ירידת ערך בגלל היעדר היתר בניה עבור נכס מקרקעין

אגבריה וג'יהאד, כאמור, הם שכנים, כאשר אגבריה הקים על חלקת האדמה שלו, מבנה מגורים הכולל ארבע יחידות דיור, עבורו ועבור ילדיו האמורים להתגורר באותן יחידות דיור.

בנוסף, הגיש אגבריה, חוות דעת מהנדס אשר בחן את הקיר ויציבותו, שאף נעזר במומחים של מכון התקנים הישראלי, ועל פי חוות דעת המומחה מטעמו, ולאור הנתונים שהתקבלו ממכון התקנים, הקיר עלול להתמוטט, בשל העידר כמות ברזל מספקת, וכי הוא מהוה מפגע בטיחותי חמור.

המומחה יתייחס, כמובן, להוראות הדינים השונים ביחס לאותו קיר, לרבות תכניות ביניין העיר החלות על המקרקעין , הוראות חוק התיכנון והבניה והתקנות שהותקנו מכוחו, החלטות רשויות התיכנון השונות שניתנו בעיניין הקיר, וכיו''ב. המומחה יבדוק ויעריך את ירידת הערך שנגרמה לנכס התובע, באם נגרמה, כפי שנטען על ידו, בשל קיומו של הקיר, תכונותיו, ויציבותו.

בהיעדר אמדן של ירידת הערך של הנכס, ובהינתן הקביעה כי נוסף לכך נגרם נזק של פגיעה בהנאה של אגבריה מהנכס שהוא בנה, כאשר אין בידי לקבל את קביעת המומחה מטעם אגבריה בעיניין זה, גם בשל קביעות המומחה מטעם בית המשפט, מר אבו ריא, את הפצוי לאגבאריה ניתן לקבוע על דרך האמודנה, תוך היתחשבות, בין היתר, גם בשאלת האשם התורם של אגבריה, כפי שפורט לעיל.

...

כב' השופט ח' כהן, בפסק דינו שניתן בתיק ע''א 269/74, בוקובזה נ' הממונה על המרשם( פורסם בנבו) , קובע , ביחס לאותה הגדרה של בעלות, והכפיפות להגבלות לפי דין, את הדברים הבאים: " הגבלות לפי דין כיצד, לא רק שאף הבעלות אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם נזק לאחר ... אלא שהזכות להשתמש במקרקעין ולעשות בהם כל דבר כפופה לדיני התכנון והבניה, לדיני רישוי למיניהם, לאיסורים מסויימים שבדיני העונשין, ולהוראות פקודת הנזיקין; ועוד. בכל הענינים האלה נדחית זכות הבעלות מפני ההגבלות והאיסורים אשר החיקוקים מטילים על הבעלים; ובמקום שהגבלות ואיסורים כאלה עומדים, אין זכות-בעלות עומדת לבעליה להפרם". מכאן, שזכויות ג'יהאד לעשות שימוש במגרש שלו, מכוח היותו הבעלים, איננה מוחלטת, כי אם כפופה, כאמור בהגדרת הבעלות בחוק המקרקעין, וכפי המצוטט לעיל מדבר כב' השופט כהן.

בהעדר אמדן של ירידת הערך של הנכס, ובהנתן הקביעה כי נוסף לכך נגרם נזק של פגיעה בהנאה של אגבאריה מהנכס שהוא בנה, כאשר אין בידי לקבל את קביעת המומחה מטעם אגבאריה בעניין זה, גם בשל קביעות המומחה מטעם בית המשפט, מר אבו ריא, את הפיצוי לאגבאריה ניתן לקבוע על דרך האמודנה, תוך התחשבות, בין היתר, גם בשאלת האשם התורם של אגבאריה, כפי שפורט לעיל.

באשר לעתירה של אגבאריה למתן צו הריסה לקיר נשוא הדיון, לא מצאתי מקום להורות על מתן הצו, מהנימוקים שפורטו לעיל, וקביעות המומחה, מר אבו ריא, כאשר, אגבאריה עצמו בנה קיר בגובה רב, ללא היתר, כאשר כל הסביבה בה מצוי הנכס דנן משופעת בקירות תומכים דומים, כאשר, עדיין, קיימת האפשרות כי ג'יהאד יקבל היתר ליגליזציה לאותו קיר, ועת נושא אכיפת חוקי התכנון והבניה עדיף להותיר לרשויות התכנון, ולא למסור זאת לאכיפה פרטית, לא מצאתי, כאמור, מקום להעתר לבקשת אגבאריה למתן הצו, ועל כן, דין תביעתו בנקודה זו להידחות.

בסעיף 2.15 להסכם, נכתב כי מוסכם על הצדדים, שככל שלא יינתן אישור סופי ומוחלט של הוועדה המקומית לכל חריגות הבנייה, כמפורט בסעיף 2.12 להסכם, עד ליום 1.12.18, ימונה בורר שהנו שמאי מקרקעין, שיעריך את "שוים של חריגות הבנייה שלא אושרו לצורך הפחתה מערך הנכס...וכן את ירידת הערך ו/או הפגיעה בערך של הנכס בעקבות אי אישורם של חריגות הבנייה שלא אושרו ומוסכם כי הסכום שיקבע על ידי הבורר יופחת מהתמורה המוסכמת בהסכם זה... מוסכם כי הסכום שיקבע על ידי הבורר יהווה פיצוי סופי ומוחלט בנושא זה." אין חולק כי הנתבעים לא קיימו את היתחייבותם החוזית להסדיר בדיעבד את חריגות הבנייה.

כך למשל, לא יתכן שהפיצוי בגין העדר היתר לבריכת השחייה, שהועמד על 15,000 ₪ יהווה גם פיצוי עבור מסירת הבריכה במצב בלתי תקין.

הדבר עולה מפורשות גם מפסק הבורר ברלינר אשר קבע את ירידת הערך בעקבות העידר היתר בנייה.

...

ראו גם: ע"א 10208/16 הנ"ל שם נפסק: "משהגעתי למסקנה – המנוגדת למסקנתו של בית המשפט המחוזי – לפיה לא ניתן לקבוע שהפיצוי המוסכם אינו עומד בכל יחס סביר לנזק המסתבר שצפו הצדדים כתוצאה מן ההפרה, הרי שאין כל צורך לעבור לשלב השני של הבחינה, קרי, אם יש מקום להפעיל את הסמכות ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם (השוו: עניין חשל, עמ' 264). מכיוון שכך, גם אין צורך להכריע בנסיבות העניין בשאלה האם רשאי בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם עד כדי איפוסו." במקרה של חפיפה, בין הפיצויים המוסכמים לבין פיצוי על פי הנזק שנגרם בפועל, ככל שהוכח, זכאים התובעים לפסיקת הסכום הגבוה מבין השניים, ובמקרה זה, לכאורה, לנזק שנגרם להם בגין הרטיבות שהתגלתה בבית, והוצאות תיקון הבריכה.

לאור האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 285,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך 23,400 ₪ ואת הוצאות ההליך (שכרו של המומחה שטרנברג והאגרה) בסכום כולל של 13,736 ₪.

כן עתרו התובעים לפצוי בגין תיקון וצביעת התריסים בדירתם (6800 ₪) בגין הצורך לנקות באופן תכוף את דירתם עקב השפוץ (25,200 ₪), אי קיום הבטחות וזלזול באנשים חולים וזקנים (8000 ₪) עבור כביסה שהתלכלכה וחלקה נזרק (1200 ₪), הסרת הצנורות או תשלום בגין ירידת ערך הדירה בכך שהועמדו צנורות ביוב בכניסה לבניין (20,000 ₪) עבור עגמת נפש, נזקים בריאותיים, אי מנוחה ואי שקט נפשי (8000 ₪).

לפיכך לא קיימת כל ירידת ערך בגין ליקויים אלה.

כך, למשל, נפסק לא אחת כי ליקוי בניה שתוקן לגמרי, חמור ככל שיהיה, אינו גורם לירידת ערך לאחר תקונו, ר' למשל, ת.א. (ת"א) 45482-10-13‏ חמי אברהם נ' נציגות הבית המשותף ברחוב בורוכוב 48, גבעתיים (27.5.2015): "רבים הם נכסי הדלא-ניידי, העוברים מיד ליד בשוק החופשי. רבים הם הנכסים, שבם מתגלה, בשלב זה או אחר, ליקוי המצריך תיקון. נזקים עקב חדירתם של מים, למשל, ובפרט בדירות שמתחת-לגג, הם מן הליקויים הנפוצים. לעתים הם חלק מציפייתם הסבירה של רוכשי-דירות כאלו. פני הדברים שונים בכל הנוגע לנזקים, החורגים מן הרגיל, שיעורם ניכר והם חודרים עמוק – כפל-משמע – אל בין כתליו של נכס.

בירידת-ערך שאינה הפיכה יש, להשקפתי, להכיר אך במקרים, שבהם נפל בנכס מקרקעין ליקוי חריג ויסודי, שאיננו מן הליקויים הקלים או השכיחים והוא פוער פער ממשי בין ציפייתם הסבירה (בקנה-מידה אובייקטיבי) של רוכשי-נכסים לבין מצבו של נכס נתון.

אשר על כן, ובהיעדר אפשרות לקבוע את הנזק שגרם לתובעים בראש נזק זה באמצעות קבלות או נתונים חצוניים, וכאשר מדובר בנזקים שנובעים בעיקר מטרחה ועבודות בית שהתובעים נאלצו לבצע באופן שוטף עקב השפוץ, כמו גם רכישת חומרי ניקיון, אני קובעת כי לתובעים נגרם נזק בסכום כולל של 5000 ₪.

(סכום זה מורכב מעלות העבודה כפי שקבע המומחה בסך של 5000 ₪ וסכום מוערך של 1700 ₪ עבור הגשה וטפול בבקשה להיתר בנייה).

...

סוף דבר: לאור האמור והמפורט לעיל, אני מורה לנתבעים, ביחד ולחוד, כדלקמן: ניתן בזאת צו עשה בהתייחס לעבודות שיש לבצע כאמור בחוות דעת המומחה מיום 11.4.19, בסעיפים 1, 2, 3, 5, 6 של חוות הדעת, וכן סעיף 2 של תשובות המומחה לשאלות ההבהרה, אשר הוגשו לתיק ביום 24.9.19, ובכפוף לקיומו של צינור בצד הדרומי, כאמור שם. העבודות אשר בגינן אין צורך בקבלת היתר בנייה יבוצעו בתוך 60 ימים מהיום.

במקרה כזה ישלמו התובעים לידי הנתבעים סך של 6700 ₪ בתוך 60 ימים מהיום.

הנתבעים ישלמו לתובעים סכום של 12,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

כן נגרמה ירידת ערך עבור בניה ללא היתר בשיעור 25% מערך הדירה – סך הכל 139,000 ₪.

חוות דעת השמאית אביבה צוברי, ת/2, לוקה במספר ליקויים: השמאית אמדה את ירידת הערך של הדירה בגין העדר היתר למגורים ב-25% משוויה, תוך שהתבססה על שני פסקי דין בהם נקבעה ירידת ערך של דירה או חלקה שניבנו ללא היתר, באחד בוצעה הפחתה של 12% ובשני 15%.

בנגוד לטענת עורך הדין לביא לפיה עורכת הדין סופי לביא התמחתה בעיסקות מקרקעין במשרד, מעדותה עולה כי עסקה במימושים עבור בנקים למשכנתאות באמצעות כנוס נכסים, "ועל פי הדרכה של אודי בצעתי את העיסקאות האלה ... לפי איך שלימדו אותי ... אני התחלתי את דרכי גם כמתמחה אצלו במשרד, לכן אף אחד אחר לא יכול להסביר לי איך לעבוד, רק הוא" (עמ' 22, ש' 28-34), וכי כל מה שידעה באותו מועד למדה רק מעו"ד לביא (עמ' 23, ש' 1).

...

משקבעתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפרת חובת הגילוי החלה על הנתבעים, מהווה תביעה לפיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, שעניינה אותו מחדל, כפל פיצוי ולפיכך דינה להידחות.

דין התביעה ברכיב זה להידחות.

י – סופו של דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.

מומחה בית המשפט שמונה לצורך זה , מר יוסי לזר, (להלן- "מומחה בית המשפט") קבע בעיניין זה בחוות דעתו המתוקנת מיום 10/12/2023 (להלן- "חוות דעתו המתוקנת של מומחה בית המשפט"): "קיים פער בין המחירים ששלמו התובעים עבור נכסיהם לבין המחירים בסביבה נכון לשנים 1998-1999. ככל שהפער המוצג (30%) אכן משקף את גילום העידר הרישום של הנכסים נכון לאותה עת בה רכשו התובעים את נכסיהם, אזי ניתן לומר לבטח כי ירידת הערך (בגין אי רישום), הייתה מגולמת במחיר העסקה ולפיכך גם תיתייתר זכאות התובעים לפצוי... לאור משך הזמן הרב שעבר ואי ההצלחה להכין תוכנית פארצלציה (מספר רב של בעלי זכויות), הסבירות להכנת תוכנית מעין זו נמוכה וניתן להניח שמחיר העסקה מגלם זאת" (סעיף 12.5 עמוד 33 לחוות דעת מומחה בית המשפט) יחד עם זאת, מומחה בית המשפט הותיר עניין זה להכרעת בית המשפט (את השאלה האם המחיר הנמוך בכ-30% ממחיר השוק בעת בה רכש כל אחד מהתובעים את הנכס בבניין, מגלם מראש את ירידת הערך הנגרמת כתוצאה מאי רישום הזכויות בלישכת רישום המקרקעין ואי רישום בית משותף), קבע את ירידת הערך בשיעור 4% ובהתאם קבע את ירידת הערך לנכסי התובעים: התובע ירידת ערך ל-3 שנים ו- 10 חודשים לפי 4% ירידת ערך לצמיתות משיח 13,396 ₪ 49,966 ₪ אלון ד.ד. ייזום 17,818 ₪ 66,461 ₪ מנשה 16,344 ₪ 60,964 ₪ צמיר 26,892 ₪ 100,308 ₪ לדרר 14,206 ₪ 53,026 ₪ גיאוכום 15,289 ₪ 57,026 ₪ מצר 14,207 ₪ 52,991 ₪ סה"כ 118,163 ₪ 440,742 ₪ בטרם הוגשו סיכומי הצדדים, ביקש בית המשפט את המומחה מטעמו להבהיר, במסגרת החלטה מיום 20/12/2023:" למען הסר ספק, על מומחה בית המשפט להבהיר בתוך 7 ימים מהיום, מה טיב הנכסים אליהם השווה בחוות דעתו, ולהשיב האם אין במיקומם השונה כדי להשפיע על ערכם (מלבד השפעת העדר הפרצלציה) (למשל- קרבה למרכזי חנויות, כביש ראשי, קרבה לבנייני מגורים וכדומה), בשים לב לכך שנטען שמשרד שנמכר בבניין בו ממקומי נכסי התובעים, נמכר במחיר העולה על מחיר השוק". במענה להחלטה זו, שינה המומחה את קביעתו בכל הקשור לירידת ערכם של נכסי התובעים כתוצאה מכך שלא הועבר הרישום בבעלות עליהם על שמם בלישכת רישום המקרקעין, וקבע: "בשונה מנכסי התובעים, הנכסים בעיסקאות מס"ד 1-4 ממוקמים באזורים בהם קיימים שימושים מעורבים (משרדים , מסחר מגורים). הנכסים בעיסקאות מס"ד 5-6, ממוקמים באיזור תעשיה ומסחר, איזור זה גובל בשימושים שונים כמו מגורים ותעשיה קלה.

לטענת הנתבעת, התובעים הם אלה שמנעו מהנתבעת לקבל היתר בנייה לקירוי החניות, מאחר שסרבו לחתום על התוכניות אותן ערכה לצורך קבלת היתר בניה (מכתב ששלחה הנתבעת לתובעים בחודש 7/15 לו צורפה התוכנית בגין קירוי החניות החלופיות, צורף לכתב ההגנה וסומן כנספח 2).

...

בהתאם, הנני מורה על חיוב הנתבעת בפיצוי התובעים בגין עגמת הנפש ואי הנוחות שנגרמה להם כתוצאה מביצוע עבודות אספלט באופן לא תקין בסך של 300 ₪ לחניה אחת לשנה.

לסיכום הנזקים כפי שנקבע לעיל, אומצה חוות דעת מומחה בית המשפט למעט לעניין אי הנוחות שנגרמה לתובעים כתוצאה מעבודות האספלט שנעשו שלא בהתאם לתקנים, שהוערכה על ידי מומחה בית המשפט בסך של 200 ₪ לשנה, אך בפועל פסקתי שהפיצוי יועמד על 300 ₪ לשנה לחניה: תובע מס' אי נוחות אספלט 300 ₪ לשנה קירוי 1340 ₪ לשנה מידות חניה 1357 ₪ לחניה שימושים מסחריים סה"כ נזק מיום 20/1/2015 ועד הגשת התביעה - 3 שנים ו- 10 חודשים ש. משיח אודיו (1) 3447 ₪ 4020 ₪ 4,071 ₪ 1,570 ₪ 13,108 ₪ אלון ד.ד. ייזום ונכסים (2) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ אבי וקטי מנשה נכסים (3) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ צמיר אדריכלים (4) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 2,365 ₪ 10,057 ₪ לדרר גדעון ואסתר (5,6) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ גיאוכום בע"מ(7) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ אריה מצר (8) 2298 ₪ 2680 ₪ 2,714 ₪ 1,570 ₪ 9,262 ₪ סך הכל 17,235 ₪ 20,100 ₪ 20,355 ₪ 11,785 ₪ 69,475 ₪ כאמור לעיל, מצאתי לקבוע, כי יש לחשב את הנזק שנגרם לתובעים, כנזק זמני, בגין התקופה שמיום החתימה על הסכם הפשרה ועד למועד הגשת התביעה שלפניי, בהתאם לחישוב שנערך על ידי המומחה, בשים לב לאישור המומחה שעם הסרת הליקויים, תיפסק אי הנוחות הנגרמת לתובעים.

סוף דבר לאור האמור לעיל, מורה על חיובה של התובעת בהגשת תכנית בהתאם להנחיות מומחה בית המשפט לעניין רוחב ואורך החניה בשים לב לרוחב המעבר כך שיתאימו לחניה ברמה 1, ובהתאם להוראות מומחית בית המשפט ומומחה בית המשפט לעניין הקירוי והניקוז ועוד, להקצות 6 מקומות חניה לרכבים מסחריים, ולפעול לקבלת היתר לפריצת פתח נוסף בחניון, וככל שלא יתקבל היתר- להרחיב את פתח הכניסה בהתאם להתחייבויותיה בשנת 2015 ל- 9.96 מטר, כך שתהיה בתוכנית התייחסות ותיקון של כל הליקויים עליהם הצביעו מומחי בית המשפט, בתוך 90 יום ממועד קבלת פסק הדין בידי ב"כ הנתבעת, באופן שיתאים לחניות ברמת שירות 1, זאת מבלי לגרוע מחובתה של הנתבעת להקצות לתובעים חניות בקומה 3 בבניין , מיד לכשיתאפשר הדבר.