ליקויי בנייה והפרות הסכם האם הקבלן חייב בתיקון

עוד קבע מומחה התובעת, כי סך עלות תיקון הליקויים במרפסת דירתה של התובעת עומד על סך של 163,332 ₪, כולל מע"מ. התובעת עותרת לחיובן של הנתבעות בגין עלות תיקון הליקויים ועבודת השפוץ בדירתה שבוצעו על חשבונה בסך כולל של 251,726 ₪, כולל מע"מ, כמו גם תשלום שכר טירחת המומחה מטעם התובעת על סך של 2,340 ₪, כולל מע"מ, וכן עבור פיצוי בגין עוגמת נפש, טירדה וטירחה בסך של 25,000 ש"ח. סך הנזקים שנגרמו לתובעת לטענתה עומד על 279,066 ₪.

"אני סבור כי הוכח שהמשיבה קיבלה את ההזדמנות הנאותה לבצע תיקונים לשביעות רצון הרוכשים, וכפי שנידרש ממנה על-פי ההסכם בין הצדדים ועל-פי כל דין. המשיבה לא השכילה לנצל היזדמנות זו כראוי, ועל-כן עומדת למערערים זכותם לקבל הסעד הכספי שבקשו, ואין לכפות עליהם כי יבוצעו בדירותיהם תיקונים נוספים על-ידי המשיבה. אמנם, התיקונים שביצעה המשיבה בדירות המערערים, בלא הצלחה, חופפים באופן חלקי, ולא אחד לאחד, את הליקויים המצויים כעת בדירותיהם, הדרושים תיקון, אך אין בכך כדי לסתור את הקביעה שלפיה המשיבה מיצתה זכותה, בלא הצלחה, ואיבדה את אמונם של המערערים (ראו פרשת זלוצקין [2], בעמ' 864)." הנטל להראות, כי ניתנה לנתבעות או לצד ג' ההזדמנות לתקן את הליקויים מוטלת על התובעת, ובדרך כלל די במתן הודעה לקבלן על הליקויים כדי להראות על נכונות לאפשר את התיקון (ראו: ת"א (חי) 889/04 עמירב נ' אשל הירדן יזום בניה, (פורסם בנבו מיום 25.12.11)).

הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, שכותרתו: "פיצויים בעד נזק שאינו נזק-ממון", הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין." ליקויי בניה הם בגדר הפרת חוזה שנכרת בין הקבלן לבין הרוכש, ועל-כן רוכש דירה זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות שנגרמו לו כתוצאה מהפרות הסכם המכר על-ידי הקבלן, בכפוף לשיקול דעת בית-המשפט (ראו: ת"א (מחוזי י-ם) 2291/00 נוי עודד נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ, (פורסם בנבו) (29.6.08)).

...

אשר על-כן, ולאור כל האמור לעיל, עולה כי הוכח על-ידי התובעת, כי נתנה לנתבעות ולצד ג' הזדמנות נאותה לבחון את הליקויים, משעמדה בחובה זו הרי שהאחריות לקיומם של ליקויי איטום במרפסת דירת התובעת מוטלת על הנתבעות, ומכאן שיש מקום לפסוק לה פיצוי ובנסיבות תיק זה, סך הפיצוי שקבע המומחה מטעם בית-המשפט.

שכר טרחת המומחה לאור כל האמור לעיל, ולאור העובדה שהתובעת נדרשה לחוות דעתו של המומחה לצורך הוכחת תביעתה, יש מקום לחייב את הנתבעות לשלם לתובעת את שכר הטרחה שגבה המומחה מטעמה, השמאי מר קשטן בסך של 2,340 ₪ כולל מע"מ (ראו: קבלה מיום 5.8.16, בנספח יז' לתצהיר התובעת).

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

לפניי תביעת דיירי בית משותף כנגד קבלן לפיצויים בגין ליקויי בניה והפרת חוזה, שהועמדה לצורכי אגרה ע"ס 2.3 מיליון ₪.

התובעים טוענים כי חוות הדעת הומצאו במועד הוצאתן ולחילופין תביעתם הוגשה מכח דיני הנזיקין ועל כן יש לחייב הנתבעת בפיצויי בגין תיקון הליקויים.

בקביעת גובה הפצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין תביעה של ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים (ראה ע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' אבנר ואח' (פורסם בנבו, 1.12.2008).

...

אני סבורה כי על אף שהסכום שנקבע בסופו של דבר נמוך משמעותית מהסכום שנקבע בחות דעת המומחה, המדובר בהוצאה סבירה, לצורך ניהול המשפט ועל כן מורה על קבלתה (ראו ע"א 293/88 נימן השכרה בע"מ נ מונטי רבי ו-ת"א 26383-04-11 בסאלי נ' פרף בוני הנגב (1993) בע"מ).

מאחר שמדובר בבדיקות עליהן התבסס מומחה בית המשפט מצאתי כי יש לקבל רכיב הוצאות זה. בסיכומים יש התייחסות להוצאות מומחה בית המשפט והעלויות ששולמו למומחה מטעם התובעים לצורך ליווי מומחה המשפט ולשאלה זו אדרש במסגרת ההוצאות, שכן לא מדובר ברכיבי התביעה מלכתחילה.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, על הנתבעת לשלם לתובעים סך של 639,150 ₪ כדלקמן: פיצוי בגין השליכט הצבעוני- 42,500 ₪.

הפרות נוספות אליהן היתייחס הקבלן הן הפרת סעיף 7א להסכם, שלפיו הקבלן חייב לספק על חשבונו את החומרים, הציוד וכוח האדם; הפרת סעיף 9 להסכם, לעניין עמידה בלוח הזמנים והגשת לוח זמנים מפורט; הפרת סעיף 16 להסכם, לעניין הפסקת או האטת העבודה; הפרת סעיף 17ב להסכם לעניין הגשת חשבונות לאישור המפקח; הפרת סעיף 25 להסכם לעניין הישמעות להוראות המזמין; ולבסוף, הפרת סעיף 29יז להסכם לעניין היתקשרות לבעלי המיגרש.

בתמצית יצוין כי המומחה מצא שהקבלן השלים את אבן הדרך הראשונה (הכוללת הריסה, חפירה ופינוי); כי הקבלן זכאי לקבל את התמורה בגין השלמת אבן הדרך השנייה (הכוללת את דיפון ובניית המרתף) בשווי של 6%, בנכוי השווי של מספר ליקויים שפירט בחוות דעתו; וכן מצא כי הקבלן זכאי לקבלת התמורה של 4% בגין השלמת אבן הדרך השלישית, בנכוי עלויות עבודות שלא הושלמו על ידי הקבלן.

השאלה הנשאלת כעת היא האם הקבלן זכאי לקבל תמורה בגין השלמת אבן הדרך הראשונה, נוסף על התשלומים שקבל.

המומחה קיבל את טענת המזמין, שהייתה מוסכמת גם על הקבלן, כי הקבלן לא ביצע מחיצות במרתף, והעריך את עלות עבודות אלו ב-2,500 ש"ח. המומחה קיבל את הטענה כי נותרה פסולת ביניין שהיה על הקבלן לסלקה, והעריך עלות זו ב-300 ש"ח; וכי ישנה בליטה ניכרת של אחד מקירות המרתף, באופן המחייב תיקון שהוערך על ידי המומחה בסך של 1,500 ש"ח. בעיניין אחרון זה טען המזמין כי מדובר ב"קיר נושא", שנטייתו חייבה את עיבויו בעלות של 10,000 ש"ח. המזמין טען עוד כי בשל עיבוי הקיר נגרם צימצום לשטח המרתף – אשר הוביל לירידת ערך של 33,750 ש"ח. לא מצאתי לקבל את עמדת המזמין בעיניין זה, ממספר טעמים.

המומחה העריך כי הקבלן זכאי לתוספת תשלום בגין ביצוע עבודות אלה בסך של 1,200 ש"ח. לסיכום הדברים ביחס לאבן הדרך השנייה, המומחה קבע כי עבור שלב הדיפון ובניית המרתף זכאי הקבלן לתמורה המהוה 6% מן המחיר החוזי (השעור שנקבע בטבלת התשלומים), בסך של 107,400 ש"ח. בנוסף זכאי הקבלן לסך של 1,200 ש"ח בגין ביצוע שני צנורות ביוב במקום אחד, וכן סך של 3,000 ש"ח בגין ביצוע צנרת חשמל.

...

בנוסף, אינני מקבלת את טענת הקבלן להשבתת עובדיו למשך מספר ימים החל מה-28.5.2015, וזאת בשל חוסר ראייתי.

סוף דבר בכל האמור בתביעת הקבלן את המזמין (ת"א 48796-10-15): על המזמין לשלם לקבלן – עבור השלמת העבודות שביצע הקבלן – סך כולל של 174,500 ש"ח. בכל האמור בתביעת המזמין את הקבלן (ת"א 30396-04-17): על הקבלן לשלם למזמין – בגין רכישת חומרי בנייה ותשלום לעובדים – סך כולל של 145,462 ש"ח וכן סך של 20,000 ש"ח בגין פיצוי מוסכם.

בסך הכל על הקבלן לשלם למזמין סך של 165,462 ש"ח. בקיזוז הסכומים האמורים, התוצאה היא שעל המזמין לשלם לקבלן סך של 9,038 ש"ח. הסכום האמור ישולם בתוך 30 ימים מהיום, שאחרת יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד התשלום בפועל.

הקבלן טוען כי הרוכשים לא נתנו לו היזדמנות נאותה לתקן את הליקויים בדירה במסגרת תקופת הבדק, ובכך הם הפרו את הוראות הסכם המכר והוראות הדין, ועומדת לו הזכות לבצע את התיקונים בעצמו.

לדבריה: "השאלה האם יש לאפשר למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה, או שניתן לחייבו בפיצויים, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה, ונתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. הנטל להראות כי ניתנה לקבלן היזדמנות נאותה לתקן מוטל על הקונה... בדרך כלל די במתן הודעה לקבלן על הליקויים כדי להראות על נכונות לאפשר את התיקון. (ראו גם א. זמיר, בספרו "חוק המכר (דירות), תש"ל- 1973", (תשס"ב- 2002), עמ' 589).

בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (28.2.2005) (בפיסקה 16) קבעה כב' השופטת ע' ארבל בנוגע לפצוי בגין עגמת נפש בגין ליקויי בניה כי: "מטרתו של הפצוי הנה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אילמלא ארעה ההפרה והנזק שניגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; היתנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד (ראו גם: א' נ' ורדי דיני מכר דירות – ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים (2001) עמ' 421)" בפסיקת הפיצויים בגין רכיב זה בעניינינו הבאתי בחשבון כי ליקויי הבניה בדירה משמעותיים, פוגעים באיכות חייהם של הרוכשים ובני משפחתם ובמידת הפגיעה בהנאתם מהנכס שרכשו במיטב כספם.

...

אשר על כן, דין התביעה כנגד נתבעים 3 ו-4 להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה כנגד נתבעים 1-2.

התביעה נגד נתבעים 3-4 נדחית.

התובעים 1-6 עתרו למתן צו עשה לתיקון הליקויים שנתגלו בדירות, וכן עתרו לחיובה של הנתבעת בפיצויים על-פי שלושה ראשי נזק: עלות דיור חלופי בסך של 25,000 ₪, עלות ניקיון הדירה בסך של 3,000 ש"ח ועוגמת נפש בסך של 25,000 ש"ח. סך הכול 53,000 ₪, לכל דירה, והסכום הכולל שהועמד לתביעה הוא 159,000 ₪.

תובעים 5-6 ביום 17.11.20 ניתן תוקף של פסק-דין להסכם פשרה שהוגש על-ידי התובעים 5-6 לפיו הנתבעת תשלם לתובעים 5-6 בגין ליקוי הבניה סך של 28,000 ₪ כולל מע"מ, וכן תישא בהוצאות המשפט ושכר טירחת עו"ד. מכאן, ולאור האמור לעיל, ולאחר סיום התיקונים אשר בוצעו בדירת התובעים 1-2, השאלה היחידה שנותרה להכרעה לפני בית-המשפט היא האם התובעים 1-2 זכאים לפיצויים על-פי הרכיבים שפורטו על-ידם, ואם כן, מהו שיעור הפיצויים.

לאחר עיון במסמכי התיק, כולל המוצגים והתמונות עולה כי יש מקום להעמיד את סכום הפצוי בגין עוגמת נפש על סך של 15,000 ש"ח. הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, שכותרתו: "פיצויים בעד נזק שאינו נזק-ממון", הקובע: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין." ליקויי בניה הם בגדר הפרת חוזה שנכרת בין הקבלן לבין הרוכש, ועל-כן רוכש דירה זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות שנגרמו לו כתוצאה מהפרות הסכם המכר על-ידי הקבלן, בכפוף לשיקול דעת בית-המשפט (ראו: ת"א (מחוזי י-ם) 2291/00 נוי עודד נ' ליאל חברה לבניין ונכסים בע"מ, (פורסם בנבו) (29.6.08), ות"א (מחוזי ירושלים) 1042/97 אברמוביץ נ' סולל בונה בע"מ (לא פורסם (2005)).

...

בהחלטת פרוטוקול מיום 18.11.20 לא נעתר בית-המשפט לבקשתה של התובעת 3, וניתן צו להגשת סיכומים מטעם התובעים 1-4, תוך 60 יום.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, ולאור העובדה שהבקשה הועלתה לראשונה רק בסיכומי התובעים - אין מקום להיעתר לבקשה לפיצול סעדים מטעם התובעים 1-2, והיא נדחית בזה.

פיצוי בגין עוגמת נפש התובעים 1-2 טוענים, כי התגוררו בדירה אשר מצבה היה קשה במשך מספר שנים, ובשל ההחמרה בליקויי הבניה בהם: הרטיבות הקשה בקירות, בתקרות ומרצפות כלל חלקי הדירה, וכן ההתפשטות של הפטריות והעובש בקירות אשר לוותה בריח חריף, נאלצו בסופו של דבר לעזוב את דירתם ולעבור לדיור חלופי, וזאת בגילם המבוגר (בני 70) במצב בריאותי קשה.

סך הכול 5,277 ש"ח. סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, הנתבעת תשלם לתובעים 1-2 ביחד ולחוד סך של 71,107 ₪ ( 46,400 ₪ - בגין ארונות מטבח, 9,707 ₪ - בגין החזר הוצאות, 15,000 ש"ח - בגין עוגמת נפש), וזאת בתוספת הוצאות בגין שכר טרחת המומחים בסך של 5,277 ₪, ובצירוף הוצאות משפט, ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ (בתוספת מע"מ), והכול בתוך 30 יום מהיום.