חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית המשפט לעבודה

סוגיה זו נידונה בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות, פורסם בנבו (21.3.2007: "להלן: "עניין דיאמנשטיין"), שם נקבע כי: "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שקולי צדק... אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בעניינינו, היות והשטח נשוא העירעור שימש את המערער לצרכים עיסקיים בלבד. בנסיבות אלו בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח". בפסק הדין הראשון, השווה השופט פרגו את מעמדו המשפטי של הנתבע למעמדו המשפטי של מר דיאמנשטיין (ראו עמ' 13 לפסק הדין), כך שניתן להקיש מעניין דיאמנשטיין על אי זכאותו של הנתבע לפיצויים (ראו לעניין זה גם ע"א 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי, פורסם בנבו 7.2.2011).

אכן, הפרשנות שניתנה להוראות סעיף 51 (א) (4) לחוק בתי המשפט היא מרחיבה, והיא קובעת כי בהקשר זה, במסגרת בירור תביעה שכנגד, בית משפט השלום אינו כבול לסמכותו העניינית, גם בתביעות שאינן תביעות כספיות (וראו לעניין זה ע"א 679/11 דרדיקמן נ' נדב (27.3.2014), בפיסקה 43), אולם התנאי לכך הוא "שנושאן אחד" או שהן "נובעות מאותן הנסיבות". בעניינינו, סאגת ההפקעה תמה, חלפה והוכרעה, ועל כן, העלאתה מחדש במסגרת תביעה לפיצויים אינה מצויה בסמכותו של בית משפט השלום.

בחקירתו, נישאל השמאי מדוע ערך את הפסד ההכנסה לתקופה של שנתיים והשיב כי כך התבקש לעשות, ללא כל נימוק עינייני (ראו עמ' 26 לפרוטוקול).

בנוסף, השמאי הודה כי לא בדק אילו זכויות יש לנתבע בשטח המופקע (ראו עמ' 2 ש' 27 לפרוטוקול) ואף לעניין הסככות (שלגביהן טען כי הערייה בנתה אותן) העיד כי קיבל את המידע מהנתבע וכי לא בדק את תיק הנכס בערייה (עמ' 18 ש' 19-17 לפרוטוקול).

...

מאחר שלתובעת עצמה אין עניין בפעילות חקלאית במקרקעין, ברי כי התובעת אינה נהנית מן ההשבחה, ואין לחייבה לשלם בגין השבחה זו. כאמור, יש קושי עם תביעתם של פיצויי הפקעה במסגרת זו, אולם גם אילו סברתי שיש מקום לדון בפיצויי הפקעה, אני סבור שהנתבע לא הרים את הנטל להוכיח את זכאותו לפיצויים, ויש לדחות את תביעתו גם לגופה, ולא רק בהעדר סמכות עניינית, ואבאר.

לסיכום חלק זה – ככל שהייתה לנתבע עילה או זכות כלשהיא לקבל פיצוי או לטעון טענה כלשהי בגין הפנוי או בגין התכנית - היה עליו לנקוט בהליכים על פי דיני ההפקעות, לרבות לפי הוראות חוק התכנון והבניה ופקודת הרכישה.

סוף דבר הפועל היוצא הוא כי דין התביעה העיקרית להתקבל, ודין התביעה שכנגד להידחות.

בית המשפט דחה בקשות אלה בהחלטות שניתנו בימים 29.11.22, 20.12.22 ו-11.1.23 (בהתאמה) תוך שנקבע, בתמצית, כי במסגרת פסק-הדין שניתן ביום 8.11.22 הוסכם על ידי הצדדים על בחירתו של שמאי מכריע לקביעת שווי הנכס, מבלי שנקבע כי השמאות תוגש לבית המשפט או שניתנה לצדדים זכות לחקור את השמאי על חוות דעתו.

בתוך כך נטען כי סכום השמאות שנקבע על ידי השמאי (3,100,000 ש"ח) הינו סביר והגיוני גם ביחס לשווי התמורה שידרש גפנר לשלם לחייט לו חייט יבחר לקבל את "תמורת העסקה בתוספת הצמדה למדד מחירי הדירות" – סכום הנופל במעט מסך של 3,000,000 ש"ח. עוד טוען גפנר, כי בשמאות נערכו מספר "הקלות" לטובת חייט, משהשמאי לא הביא בחשבון שיקולים אשר היה בכוחם להביא להפחתת שווי הדירה ובכלל כך בגין תשלומי איזון והחזרי עלויות קונסטרוקציה בהם בעלי הדירה יחויבו ככל שיבוצעו בה עבודות תמ"א 38.

בנוסף, אני מקבל כסביר את הסברו של השמאי להמנעותו מלהשיב לכל שאלות ההבהרה הרבות שנשלחו אליו על ידי חייט, וסבור כי ככל שיש לראות בכך כפגם שנפל בהתנהלות השמאי (ואיני קובע זאת) הרי שזה ממילא רופא במלואו במהלך חקירתו הנגדית בבית המשפט, במסגרתה השיב, בחקירה ממושכת ומעמיקה, לכל שאלות חייט בנוגע לשמאותו.

בהמשך לכך הבהיר השמאי כי הרגיש "מותקף" ומאוים עד כי סבר שאין ברצון חייט לקבל תשובות לשאלות ההבהרה שנערכו על ידה אלא רק "לנגח" אותו, וזאת לנוכח כך שלראשונה בחייו המקצועיים, הוגשה נגדו – על ידי חייט – תלונה למועצת השמאים והוא אף זומן לחקירה במס הכנסה במסגרתה נישאל ספציפית לגבי חשבונית המס שהוציא בגין השמאות נשוא ענייננו - חשבונית שהוכנה על ידו בזמן אמת ונמסרה לב"כ חייט במעמד הדיון (ר' עמ' 6 ש.7-11 לפרוטוקול).

...

מעבר לכך, אני סבור כי בחקירתו הנגדית השיב השמאי תשובות מלאות ומספקות לכל "שאלות ההבהרה" הרבות שהופנו אליו על ידי חייט במטרה לקעקע את שמאותו ואת הערכת שוויה של הדירה וכך הדבר גם ביחס לשאלות ב"כ גפנר, אשר הראו כי השמאי יכול היה להביא בחשבון שיקולים נוספים שהיו מביאים להפחתת שוויה הדירה – ולא עשה כן. כך השיב השמאי, בין היתר, כי ה"תקן" אליו הפנתה ב"כ חייט הנו בבחינת נורמה מומלצת ולא מחייבת לשמאים, והוא ממילא נמנע מלהשתמש ב"סמל" התקן בשמאותו, על אף שרשאי היה לעשות כן (בעמ' 7 ש.3-6 לפרוטוקול); כי אין לייחס משקל של ממש לחריגות בנייה שנערכו בדירה לנוכח העובדה כי מדובר ב"מכירה חוזרת" (ביטול של עסקת מכר) (בעמ' 7.

במילים אחרות השמאות שערך השמאי הנה בסכום המתיישב עם ערך תמורת הדירה לאחר הצמדה למדד הרלוונטי – מדד מחירי הדירות, כך שיש מקום לתמוה אודות ציפיית חייט "להרוויח" מביטול עסקת מכר הדירה, סכומים העולים על שווי כספי התמורה ששולמו על ידו, קל וחומר בסכום שננקב על ידי השמאי שהוזמן מטעמו המגיע כדי 5,000,000 ש"ח. לנוכח כל האמור, אני קובע כי חייט לא הניח בסיס מספק לבקשתו לפסול את שמאות השמאי בענייננו, בהתאם להלכות שהובאו לעיל.

סוף דבר הבקשה נדחית.

ברקע, התובעת הגישה לנתבע תביעה לגימלת הבטחת הכנסה, שנדחתה לאור חוות דעת שמאית מטעם הנתבע, לפיה יש לזקוף לתובעת הכנסה רעיונית משני נכסים, בשועפט ובשכם, בגובה 3,757 ₪, סכום העולה על גמלת הבטחת הכנסה המרבית לה עשויה להיות זכאית התובעת, העומדת ע"ס 2,634 ₪.

יצוין, כי בסעיף 5 לחוות הדעת נכתב כי "השומה נערכה ללא עריכת ביקור בנכס". בנוסף, צוין בסעיף 11 כי התחשיב בוצע בהתאם להערכתו של מר נאסר פהרי, לגביו צוין כי הנו "תושב שכם המעורה בשוק הנדל"ן" וכן כי "מחירי דירות בשכם דומים למחירים במחנה הפליטים". מחקירתו של שמאי הנתבע, מר חיים יהושע (להלן: מר יהושע), עולה כי חוות הדעת הסתמכה על תמונות הנכס, ללא ביקור בו, ללא מדידתו, ולמעשה השמאי מודה כי אינו יודע מה שיטחו האמתי של הנכס (עמ' 14, ש' 14-30):"ש. רק התמונות מונחות בפניך. ת. כן. ש. ואתה מעריך את שווי הבניין לפי התמונות. בלי אישור זכויות. ת. נכון. ש. אתה יודע מה שטח הבניינים? ת. לא. זו הערכה. ש. מי אמר לך 100 מטר ת. בערך. המוסד. ש. הבניין קיים בכלל? ת. אתה צודק. אולי לא קיים. ש. אתה לא יודע את שטח הקרקע? ת. נכון. ש. בסעיף 3 כתבת 400 מטר. אז אתה לא בטוח בזה. ת. נכון. לשאלת בית הדין, מה זה הערכה גסה? ת. נתנו לי ביניין. אני לא עשיתי את השומה הזאת לפי כללי האתיקה הנהוגים. לצערי. חובה לבדוק את המצב הפיזי ולמדוד." וכן בעמ' 16 ש' 19-26: "ש. הוא יכול לספר לך סיפורים. ת. נכון. יכול גם להגיד את האמת לאמיתה. ש. נתן לך מסמכים? ת. לא. ש. הנתונים הם לפי דבריו של פכרי. ת. כן. ש. שווי מטר זה על פי פכרי.ת. כן." יתרה מכך, השמאי אפילו הודה שגם האמור בחוות הדעת המבוסס על תמונות לכאורה, אינו תואם את המצב אפילו לפי התמונות.

אכן, בהתאם לסעיף 12 (א) לחוק שמאי מקרקעין, תשס"א-2001, "לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין". בהתאם לסעיף ההגדרות לחוק, שמאי מקרקעין הנו שמאי הרשום הפנקס.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 6,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טירחת עו"ד. ערעור בזכות ניתן להגיש בתוך 30 יום לבית הדין הארצי לעבודה.

...

לטענת הנתבע בסיכומיו, אין לבצע הפחתה של 40% משווי הנכס שכן "המיקום אינו רלוונטי". אין בידי לקבל טענה זו שכן ברור שמיקומו של נכס הינו פרמטר משמעותי מאוד באומדן שוויו.

טענה זו נזנחה בסיכומיה ועל כן דינה להידחות.

מובן אפוא שאין מקום לקבוע ששוויו של הנכס הוא גבוה כאמור בשומת הנתבע ובהיעדר כל ראיה אחרת לשווי – יש לקבל את גרסת התובעת במלואה לעניין זה. לאור האמור, אנו קובעים כי יש לזקוף לחובת התובעת הכנסה רעיונית חודשית מהנכס בהתאם לשוויו כפי שקבע העד מטעמה והיינו – שווי הנכס הוא 73,000 ₪.

הנתבע ישלם לתובעת סך של 6,000 ₪ בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. ערעור בזכות ניתן להגיש בתוך 30 יום לבית הדין הארצי לעבודה.

בתביעה זו טען התובע, כי בתקופה בה כיהן הנתבע כמנהל עזבון, הוא נימנע מלהשכיר את הדירה והמחסן ברחוב ב', וכתוצאה מכך נגרם לעזבון נזק משמעותי של אבדן הכנסות.

רק על מנת לסבר את האוזן יוער בהקשר זה כי שמאי המקרקעין שמונה כמומחה מטעם בית המשפט נחקר ארוכות על ידי ב"כ התובעים בעיניין דמי השכירות עבור הדירה והמחסן ברחוב ב' (כאמור, בעיניין הפנטהאוז ודירה 15 ברחוב ה' הודיע ב"כ התובעים בדיון בו נשמעה חקירת השמאי כי הוא אינו חולק על חוות הדעת).

גם אם מוכח פגם בחוות הדעת על המבקש לפסול אותה להוכיח כי כתוצאה ממנו נגרם לו עוות-דין (רע"א 3358/91 סהר חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' יוסף ציון, פורסם בנבו 6.11.91)". לא מצאתי כי נפל פגם כלשהוא בעבודת השמאי אשר השיב לשאלות שהופנו אליו בחקירתו, הבהיר כי חוות דעתו יחד עם תשובותיו לשאלות ההבהרה מהוות מסקנתו והסביר מהו מסד הנתונים עליו נשענת חוות דעתו ומהם הטעמים לכך. לא עלה בידי התובעים לסתור את חוות דעת השמאי. יש להעיר כי המחסן שימש אמנם בחיי המנוח כמשרד, אך מדובר בשימוש חורג וברור שלא היה באפשרות מנהל העזבון להשכירו כמשרד. אף השמאי העיד כי גם אם בעיר --- נהוג להשכיר נכסים דומים כיחידות דיור במחיר לא מותאם, חוות הדעת מתייחסת לשימוש החוקי שניתן לעשות בנכס. הואיל וממילא שאלת הנזק לא עומדת על הפרק, לא ארחיב עוד בעיניין זה.

...

בנסיבות אלה ובין החלופות שהציג לי בבהירות רבה מנהל העזבון, ולאחר ששמעתי את עמדת כל הצדדים, אני סבורה שהגיעה העת לסיים את ניהול העזבון, לחלק את הזכויות בו באורח מיידי, ואז היורשים יוכלו להחליט בינם לבין עצמם כיצד להמשיך את הפוטנציאל הגלום בזכויות שירשו, אם הם מעוניינים בכך, או שמא הם מעוניינים למכור איש לרעהו את זכויותיהם, והכל כפי שיחייב השכל הישר והאינטרס הכלכלי.

יחד עם זאת מנהל העזבון טען בבקשה שבפני וכן במסגרת בקשה מספר 36 שאין להורות על העברת מלוא זכויות הבעלות בפנטהאוז ע"ש המשיבה 2 אלא יש לפעול בהתאם להסכם מיום 20.05.06 שאושר בבימ"ש זה. לפיכך ונוכח האמור בהסכם בין הצדדים אני נעתרת לבקשתו של מנהל העזבון ומורה לו להעביר את הבעלות בפנטהאוז ברחוב ה' כמפורט בסעיף א לבקשה, באופן ש-50% מהזכויות יירשמו ע"ש ילדי המנוח בחלקים שווים ביניהם (המשיבים 1, 3, 4 ו-5) ו-50% מהזכויות יירשמו ע"ש אלמנת המנוח, המשיבה 2, עם הערת "יורש אחר יורש". בבקשה מספר 59 טען מנהל העזבון כי יש להורות לו על מכירת הדירה ברחוב ב' למר --- [צד שלישי, עה"כ].

בנוסף טען התובע כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת שימוש לרעה בהליכי משפט.

אולם, לא מצאתי להורות על סילוק על הסף מטעם זה, שעה שממילא דין התביעות להידחות לעיצומן.

לסיכום: בהתאם לכל אשר פורט לעיל, אני מורה על דחיית שלוש התביעות בהן עוסק פסק דין זה. לנוכח התוצאה וכן בשים לב להתנהלות התובעים כמפורט לאורכו של פסק הדין ובפרט בסעיף 52, וכן תוך שלא נעלם מעיני שלכתחילה נשאו התובעים במלוא שכרם של המומחים שמונו, התובעים ישלמו לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 45,000 ₪.

בהחלטה מיום 28.10.2018 מונו שני מומחים מטעם בית המשפט, כמפורט להלן: רואה החשבון מר רונן קידר (להלן – "המומחה"), שנידרש לבדוק ולהעריך את זכויות הצדדים לגבי התקופה שמיום הנישואין ועד למועד הקרע ביחס לרכיבים שלהלן: (1) חישוב ואיזון הזכויות הצבורות של הצדדים מכל מקור שהוא לרבות בבנקים, זכויות סוציאליות, לרבות חיסכונות, קופות גמל, קרנות הישתלמות, בטוחי מנהלים, מטבע זר, חיסכונות בחו"ל וכיוצא באלה; חישוב הקף הכנסות האיש, לרבות ההכנסות והרכוש המוחזק של חברת הארנק; חישוב ערך ההשקעות שבוצעו בחברות ההזנק (חברות סטרט-אפ); חישוב ערך המוניטין האישי של האיש וערך המוניטין של חברת הארנק; חישוב ערך חלקו של האיש במשרד עורכי הדין "YYY ושות'"; חישוב התשלומים למשרד עו"ד בגין העבודות אשר בוצעו עד למועד הקרע, חודש ינואר 2018.

לשם קבלת תמונה מלאה בנוגע להכנסות הצדדים יש להדרש לחוות דעת המומחים שמונו מטעם הבית המשפט: חוו"ד רואה החשבון בעיניין הכנסות הצדדים וחוו"ד שמאי נכסי האישה.

לעניין זה, ראו את דבריו של כבוד השופט י' קדמי בספרו על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1699, התשס"ד-2003: "החובה לחקור בכל נקודה של אי הסכמה. היריב חייב במסגרת החקירה שכנגד לחקור את העד במישרין ובמפורש בקשר לכל נושא שיש לגביו מחלוקת: ראשית על מנת לחדד את השנוי במחלוקת ולהעמיד את העד על כך שאין נותנים אמון בדבריו באותה נקודה: שנית – על מנת לאפשר לעד לבחון עמדתו מחד, לחזקה או לסטות ממנה: ושלישית – והוא העיקר – על מנת לאפשר לבית הדין להתרשם מן הצורה שבה העד "מגן" על גירסתו.

...

לפניי ארבע תובענות שהגישו הצדדים, ושבהן אדון במאוחד: תלה"מ 66756-01-18 – תובענה למזונות אשה, מזונות קטינים ומדור שהגישה האשה (להלן – "תביעת המזונות") – עמ' 36-1 לפסק הדין; תלה"מ 63643-01-18 – תובענה לאיזון משאבים, מוניטין ונכסי קריירה שהגישה האשה (להלן – "תביעת הרכוש מטעם האשה") – עמ' 90-36 לפסק הדין; סוגיית מיסוי החברות – עמ' 73-65 לפסק הדין; תלה"מ 25932-06-20 – תובענה למתן פסק דין הצהרתי ואיזון משאבים שהגיש האיש שלפיו גם נכסים הרשומים על שם הנתבעת הם נכסים משותפים (להלן – "התביעה לשיתוף ספציפי"/"תביעת הרכוש מטעם האיש") – עמ' 99-90 לפסק הדין; תלה"מ 60346-12-22 – תובענה לדמי שימוש שהגיש האיש (להלן – "התביעה לדמי שימוש") עמ' 107-99 לפסק הדין; סוף דבר והוראות ביצוע – עמ' 111-107 לפסק הדין.

סוף דבר והוראות ביצוע עתה, משתמה המלאכה וניתנה הכרעה בכל התובענות שלפניי יש להתכנס ולהדרש לשם מתן הוראות כמפורט להלן: אשר לתביעת המזונות התובענה למזונות ולמדור אשה – נדחתה.

חברות ההזנק – מצאתי לאמץ את המלצות המומחה אשר לאופן חלוקת זכויות האיש בחברות ההזנק, ואני מורה על חלוקתן בעין, בחלקים שווים, בין הצדדים.

אשר לתובענה לשיתוף ספציפי תביעת האיש לשיתוף ספציפי נדחית, כקבוע בסעיף 394 לפסק הדין.