כתב אישום: שימוש חורג ללא היתר ביחידה בבניין בתל אביב

בהחלטה קיבלה ועדת הערר את הערר, וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל- אביב (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 9.9.2020 ביחס לבניין הבנוי במקרקעין שבגוש 6914 חלקה 70, המצוי ברחוב גאולה 27, הכובשים 10, תל-אביב (להלן: "הבניין"), לאשר את בקשת העותרים למתן היתר לשימוש חורג מהיתר לשטח שכונה בבקשה "מרתף כלוא", בשטח כ-113 מ"ר, כולל פתיחת דלת מהמבואה המשותפת בקומת המרתף, למשרד למקצוע חופשי, מכוח תכנית מתאר מקומית מס' ע'1 – מרתפים (להלן: "תכנית ע'1" וגם "תכנית המרתפים").

שטח חדר ההסקה צורף לשטח המסומן כ-"תיקרה מעל קירות סתומים". בשנת 1979, לאחר שמפקח ביקר בבניין, הוגש כתב אישום כנגד חברת חלקה 37 בגוש 6914 וכן כנגד מר מנדל יהודה ז"ל, קבלן מקבלני הבניין, בגדריו הואשמו בכך כי פתחו פתחים בקירות בקומת המרתף בנגוד להיתר הבניה ובנגוד לדין.

כמו כן קיימת אחריות של בעלי היחידה לא לפגוע ביחידות הקיימות בבניין, לכל פגיעה עתידית, שלא ניתן לבחון במסגרת מתן היתר לשימוש, ניתן לפנות לגורמים המקצועיים שאמונים לטפל בה. לא לאשר את החצרות האנגליות המבוקשות בדיעבד במרווח הקידמי וכתנאי לתחילת עבודות למלא את החצר ולרצף אותה בחומר זהה לשאר חלקי המיגרש מסביבן.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים פליליים עפמ"ק 40038-12-21 שעשוע נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה חולון עריית חולון לפני כבוד השופט עמית ציון קאפח המערער חיים אור שעשוע ת.ז. 00901314 ע"י ב"כ עו"ד עידו ואראס המשיבה הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה חולון עריית חולון ע"י ב"כ עו"ד יניב טל פסק דין

נטען בתמצית כי המערער הנו המחזיק והמשתמש בנכס שפרטיו בכתב האישום ועפ"י היתרי הבניה מ- 31.5.75 ומיום 11.5.76, בבנין כולו שהנו בית פרטי, אמורה להיות יחידת מגורים אחת בלבד בקומה הראשונה, כאשר קומת העמודים המפולשת הנה פתוחה (למעט כניסה לחדר אשפה) ואינה מיועדת למגורים.

בית משפט קמא נהג במערער בחמלה רבה בשים לב לצפי לקבלת היתר ובהנתן נסיבותיו האישיות הן, הן בשיעור הקנס בתוך המיתחם והן בפריסת תשלום הקנס לאורך 10 שנים אשר לתשלום הארנונה-הלכה היא כי עצם תשלום הארנונה אינו מכשיר השמוש החורג ללא היתר.

...

ברוח הדברים הללו אני מקבל הערעור באופן שאני מעמיד הקנס על סך 50,000 ₪ אשר ישולם באופן ובמועדים אשר נקבעו ע"י בית משפט קמא.

לפי הנטען בכתב האישום, ברחוב מרגולין 27 באיזור עריית תל אביב-יפו ובמרחב התיכנון שלה, קיים ביניין בן 3 קומות, אשר ניבנה לפי היתר בניה מספר 4/65 מיום 14.3.85 והיתר מספר 6/52 מיום 18.8.86, שניתנו על ידי הוועדה המקומית לתיכנון ובניה למרחב התיכנון המקומי של עריית תל אביב-יפו.

עוד נטען כי בקומת הגג של הבניין, בחדר כביסה קיים לפי היתר בשטח של 11.62 מ"ר ובמבנה נוסף, שניבנה ללא היתר ובמועד שאינו ידוע למאשימה בשטח של 29.38 מ"ר, הוקמה יחידה בשטח של 41 מ"ר המסומנת בתרשים המצורף לכתב האישום.

בהתאם, כוללת ההנחיה המעדכנת קטגוריה שכותרתה "שימוש חורג בדרך של הגדלת מספר יחידות הדיור" שבהקשרה נקבע כך – " ... במקרים של הגדלת מספר יחידות הדיור מעבר למה שהותר בתוכנית או בהיתר, אין צורך בקבלת אישור המחלקה מראש להגשת כתב אישום ...". ועוד הוסבר באשר להעדר הצורך באישור מראש כך - "אפיונה המיוחד של עבירת השמוש במקרים של תוספת יחידות דיור שלא כדין, והשלכותיה מקימים, על פניו, ענין לציבור באכיפתה, ולכן לא נידרש אישור המחלקה להגשת כתב אישום בגינן". יתרה מכך, ההנחיה המעדכנת כוללת דוגמאות קונקרטיות, אשר אחת מהן מתייחסת ל"תוספת יחידה ברכוש המשותף" ובהקשרה נכתב כך - "תוספת יחידה ברכוש משותף – מקרים בהם אחד מדיירי הבית המשותף, הוסיף לבנין דירה נוספת על חשבון הרכוש המשותף. כך למשל, סגירת קומת עמודים והפיכתה לדירה או משרד, הסבה של מרתף או חדר המכונות בבית המשותף לדירה או למשרד. במקרים אלה השמוש למגורים או למשרד באותה יחידה עצמאית נוגד את מספר היחידות על פי ההיתר או התכנית. לרוב לבצוע העבירה נלווית גם הסגת גבולם של שאר דיירי הבנין המשותף". הינה כי כן, עת מדובר כפי שבעניינינו, ביחידה בבית המשותף אשר הוסבה לדירת מגורים על ידי הנאשם, הרי שהשימוש באותה יחידה על הגג מצד הנאשם נוגד את מספר היחידות על פי ההיתר או התכנית ולכן וכפי שנטען על ידי ב"כ המאשימה, אין צורך בקבלת אישור מראש על הגשת כתב אישום.

...

לפיכך, דין טענה זו להידחות.

אף דינה של טענה זו להידחות מכל וכל.

אולם, משלא נטענה על ידי הסניגור טענה קונקרטית ומשלא הוגשה כל בקשה אופרטיבית מצד הסניגור, אף דין טענה זו להידחות בשלב זה. סיכומו של דבר, הבקשה לביטול כתב האישום בשל טענות מקדמיות נדחית.

לפי כתב האישום המתוקן, בעובדותיו הודתה הנאשמת (בכפוף לתיקונים שפורטו בפרוטוקול מיום 16.2.22), בקומת הכניסה התקינה דלת אשר לא מופיעה בהיתר הבניה ובקומת המרתף משתמשת בתוספת של 28 מ"ר בממ"ד ומחסן ליחידת דיור נפרדת הכוללת מטבחון ושירותים.

העירעור נדחה, בין היתר, "לאור ההקף הנרחב של עבודות הבניה בבניין", כאשר הוזכרה גם הסכנה הבטיחותית.

ברע"פ 4072/17 חלפון אופיר נ' עריית תל אביב [פורסם ב"נבו], 13.6.17, דובר במי שהורשע בשימוש חורג ללא היתר בנוגע לפיצול דירה בשטח של 107 מ"ר. בית המשפט נחשף לחוזה השכירות ביחס לדירה הנוספת ועמד על טובת ההנאה שהפיק הנאשם.

...

הערעור נדחה, בין היתר, "לאור ההיקף הנרחב של עבודות הבניה בבניין", כאשר הוזכרה גם הסכנה הבטיחותית.

בשים לב לנסיבות המפורטות לעיל, הגעתי למסקנה כי מתחם העונש ההולם נע בין 10,000 ₪- 40,000 ₪, כמו גם התחייבות וצו איסור שימוש והתאמה.

לסיכום ולאור האמור, אני גוזרת על הנאשמת את העונשים הבאים: קנס בסך 20,000 ₪, אשר ישולם ב- 40 תשלומים חודשיים שווים רצופים החל ביום 1.5.22 ובכל 1 לחודש שלאחר מכן.

סוג העבירה אינו מאפשר את ביטול ההרשעה - מדובר בעניינינו בעבירות בניה ושימוש בהקף משמעותי של 2 יח"ד נפרדות על גג הבית בנוסף למדרגות חיצוניות שניבנו בחריגה מקוי בנין, ללא היתר בניה ובנגוד לתב"ע החלה על המקרקעין.

מדיניות הענישה הנוהגת - בחינת מדיניות הענישה הנוהגת בגין עבירות התיכנון והבניה בהקף כזה, מעלה כי במקרים דומים הוטלו על הנאשמים עונשים כמפורט להלן: ברע"פ 5305/20 נחום נ' הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב יפו (נבו, 11.8.20) – נדחו ערעור ובקשת רשות ערעור על הכרעת דין וגזר דין בגין שימוש שנעשה בדירת מגורים בשטח של כ – 80 מ"ר, שנבנתה על גג ביניין מגורים בתל אביב בנגוד להיתר בניה, שהתיר לבנות על הגג חדר בשטח של כ – 9.3 מ"ר שישמש לכביסה בלבד.

נסיבות הקשורות בבצוע העבירה – במסגרת הנסיבות הקשורות בבצוע העבירה התחשבתי בקביעות שפורטו לעיל – בכך שהעבירות בוצעו במודע על אף שהנאשם ידע שהן טעונות היתר בניה, במשך השמוש, בכוונת הנאשם להשכיר לפחות יחידת דיור אחת ולהפיק ממנה רווח כלכלי ובעובדה שלא הוכחה הפקת רווח כלכלי בפועל, בטענת הנאשם שהפסיק את השמוש בפועל ב – 8/21, עם הגשת כתב האישום, ובעובדה שניתן למבנים לאחרונה היתר בניה, אם כי הוא מותנה באיחודם והסרת המדריגות תוך יצירת מדרגות פנימיות מתוך הבית.

...

לאור כל האמור אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: הנאשם 1 ישלם קנס בסך 30,000 ₪ או 60 ימי מאסר תמורתו, הקנס ישולם ב-30 תשלומים שווים ורצופים החל מיום 1.3.23 ובכל 1 לחודש שלאחריו.

אני מורה להפסיק את השימוש במבנים עד להתאמה להיתר שניתן (להלן: צו הפסקת שימוש).

אני מורה לנאשם להרוס את המדרגות החיצוניות להן לא ניתן היתר בניה (להלן: צו הריסה).