ליקויי בנייה, איחור במסירה ומזגן פגום בדירה חדשה

אשד טען כי מחוו"ד שהגיש המומחה מטעם בימ"ש עולה כי ישקו הפרה היתחייבותה לבצוע תיקון ליקויי הבנייה בדירה עפ"י היתחייבותה ברישא של "פרוטוקול מסירת הדירה" ובסעיף 7 ל – "הסכם פשרה והיעדר תביעות". עלות תקוני הליקויים החדשים שנתגלו הנה 7,200 ₪ כעולה מחוו"ד מיום 30.8.17.

מפאת חשיבות תוכן הסכם הפשרה יובא תוכנו של סעיף 3 במלואו: "הקונה מוותר בזאת על כל טענה בגין איחור במסירה ליקוי בניה כלשהם לרבות הליקויים המצוינים בדו"ח טרמינל וכן בדו"ח בן עזרא וכן על כל פיצוי ו/או דרישה ו/או טענה כלפי החברה המגיעות לו עפ"י דין ו/או עפ"י הסכם". כאמור לעיל, ישקו טענה שסעיף זה סתם הגולל על כל טענה נוספת בעיניין דו"ח חברת טרמינל או חוו"ד המומחה.

כאשר נישאל אשד האם הסכים לוותר על תיקון הליקויים על פי דוחות טרמינל ובן עזרא ענה בעמוד 24 בשורה 1 "אני חתמתי על זה רק אחרי שאתם הבטחתם לי שכל הליקויים שהיו, זה ובפרוטוקול המסירה שהיא (נציגת ישקו – ע.ה.) נתנה לי ובאותו מעמד היא החתימה אותי גם על זה וגם על זה" וכן בעמוד 25 בשורה 30 "הם חתמו לי על זה שהם תיקנו את כל הליקויים" ובעמוד 37 בשורה 16 "בכפוף לזה שהתחייבתם שתיקנתם את הכו". קושי נוסף בגירסת ישקו נובע מהכללת תיקון המזגן בסעיף 7 להסכם הפשרה.

בנוסף, יש להביא בחשבון לעניין פרשנות הסכם הפשרה את חובתה של ישקו, בעת חתימת הסכם הפשרה, לפצות את אשד בגין הרכיבים שלהלן: הוא רוכש דירה חדשה, שעוד בטרם מסירתה, נמצא בה פגם מהותי של רטיבות.

...

מכיוון שאין חולק שבעת מתן צו המניעה לא היה היתר בניה (ראה נספח י"ג לראיות אשד), לא הייתה מניעה חוזית לנקיטת הליכים משפטיים מצד אשד ולכן הטענה כי אשד הפר התחייבותו החוזית נדחית.

אולם, במבחן התוצאה התברר מחוו"ד של המומחה מטעם בימ"ש שתלונותיו העיקריות של אשד נמצאו מוצדקות ולכן איני מקבל הטענה של ישקו כי נפלה קורבן כביכול למתלונן סדרתי שטפל עליה תלונות שווא, על אף ניסיונה לרצותו ככל האפשר.

סוף דבר מחייב ישקו כלהלן: לשלם לאשד הסך של 115,333 ₪ צמודים כדין מיום הגשת התביעה בפועל.

נטען כי מומחה מטעמם בדק את הליקויים וקבע כי עלות תקונם בסך 70,077 ₪, עוד נטען לליקויים נוספים, כגון שריטות בוויטרינות הסלון ובחלונות ב-3 חדרים שיש להחליפם בחדשות, וכן מערכת המיזוג בדירה אינה תואמת בעוצמתה לגודל הדירה , כך שנוצר תת מיזוג בכל עונות השנה, נטען כי התובעים ביצעו שידרוג של מערכת המיזוג ושילמו תוספת של 18,000 ₪ , המזגן בחדר השינה מרעיש בעוצמה בלתי נסבלת בגין רשלנות הנתבעת.

עוד נטען כי לצורך תיקון הליקויים התובעים ישהו בבית מלון , לרבות עלויות איחסון והובלה בסך 15,000 ₪ עוד נטען כי הנתבעת התחייבה בחוזה למועד מסירה ביום 30.4.16 ובפועל הדירה נימסרה לא גמורה ולא ראויה למגורים ב - 1/9/16 , בפועל ניתן היה לגור בדירה רק לאחר תיקונים מהותיים של הקבלן (השלמת שני חדרי רחצה ) ב- 1.10.16 .מדובר באיחור מהותי של 5 חודשים, ונידרש פיצוי בסך 75,000 ₪ וכאשר גובה דמי השכירות לחודש עומד ע"ס 10,000 ₪, ובחישוב הפצוי הקבוע בחוק מכר דירות .

המוערכת בסך 20,000 ₪ לטענת הנתבעת, מסרה לתובעים דירה תקינה, ראויה למגורים, כשהיא בנויה בשלמות, וכל מערכותיה תקינות , וכל הליקויים שצוינו במסגרת פרוטוקול המסירה הנם בגדר ליקויים סבירים.

בעקבות ביקורו בדירה, ולאחר שעמד על טענות בעלי הדין, לרבות חוות הדעת מטעמם, ופירט בחוות דעתו מיום 6.1.20 , ליקויים ופגמים בדירה אשר עלות תקונם בסך 18,150 ₪, העלות לתובעים, באמצעות קבלן מטעמם, כוללת פקוח הנדסי (1,650 ₪) ולא כוללת מע"מ. כאשר הליקוי העקרי בפרק 'חלונות ועבודות אלומיניום', עלותו נקבעה ע"ס 10,100 ₪ כלל ידוע הוא כי בית המשפט ייטה שלא לסטות מחוות הדעת של המומחה מטעמו בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות זאת והוא יעשה כן בזהירות מתחייבת וכאשר קיימת סיבה מיוחדת לכך.

...

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך 21,236 ₪ בגין הליקויים, הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום חוו"ד המומחה (6.1.20) ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בגין איחור במסירה, בסך 12,000 ₪, וכן פיצוי בגין נזקים לא ממונים בסך 3,000 ₪, הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל .

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק , החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

התביעה מתייחסת לליקויי בנייה, לאיחור במסירה, לאי גילוי מידותיו של מקום החניה שהוקצה לדירה (במסגרת "מכפיל חנייה", כפי שיתואר להלן) ולמזגן שהותקן בה. ביום 5/2/21 מינה כב' השופט אילן דפדי את המהנדס מיכאל קרבצ'יק כמומחה מטעם בית המשפט ("המומחה").

המומחה נידרש לטענה ודחה אותה: "... מעיון בתכנית ניתן לראות כי מיקום המזגן אכן על פי התכנית. לדעתי אין כתוצאה מהרכבה של מזגן פגיעה בשווי הנכס. בכל הדירות החדשות מיקום המזגן במסתור וכיוון שהמסתור קטן נוצרת מיגבלת מקום לתליית כביסה אך התובעים היו מודעים לכך בזמן הרכישה" (עמ' 23 לחוות דעתו).

בעיניין זה ראיתי מקום להבחין בין הפצוי בגין האיחור במסירה ובגין ליקויי הבניה "הרגילים" לבין הפצוי בשל הפגמים בחניה.

...

באשר לשני הסכומים שנותרו להכרעתי החלטתי שלא לאשר את הסכום שבסעיף 4.2 ולעומת זאת לאשר את הסכום שבסעיף 6.4.

הנתבעת תשלם לתובעים 65,000 ₪ עבור הפגמים בחניה ו-15,000 ₪ עבור עגמת נפש.

הנתבעת תשלם לתובעים 40,800 ₪ עבור האיחור במסירה.

הנתבעת תשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

כללי וטענות הצדדים זו תביעה כספית ע״ס 300,333 ₪ שהגיש התובע כנגד הנתבעת בתיק 27941-08-19 (להלן: "התובע") כנגד הנתבעת חברה קבלנית, בגין ליקויי בנייה, איחור במסירת הדירה, ירידת ערך ונזקים בלתי ממוניים.

לחילופין נקבע כי "ניתן לבטל כל טענה של התובע, גם אם אינו צודק בטענותיו תוך ביצוע עבודות בסך כולל 26,250 ₪ , לפי הפרוט הבא : חלון קבוע בחלל הכפול - 250 ₪, מדרגות פנים בתוך הדירה ניתן לשבור ולבצע 18 מדרגות במקום 20 הקיימות – בעלות 25,000 ₪, מדחסי המזגנים המפוצלים – ניתן לצמצם את תפיסת השטח ע״י הצבתם זה מעל זה בעלות 1000 ₪.

בעקבות ביקורו בדירה, ולאחר שעמד על טענות בעל הדין לרבות חוות הדעת מטעמם, ופירט בחוות דעתו מיום 31.7.22, ליקויים ופגמים בדירה אשר עלות תקונם בסך 35,200 ₪ (כולל פקוח הנדסי ואינו כולל מע״מ), לתובע באמצעות קבלן מזדמן מטעמו.

על הנתבעת הנטל להוכיח, כי השינוי בדרישות רשות הכבאות, הדרישות החדשות שבאו לאחר השלמת הבניה, הן אלה שגרמו לאיחור במסירה .וזאת באמצעות אסמכתות שברשותה כמו יומני עבודה, לוחות זמנים, עדי מפתח.

...

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובע סך של 41,184 ₪ (הכולל מע"מ) בגין ליקויי בנייה.

התביעה בת.א 31303-02-20 תיחשב כמתקבלת בעקרה, אך משולמת, נוכח הקיזוז שנקבע לעיל והותר, ויתרתה נדחית.

בנסיבות, וכאשר בסופו של יום, נקבע פיצוי כאמור מחד, ודרישת ההשבה התקבלה בעקרה ,אני מחליט בהתאמה, לחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות דיון ושכ"ט עו"ד בסך, מתון, וכולל של 7,500 ₪ , צמוד ונשוא ריבית כחוק, החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

עקב הליקויים הרבים שגילינו כבר ביום 24.10.19 וחרף רצוננו להכנס ולגור בנוחיות בדירתנו החדשה, נאלצנו להמתין לתיקון של הליקויים העקריים, ולדירה עברנו רק בתחילת חודש אפריל 2020".

ובהמשך: "21. כל ההתנהלות של חברת ספייס עד כה גרמה לי ולאשתי עוגמת נפש מרובה וכל רצוני היה ועודנו לקבל דירה ראויה ללא פגמים ו/ליקויים ו/חוסרים. מדובר בליקויים השפיעו באופן מהותי על שגרת חיינו ועדיין משפיעים היו הרבה לילות בהם אני ואישתי לא ישנו והיינו מאוד מוטרדים ממצב הדירה בפרט בתקופה בה היינו ללא מיזוג אויר בחודשי הקיץ החמים.

הנתבעת אמללה אותנו במשך שנים וזה בא לביטוי בהתנהלותה או יותר נכון התעלמותה בתחינותינו, האיחור במסירה, אי הוודאות, אי המענה והליקויים הרבים שלא תוקנו על אף דרישות חוזרות ונישנות מצדי מה שיצר אצלי לחצים רבים וחרדות (ואף התחלתי טפול תרופתי) היחס של החברה כלפינו היה מזלזל ומחפיר באופן תמידי.

אדגיש, כי בדירה היו ליקויי בנייה הגלויים לעין שלא אפשרו כניסה מידית לדירה ולכן בפועל עברנו לדירה רק כ-5 חודשים אחר (צ"ל: לאחר – ר.ח.) 'מסירת' הדירה ביום 24.10.19, בלית ברירה.

לא זאת אלא זאת, טענת הנתבעת כאילו היא טיפלה בפניות התובעים ביחס לליקויים שהתגלו בדירה, לא נתמכה בראיה כלשהיא, זאת למעט עניין המזגן, עניין אליו אתייחס בהמשך.

...

טענות סמנכ"ל הנתבעת כמצוטט לעיל אינן משכנעות בעיניי, המדובר בטענות כבושות שכאמור לא נתמכו בכל ראיה ודומה כי הן נאמרו כלאחר יד ועל מנת לצאת ידי חובה, זאת ותו לא. אני דוחה אפוא, ובשתי ידיים, את אותן טענות.

לסיכום, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם את מלוא הסכומים כמפורט להלן: · סך של 58,562 ₪ עבור תיקון הליקויים בדירה.

כמו כן, הנתבעת תשלם לתובעים, ביחד ולחוד, באמצעות בא כוחם, הוצאות האגרה, הוצאות המומחה מטעם התובעים, חלקם של התובעים בשכרו של מומחה בית המשפט, כמו גם בהוצאות חקירתו ובנוסף לכך שכ"ט עו"ד בסך של 18,000 ₪ (כול מע''מ).