טענות בעלות נגד פרויקט תמ"א 38

מקורה של הבקשה שבפני בתביעה שהגישו שבעה בעלי דירות (להלן: בעלי הדירות) בבניין המצוי ברחוב ג'ורג' אליוט בתל אביב (להלן: הבניין) נגד בעלי דירות בבניין סמוך (להלן: הבניין הסמוך) וכן נגד חברות המעורבות בבצוע פרויקט תמ"א 38 באותו ביניין, ביניהן חברת ג'ורג' אליוט בע"מ, היא המשיבה 1 (להלן: המשיבה).

...

בהתאם לכך, ניתן בו ביום פסק דין שקבע כי "לאור הסכמת הצדדים התביעה נגד הנתבעים 6-2 נדחית" (להלן: פסק הדין הראשון).

לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, אף מבלי להידרש לתשובה.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית.

בבקשת הרשות להיתגונן נטען, כי עוד בשנת 2016 - כאשר נחתם הסכם ניכיון בין הצדדים, סוכם בעל פה בין התובע והנתבע, כי התובע יעמיד לנתבע לווי פינאנסי בגובה של עד 8 מיליון ₪ בריבית שנתית בשיעור 8% לבצוע פרויקט תמ"א 38 אותו יזם הנתבע ברחוב בן דוד 28 בפתח תקוה (להלן: "הפרויקט").

הועלו טענות נגד הנתבע ביחס להתנהלות בשנת 2017 ובשנת 2018 - אז פתח את תיק ההוצל"פ נגד הנתבע וגם ביחס להסדר התשלומים נטען, כי לא נכתבה בו ההסכמה המפורשת בעל פה ולפיה התובע יתן לווי לפרויקט וכן הועלו טענות ביחס להתנהלות התובע.

בדיון שהתקיים ביום 1/3/2020 ניתנה למבקש רשות להיתגונן אך משלא השתכנע בית משפט קמא מטיעוני המבקש שהיו אמורים ליישב בין טענותיו ובין העובדה שהסדר התשלומים לא כלל בכתב התחייבות למתן לווי לפרויקט, וכן לא שוכנע, כי עסקינן בטענה בעל פה הנוגדת מיסמך בכתב שתצדיק מתן רשות להיתגונן ללא הפקדת ערובה, הותנתה הרשות להיתגונן בהפקדת ערובה.

...

לסיכום: א) לאור האמור לעיל ניתנת רשות ערעור והערעור מתקבל בחלקו באופן שסכום התנאי יופחת מסך 200,000 ₪ לסך 60,000 ₪.

תמצית ההגנה לגוף התביעה לה טוענים המבקשים בבקשה ובתצהיר המבקש היא שלא הבשילו התנאים לתשלום שכר הטירחה הנתבע, בשל התרשלות המשיב בכך שהתעכב בגיבוש הסכם התמ"א מול בעלי הדירות לאורך תקופה של שנתיים, משנת 2017 ועד לחודש אפריל 2019, וכאשר הסכם התמ"א נחתם על ידי בעלי הדירות בחודש מרץ 2019, פרויקט התמ"א כבר לא היה ישים, לאחר שעיריית רמת גן שינתה את מדיניותה, הקפיאה את כל תהליך קבלת היתרים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 בעיר ודחתה על הסף את בקשה לקבלת היתר בנייה שהוגשה על ידי המבקשת 2 ו-3 (ראו סעיף 10 לתצהיר המבקש).

אמנם, אילמלא קרסה ההגנה לה טוענים המבקשים לגופה כפי שיפורט להלן, יכול שלא הייתי מונעת מהמבקשים את יומם בבית המשפט אך בשל כך בלבד שהם מעלים טענה בעל פה נגד מיסמך בכתב, אולם כאמור הגנת המבקשים הופרכה וקרסה על פניה.

המנעות המבקשים מצרוף הבקשה להיתר ואסמכתא לדחייתה מקימה חזקה הפועלת כנגד קבלת טענה זו. לבקשה צורף כנספח 7 מיסמך של אגף הנדסה והוועדה המקומית לתיכנון ובניה בעריית רמת גן, נושא כותרת "עידכון המדיניות הקיימת מליאת הוועדה המקומית אפריל 2019" בהתייחס לתמ"א 38 ברמת גן: עקרי המדיניות תחולה מ 5.2019 (ראה בתחתית העמ' הראשון והשני משמאל) ולפיו במליאת הוועדה שהתקיימה בתאריך 29.4.2019 אושרה ההחלטה הבאה בתוקף החל מיום 1.5.2019: "בקשה לתמ"א 38/1ו-38/2 נקודתית על חלקה אחת, תאושר באופן חריג ומהנימוקים שירשמו היכן שאינה פוגעת באפשרות לתיכנון מיתחמי קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה ותוך היתחשבות במצבה הפינאנסי והתקציבי של העיר בתקציב הרגיל.. וכמו כן יישקלו שיקולים הומינטאריים ומספר אתרי הבנייה הפעילים בסביבה". בהחלטה לא נאמר שעיריית רמת גן מקפיאה כליל את הפרויקטים לבנייה מסוג תמ"א 38 בתחומה, כפי שטוענים המבקשים.

...

בגדרה של התביעה, תובע המשיב מהמבקשים 1-4, יחד ולחוד, תשלום זה. בבקשת רשות להתגונן שהגישו המבקשים 1-4 (להלן: "המבקשים"), הנתמכת בתצהיר המבקש, בעל המניות במבקשות 2-4, טוענים המבקשים שיש לדחות את התביעה על הסף כנגד מבקשים 1, 3 ו-4 ולגופה כנגד מבקשת 2.

הבקשה אינה מפרט סכום נטען לקיזוז וגם מטעם זה דין הטענה להידחות.

עם זאת לאחר שמצאתי כי מדובר בנסיבות מיוחדות בהן ההגנה שהציגו המבקשים, על פניה, קרסה והופרכה וכמוה כהגנת בדים וכי אין למבקשים, ולו בדוחק, הגנה מפני התביעה, הגעתי לכלל דעה לדחות את הבקשה.

הבקשה למתן רשות להתגונן מטעם המבקשים 1-4 נדחית.

לפני תביעה שהוגשה על ידי התובעת העוסקת בבצוע בפרויקטים של תמ"א 38 כנגד בעלי דירות שהתקשרו איתה בהסכם תמ"א. בין התובעת לבין בעלי הדירות נתגלע סיכסוך, והתובעת וחלק מבעלי הדירות (וחלק מהנתבעים) הגישו תביעה נגד התובעת.

...

בפסק הבוררות קבע הבורר בין היתר: "אני נעתר לתביעה ומצהיר על בטלות החוזה ועל בטלות ייפויי הכוח שנתנו התובעים לעו"ד נרדי, וכל פעולה אותה עשה עו"ד נרדי בשם התובעים על פי ייפויי הכוח. אני ער לכך שהסעד שניתן לתובעים פוגע באלו מבעלי הדירות שלא היו צד לבוררות, אולם נראה לי שמאחר וכל בעלי הדירות בבניין היו צד לדיון בבית המשפט, והיו מודעים להסכם להעביר את ההכרעה לבוררות, ולא התנגדו, אף לא ביקשו להיות צד בהליך הבוררות, אין מניעה ליתן את הסעד המבוקש". ביום 6.12.2016 ניתן בהסכמת הצדדים תוקף של פסק דין לפסק הבורר ע"י ביהמ"ש המחוזי בתל אביב.

שלישית, אינני מקבלת את טענתה של כסלו כי היא לא הייתה במצוקה כספית שאחרת לא הייתה מוסרת שיקים לתשלומים של 300 ₪ בכל חודש לתובעת בגין ההלוואה, אלא לא הייתה לוקחת מהתובעת הלוואה, ואם הייתה מלווה סכום כלשהו, הייתה מחזירה אותו לתובעת במועד מסוים בעתיד ולא בתשלומים.

לפיכך אני מקבלת את התביעה ברכיב זה ומחייבת את הנתבעת 13 בלבד לשלם לתובעת, בנוסף לכל סכום שהיא חויבה בו עפ"י פסק דין זה, סך של 4,710 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר הנתבעים ישלמו את הסכומים שפסקתי לעיל, וכן ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור של 20% מסכום פסק הדין נגדם.

בפניי תביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבעת, מי שביצעה פרויקט תמ"א 38 בבניין בו נימצאת דירתה, בטענה כי דירתה שבבניין נימסרה לידיה באיחור, וכי בדירה נותרו ליקויי בניה שונים.

מנגד טענה הנתבעת בסיכומיה כי הגם שהיתר הבנייה היתקבל ביום 17.7.17, האישור להתחלת העבודות לבצוע הסכם התמ"א ניתן רק בסוף שנת 2018, זאת בשל "בעיות ביראוקראטיות". הנתבעת טענה כי כל בעלי הדירות וכן ועד הבית היו מודעים לעיכוב "ואף היו הבנות לסיטואציה שנוצרה" (ראו סעיף 7 לסיכומי הנתבעת), וכי איש מבעלי הדירות לא הגיש כנגד הנתבעת תביעה בגין האיחור במסירה.

...

בהתחשב במכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות שווי הסכום שנתבע ונפסק, אופן ניהול ההליך, קבלת התביעה שכנגד והתעריף המינימלי המומלץ, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעת בגין שכר טרחת עורך-דין סך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ – סה"כ 11,700 ₪.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל הנני קובעת כי הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: פיצוי בגין איחור במסירת הדירה – 96,000 ₪.

ולבסוף, אני מורה כדלהלן: הסכום שהתובעת / נתבעת שכנגד הפקידה בקופת בית המשפט, בהתאם להחלטתי מיום 3.10.22, יושב לה, באמצעות בא כוחה.