ירידת ערך נכס: בניה של שכנים

מכל מקום, נטען כי בשים לב להוראות הסכם המכר והסכמי השתוף וכן לכך שבקשה להיתר הבניה של השכנה לוי הוגשה לראשונה כבר בשנת 2009, התובעים ידעו לבטח או היה עליהם לדעת עוד לפני ההיתקשרות בהסכם המכר את המצב התיכנוני בחלקה, לרבות האפשרות לבניה בקוו "0". בנסיבות אלה, נטען על ידי הנתבע כי גם אם הוא היה נותן את הסכמתו לבנייה בקוו "0" וגם אם הסכמתו להקלה מהוה הסכמה לבנייה בקוו "0", אין לתובעים עילת תביעה כנגדו או כנגד בנו.

הפצוי הכספי שמקורו בטענה לאי גילוי קיומה של חתימתו של הנתבע 1 על הסכמה לבניה בית השכנה נעמי בקוו "0": הטענה המרכזית של התובעים הנה כי מקום בו הנתבע 1 חתם במהלך המשא ומתן בין הצדדים שהתנהל מספר חודשים לפני החתימה על חוזה המכר – על הסכמה לבניה בית השכנה נעמי בקוו "0" תוך הסתרת פרט זה מעיני התובעים – הרי שהתנהלותו זו מהוה חוסר תום לב במשא ומתן והסתרת עובדה מהותית – המזכים אותם בפצוי המוסכם שנקבע בחוזה המכר וכן בפצוי בגין ירידת הערך אשר שנגרמה לנכס אותו רכשו.

...

בהקשר מסקנה אחרונה זו, ייאמר מיד כי אין בכוונתו של בית משפט זה לקבוע כל מסמרות בעניין התנהלות הוועדה אודות אישור הבקשה להיתר חרף אי קיום הדרישה המפורשת האמורה בעניין הסכמת שכן.

לסיכום מכלול האמור, לא מצאתי כי אי הגילוי מצד מי מהנתבעים באשר לחתימת הנתבע 1 על הבקשה להקלה, הינה בגדר התנהלות המהווה חוסר תום לב במשא ומתן ובהסתרת עובדה מהותית שיש בהם לזכות את מי מהתובעים בפיצוי במוסכם שנקבע בחוזה המכר ו/או בפיצוי בגין ירידת הערך אשר שנגרמה לנכס הנמכר.

סוף – דבר: לאור כל האמור, דין התביעה על כלל רכיבי הפיצוי הכספי שהתבקש, להידחות.

העובדות הרלבנטיות להכרעה: המבקשת והמשיבים שכנים, בעלי זכויות בחלקות סמוכות במבשרת ציון.

בסעיף ט 1 לחוות הדעת קובע המומחה: "מסקנה: על הנתבע להרוס את הגדר שבנה, ולבנות גדר חדשה בגבול החלקה שבגובה עד 1.10 מטר". בסעיף ט' 3 שכותרתו "ירידת ערך בנכס עקב חריגת בניה וחסימת נוף" קובע המומחה, בהתייחס למבנה שבנו המשיבים: "מסקנה: מאחר והמבנה ניבנה ללא היתר בניה כחוק, על הנתבע לדאוג לקבלת ההיתר מהועדה המקומית.

...

הטענה כי פסק הדין חורג מגדר המבוקש בכתב התביעה, אף היא דינה להידחות.

הטענה כי יש להגיש תביעה לאכיפת פסק הדין נדחית על ידי, ואינה אלא דרך לחמוק מקיום הוראת פסק הדין באמתלה של קיום דרך חילופית דרסטית פחות, שהלכה למעשה אינה קיימת, שהרי אין צורך באשרור פסק קיים וברור, על מנת לתת לו משנה תוקף.

סוף דבר א. אני קובעת כי המשיבים לא קיימו אחר הצווים המורים להם להרוס את הגדר ואת המבנה כמפורט בסעיפים 3 ד' ו-4 ג' ו-10 א' לפסק הדין.

בהמשך חוות הדעת, במסגרת פרק שכותרתו "ירידת ערך בגין בניית קיר בחצר השכן הצמודה שניבנה ללא היתר", נכתב כך (הטעויות במקור – ס.ח'): "בעת הביקור בנכס ניצפה כי במקום ניבנה קיר הפרדה מגבס (ההדגשה אינה במקור – ס.ח') במסדרון המוביל ליחידה מרחוב ארלוזרוב ומשמש את יחידות 10,11,12,13 ו-8. קיר זה ניבנה לאחרונה ע"י הצדדים (ההדגשה אינה במקור – ס.ח') אחרי שכ-10 שנים לא היה קיר במקום וזאת מאחר שעם בניית התוספות שניבנו ביחידות הפונות לכיוון מערב (11,12 ו-13) שחלקן בנויות ללא היתר לא התאפשרה יותר כניסת אויר ואור מצד מערב ומכיוון המסדרון דרך רחוב ארלוזרוב.

...

אשר להוצאות המשפט של הצד השלישי – הוועדה המקומית – לאור טענות התובעים בכתב התביעה בדבר בניה חורגת שהסבה להם נזק ובשים לב לכך שהוועדה המקומית אמונה, בין היתר, על אכיפת חוק התכנון והבניה, כפי שטענה עמידר, סבורני כי משלוח הודעה לצד שלישי לוועדה הוא סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר התביעה נדחית, התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ההודעה לצדדים השלישיים נדחית, ללא צו להוצאות.

עילות התביעה התובעת טענה לעוגמת נפש בשל המיטרד והסמיכות של התוספת לחלון דירתם, וכן לפיצויים בגין ירידת ערך הנכס, עקב המניעה למצות הפוטנציאל ולהרחיב דירתה, כל עוד התוספת שנבנתה שלא כחוק לא תיהרס.

ב"כ התובעים השיב בצדק, כי לא הוכח נזק ראייתי, ואם ביקשו להוכיח הסכמה מכללא לתוספת, יכלו להעיד את מי מהשכנים, לרבות את המוכר - סומך (סיכומים בע"פ, פרו' עמ' 38 ש' 29-33), אוסיף ואומר, כי להסכמת השכנים בשתיקתם אין משמעות במקרה זה משום שהבניה עצמה היא בלתי חוקית, בודאי כיחידת מגורים נפרדת, וכך גם השמוש שנעשה בה. זאת ועוד, הסכמה מכללא ומבלי שניתנה תמורה, וההפך, בעקבותיה נגרעה יכולתו של בעלי הזכויות הקודמים של דירת התובעת להרחיב בעצמם או להשתמש בחצר, הסכמה כזו יכולה להיפסק בכל עת ובודאי עם העברת הזכויות.

...

התעלמתי מהדרישה לדמי שימוש בסך של 378 ₪ בגין השימוש שעשתה המנוחה במרפסת שנוצרה מעל לתוספת הבניה, בהיות הדרישה קטנונית ומשום שבניגוד לשימוש בתוספת, המנוחה לא הרויחה ולא חסכה סכום זה. שקלול כל הנסיבות והאמור לעיל, מביא אותי למסקנה שהאיזון הראוי בין שתי נקודות המבט של כל אחד מהצדדים לגבי הזכיה, היא לחצות ההפרש ולהעמיד את סכום הזכיה על סך של 29,000 ₪ לשנה.

העובדה שהסכמה זו לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין אינה רלוונטית לסוגיית ההנאה שהפיקו צ'ונה ובני משפחתה מבניית התוספת הבלתי חוקית, על גבי אותה חצר, ולכן אני קובעת כי התובעת זכאית ל-100% מ"סכום הזכיה", וזאת עבור שבע השנים טרם הגשת התביעה ושמונת החודשים שלאחר הגשתה, עד להריסת התוספת בנובמ' 2021.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 222,000 ₪.

עם זאת, הועדה הבהירה בהחלטתה האמורה כי תהיה מוכנה לידון בבקשה רק לאחר הריסת הבנייה אשר התבצעה במקום ללא היתר, ולאחר שהנתבעים יבצעו את ההתאמות הנדרשות בהתאם להנחיות משרד מהנדס העיר ובעיקר הקטנת שטח הפרגולה, הקטנת ה"חצר האנגלית", הקטנת בליטת הקורה במרווח צדדי מערבי, הריסת הקירות הבנויים במרווח האחורי והרצפה שנוצקה עליהם, הגשת תוכנית פיתוח באישור היחידה לתיכנון נוף וחפוי הקירות הגובלים עם השכנים באבן טבעית כלפי המגרשים הגובלים.

לפי מסקנתו של המומחה מטעם ביהמ"ש ערך דירת התובעים, אשר לפי הערכתו בשלהי שנת 2014 ע"ס 2,900,000 ₪, פחתה בשיעור של 3% בשל החריגה מהיתר הבנייה אשר גרמה לפגיעה בפרטיותם של התובעים כך שבסופו של יום שווי הפגיעה בנכס/ירידת ערך הנכס מוערך בסכום של 87,000 ₪ ולכן לפי הערכתו סך הפצוי אשר מגיע לתובעים בנסיבות מקרה זה הנו 187,425 ₪.

מעבר לכך שסעיף 145(א) לחוק התיכנון והבנייה מטיל על בעלים ומחזיק של המקרקעין חובה להשתמש בהם מכח להיתר בניה אשר ניתן כדין וכי הפרות של דיני התיכנון והבניה, בין אם בדרך של בניה ללא היתר ובין אם בדרך של בניה בנגוד לתוכנית מתאר, מהוות עוולה מסוג של הפרת חובה חקוקה במסגרת תביעתו של שכן כנגד הבונה שלא כדין או לחילופין במסגרת תביעתו של מקבל ההיתר כנגד הרשות (ראה : ע"א 5522/12 ‏מאזן דוויק נ' הרב יצחק רלב"ג מיום 27.07.2014 ; ת"א (שלום נצרת) 53224-03-18 שמעון מזרחי ואח' נ' י.ר. בטאן החזקות בע"מ ואח' מיום 3.1.2023).

...

סוף דבר : תביעת התובעים כנגד הנתבעים מתקבלת בחלקה בהתאם לפירוט הבא : ירידת ערך דירת התובעים – 87,000 ₪ ; תיקון נזקים – 3333 ₪ ; מערכת מים מתוך הקיר המפריד – 3000 ₪ ; תיקון שער הכניסה – 2000 ₪ ; חיפוי גדר בטון – 36,000 ₪ ; תיקוני ריצוף וקרמיקה – 34,500 ₪ שיקום דשא – 5000 ₪ ; נזק לא ממוני/עוגמת נפש – 50,000 ₪.

התביעה כנגד הנתבעים 5 ו – 6 נדחית.

התביעה כנגד הצד השלישי נדחית ללא צו להוצאות.