ייצוג דיירים על ידי נציגות הבית המשותף

כך לדוגמא, דירות שמספרן בדוח 28,29,31 ו-32 אשר שטח דירתם הרשום הוא 44.9 מ"ר, ושבהתאם להסכם התמורה לה זכאים היא דירה חדשה בשטח של 89.9 מ"ר, בפועל קיבלו תמורה גם בעד החצר המהוה רכוש משותף ולכן התמורה שקבלו היא דירה חדשה בשטח של 95-103 מ"ר. בשנת 2018 הוגשה תביעה נגד בני הזוג זמיר, על-ידי נציגות הבית המשותף לסילוק יד משטח החצר של דירת בני הזוג זמיר.

לטענת בני הזוג מרום על הייצוג המשפטי של הדיירים, נאמר כי אזורים מיוצגת בפרויקט על-ידי משרד עו"ד יגאל ארנון וכי עו"ד עודד ישראלי אינו מייצג את אזורים בשום עניין.

בעיניין שורצברגר נדון בהרחבה ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי המטיל אחריות בנזיקין על דייר סרבן, וביחס לאיזוני החוק בין זכויות בעלי הדירות בבית המשותף שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי פסק: "הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות להנות מהתועלת הטמונה בעיסקאות פינוי ובינוי, כאשר ברקע ניצב האנטרס הצבורי שבקידומם של פרויקטים אלו. כך למשל, החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעיסקה לכפות את הריסת דירתו של הדייר הסרבן ואת פינויו ממנה, נוכח עוצמת הפגיעה הקניינית הטמונה בכפיה שכזו. לעומת זאת, מטיל החוק על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי יתר הדיירים בגין סרובו, כאמור. קרי, החוק אינו מגן על הזכות להנות מהתועלת הטמונה בעיסקאות פינוי ובינוי באמצעות כלל קינייני, המפקיע מידי בעל דירה סרבן בבית משותף (שהוכרז כבניין לפינוי ובינוי) את זכותו הקניינית או את השליטה בה בכל דרך, אלא קובע כלל אחריות המגביל את הזכות לסרב סרוב בלתי סביר לעיסקת פינוי ובינוי, על-ידי הצבת "תג מחיר" לפעולה זו [להבחנה בין "כללי קניין" לבין "כללי אחריות" ראו: Guido Calabresi & A. Douglas Melamed, Property Rules, Liability Rules, and Inalienability: One View of the Cathedral, 85 HARV.

...

לעניין טענת בני הזוג מרום כי לא הוצעו בהסכם בטוחות הולמות, כי הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם את הוראות חוק המכר וכי ההסכם קובע איסור על מי שחתם על ההסכם להתנגד לתכנית, מקובלת עלי טענת התובעים כי טענות אלה נטענו אך בעלמא, ללא תימוכין, בלא ראיה או הפנייה למקובל בהסכמים מסוג זה. בעניין זה כבר נקבע כי העובדה שבעלי הדירות הנוספים בפרויקט חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה להם.

לאור כל האמור מצאתי כי סירוב כלל הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר כמשמעותו בחוק בנסיבות העניין.

סוף דבר    התביעה מתקבלת.

השתלשלות ההליכים וגירסאות במרץ 2016 הוגשה תביעה זו נגד נציגות ועד הבית שפרטיו בכותרת (לעיל ולהלן: "ועד הבית" או "הועד") והמבטחת שלו (הנתבעות 1 ו-2) על ידי דיירת בבניין.

לתפיסתי, הדברים של התובעת מכוונים בעצם – לענין מי לתפיסתה אמור לשלם בפועל בגין ניזקי המנוחה או התובעים; זאת – ככל הנראה, מתוך התפיסה שהיא ממשיכה לחיות לצד דיירי הבניין שאותם הועד מייצג, ולקבל שירותים מחברת הניקיון; כאשר, מבחינתה היא - איננה רוצה לקבל כסף מהם, אלא מגורם מרוחק וחד-פעמי יותר, כמו - "ביטוח", שמבטח את אחריות הוועד בגין נזק גוף.

לפי הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להיתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות". ועד הבית בעניינינו נתבע כמי שמשמש המחזיק והאחראי על השטחים ברכוש המשותף בבית המשותף, מורשה של הדיירים; וככזאת – חבה עליו כלפיהם, גם במקרה של התרשלות או הפרת חובות חקוקות של הועד או של קבלן ששכר לבצוע חובותיו - חובת נאמנות.

הנכס מתוחזק על ידי וועד הבית ומי מטעמו -עבור כל דיירי הבנין, כך שבודאי בשעות בהן מבוצע הניקיון של הבניין, לנתבעות 1 ו-3 בעניינינו השליטה בנכס וגם בטיב ואופן ניקיונו של נכס זה. מטעמו של ועד הבית מחזיקה בשטחים המשותפים בעת ביצוע הניקיונות – חברת הניקיון, שאמורה אף להזהיר את המשתמש בנכס מפני סכנת החלקה, ולנתב את דרכו על ידי קונוסים צהובים ושילוט.

...

הנתבעות לא מציעות פיצוי בראש נזק זה. בתובענה זו, בהתאם לראיות שהוצגו, ולמשך התקופה שהיתה מלווה בניתוח ובנכויות זמניות גבוהות בשנה הראשונה, אני קובע פיצוי גלובאלי לתובעים בסך 10,000 ₪.

בגין התנהלות הנתבעות 1 ו-2 בניהול הגנתן בתיק זה, באופן שחרג מהמידתיות הראויה בנסיבות של נזק שנגרם לראייה המכרעת בתיק זה המצויה בידיהם בנאמנות, כשמתברר רק לאחר שנים של התנהלות, שבהם מביע בית המשפט את תמיהתו לנוכח היעדר תצהיר שמלמד לגבי הפרטים של מה אירע לגבי הראייה המכרעת בתיק – שבעצם לא מובאת בראיות המוגשות מטעמן כל הצדקה ראויה - למחדל זה, ישלמו הנתבעות 1 ו-2 (בנוסף למקובל) הוצאות משפט לתובעים בסך של 3,000 ₪.

סוף דבר אשר על כן, אני פוסק בזאת כי: התובעים זכאים לפיצוי בסך של 93,500 ₪.

יתרה מכך, לא די במסירה של הרכוש המשותף לידי הנציגות הבית המשותף הואיל והיא אינה יכולה לייצג דייר שטרם קיבל את דירתו, ועל-כן דייר שקבל את דירתו בשנת 2009 מהנתבעת 1 זכאי לקבל מן הנתבעת את חלקו הבלתי מסוים ברכוש המשותף, שכן היה בידי אותו דייר כוח תביעה ממשי כלפי הנתבעים.

התובעים טוענים, כי קיימת להם סמכות להגיש את התביעה על-פי ייפוי כוח שניתן להם על-ידי הדיירים בבניין (ראו: נספח 1 לתצהירו של מר עמוס אילדסון מטעם התובעים), וכן מפנים לפסק-הדין רע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה, (פורסם בנבו)(27.6.17), בו נקבע באופן מפורש, כי סמכות הנציגות נשאבת ישירות מסעיפים 65 ו-69 לחוק המקרקעין.

ברע"א 7265/95 גלדשטיין נ' בראל, פ"ד נ(3) 214, 218-219 (1996), קבע כבוד השופט טירקל: "מומחה שמינה בית המשפט אינו רשאי לפטור את עצמו מלתת חוות דעת עצמאית משלו, שתהיה פרי הבדיקה, המומחיות, העיון ושיקול הדעת שלו לבדו. כמו השופט, שאינו רשאי להעביר את החלטתו לגורם אחר, אלא עליו לשאת אותה לבדו, במלוא כובדה, על כתפיו שלו, כך גם המומחה הרפואי. רשאי הוא לבקש בדיקה נוספת על ידי רופא או מומחה אחר ורשאי הוא לסמוך על תוצאותיה, אחרי שהעביר אותן בכור מומחיותו, אך אל לו לסמוך את חוות דעתו על חוות דעתו של המומחה האחר ואל לו לאמצה." חוות דעתו של המומחה מטעם בית-המשפט הייתה צריכה להנתן על-ידו לאחר בחינה עצמאית ומעמיקה וניתוח של הנתונים.

...

סוף דבר אשר על-כן, ולאור כל הנימוקים לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה.

הודעות צדדי ג' שהגישו הנתבעים נדחות במלואן.

הודעת צד ד' שהגישה עיריית רמת השרון נדחית במלואה, והודעת צדדי ד' שהגישו בני הזוג שפירא, נדחית במלואה.

לטענת התובע, שכרו הנתבעים, על-ידי חברי נציגות הבית המשותף (הנתבעים 1-5, להלן: "הנציגות"), את שירותיו לשם הגשת תביעה נגד חברת א.ס.א. חסון בע"מ, הנתבעת 46 (להלן: "היזם"), אשר ביצעה בבניין פרויקט שפוץ ובניה לפי תמ"א 38.

לא ברור כיצד טענה להטעיית דיירי הבית המשותף על-ידי הנציגות ו/או טענה כי הנציגות לא קיבלה את הסכמת הדיירים עומדת בכפיפה אחת עם טענה כי הנציגות מייצגת את הדיירים – היא עילת התביעה נגד הדיירים.

...

מורם מהאמור עד כה כי הבקשה נדחית.

זאת בגין שני פרסומים: האחד, מיום 5/7/22, אשר נכתב במענה למכתב התראה אשר נשלח על ידי המבקש למשיב ואשר הופץ גם לכלל בעלי הדירות בבית המשותף ובו נכתב: "אבקשך כעורך דין להפסיק לפנות אלי ולאיים עליי. במכתב הבא שלך אני מגיש נגדך תלונה במשטרת ישראל ובלשכת עורכי הדין. אתה מציק לי, משתלח בי ופונה אלי בלשון של איומים וכוחנות שאיננה מקובלת עלי". והשני – הודעה אשר הופצה על ידי המשיב בקבוצת הואטסאפ של בעלי הדירות בבניין ובה נכתב: "עורך הדין המייצג את מליה והדי בר פונה אלי במכתבי איום אלימים וכוחניים.[...] אני עושה את עבודתי בהיתנדבות ונאלץ להיתמודד עם המיטרד הזה". אציין כי במסגרת התביעה, טען המבקש, בין היתר, כי פרסומים אלו הם חלק משיטת המשיב להלך אימים על אחרים, לרבות באמצעות הגשת תלונות כנגד מי מדיירי הבית המשותף אשר "עומד בדרכו". הבקשה נשוא ההחלטה דנן, נסבה גם על כך שהמשיב לא העמיד לעיון המבקש את המסמכים אשר גולו על ידו והן על כך שהמשיב לא גילה מסמכים ספציפיים המשתייכים לשלוש קבוצות מסמכים – האחת – הסכמי שכר טירחה ויפוי כוח אשר נחתמו על ידי המשיב באופן אישי או על ידי נציגות הבית המשותף; השנייה – תלונות אשר הוגשו על ידי המשיב כנגד אחרים; והשלישית – תלונות אשר הוגשו על ידי המשיב כנגד המבקש.

...

זאת בגין שני פרסומים: האחד, מיום 5/7/22, אשר נכתב במענה למכתב התראה אשר נשלח על ידי המבקש למשיב ואשר הופץ גם לכלל בעלי הדירות בבית המשותף ובו נכתב: "אבקשך כעורך דין להפסיק לפנות אלי ולאיים עליי. במכתב הבא שלך אני מגיש נגדך תלונה במשטרת ישראל ובלשכת עורכי הדין. אתה מציק לי, משתלח בי ופונה אלי בלשון של איומים וכוחנות שאיננה מקובלת עלי". והשני – הודעה אשר הופצה על ידי המשיב בקבוצת הוואטסאפ של בעלי הדירות בבניין ובה נכתב: "עורך הדין המייצג את מליה והדי בר פונה אלי במכתבי איום אלימים וכוחניים.[...] אני עושה את עבודתי בהתנדבות ונאלץ להתמודד עם המטרד הזה". אציין כי במסגרת התביעה, טען המבקש, בין היתר, כי פרסומים אלו הם חלק משיטת המשיב להלך אימים על אחרים, לרבות באמצעות הגשת תלונות כנגד מי מדיירי הבית המשותף אשר "עומד בדרכו". הבקשה נשוא ההחלטה דנן, נסבה גם על כך שהמשיב לא העמיד לעיון המבקש את המסמכים אשר גולו על ידו והן על כך שהמשיב לא גילה מסמכים ספציפיים המשתייכים לשלוש קבוצות מסמכים – האחת – הסכמי שכר טרחה ויפוי כוח אשר נחתמו על ידי המשיב באופן אישי או על ידי נציגות הבית המשותף; השנייה – תלונות אשר הוגשו על ידי המשיב כנגד אחרים; והשלישית – תלונות אשר הוגשו על ידי המשיב כנגד המבקש.

לאור זאת נטען כי דין הבקשה להידחות.

סוף דבר, לאור האמור והמפורט - הבקשה למתן רשות ערעור – נדחית.

המזכירות תדוור החלטתי זו לצדדים.