותקופה זו אין מחלוקת שלא חלפה.

מכל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה, פסק הדין שניתן ביום 12.12.21 נותר בעינו.

ערעור על פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין (כב' המפקחת הבכירה אושרת ארפי מוראי) מיום 29.9.2022 בתיק 6/561/2019.

בהתאם להוראת סעיף 71 בחוק המקרקעין רוב בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם רשאים לקבוע שניהול והחזקת הרכוש המשותף יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה זו. המערער אישר שכ-70% מבעלי היחידות חתמו על הסכם ניהול, ולא הוכיח שאין די בחתימות אלו (על סמכות המפקח לידון בסכסוכים שעניינם הישתתפות בהוצאות הנובעות מהתקשרות עם מתחזק מכוח הסכמי ניהול ר' רע"א 6394/15 ‏ ‏ נציגות הבית המשותף קניון לב כרמיאל נ' חנית ניהול קניון כרמיאל בע"מ (17.3.2016)).

סעיף 69 בחוק המקרקעין קובע כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". באשר להקף סמכויותיה של הנציגות נקבע בע"א 98/80‏ נציגות הבית המשותף ברחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ‎ ( פ''ד לו(2) 21, 24 (1981) כך : "מהוראות החוק והתקנון עולה, כי נציגות הבית המשותף, הנבחרת על-ידי האספה הכללית של בעלי הדירות בבית המשותף, היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שמתפקידו לטפל בכל העניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכל הדיירים. מטבע הדברים הכוונה לניהול הפנימי השוטף של הבניין, ובעיקר בכל הנוגע לרכוש המשותף, אופן השמוש בו, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בשעת הצורך, גביית הוצאות ההפעלה השונות וכדומה. החוק הקנה לנציגות הבית המשותף לצורך ביצוע תפקידיה מעמד משפטי מיוחד: על-פי האמור בסעיף 69 הנ"ל ניתנת לנציגות הבית המשותף בתור שכזו כשרות להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים, הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". החלטת הנציגות שהיא גוף מבצע לפטור את אחד מבעלי הדירות מתשלום דמי ההחזקה אינה בגדר סמכותה.

...

דיון ומסקנות לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים ובאסמכתאות שהוגשו, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים בדיון מיום 6.02.2023, החלטתי לדחות את הערעור.

סוף דבר לאור האמור, הערעור נדחה.