לא ניתן להאריך היתר בניה שפקע רק לחדש אותו לפי תקנה 59

ביום 7.1.2013 החליטה הועדה לדחות את הבקשה להארכת תוקפו של היתר ההריסה לנוכח הערותיו של שניידר "היתר בנייה מספר 16394 מיום 5.4.2011 להריסת חלקים חורגים בקומת הקרקע לא תואם את החלטת הועדה מיום 15.11.2010 כיוון שנוספו קירות להריסה שלא הופיעו בבקשה. עצם תוכנית ההיתר גם לא ניתנת לאישור כיוון שהיא יוצרת חללים פתוחים ופרוצים בצורה לא הגיונית ובלי לתת דעת לעניין הקונסטרוקטיבי לבצוע" (נספח כ"ה לתצהיר וינברג).

בנתיים היתכנסה ועדת הערר ובהחלטה מיום 2.5.2013 קבעה שיש לבטל את היתר הבנייה (נספח 59 לתצהיר שניידר).

מיגבלות הזמן הקבועות בחוק ובתקנות מלמדות שבעל היתר שפקע איננו יכול להסתמך על כך שההיתר יחודש באותה מידת ביטחון בה יכול בעל היתר קיים להסתמך על כך שההיתר לא יבוטל.

למעשה, נתבקש לחדש היתר על פי בקשה שלא תוקנה ולכן ברוקנטל, אדריכל חזות העיר (להלן: "ברוקנטל"), אשר איננו מבין בקונסטרוקציה, טעה כאשר חתם על ההיתר היות שלא ניתן להרוס קירות אלה.

...

על כן אני סבורה שהחברה לא הוכיחה שמתקיים הקשר הסיבתי העובדתי בין התרשלות הוועדה לבין נזקה שכן לא הוכח שהחברה סמכה על ההיתר וכפועל יוצא מכך נגרם לה נזק.

אני דוחה את טענת הנתבעת בסיכומיה שהחברה "הסתכנה מרצון" כאשר הגישה לוועדה היתרים סותרים, אך התנהלותה בהחלט תרמה להתמשכות ההליכים, ובפרט ניתן לקבוע שהיא התנהלה באופן רשלני בכל הנוגע לדייר כאשר לא פעלה כלפיו במשך שנים רבות "לתיקון" חריגות הבנייה (פרוט' 31.12.2017, עמ' 11 ש' 3-1, 21; עמ' 12 ש' 31-23; עמ' 20 ש' 17-15).

לפיכך ובהיעדר ראיות תומכות אני דוחה את התביעה בראש נזק זה. בכל הנוגע להוצאות החברה מעבר לעובדה שגם בעניין זה וינברג אישרה שאין לה ראיות לסכומים שנדרשו (97,895 ₪, נספח לא לתצהירה) יש גם להוסיף שהתנהלות החברה מעוררת סימני שאלה: החל בהגשת בקשות סותרות, עובר בטענותיה בפני הוועדה לעניין זכויותיו של הדייר, הגשת שתי עתירות מנהליות שאחת נמחקה לבקשתה והשנייה נדחתה בין היתר בשל העובדה שהיה מקום להגיש ערר על החלטת הוועדה המקומית, ולבסוף זניחת טענותיה כלפי הדייר ומחיקת תביעת הפינוי נגדו.

סוף דבר מכלול האמור לעיל מוביל למסקנה שדין התביעה להידחות.

בתחילת הדיון הוצגה דיעה מקצועית תכנונית של נציגת לישכת התיכנון המחוזית (עמ' 119 לתמליל הדיון) כלהלן: "מדובר על תכנית של כפר נופש חמדת הגליל. בכניסה לישוב שתולה. זו התכנית. התוכנית מיועדת ל- 32 יחידות אירוח עם כל מיני מיתקני שירות נוספים. מדובר על בערך 2,000 מטר מרובע. היא נימצאת כאן בכניסה ליישוב שתולה. רואים את זה בתצ"א. זה הישוב שתולה זה הכניסה. רואים את זה פה קצת יותר בהגדלה. זו התכנית שאנחנו מדברים עליה. מבחינת תמ"א/ 1 היא נימצאת בתוך יער טבעי רואים את זה כאן. תמ"מ 9/2 היא גם נימצאת ביער טבעי לשימור. אתם שמים לב שהיא מחוץ לישוב מחוץ לכתם בתחם היער. ב-תמ"א/ 35 נמצא במירקם שמור משולב. כמובן היא נימצאת באיזור של שטח שרגיש נופית סביבתית גבוהה. התוכנית הזאת אה- לפי ההוראות שלה, היא אושרה ב- 2012. בסעיף 7.2 יש אפשרות להאריך תוקף התכנית ב- 5 שנים זאת אומרת שהיא חיה עד - , היא חיה עד 2017.כרגע פג התוקף שלה אבל באותו סעיף ניתן להאריך את משך התכנית באישור של הועדה המחוזית. התכנית הזאת הגיעה אלינו ודנו בה בישיבת הועדה של נוף הגליל ב- 10.6 ובחנו אותה מכל הכוונים גם בהתאם לתמ"אות וגם בהתאם למדיניות תיכנון ותקנות תקפות של היום. אנחנו חשבנו שהיא לא ראויה להארכה אבל בכל זאת בגלל הנסיבות האישיות של היזמת שהשקיעה מלא כסף ומשרד התיירות והמתכנן שלה נתן לה להרגיש שהיא כן יכולה להמשיך בפרויקט היא באמת השקיעה ממיטב כספה על הפרויקט הזה והיא כנראה לא ידעה שפג תוקף היא בכלל לא יכולה ליישם את התכנית. היא לא יכולה להוציא היתר בנייה. אז נתנו לה 90 יום כדי שהיא תבוא ותוכיח לנו שכן ניתן לאשר אותה בהתאם למדיניות התכנונית הקיימת היום וגם הייתה צריכה לתת לנו פיתרון ביוב, חיבור לביוב בצורה כזאת שלא פוגעת בשטחים פתוחים וגם פיתרון של החיץ שנידרש מתקנות הכבאות שכן ניתן איך שהוא לעשות את זה במינימום פגיעה ברגישות של השטח. ומאז אנחנו גם ישבנו איתם וגם ישבנו בפרה רולינג עם מתכנן המחוז וגם הממונה. וגם החלטנו שהמצב הזה הוא ממש בעייתי מצד אחד מרחמים על בחורה כי היא באמת השקיעה את מיטב כספה מצד שני היא סותרת את המדיניות שחלה היום ויש פגיעה בשטח, אם נממש אותה כמו שהיא רוצה היום. והתקיים סיור בשטח עם מתכנן המחוז, עם יועצת הנוף וגם יועצת הסביבה שלנו והם היו בשטח וראו שמימוש התכנית הוא ממש ממש בעייתי. לכן אנחנו החלטנו בישיבה נוספת לקבל חוות דעת נוספות שלא שמענו את דעתם. את חוות הדעת של שני ועדי האגוד השיתופי של הישוב עצמו. את חוות הדעת של הועדה המקומית של המועצה האזורית וגם חוות דעת של קק"ל וגם של רשות שמורות הטבע ובאמת פה קיבלנו מיגוון גדול של חוות דעת. בגדול המועצה המקומית וגם הועדה המקומית תומכת בהארכת התוקף. לעומת זאת כל הירוקים לא תומכים. קיבלנו חוות דעת של אקולוגים גם של קק"ל גם של רשות שמורות הטבע והם גילו בפנינו משהו שאנחנו בכלל לא ידענו היום ובודאי שלא ידעו אותו בזמן שאישרו את התוכנית. נמצאה פה מערה שהיא מתחת לאדמה שהיא מושבה של מינים של עטלפים מינים של חרקים, יש שם נטיפים האורך שלה בערך ק"מ מתחת לקרקע. המיקום שלה הוא די קרוב למיקום של התכנית שלנו." בדיון הוצגו דיעות שונות: היו"ר, מר אורי אילן העיר בתחילת הדיון כי: "... אני רוצה להדגיש משהו. הדיון פה היום לטוב ולרע, הוא מוגבל רק להחלטה האם להאריך את תוקף התכנית אחרי שהיא פגה לפני 3 שנים כבר. או לא להאריך אותה. אנחנו לא יכולים לידון בתכנית אנחנו לא יכולים לעשות בה שינויים אנחנו לא יכולים שום דבר אנחנו יכולים להחליט או להאריך אותה ... כמו שהיא או לא להאריך... ובזה לסגור את הגולל על התכנית הזאת. זה לא אומר שאי אפשר להגיש תכנית אחרת... זה הדבר היחיד שאנחנו יכולים לידון בו היום." (עמ' 120 לפרו').

כך או כך, נטען כי היה על התוכנית לעבור את כל שלבי התיכנון ובין היתר את השלבים של בדיקה תכנונית מוקדמת ע"י מתכנן המחוזי (סעיף 62(ב) לחוק התו"ב), בחינה הדורשת הכנת תסקיר השפעה על הסביבה (סעיף 83ב' לחוק) לפי תקנות התיכנון והבנייה (תסקירי השפעה על הסביבה) , תשס"ג-2003, קבלת החלטה בדבר הפקדת התוכנית להתנגדויות (סעיף 85 לחוק) , פירסום לפי סעיפים 89 ו- 89א' לחוק ומתן זכות היתנגדות לפי סעיף 100 לחוק לצורך קיום הליך של שמיעת ההתנגדויות בהתאם לסעיפים 106 ו- 107 לחוק.

נטען שאומנם שטח התוכנית הוחרג מתכנית היער החלה באזור ועל פי הוראות המעבר של התמ"א התוכנית אינה נפגעת בעת אישור התמ"א, אולם נטען כי הוועדה המחוזית לא העניקה את המשמעות הראויה לפקיעתה של התוכנית ונטען כי מיום פקיעתה השטח עליו חלה בעבר מהוה מבחינה מהותית יער טבעי.

תוצאה מכל השיקולים שפורטו – העובדה כי מדובר בתכנית שפקעה, שינויים שחלו במגמות התיכנון במהלך הזמן, אי-מתן היזדמנות לכלל המעוניינים בתכנית להביע את דעתם על חידושה, אי-מיצוי הדיון בנושא השפעת התכנית על ערכי הטבע באזור המערה, והיעדר היתמודדות תכנונית עם בעיות פוטנציאליות במסגרת הדיון בתכנית – הגעתי למסקנה כי הוועדה טעתה כאשר בחרה להאריך את תוקף התכנית בדיעבד במקום לקבוע שיש לידון בתכנית כתכנית חדשה.

...

אשר על כן, מתחייבת המסקנה כי בין אישור התכנית לכפר הנופש ב-2012 לבין הדיון בועדה המחוזית בשנת 2021 חל שינוי מהותי במגמות התכנון הרלוונטיות בתחום התכנית וסביבתה.

תוצאה מכל השיקולים שפורטו – העובדה כי מדובר בתכנית שפקעה, שינויים שחלו במגמות התכנון במהלך הזמן, אי-מתן הזדמנות לכלל המעוניינים בתכנית להביע את דעתם על חידושה, אי-מיצוי הדיון בנושא השפעת התכנית על ערכי הטבע באיזור המערה, והעדר התמודדות תכנונית עם בעיות פוטנציאליות במסגרת הדיון בתכנית – הגעתי למסקנה כי הועדה טעתה כאשר בחרה להאריך את תוקף התכנית בדיעבד במקום לקבוע שיש לדון בתכנית כתכנית חדשה.

העתירה מתקבלת והחלטת הועדה מחוזית מיום 22.11.2021 מבוטלת.

באשר ל"פגם" שנפל בצו עצמו, שם צוין מספרו של היתר הבנייה האחרון (שהתברר כ"לא רלוואנטי" לנכס) אך לא צוין ההיתר ההסטורי משנת 1934 נקבע כי: "מדובר בפגם טכני ולא מהותי". הובהר כי "עולה בבירור כי דוח המפקח והחלטת מהנדס העיר ניתנו לאחר בחינת כלל החומר הרלוואנטי" וכן כי "אין בפגם זה כדי ללמד שהמשיבה היתעלמה מחומר רלוואנטי ואין בפגם כדי לפגוע מהמבקשים לעתור כנגד הצוו ולהציג עמדתם כנדרש, וכפי שעשו". בהתייחס לטענת המערערים כי מדובר בעבודות פטורות מהיתר, נקבע כי: "בחינת החומר, הצילומים, דוח מפקח הבנייה ואף עדותו של מר טנוס מטעם המבקשים מלמדת מעל לכל ספק כי המבקשים הגדילו את הפתחים הקיימים בקירות החיצוניים של הנכס". עוד הודגש כי "עבודה שהיא בגדר שינוי בחזית המבנה ומצריכה היתר, מקל וחומר כאשר מדובר במבנה שאין חולק כי הוכרז כמבנה לשימור". גם טענת המערערים לפיה העבודות בוצעו לצורך "השבת המצב לקדמותו" נדחתה על ידי בית משפט קמא, אשר קבע כי "כידוע, היתר בנייה אינו עומד בתוקף 'לנצח', אלא שהוא מוגבל בתוקפו למספר שנים במהלכן יש לממשו. על פי תקנה 59(א) לתקנות התיכנון והבניה (רשוי בניה) 'תוקפו של היתר הוא שלוש שנים מיום שניתן', כאשר על פי הסיפא של התקנה רשאית הרשות להאריכו לתקופה של עד שלוש שנים נוספות. משפקע ההיתר לא ניתן להוסיף ולפעול לפיו, ולא ניתן לטעון כי פעולה המצריכה היתר באופן כללי כגון הגדלת פתחים בחזיתות הדירה, כמו במקרה זה, פטורה מהיתר בשל קיומו של היתר הסטורי שאין חולק כי פקע זה מכבר. בהמשך קובעת תקנה 60 כי ניתן לחדש תוקפו של היתר שפקע. עצם העובדה כי המחוקק קבע הליך מקוצר של 'חידוש תוקף ההיתר' למי שמבקש לפעול לפי היתר ישן, רק מחזקת את האמור ומלמדת כי כל עוד לא חודש ההיתר שפקע לא ניתן לפעול לפיו". מעבר לכך, היתייחס בית משפט קמא לדו"ח הביקור הנוסף שנערך על ידי המפקח דמתי ביום 13.12.2021, שם נכתב כי מתכנית העבודה לשפוץ הדירה שמצא המפקח בשטח (הסקיצה), עלה, כי המערערים ביקשו לבצע שינוי של הכניסה לנכס כך שבמקום הכניסה המקורית מחדר המדריגות שם סומנה הכניסה לאטימה, תהיה לדירתם כניסה פרטית מהחצר, וכן ביקשו לבצע הנמכת חלון.

...

מיד לאחר הדיון (ביום 16.12.2021) ניתנה החלטה המבהירה את הצו, בה נקבע כי "בנסיבות אלה, הגם שאין מקום לביטול הצו, אני סבור שיש מקום להבהירו. הצו אוסר כאמור 'עבודה אסורה בניגוד לחוק', ואני סבור שיש להבהירו במקרה זה ככזה שלא חל על עבודות פנימיות כמשמעותן בסעיף 145, דהיינו עבודה פנימית שאינה פוגעת בחזית, בשלד, ברכוש המשותף או בזולת" (ההדגשות, כאן ובהמשך, אינן במקור).

דיון והכרעה לאחר שעיינתי במלוא החומר שהוגש, ובהחלטת בית משפט קמא ושקלתי את טענות הצדדים, החלטתי לדחות את הערעור ולהלן נימוקיי; המסגרת הנורמטיבית סעיף 216 לחוק, מאפשר הוצאת צו לצורך הפסקת עבודה אסורה.

לפיכך, נדחית גם טענה זו של המערערים.

לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור, לאחר שלא מצאתי כל פסול בהחלטת בית משפט קמא, אשר דחתה את בקשת המערערים לבטל את הצו או לצמצמו.

במקביל לבקשה לצוו ביניים הגישה העותרת עתירה בה ביקשה להורות על "חידוש" ההיתר משנת 2016 לתקופה של 3 שנים לאלתר (לגישת העותרת לרשות יש סמכות לחדש תוקף של היתר שפקע לתקופה של 3 שנים, לא רק לשקום נזק לבניין כתוצאה משריפה או הרס אחר, אלא גם לשם השלמת עבודות בנייה שלא הסתיימו בתוך 6 שנים (ס' 86 לעתירה)), ולחילופין ביקשה העותרת בעתירה להורות על הארכת תוקף ההיתר לשנה נוספת (לגישתה, ניתן לתת היתר בנייה ל-6 שנים ואז להאריכו ל-3 שנים נוספות ובסה"כ 9 שנים; כן ציינה העותרת כי במסגרת הוראות שעה לתקנות שעת חרום (נגיף הקורונה החדש) (הארכת תוקף ודחיית מועדים), התש"ף – 2000, התווסף ס' 59(א1) לתקנות התיכנון והבנייה (רשוי בנייה) , התשע"ו – 2016, לפיו תוקפו לשל היתר שפוקע מיום 1.1.2020 ועד ליום 31.12.2020 יוארך לשנה נוספת מיום פקיעתו; מכאן לגישת העותרת היתרים הוארכו מעבר ל-6 שנים ואין על כך איסור שבדין).

לכך אין לתת יד. על בעלי היתר לדעת כי באחריותם להסדיר את היתר הבנייה הנידרש להם להשלמת הפרויקט מבעוד מועד, וכי ככל שלא עלה בידם לקבל היתר חדש/הארכת היתר קיים – במועד פקיעת ההיתר עליהם להותיר את האתר במצב יציב ובטיחותי.

...

אם כן, אין מנוס מהרושם שהעבודות הנדרשות כעת לטענת העותרת, הן תולדה של החלטתה להתקדם בבנייה על אף שידעה שלא תוכל להשלים את העבודות – כטענת העירייה.

ברם, העותרת נותרה עם הכחשות כלליות בלבד, וכמפורט לעיל אין בידי לקבלן.

סוף דבר הבקשה לצו ביניים נדחית.

השטח שנותר מן החלקה לאחר מכירת המקרקעין לתובעת היה שטח חקלאי שהיתה כוונה לשנות את ייעודו לבנייה, והוא ניתן לחלוקה ל-14 מגרשים, שעליהם תוכנן להקים 14 קוטג'ים, אף שחלוקה זו לא נרשמה עדיין בלשכת רישום המקרקעין.

בכתב ההגנה טענו נתבעים 1–6 (שיוצגו אז על-ידי שני עורכי-דין שונים) כי זכות הסרוב הראשונה לא הוענקה לתובעת, כי אם לחברה ששמה נזכר בהסכם המצרנות, וכי מכל מקום זכות זו, אשר הוענקה לתובעת ולחברת גולשטיין יחדיו, פקעה משפורקה חברת גולדשטיין.

מחוות דעתו של זרניצקי עולה כי תכנית רש/708 הנ"ל אושרה להפקדה בוועדה המחוזית בשנת 1994, ופורסמה למתן תוקף ביום 28.3.96.

לפיכך, יש למחוק את התביעה שכנגד לפי תקנה 2 (ו) לתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007.

במקרה זה, היה צורך במתן ארכה לקיום החוזה, לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות), שכן לא נראה כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם.

גם מטעם זה נדרשה ארכה לשם חידוש זכות הביטול.

על טענה זו לא חזרו הנתבעים בסיכומיהם, ולכן אינני נדרש לה. אשר לטענה דלעיל – הנתבעים לא הציגו לי כל ראיה לכך שכוונת הצדדים הייתה להעניק את זכות הסרוב אך ורק לתובעת ולחברת גולדשטיין יחד, באופן שיסתור את החזקה שבסעיף 59 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לפיה כל נושה זכאי לידרוש מן החייב את קיום התחייבותו באופן עצמאי, כאשר קיים חיוב אחד לטובת שני נושים.

סעיף 62 לפקודת הנזיקין קובע: "(א) מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם אחר שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי הריהו עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להיפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק--ממון." עוולת גרם הפרת חוזה דורשת מודעות לכך שעקב ההתקשרות יופר חוזה מחייב שבין "המפר" לבין צד ג'.

...

לאור האמור לעיל אני מחייב את הנתבעים 1-6 לשלם לתובעת סך כולל של 552,000 ₪.

בנוסף, ישלמו הנתבעים הוצאות משפט לתובעת בסכום כולל של 30,000 ₪, אשר ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן אני מחייב את הנתבעים 1-2 לשלם הוצאות בסך 25,000 ₪ לטובת המדינה, בשל הצורך לידון בתביעה-שכנגד שלבסוף נמחקה בעת מתן פסק הדין, בשל אי תשלום אגרה.