חריגת בנייה שהתגלתה לאחר קבלת החזקה

בסעיף 16 להסכם שכותרתו רשוי ורישיונות נקבע כי: "המשכירים מצהירים כי אין ולא ידוע להם על מניעה להוצאת רישיון עסק להפעלת חנות הנוחות...השוכרת מצהירה כי היא בקיאה בעיסקה ובתנאי רישויו וכי ניתנה לה היזדמנות לבדוק את התאמת התחנה למטרת השכירות ואת האפשרות לקבלת כל רישיון הדרוש להפעלת מטרת השכירות בתחנה כפי שהיא וכי מצאה את התחנה מתאימה למטרות השכירות. השוכרת תידאג במשך כל תקופת השכירות כי הפעלת התחנה והעבודה בה תתנהל בהתאם להוראות כל דין ובהתאם לתנאי כל רישיון ו/או הוראות ו/או תקנות שתוצאנה...השוכרת תהיה אחראית לקבלת האישורים הבאים – (א) אישור כיבוי אש (ב) רישיון עסק להפעלת תחנת הדלק וחנות הנוחות (ג) אישור מישטרה... השוכרת מצהירה כי ידוע לה כי המשכירים אינם אחראים כלפיה לקבלת הרישיונות או אישורים מאת הרשויות המוסמכות הדרושים לצורך הפעלה וניהול התחנה...". בעמ' 24 להסכם התייחסו הצדדים לנושא הבנייה במיתחם ונקבע כי: "המשכירים מצהירים כי למיטב ידיעתם התחנה ניבנתה על פי היתר בנייה וככל הידוע להם לאחר קבלת טופס 4 לא ביצעו בתחנה בנייה הדורשת היתר בנייה למעט הגדלת שטח המשרדים בקומה השנייה... מבלי לגרוע באמור לעיל, ככל שהרשות המקומית תבוא בטענה לגבי חריגות בנייה נוספות במקרקעין, יחולו ההוראות הבאות... ככל שמדובר בחריגת בנייה שבוצעה ע"י המשכירים...". החזקה בתחנה נימסרה לשוכרת בתחילת חודש אפריל 2016 וסמוך לאחר מכן, החלה השוכרת לבצע שפוץ בחנות הנוחות.

(ב) דין ההסכם להתבטל מחמת הטעייה או טעות – היתה חובה על המשיבות לגלות למבקשת שמעולם לא ניתן היתר בנייה למתן הגז וכי במשך שנים רבות הן נסוי לקבל היתר בנייה ומעולם לא ניתן להם היתר בנייה למיתקן הגז.

...

בפס"ד סויסה נקבע כי: "הטענה שהעלו המערערים ולפיה פתוחה הייתה הדרך בפני המשיבים 2 ו-3 לעכב את החתימה על ההסכם ולבדוק תחילה מהו מצבו התכנוני העדכני של המגרש, אף אם יש בה כדי לבסס מסקנה בדבר רשלנות מסוימת בהתנהלותם של המשיבים 2 ו-3, אינה שוללת את המסקנה בדבר הטעייתם על ידי המערער 1 וכבר נפסק בהקשר זה כי התרשלות גרידא של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה בשל פגם בכריתה מסוג טעות על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים או הטעיה לפי סעיף 15 לאותו חוק". המשיבות ידעו שהמבקשת מעוניינת להפעיל תחנה בדלק ובגז.

העולה מן המקובץ: דין התביעה להתקבל.

המשיבות ישלמו למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪.

התובע מיתנהל באופן טורדני, והוא מרבה להלין נגד שכניו על חריגות בנייה ומטרדים ולהציק לקבלני ביניין הפועלים באיזור.

במהלך העסקה התובעים לא דיווחו לעו"ד ברוט על העדר התשתיות ברחוב, אם כי להבנתה "זה לא יוצא דופן שבאיזור שהוא מתפתח שבונים בו יש רק שלב ראשון של הפיתוח, והשלב השני של הפיתוח נעשה אחרי. כשאדם בא לקנות נכס, כשהוא רואה שהתשתית לא מסתיימת, לא אמור להעלות על דעתו שהשלב השני של הפיתוח לא עניין ברור מאליו שאמור לקרות בקרוב, במיוחד כשהוא מקבל טופס 4. אף אחד לא אמר שיש בעיה עם הפיתוח" (עמ' 32, ש' 16-12).

ג'2 - ליקויי רטיבות התובע העיד שלאחר קבלת החזקה בבית, כבר בחודש אפריל 2015, התגלו בו ליקויי רטיבות בקירות החיצוניים בחדרי הילדים בקומה השנייה ובקיר החצוני של הסלון בקומת הכניסה (ס' 9 לתצהירו).

...

טענה זו נדחית מן הטעם שבנסיבות העניין, אין לראות בנתבעים כ- "מוכר" לפי הגדרות החוק, שכן הם לא בנו את הבית מראש במטרה למכרו.

התוצאה היא שתביעת התובעים נגד הנתבעים נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים את הוצאות המשפט כדלקמן: חלקם של הנתבעים בשכרו של המומחה מטעם בית המשפט.

לאור מארג הראיות המפורט לעיל, יש לומר, כי אינני נותן אמון בעדותה של הגב' רוהקר, ולפיה נודע לה על קיומן של חריגות רק לאחר קבלת החזקה בדירה, ובלשון עדותה (ראו עמ' 34 לפרוט' ש' 18 - 20): "רק שנכנסתי לדירה והתקשרתי למוכרת כדי להגיד לה שתביא לנו אישורים ומתי עושים טופס טיולים וזה נמשך יותר מידי זמן ואז רק התגלה שבגלל שיש חריגות בנייה קשה להעביר את הדירה בערייה." אינני נותן אמון בעדותה של הגב' רוהקר, לא רק בשל מארג הראיות המפורט לעיל, אלא גם בשל היתנהלות הזוג רוהקר, לאחר שנודע להם בהפתעה לכאורה דבר קיומן של חריגות בנייה.

...

אינני מקבל טענה זו, שכן לאורך כל הדרך יכולים היו רוהקר לשלם את הסכום האמור לכל הפחות על דרך של הפקדה בקופת בית המשפט או בידי נאמן אחר לטובת בראל, אך הגברת רוהקר לא סיפקה תשובה בעניין זה (ראו עמ' 34 לפרוט' ש' 15-16).

לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי בראל הוכיחו גם את התביעה השטרית, כאשר בעניין זה אני קובע שיש מקום לתקן את הטעות בהמחאה מכוח עיקרון תום הלב.

סוף דבר אני מקבל את התביעה של בראל במלואה, ומחייב את הזוג רוהקר, ביחד ולחוד, לשלם לבראל סך של 580,000 ₪.

ללוש תרצו את אי התשלום, בכך שהתגלו חריגות בנייה נוספות בעת שבקשו לקבל מימון לרכישת הדירה (ראו סעיף 13 לתצהירו של ללוש), ובעקבות חוות דעתו של השמאי דנינו.

האמירה של מר אמסלם, ולפיה לללוש "ראה זאת", איננה מתיישבת עם העובדה לפיה החריגה בדבר תוספת השטח בחלקו המערבי של הבית נזכרה הן בזכרון הדברים שנחתם בין הצדדים ביום 17.6.2015 והן בנספח החריגות, וזאת שאין חולק כי ללוש ראו חריגה זו. ליקויים מהותיים כמפורט לעיל, למשפחת ללוש טענות בדבר ליקויים בדירת המגורים, שחלקם הוסתרו על ידי אמסלם, עובר להסכם המכר, והתגלו להם רק לאחר שקבלו את החזקה בדירה.

...

לאחר דין ודברים בין הצדדים ובין באי כוחם, הושגה הסכמה, שלטענת אמסלם הייתה תחת אילוץ וכפייה, ולפיה בני הזוג ללוש יעבירו את יתרת התמורה לעו"ד עידן, והיא תחזיק בסכום האמור עד אשר תתקבל הכרעת בית המשפט בהליך זה. על רקע האמור, הגישו הצדדים תביעות הדדיות.

לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת ה"הסתמכות" של ללוש בעניין זה. פיצויים מוסכמים עניין אחרון שיש לדון בו הוא הפיצוי המוסכם בגין הפרת הסכם המכר בסך של 273,000 ₪ הקבוע בסעיף 11א' להסכם המכר, וזאת לאור קביעותי לעיל, כי כל אחד מן הצדדים הפר את הסכם המכר.

לפיכך, לאחר קיזוז בין הסכומים, אני קובע שעל ללוש לשלם לאמסלם סך של 254,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת תביעתם ועד למועד התשלום בפועל.

סוף דבר התביעות מתקבלות באופן חלקי, וכאמור בסעיפים 112 - 113 לעיל אני מחייב את בני הזוג, ביחד ולחוד, לשלם לזוג אמסלם סך של 254,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית על-פי חוק מיום הגשת תביעתם (2.6.2016) ועד למועד התשלום בפועל.

התובע הצהיר כי חריגות הבנייה התגלו לתובעים רק לאחר ששולמה על ידם מלוא התמורה ונמסרה להם החזקה בנכס, בראשית חודש יולי 2011, כשהתקבל מכתב ההתראה מהועדה המקומית לתיכנון ובניה אשדוד (סע' 11-10 לתצהיר התובע).

...

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת באופן חלקי.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, סך כולל של 87,460 ₪.

בנוסף לכך, הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15,000 ₪.