טענה לירידת ערך דירה בגלל ליקויי בניה לפי חוק המכר

המומחה התבקש לבחון את טענות הצדדים בנוגע לליקויי הבנייה בשתי הדירות ואת טענותיהם לירידת ערך, וכן לאמוד את גובה דמי השכירות הראויים במועד בו אמורות היו להימסר לחזקת התובעים.

המומחה הוסיף וקבע כי אינו מוצא לנכון לקבוע ירידת ערך בגין ליקויים בדירה שאינם בני תיקון, וכי לטעמו כל הליקויים הכלולים בחוות דעתו – בני תיקון.

זכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים זכותה של הנתבעת לתקן את הליקויים בדירות שמכרה לתובעים מעוגנת בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הקובע כי: "(א) התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

...

סוף דבר דין התביעה להתקבל בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי לפי הפירוט הבא: · ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 55: 66,116 ₪, בתוספת 20% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", ובסה"כ – 79,340 ₪ · ליקויים לפי קביעת המומחה מטעם בית המשפט – דירה 59: 40,055 ₪, בתוספת 25% בגין ביצוע התיקונים באמצעות "קבלן מזדמן", וסה"כ – 50,070 ₪.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות בסך 25,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד (ומע"מ) בסכום כולל של 18,000 ₪.

לטענת התובעים, ועל פי הסכם המכר, התחייבה הנתבעת לספק לתובעים דירת 4 חדרים באיכות גבוהה, אולם כשלה בכך, כתוצאה מבנייה רשלנית, ובנגוד לחוק מכר דירות ופקודת הנזיקין.

נטען כי יש לדחות הטענה בקשר לתקרה הנמוכה, באשר ניבנתה לפי הסטייה המותרת, באשר לפי סעיף 7 לצוו מכר דירות (טופס של מיפרט), התשל"ד 1974, כי סטיה קבילה הנה עד 2%, והתובעים אף הסכימו לסטייה הזו בחתימה על הסכם המכר.

באשר לטענה לליקויי הבניה בקשר לגודל הדירה, נטען כי רוחב הממ"ד עומד על 2.5 מ', ואילו שטח חדר הילדים עומד על 7.23 מ"ר , כאשר בהתאם לתקנה 198 לתקנות ההתגוננות הקובעת בס"ק (ב) "רוחב המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ 1.6 מ', ומידות חדר הילדים 2.68 * 2.7 תואם במדויק לתוכנית המכר.

בקשר לליקויי בניה , ולאחר חקירת המומחה, אני מחליט לקבל את קביעותיו בעיניין , וקובע כי עלות התיקונים בסך 19,195 + מע"מ. עיקר המחלוקת בין הצדדים בקשר בקשר לטענות לירידת ערך.

הנתבעות טוענות שמדובר בתיקרה, אשר התקן מתיר חריגה של 2%, כך גם לגבי התיקרה הנמוכה בממ"ד. בחוו"ד קבע המומחה ביחס לגובה הדירה, כי על פי התקנות נידרש גובה מינימאלי של 2.50 מ' בדירה, וציין כי "בבדיקה שערכתי עולה שקיים גובה ממוצע של 2.483 מ' לשטחי הסלון המטבח והחדרים". בקשר לליקוי זה, המומחה ציין בחוות דעתו את פס"ד של ביהמ"ש המחוזי בירושלים 71/85 + 68/85 סולל בונה נ' נמרוד ושולמית ברקן , בו נקבע שיעור ירידת ערך עבור כל ס"מ נמוך מ 2.50 מ'.

סוף דבר אני מחליט לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי בניה בסך 22,458 ₪ (הכולל מע"מ), וכן פיצוי בגין ירידת ערך בסך 49,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום עריכת חוו"ד המומחה 3.11.21 , ועד לתשלום בפועל .

...

לטענת הנתבעות יש לדחות את התביעה .

סוף דבר אני מחליט לחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בגין ליקויי בניה בסך 22,458 ₪ (הכולל מע"מ), וכן פיצוי בגין ירידת ערך בסך 49,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום עריכת חוו"ד המומחה 3.11.21 , ועד לתשלום בפועל .

אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים פיצוי בגין עגמת נפש בסך 10,000 ₪ צמוד ונושא ריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

נוכח התוצאה, אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 18,000 ₪ צמוד ונושא ריבת כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל .

לפניי תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה, ירידת ערך ואיחור במסירת הדירה שרכשו התובעים מאת הנתבעת בשנת 2013 בנוסף לעוגמת נפש ותשלום בגין הפרשים.

עוד הוסכם, כי איחור של עד 60 ימים לא ייחשב כהפרת החוזה, אולם איחור החל מהיום ה-61 יזכה את התובעים בפיצויים לפי חוק המכר.

הכלל המנחה בנושא הוא שיש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים בטרם הגשת תביעה לפצוי כספי בגין ליקויים, בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר") שקובע כדלקמן: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר היזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". בע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל [פורסם בנבו] (28.2.2005) (להלן:" פסק דין סגל") אליו הפניתה הנתבעת בסיכומיה, נקבע כי מתן אפשרות למוכר לתקן בעצמו את הליקויים שנתגלו בדירה תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, אך ככלל תנאי לקבלת פיצוי הוא מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, וכי העדפת רצונו של הקונה לקבל פיצוי כספי על פני הצעת הקבלן לתקן את הטעון תיקון, תיעשה רק לאחר שהוכח כי ניתנה לקבלן היזדמנות לתקן את הליקויים, וכי הקבלן לא תיקנם או שניסיונות התיקון לא צלחו.

...

לאור האסמכתאות שצורפו לעניין התשלום למומחים, ובשים לב לעובדה כי בדירה אכן נתגלו ליקויי בניה וירידת ערך, אני קובעת כי התובעים זכאים לשיפוי בגין הוצאותיהם למומחים מטעמם ולמומחה מטעם בית המשפט, למעט התשלום בגין שאלות הבהרה, והדבר ייעשה במסגרת רכיב הוצאות המשפט.

לעניין ההוצאה הקשורה בניקיון, שוכנעתי לדחות רכיב זה שכן לא מצאתי בפרוטוקול המסירה התייחסות לנושא של ניקוי שאריות בטון וכו' וגם בחוות הדעת מטעם התובעים לא הובאה התייחסות לעניין זה. הפרש תשלום בגמר החשבון: לטענת התובעים, במסגרת התשלום האחרון ששילמו עבור הדירה הנתבעת גבתה מהם סך של 3,542 ₪ ביתר ועל כן היא נדרשת להשיב להם סכום זה. הנתבעת טענה כי מדובר בתוספת בגין ריבית עד למועד התשלום בפועל ובהתאם לסעיף 5 לנספח א' להסכם שנחתם בין הצדדים.

עמדת הנתבעת בסוגיה זו מקובלת עליי בהיותה מתיישבת עם הוראות ההסכם.

באשר לבקשת התובעים (שנכללה בתגובתם לבקשת הנתבעת) קבעתי, כי בחוות דעת מומחה התובעים, המהנדס ושמאי המקרקעין ארז אריה, נכתב שמטרתה להעריך את גובה ירידת הערך בדירה בגין החריגה מהיתר הבניה ובגין ליקויי רטיבות (ברישא של עמ' 2 לחוות הדעת, תחת הכותרת "מטרת הערכה").

לטענתם, הם העמידו את תביעתם על סך 155,000 ₪ לצרכי אגרה בלבד, מבלי לוותר על איזו מטענותיהם, לרבות ביחס לליקויי רטיבות וביחס לאי-התאמה לפי חוק המכר, התשכ"ח-1968.

מוסיפה הנתבעת, שהיא סבורה שיש לדחות את הבקשה גם לגופו של עניין, הואיל ומומחה התובעים קבע ירידת ערך בגין ליקויי הרטיבות, והתובעים לא תבעו פיצוי בגין ליקויי הרטיבות, אלא בסעיף 67 לכתב התביעה הם עתרו לפסיקת פיצוי בגין הפרה יסודית של הסכם המכר בגינו דורשים הם את הפיצויים המוסכמים בסך 155,000 ₪.

...

ג – דיון והכרעה לאחר ששקלתי את הטענות שבבקשת התובעים לעיון חוזר, מסקנתי היא שדין הבקשה להידחות מהטעמים שאפרט להלן.

ד – סיכום אשר על כן, אני מורה על דחיית הבקשה לעיון חוזר.

התובעים ישלמו לנתבעת הוצאות בקשה זו בסכום כולל של 1,000 ₪ (שישולם בתוך 30 יום מהיום).

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, הטענה הועלתה באופן סתמי, מבלי לפרט ליקוי ספציפי או תקופה הרלוואנטית לפי חוק המכר (דירות).

במצב דברים זה, פיצוי עבור ירידת הערך אינו "כפל פיצוי", הן מאחר והתיקון לא פתר את הליקוי והן מאחר והליקוי המתמשך גרם לנזק נוסף בשווי הדירה, שהתיקון אינו מפצה בגינו.

הוצאות משפט התובעת עתרה בסיכומיה להורות לנתבעת לשלם לה סך של 21,138 ₪ בגין הוצאות שהוציאה לצורך ההליך המשפטי - עלויות חוות דעת המומחים, לרבות בדיקות אינפרטק ושכ"ט עו"ד. התובעת טענה בתביעתה לנזק בסך של 311,032 ₪, מתוכו סך של 128,597 ₪ בגין ליקויי בניה, סך של 146,000 ₪ בגין ירידת ערך וסעדים נוספים, כמפורט לעיל.

...

סיכום לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעות 1 - 3, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת את הסכומים המפורטים להלן: א. סך של 55,992 ₪ בגין ליקויי הבניה בדירה (מעבר לליקויי האיטום).

בנוסף, ישלמו הנתבעות לתובעת את שני שלישים מאגרת התביעה, מחצית משכ"ט המומחה בן עזרא, מלוא שכ"ט השמאי סידאווי, חלקה בתשלום שכ"ט המומחה דובדבני והבדיקות שביצעה חברת אינפרטק, (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעת), הכל בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪.

הנתבעות ישלמו לנתבעים 4 ו - 5 הוצאות בסך של 5,000 ₪.