כתב שיפוי בתכנית בניין עיר - אחריות יזם לפיצוי בעלי דירות

חברת "רגבים רגבים בע"מ" הנה חברה קבלנית אשר היתקשרה בחוזה עם חברת עמיגור, לצורך בניית מרחב מוגן דירתי, בביתו של התובע ברחוב חללי אגוז 6/2 בעיר שדרות (להלן: "הבית" או "הדירה").

בעיניין זה יובהר כי התביעה הוגשה נגד "חברת יזמות ובניה רגבים בע"מ" אולם התברר כי זו אינה החברה הרלוואנטית, ולפיכך אני מורה על תיקון כתב התביעה באופן שהתביעה נגד "חברת יזמות ובניה רגבים בע"מ" תמחק ואילו "רגבים רגבים בע"מ" תתוסף במקומה לתיק כנתבעת מס' 2 (להלן: "חברת רגבים").

טענות חברת עמיגור: במסגרת התוכנית למיגון עומדות בפני בעלי הזכויות בנכסים, שתי חלופות לבצוע העבודות: האחת במסגרת מסלול מאורגן המנוהל על ידי חברת עמיגור עבור המדינה (להלן: "המסלול הצבורי–ביצוע ממשלתי"), והשניה במסגרת מסלול של ביצוע עצמי, באמצעות מענק שיינתן על ידי המדינה (להלן: "המסלול הפרטי-ביצוע עצמי").

חברת רגבים חתמה על כתב שיפוי כלפי חברת עמיגור ובמסגרתו התחייבה, בין היתר, לשלם כל סכום שיפסק נגד חברת עמיגור בגין אחריות או בגין תביעות שמקורן ו/או שנובעות ו/או שנגרמו, באופן ישיר או עקיף, מבצוע עבודות המיגון.

וראה מה שכתבה חברת עמיגור במכתבה לתובע מיום 10.9.13 (המכתב צורף לכתב התביעה), שם הודתה בזכותו של התובע לתיקון הליקויים, ככל שאכן ימצאו כאלה: "מבלי לגרוע מכלליות האמור, ככל ויתגלו ליקויים בעבודות המיגון שבוצעו בדירת מרשיך, אשר חלה עליהם אחריות הקבלן המבצע במהלך תקופת הבדק, אזי אלה יתוקנו בהתאם..". אין מחלוקת כי חברת רגבים היא שביצעה את העבודות בפועל, ולפיכך בהתאם לחוזה אשר נחתם בין חברת עמיגור לבין חברת רגבים, חברת רגבים היא זו שאחראית לניזקי התובע, ככל שאקבע כי היו כאלה.

ראה לדוג' סעיף 17(4) לחוזה: "למען הסר ספק, הקבלן אחראי אחריות מקצועית מלאה עבור כל פעולה שנעשתה על ידו או על ידי מי מעובדיו או על ידי מי מטעמו בקשר עם ביצוע העבודות ו/או הוראות חוזה זה, וכן כל פעולה ו/או מחדל שיעשה על ידו או על ידי מי מטעמו". וראה סעיף 17(5) "הוגשה תביעה משפטית נגד המזמין בגין הפסדים או נזקים שהקבלן אחראי להם, כאמור לעיל, לא יהיה הקבלן רשאי להיתנגד לצירופו לתביעה כנתבע נוסף ו/או במסגרת הודעת צד ג' שתוגש נגדו לפי בקשתו של כל בעל דין בתביעה כאמור..". טרם אדון בכל אחד ואחד מהליקויים הנטענים על ידי התובע אציין כי רשימת הליקויים המפורטים בהצעת קבלן הבניין, אינה חופפת לרשימת הליקויים המפורטים במכתבו של התובע לשתי הנתבעות (מכתב מיום 11.08.2013 ומכתב מיום 20.10.2013).

התרשמתי מהתמונות שהוצגו בפניי, כי אכן קיימים סדקים בין המבנה הקיים לממ"ד. אולם הוכח בפני כי לא ניתן למנוע הווצרותם, בהיתחשב בצורך בבניית הממ"ד. בנסיבות אלו לא מצאתי לנכון לקבל את טענות התובע בעיניין זה. גובה הנזק הליקוי היחידי שמצאתי שיש לפצות את התובע בגינו, נוגע לחדירת המים והרטיבות מעל הפאנלים בממ"ד. פריט זה הוערך על ידי קבלן הבניין בהצעתו בסך של 550 ₪.

...

בעניין זה יובהר כי התביעה הוגשה נגד "חברת יזמות ובניה רגבים בע"מ" אולם התברר כי זו אינה החברה הרלוונטית, ולפיכך אני מורה על תיקון כתב התביעה באופן שהתביעה נגד "חברת יזמות ובניה רגבים בע"מ" תמחק ואילו "רגבים רגבים בע"מ" תתווסף במקומה לתיק כנתבעת מס' 2 (להלן: "חברת רגבים").

מאחר ופריט זה אינו מופיע בהצעת קבלן הבניין, ומאחר והתובע לא הרים את הנטל בעניין זה להוכיח כי הכבלים בגג הם כאלו שפירקה חברת רגבים – אני דוחה את טענות התובע בעניין מערכת החשמל.

סוף דבר: לאור כל האמור אני מקבלת את התביעה בחלקה בלבד ומחייבת את הנתבעת 2, חברת "רגבים רגבים בע"מ", לשלם לתובע סך של 550 ₪ ובצירוף מע"מ – סך של 649 ₪.

התביעה נגד הנתבעת 1, חברת עמיגור, נדחית.

חזית בית התובעים פונה לצפון, שם במורד ההר (שפוע קל) ממוקמת חלקה ,8 ועליה מבנה דירות חדש שניבנה בהתאם לתב"ע 7035, המכונה ע"י התובעים "התכנית הפוגענית". הנכס נרכש על ידי הורי התובע סמוך ל-1998 מידי בעליו.

הוועדה המקומית הגישה הודעת צד שלישי נגד היזמים ומגישי התכנית שלטענתה חייבים לשפותה – חב' קומות וחב' בני כהן נכסים, מכוח כתבי השיפוי שמסרו לה. בשלב מאוחר יותר, לאחר שהתחלף המותב שדן בתיק, הוגשה הודעת צד שלישי נוספת נגד הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה, בטענה כי האחריות למחדל, אם היה כזה, מוטלת על הוועדה המחוזית, כיוון שהתכנית שאושרה היא בסמכותה, ואילו הועדה המקומית היא רק בגדר ממליץ "וכל תפקידה של הנתבעת 1 היתמצה בבדיקה ופקוח כי הפעולה אכן נעשתה על פי הוראת והחלטת הוועדה המחוזית" (ס' 12 להודעה).

היא זו שמקבלת היטל השבחה, והיא זו שאוחזת בכתב שיפוי של היזם כלפיה בגין כל סכום שתחויב בו. · לחילופין נטען כי יש להטיל על הוועדה המקומית לשאת בפצוי בשיעור של 100% בהתאם לסעיף 84(ב) לפקודת הנזיקין (עקרונות השיפוי על פי הצדק והיושר, כשלבית המשפט סמכות לפטור מחובת הישתתפות או להורות שההשתתפות תגיע לכדי שיפוי מלא).

האם סביר שמחזיקים בנכסים הגובלים זכאים לקבל הודעה אישית על חריגות והקלות שהתבקשו לגבי תכנית קיימת, אך אינם זכאים לדעת על הפקדת תכנית בנין עיר? סעיף 89 א שעוסק בכך לא תוקן, אלא בשנת 2005 סמוך אך לאחר אישורה של התכנית 7035 נשוא תביעה זו, ואף על פי כן אין בעובדה זו כדי לשנות את התוצאה, באשר הוכח לפניי כי הנוהג לשלוח הודעות אישיות היה קיים מזה שנים רבות.

...

לפיכך אני קובעת כי שווי הפגיעה בנכס בעקבות תב"ע 7035 עומד על 117,180 ₪ ( 6% X 1,953,000 ₪), נכון ל-30.1.2004.

על אף האמור לעיל, דין הטענה להפחתת הפיצוי כדי חלקם של התובעים בנכס להידחות משום שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

סוף דבר אני מחייבת את הועדה המקומית לשלם לתובעים סך של 117,180 ₪.

חזית בית התובעים פונה לצפון, שם במורד ההר (שפוע קל) ממוקמת חלקה 8 ועליה מבנה דירות חדש שניבנה בהתאם לתב"ע 7035, המכונה ע"י התובעים "התכנית הפוגענית". הנכס נרכש על ידי הורי התובע סמוך ל-1998 מידי בעליו.

(סיירתי באיזור בבוקר יום 10/7/16 ללא נוכחות הצדדים-מ.ק.) ההליך המשפטי מהות התביעה והצדדים לה התובעים טוענים כי תב"ע 7035 והבנין שניבנה על פיה פוגעים בנכס המקרקעין שבבעלותם וכי נזק זה, שמתבטא בירידת ערך של 20% משווי של 1,850,000 ₪, צריך להיות משופה על ידי הועדה המקומית ו/או השמאית נאוה סירקיס.

הועדה המקומית לתיכנון ובניה, טוענים התובעים, פעלה ברשלנות או שלא כדין, כאשר לא דאגה למשלוח הודעה אישית בדבר הפקדת התכנית לתובעים והסתפקה בהודעה לבעלים הרשום של החלקות המיצרניות ולא לחוכר הרשום, לא נתלה שלט בשכונה ואם נתלה הוסר מידית באופן שהתובעים לא הבחינו בו. מחדלים אלו מנעו מהתובעים הגשת היתנגדות ולאחריה אם ההיתנגדות היתה נדחית, תביעת פיצויים, לפי חוק התיכנון והבניה.

צדדים שלישיים הוועדה המקומית הגישה הודעת צד שלישי נגד היזמים ומגישי התכנית שלטענתה חייבים לשפותה – חב' קומות וחב' בני כהן נכסים, מכוח כתבי השיפוי שמסרו לה, ובהודעת צד ג' נוספת (שכונתה בטעות הודעה לצד ה') הוספה הוועדה המחוזית לתיכנון ובניה, בטענה כי אם היה מחדל, זו הסמכות והאחריות של הוועדה המחוזית, וכי הוועדה המקומית היא רק בגדר ממליץ.

הישוב אמנם סופח לירושלים לפני כ-20 שנים, אך מפרידים בינו לבין הכניסה לעיר – 5 ק"מ. אופי הבניה הוא צמוד קרקע והיא אמורה להישתלב עם הנוף והמבנה הטופוגרפי של ההר.

...

סיכום ביניים מכל האמור לעיל, איני מוצאת כמוכחת הטענה של פגיעה בערך המקרקעין בעקבות השימוש המסחרי המיועד בבנין החדש שנבנה, ולפיכך סך הפגיעה במקרקעין עומד על 6%.

חריג זה יש לפרש בצמצום, במיוחד לאור הכלל היסודי, לפיו בצדה של פגיעה בזכות קניינית של הפרט חייב להיות פיצוי ראוי" האם הנתבעים עמדו בנטל זה? הוועדה וצדדי ג' טענו כי תב"ע 7035 היא התפתחות אורבנית סבירה, אולם כל מי שעיניו בראשו ומביט בבנין החדש שצופה לכביש 1 וסביבתו, כמו גם מי שמעיין בפרוטוקולים של הוועדות (הרחבה על כך בסיכומי ב"כ התבועים) מגיע למסקנה כי מדובר בבניה חריגה שאינה תואמת בניה מוקדמת או מאוחרת יותר באזור זה. ההשוואה לבית האדום שדומה בגודלו לבנין שנבנה אינה במקומה, משום שמדובר בבנין שנבנה לפני למעלה מ-100 שנים כבית חרושת והוכרז לשימור, ממדיו הם נתון שלא בשליטת מתכנני היישוב.

לסיכום, לא מצאתי בטענות הצדדים סיבה אחרת מלבד שוליות הפגיעה כסיבה לחוסר הצדק לפצות ולכן, אני קובעת כי ככל שיוכיחו התובעים כי מי מהנתבעים או שניהם אחראי לנזקיהם, כי אז יחויבו בפיצוי בשיעור מקסימאלי של 6% מערך המקרקעין של התובעים.

התביעה מבוססת בין השאר על הסכמים בכתב, שנערכו בין הנתבעת לבין כל אחד מהתובעים, לפיהם היא התחייבה למכור ולמסור להם דירות ברחוב התמר בעיר נשר.

מלכתחילה, הוגשה התביעה גם נגד הבעלים או בעל השליטה בנתבעת, הלא הוא הנתבע מרדכי כבירי ובאופן מוסרי הוא בוודאי אחראי למחדליה של הנתבעת.

בכל זאת, אין הוא ראוי לפסיקת הוצאות, שכן כל התנהגותה של הנתבעת ומחדליה נגרמו ונעשו ביוזמתו, בידיעתו או ברשלנותו.

אני שוכנעתי מחוות דעתו של זלינגר, כפי שהדברים עוד יפורטו להלן, כי יש אחריות מסויימת לליקויי הבנייה גם על לכטמן ואילו העובדה שהתוכניות נמסרו לנתבעת או לא נימסרו לה, אינם יכולים להיות הגנה מספקת לטענת התובעים נגד ליקויים בתכנון.

באשר לדירת ניצני, על דוקוב לשפות את הנתבעת בגלל ליקויי תיכנון בסך של 13,600 ₪ + מע"מ = 15,912 ₪, משוערך להיום 22,358 ₪, שישולם תוך 30 יום בצרוף הפרישי הצמדה וריבית מיום פסק הדין, אם לא ישולם כאמור.

הגישה היחידה למערכת הסלולרית, היא דרך אחת הדירות שבבניין וזוהי אפשרות בלתי סבירה, לכן יש להתקין סולם עלייה חיצוני לגג, לרבות כל אמצעי הבטיחות-עלות התיקון 2,400 ₪, האחריות על דוקוב.

לכן, אני מורה שבהתייחס לפיצויים בגין הרכוש המשותף בבית שברחוב התמר 22, ישולמו כל הכספים לידיו הנאמנות של עו"ד ניל הורוביץ', אשר יפעל כנאמן התובעים באשר לפצוי שנפסק בגין הרכוש המשותף של בית זה. מכאן, אעבור לידון בליקויים ובפיצויים בגין הרכוש המשותף, באשר לבניין ברחוב התמר 2-6.

...

בשעתו, נתנו התובעים ארכה לנתבעת לתקן את הליקויים, אך לטענת התובעים, הנתבעת היתכחשה לקיומם של הליקויים ובמידה והכירה בליקויי כלשהוא, הרי בסופו של דבר היא לא ביצעה את התיקונים וגם שביצעה תיקונים מסויימים, לטענת התובעים, היו אלו תיקונים לא מקצועיים ולא מניחים את הדעת.

לכן, אני מורה שבהתייחס לפיצויים בגין הרכוש המשותף בבית שברחוב התמר 22, ישולמו כל הכספים לידיו הנאמנות של עו"ד ניל הורוביץ', אשר יפעל כנאמן התובעים באשר לפיצוי שנפסק בגין הרכוש המשותף של בית זה. מכאן, אעבור לדון בליקויים ובפיצויים בגין הרכוש המשותף, באשר לבניין ברחוב התמר 2-6.

לכן, אני מורה שבהתייחס לפיצויים בגין הרכוש המשותף בבית שברחוב התמר 2-6, ישולמו כל הכספים לידיו הנאמנות של עו"ד אלי הכהן, אשר יפעל כנאמן התובעים באשר לפיצוי שנפסק בגין הרכוש המשותף של בית זה. מכאן, אעבור לדון בליקויים ובפיצויים בגין הרכוש המשותף, באשר לבניין ברחוב התמר 20.

לכן, אני מורה שבהתייחס לפיצויים בגין הרכוש המשותף בבית שברחוב התמר 20, ישולמו כל הכספים לידיו הנאמנות של עו"ד ניל הורוביץ', אשר יפעל כנאמן התובעים באשר לפיצוי שנפסק בגין הרכוש המשותף של בית זה. הנתבעת תשלם לתובעים את הוצאות המשפט, לרבות שכר טירחת עורך דין בשיעור של 20% מהסכומים שנפסקו, כאמור, נגד הנתבעת.

המשיבה הכירה (בסעיפים 17-18, 20-21 להחלטה) בזכאותו של המערער למענק הוצאות הובלה והתארגנות לפי סעיף 44 לחוק; למענק לדמי שכירות לפי סעיף 45 לחוק; להלוואה עומדת לפי סעיף 47 לחוק; ולשיפוי בגין מס רכישה לפי סעיף 48 לחוק.

בנוסף, בשימוע בעל-פה שנערך למערער בפני הועדה הוא תיאר את ייעודו של הבית בניסנית כמקום לבילוי הפסקת הצהריים שלו, והגדיר את ירושלים "עיר לינה". מקום הלינה הוא העיקר מבחינתה של המשיבה.

המערער הסביר במסגרת השימוע בעל-פה שערכה לו המשיבה (בעמ' 2 לפרוטוקול) כי בתקופה בה השכיר את הבית בניסנית כבר היה כבול בהסכם שכירות לגבי הדירה בירושלים, ממנו לא יכול היה להשתחרר.

הפעולות אותן יזם המערער בחודש נובמבר 2003 על מנת לשכנע את השוכרים לפנות את הבית ולא לעמוד על מימוש האופציה, וההשקעה אותה ביצע המערער לאחר פינוי הבית על ידי השוכרים לשם שיפור מצבו (המוכחת מהחשבונית מיום 30.11.03 שנתקבלה כראיה נוספת בעירעור), מצביעות על רצון פנימי שלו לחזור ולהתגורר בבית משתם האילוץ הכספי שהוביל להשכרתו.

מנגד, נמצאו זיקות מהותיות לא מעטות שהמשיכו לקשור את המערער לניסנית גם במהלך שנת השכירות: עבודתו היומיומית בחבל עזה (לפי דבריו בשימוע, בין 10 ל-14 שעות ביום) כאחראי מטעם מינהל מקרקעי ישראל על כל החבל; המצאות נכס המקרקעין היחיד השייך לו בניסנית; השתתפותו בבחירות למועצה האזורית חוף עזה ולא לעיריית ירושלים; הגשת מועמדותו לתפקיד מזכיר היישוב ניסנית ולמנכ"ל החברה הכלכלית של היישוב (כעולה מתצהיריהם של יוסי דיין וגבי בן אבו שהתקבלו כראיות נוספות בעירעור); הותרת מיטלטליו בקומה העליונה של הבית והגבלת ההשכרה בשל כך רק לקומה התחתונה; סירובו לאפשר לשוכרים להמשיך את השכירות בתקופה נוספת חרף תניית אופציה שנכללה בהסכם השכירות; ודאגתו לטיפוח הבית וגינתו, לרבות פריסת דשא והצבת גדר ותאורה, והכל במהלך שנת השכירות (חשבוניות מימים 5.12.02, 18.12.02, 30.1.03 ו-25.3.03 שהתקבלו כראיות נוספות בעירעור; נזכיר גם את חוות הדעת השמאית מיום 21.8.05 שהוגשה למשיבה, בה נאמר כי מצבו הפיזי והתחזוקתי של הבית ביום 14.7.05 היה מצוין).

בנוסף, היה המערער חבר בעמותה לבנין העיר ניסנית עוד משנת 1995 (כעולה מהקבלה מיום 6.7.95 שהוגשה למשיבה), ולטענתו – שלא נסתרה – לא חדל מחברות זאת עד ליום הפינוי, לרבות במהלך שנת השכירות.

המשיבה מכירה בכך שההצהרה הינה נתון הראוי להתחשבות, באומרה (בסעיף 17 לכתב תגובתה לערעור) כי דרכי ההוכחה של מרכז החיים "יכולות לכלול נתונים כמו הצהרות התובע". במקרה דנן, ההצהרה אינה הראיה היחידה, אלא מצטרפת למכלול הראיות האובייקטיביות הנזכרות לעיל אשר מצביעות על פעולותיו המעשיות של המערער במהלך שנת השכירות על מנת להמשיך ולשמור על זיקתו אל ניסנית.

התרת הספק, במקרים הגבוליים בהם הוא אמנם קיים, לטובת המתיישב המפונה אף היא פועל יוצא מתכליתו של חוק יישום תכנית ההיתנתקות להעניק הן "פיצויים הוגנים וראויים, בנסיבותיו המיוחדות של הענין, מאוצר המדינה, לזכאים לכך לפי חוק זה" והן "סיוע לזכאים לכך לפי חוק זה בתהליך הפינוי ובמעבר למקומות מגורים ותעסוקה חדשים". בעיניין זה הרחבתי את הדיבור בפסק דיני מיום 20.3.06 בתיק וע 145/05 יפרח נ' ועדת הזכאות; וכדי שלא להאריך במקום שבו ניתן לקצר לא אחזור על הדברים ואפנה לאמור שם. באחת: העמדה הפרשנית הנקוטה מאז ומתמיד לגבי פרשנותם של חוקים בעלי מגמה סוציאלית, לפיה הספק צריך לפעול לטובת התובע, יפה גם לצורכו של חוק יישום תכנית ההיתנתקות אף שאיננו חוק סוציאלי במובן המקובל.

...

השגתו היא על המסקנה הפרשנית אותה גזרה המשיבה מעובדה זו. לטענתו, העידר מגוריו בניסנית במהלך שנת השכירות לא חולל שינוי במרכז חייו באותה שנה, שהמשיך להמצא בניסנית חרף מגוריו בירושלים.

לאותה מסקנה מוביל גם המבחן הסובייקטיבי, המשמש אמצעי עזר למבחן האובייקטיבי.

מטעמים אלה מתקבל הערעור.