טענת טעות סופר בהסכם תיווך לגבי כתובת הדירה

אמנם, המדובר בטענה שלא נתמכה בתצהיר נוכח הסתמכות הנתבעת על תצהירה בבקשה לביטול פסק הדין, אף כי נראה כי המדובר בהשמטה מקרית, אולם לאור עדותה בחקירתה הנגדית, כמו גם יתר מאפייני ההסכם, כפי שיפורט להלן, לא ניתן להיתעלם מעדות זו. מתוך האמירה כי החתימה אינה נראית כחתימת בעלה, והגם שיש להצר על כי הדברים לא נאמרו במפורש, משתמעת בהכרח טענה כי הנתבעת כשלעצמה אינה חתומה בהסכם לכתחילה, כפי שהעידה בחקירתה הנגדית, וזאת יודגש, על אף שהנתבעת איננה מכחישה את עצם היתחייבותה ולעמדתה לו היתה נקשרת בהסכם רכישה פרי תווכו של התובע, אף היתה משלמת את שכרו.

ר' דברי יוני בפרוט' מיום 22.2.18 ש' 14-15: "בפגישה ראשונה עם לקוח, אני מראה כתובות ומפרט דירות שהולך לראות ומחתים אותו פר דירה. בנוסף הוא חותם למטה שהוא מסכים לתנאים ואני רץ אתו לדירות." לכל האמור לעיל מצטרפת העובדה כי הסכם התיווך אינו עומד בהוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, בהיעדר פרטים מזהים מלאים של המתווך ובהיעדר מחיר העסקה המבוקשת.

עם זאת, נוכח הליך ביטול פסק הדין שניתן כנגד הנתבעת בהיעדר הגנה, מכלול הנסיבות, והאמור לעיל בעיניין אופן העלאת הטענה בנוגע לחתימה על גבי הסכם התיווך, מצאתי שלא לעשות צו להוצאות ולהורות כי כל צד יישא בהוצאותיו.

...

לטענה זו יש קשר לכלל הרישום בהסכם התיווך, לרבות ציון פרטי הדירה וקיומה של חתימה בצדה, כאשר בשל הקשיים הנלמדים מההסכם והרישום בו, מתקבלת המסקנה כי לא עלה בידי אותו רישום כדי לגבור על המסקנה הנלמדת מהעדויות שנשמעו ולפיה יוני לא הציג לנתבעת ו/או לבעלה את הדירה מושא התובענה.

ר' דברי יוני בפרוט' מיום 22.2.18 ש' 14-15: "בפגישה ראשונה עם לקוח, אני מראה כתובות ומפרט דירות שהולך לראות ומחתים אותו פר דירה. בנוסף הוא חותם למטה שהוא מסכים לתנאים ואני רץ אתו לדירות." לכל האמור לעיל מצטרפת העובדה כי הסכם התיווך אינו עומד בהוראות סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 ותקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, בהעדר פרטים מזהים מלאים של המתווך ובהעדר מחיר העסקה המבוקשת.

לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

ולכן, אני אומר כי אם בית המשפט בכל זאת יקבל את החלטת בית משפט קמא שאפשר להפריד את המושגים שמצויים בכתב ההיתחייבות, איזה שהוא חצי ראשון, זו עסקת תיווך שלא יצאה אל הפועל כי היא לא הביאה דירות, ויש גם את החצי השני שהוא עסקת שיווק, שלטעמי הוא לא כך. לחלופין, לגבי הנושא הכספי שנפסק על-ידי בית משפט קמא – אני מצביע על כך שהמתמטיקה של בית משפט קמא היה 10,000 ₪ לחודש בשעה שהשכר הממוצע הוכח כ- 7500 ₪ וכן חלק משכר השיווק, לפחות לגבי דירה אחרת שנמכרה, היא קיבלה שכר, אז צריך לנכות את זה. בית המשפט: הפסיקה אומרת, כאמור, שכאשר חוזה בלתי קצוב בזמן מופסק, לצד השני מגיע שכר ראוי עבור עבודתו.

נטען בסיכומים ובעדויות "טעות קולמוס", איך אפשר לומר זאת על דבר שהונפק ממחשב המשיבה? הכוונה הייתה שהמילה 'תיווך' לא הייתה צריכה כלל להופיע.

בית המשפט: שמענו את הטענות.

אנחנו נוטים לסבור שלא נפלה טעות בבית משפט קמא בכל הנוגע לקביעה שמדובר בהסכם שיווק, וזאת לאור ההגדים המרובים של המילה "שיווק" שמופיעים פעם אחר פעם במוצגים שהוצגו לבית משפט קמא.

...

לנושא פיצויי קיום מול פיצויי הסתמכות – מדובר בהסכם שלא היה בשלב המשא ומתן אלא תולך כדי מימוש, כאשר אנו סבורים שההסכם הופר ויש לפסוק פיצויי קיום.

לגבי פיצויי ההסתמכות, אנו סבורים שלאור העובדה שהמערכת יחסים החלה 13 חודשים לאחר שנחתם ההסכם, צריך להעניק פיצוי נוסף על התקופה שקדמה לחודש 3/09.

<#2#> פסק דין כפי המוצע, וכפי המוסכם, אנו מורים על דחייה הדדית של שני הערעורים ללא צו להוצאות בהליכי הערעור.

הנתבעת אף עשתה שימוש במוניטין שצבר "גן דרור" והעבירה את פעילות הגן לכתובת אחרת תחת השם "גן שרית". התובעים דורשים פיצוי בגין תשלום דמי השכירות ששלמו במקום הנתבעת ממרץ 2014 ועד למועד בו הפעילו מחדש את הגן בספטמבר (שישה חודשים בסכום של 44,190 ₪).

יוער כי עוד בכתב הגנתה הציגה הנתבעת טענות סותרות ביחס לסיבה בגינה לא היתקשרה בהסכם עם בעל הדירה ועזבה את הדירה למקום חלופי: בסעיף 20 לכתב ההגנה טענה כי נאלצה לעבור למבנה חלופי בשל הבטוחה שדרש ממנה בעל הדירה ומאחר ולא יכלה לעמוד בדרישותיו ואילו בסעיף 25 טענה כי נאלצה לעזוב את הגן "לאור מחלוקת והמרירות הקשה שבאה מצד התובעים". בעדותה טענה הנתבעת כי לא הצליחה להגיע להסכם עם בעל הדירה על רקע חילוקי דיעות הנוגעים לאופי הבטוחה: "דרור אמר לי שההסכם יוכל להיות על ידי ערב אחד שעובד ומשתכר ולי אין אף אחד אחר פה, הוא לא הסכים לקבל את זה, הוא רצה משהו אחר... " (עמ' 28, שורה 3).

(יוער כי בלשון הסעיף טעות סופר אולם ברור מהאמור בו, ומסעיף 6.3, כי הכוונה כי היא כי השוכר משלם תשלומים שמגולמים בהסכם השכירות, בסופם המיטלטלין בגן עוברים לבעלות השוכר, למעט הפריטים הנ"ל המפרטים בסעיף.

התובע העיד כי ניסה להשכיר את הנכס לדייר אחר ואף שילם דמי תיווך לאיתור דייר חלופי, אולם הסתבר כי הדרך היחידה לצימצום הנזקים היא שקומו של הגן והפעלתו בשנית.

...

על כן אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 10,000 ₪ (נכון למועד פסק הדין) בגין נזק לא ממוני.

סוף דבר הנתבעת רכשה את פעילות הגן, אולם הפרה את תנאי ההסכם בכך שלא פעלה להעברת ההתחייבויות כלפי המשכיר על שמה, וכן נטשה את המושכר תוך גרימת נזקים.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 50,236 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 1.6.2014 - בגין דמי השכירות וההוצאות הנלוות להחזקת הנכס.

מחמת טעות סופר נרשם בכותרת הסכם המכר כי הוא נחתם ביום 12.3.18, אך בפועל נחתם ההסכם ביום 27.3.18.

כמו כן ניסתה המבקשת לאתר את המשיבה בכתובת שמסרה בהסכם המכר, אולם התברר שהיא עזבה כתובת זו, וגם מספר הטלפון הנייד שמסרה אינו זמין.

כשנשאל בר האם יידע את מר וולנר על כך שקיים סיכסוך משפטי בנוגע לזכויות בדירה והמוכרת רוצה לבטל את ההסכם, השיב: "הוא יודע הכל. התובענות לפי המסמך הזה. המסמך הזה אינו שלם", אך כשנשאל האם הוא יכול להציג מיסמך שלם, השיב בר: "מי אתה שאציג לך מיסמך שלם ומה אני עושה בנכס של אישתי" (סוף עמ' 46 ותחילת עמ' 47 לפרוטוקול).

גם לגבי זכאותו לדמי תיווך הציג בר גרסאות שונות.

...

לאור כל האמור לעיל, משאין חולק כי המשיבה לא שילמה את התמורה בגין הדירה בהתאם להוראות בהסכם המכר, מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ומשלא הרימה המשיבה את הנטל המוטל עליה להוכחת טענת הקיזוז, יש לקבל את תביעת המבקשת ולהורות על ביטול הסכם המכר.

לפיכך, התביעה מתקבלת ואני מורה בזאת על ביטול הסכם המכר שעליו חתמו המבקשת והמשיבה ביחס לדירה מספר 26 קומה 7 ברחוב רש"י 42 בראשון לציון.

המשיבה תשלם למבקשת סך של 2,000 ₪ בגין הוצאות משפט וסך של 20,000 ₪ בגין שכר טרחת עורך דין.

מה תוקפו של הסכם התיווך בשים לב לטענות הנתבעת – אי המצאת העתק , ת.ז שגוי, אי שליטה בשפה העברית.

הרב גולדברג מביא כמקור לדין זה את המובא בתשובות הרמב"ן: "כיוון שלא חשש לקרותו וסמך על הסופר, שכל הסומך על נאמנות של אחרים הוא גומר בדעתו להתחייב בכל מה שיאמר מי שהאמין על עצמו" (שם, הערת שוליים 14, בעמ' לג-לד).

באשר לטענה לטעות בת.ז הרי שמדובר בהשמטת סיפרה שיכולה לקרות בהיסח הדעת.

בע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (ניתן ביום 05.07.2018)‏‏: "בעקרו של דבר, אני סבורה שבהקשר זה יש לאמץ – אם כי בזהירות הראויה – את הגישה אשר מאפשרת הגמשה של דרישת הכתב בחוזי תיווך במקרים מסוימים ובהתאם לכך, השלמה של פרטים חסרים. כאמור, תכליותיו הצרכניות של חוק המתווכים צריכות לעמוד לנגד עינינו. לכן, רק במצבים שבהם הפרטים החסרים בכתב לא היו כרוכים בחוסר ודאות באשר לזיהויו של החייב, לזיהויו של הנכס ולשיעורם של דמי התיווך אפשר לשקול השלמה עם חסרונם. במצב דברים זה, וכאשר ניכר כי הרוכש מבקש להיתלות בחסרים מסוימים בחוזה התיווך בחוסר תום לב, אין מקום לעמוד על דרישת הכתב בהיבט זה באופן דווקני." וכן "ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מיסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי).". ציון אופי העסקה בכותרת, לצד מחירי הדירות הכתובות בתחתית ההזמנה מצביעות כי מדובר בתיווך לעיסקת מכר.

...

בת"ק (תביעות קטנות פ"ת) 37564-08-17 מאיר אציל נ' פנחס פרידמן (ניתן ביום 18.12.2017)‏: "אינני מקבלת את הטענה כי נתבע 1 לא ידע על מה הוא חותם עקב אי שליטתו בשפה העברית. מעבר לעובדה שהתרשמתי כי הוא שולט בשפה העברית באופן יחסי, לו לא ידע על מה הוא חותם, כי אז טענת התובעים היא כי כל המסמך בטל, אפילו ולא היה מצוין אחוז דמי התיווך ובמצב דברים זה, מדוע מלכתחילה חתם? החזקה היא שידע והבין על מה הוא חתם. התוספות, במסכת תמורה, דף יז, עמ' ב, ד"ה לא מיבעיא, מיצינו כי מי שחתם על מסמך חזקה שהבין אותו. ככתוב: "בלישנא הכתוב בשטר דייקי, דאין לכתוב בשטר דבר שאינו צריך, אבל בלישנא דמתניתין ליתא למידק כולו האי". הנה כי כן, הכלל לפי המשפט העברי הוא "אם חתם המתחייב בסוף השטר, אף אם ידוע שאינו מבין את לשון השטר, בכל זאת חייב בכל הכתוב בו" (הדיין הרב יוסף גולדברג הסכם ממון - ספר עזר לניסוח הסכמי ממון על פי ההלכה, הלכות ניסוחים כללים ומנהגים בלשונות שטר (ירושלים, תשנ"ו), עמ' לג).

האם המתווך אמור להשתתף במו"מ? הקווים המנחים בדבר ההכרעה האם בפעולות המתווך יש להביא לכדי זכאותו בדמי תיווך בוטאו בע"א 2708/12 יוסי ישראלי נ' משה אהרוני (ניתן ביום 6.12.2015), וכך נקבע: "משמעות תנאי זה היא כי על-מנת לזכות בתשלום דמי תיווך, לא די בכך שהמתווך יוכיח כי קיימת סיבתיות עובדתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין, בין פעולותיו ובין ההסכם שנכרת; עליו להוכיח כי פעולותיו היו אלה אשר היוו את הגורם היעיל לכריתתו של ההסכם בסופו של דבר. שאלה זו נגזרת ממכלול נסיבותיה של העסקה. כאשר עסקינן בעסקת תיווך פשוטה, שבה הפגיש המתווך את הצדדים ועקב כך נכרת ביניהם חוזה, נקל להראות כי המתווך היה הגורם היעיל להבאת הצדדים להתקשרות בחוזה. השאלה עולה לדיון כאשר קיים פער מסוים בין פעולות התיווך ובין ההסכם שנכרת – אם בשל פער זמנים, אם בשל פער בין תוכן החוזה שנכרת לזה שלשמו תיווך המתווך, ואם בשל מעורבותם של גורמים נוספים". לצורך בחינת קיומו של התנאי להיות המתווך "הגורם היעיל" נקבעו בפסיקה מס' מבחנים שאינם מהווים רשימה סגורה " . כדלהלן:

יישום המבחנים מביא למסקנה כי המתווך היה הגורם היעיל בעיסקה דנן- לגבי התנאי הראשון המדובר באותה דירה שהוצעה היא זו שנמכרה לבסוף.

הנתבעת תשלם לידי התובעת סכום בסך 25,272 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 4,435 ₪ כולל מע"מ והוצאות בסך 1,000 ₪.