חנות קטנה שאינה יחידה רישומית: בעל חנות נגד עירייה

אין מחלוקת לפיה פסק הדין יושם, באופן חלקי: בפן המעשי – החנות חולקה לשתי חנויות: חנות גדולה וחנות קטנה; בפן הרישומי – הרישום בלישכת רישום המקרקעין נותר בעינו.

היא הוסיפה כי הנתבעים טוענים מזה שנים כי הם מטפלים ברשום מחדש של החנות, כך ששתי החנויות יירשמו כיחידות רישומיות נפרדות בלישכת רישום המקרקעין, אולם הדבר טרם נעשה (סע' 6 לכתב התביעה) וכי בפועל החנות מושכרת על-ידי הנתבעים 5-2, התובעת אינה שותפה לניהול והיא אינה זוכה לחלקה בדמי השכירות.

העובדה כי בעלי-הדין האחרים לא עשו כן, אף שנטען שהם ציינו שיעשו כן (סעיף 6 לכתב התביעה), אין די בה. אף אם פירוק השתוף בחנות כולה עשוי היה להיטיב עם כלל בעלי הזכויות (כולם בני מישפחה אחת, אשר בין מי מהם קיימים חילוקי דיעות קשים), אין לבית המשפט סמכות להורות כן. נתבעים 4 ו-5 (בעלי הזכויות בחנות הגדולה), אשר נטו לשתף פעולה עם התובעת, הדגישו אף הם כי אין לבית המשפט סמכות להורות כן (ראו סעיף 13 לסיכומיהם).

לבקשת התובעת ניתן לה צו המופנה אל עריית בני-ברק, שמורה לעירייה למסור לתובעת את חוזי השכירות עבור החנות הקטנה (ראו סעיף 5 להחלטה מיום 12.2.2018).

התביעה הכספית כנגד הנתבע 2 אמנם נדחתה, בעיקר מחמת אי העמדת תשתית עובדתית מספקת לחיובו, אולם התרשמתי כי הקשר בינו לבין הנתבע 3 רחב ועמוק יותר משהוא משתקף על-ידי התוצאה המשפטית, שלפיה החיוב הכספי לטובת התובעת הוטל על נתבע 3 (הוא היחיד המוזכר כמשכיר בחוזי השכירות).

...

טענות נוספות שהעלה הנתבע 3 בכתב הגנתו לא פורטו כדבעי, לא הוכחו ואיני מקבלן: כך ביחס לטענה בדבר "נטישת" הנכס על ידי התובעת (התובעת לא נטשה את זכויותיה בחנות הקטנה; היה זה נתבע 3 שלמעשה השתלט על החנות ועשה בה כבשלו בלבד); כך ביחס לטענה לפיה היא התחייבה כי "כל הזכויות שיש לה בנכסים יועברו לזכות אהרון סופיוב" (סעיף 5 לכתב ההגנה מטעם הנתבע 3).

סיכום התביעה להורות על פירוק השיתוף בחנות – נדחית.

התביעה הכספית כנגד הנתבע 2 נדחית.

עוד נטען כי לא הייתה כל מניעה רישומית להעביר את הזכויות על שם התובעים לכל הפחות מיום 29.12.08, עת נרשם המנוח כבעל הזכויות, לא כל שכן כאשר בוצעה על ידי התובעים עיסקה נוספת לאחר מכן.

עוד הוגשה תעודת עובד צבור מטעם מנהל מחלקת שומה, אגף השומה והגבייה בעריית ירושלים על פי תצהירו של התובע 1 לאחר שנרכשו החנויות על ידי התובעים הם נהגו בהן מנהג בעלים, עיסקת המכר דווחה ושולמו אישורי המיסים.

העסק היה פעיל כל העת והוצב שלט גדול על הקיר של הבניין מעל הכניסה לחנות ("מדובר בשתי חנויות קטנות שפתוחות אחת על השנייה").

עוד העידה כי 40,000 ₪ מסכום התמורה הוחזק אצלה בנאמנות עד להעברת הזכויות על שם הנתבעת 1 ואילו היתרה בסך 55,000 ₪ עתידה היתה להיות משולמת במועד מסירת החזקה וכנגד האישורים הדרושים להעברת הזכויות ואכן הועברה.

מאז שהתובעים רכשו את החנויות הם איחדו אותן ליחידה אחת ונוהגים בנכס מנהג בעלים לכל דבר ועניין.

...

מסקנה זו נסמכת הן על ההתנהלות של הנתבע 3 ובנו בכל הנוגע לאי הכניסה לנכס, על השילוט מעל הנכס, ועל עדויותיהן של המתווכת ושל הנתבעת 1.

לנוכח האמור, ומשלא שוכנעתי במידה מספקת כי הנתבע 3 העביר את מלוא התמורה לנתבעת 1 ומשיש לייחס לו חוסר תום לב, אובייקטיבי, בכל הנוגע להיקף הבדיקות שבוצעו בנוגע לנכס עובר לכריתת ההסכם, כמפורט לעיל, סבורה אני כי על אף שיש לייחס חוסר תום לב, אובייקטיבי, להתנהלות התובעים באי רישום הערת אזהרה במהלך השנים, במכלול יש ליתן עדיפות לקונה הראשון בזמן.

לפיכך התביעה מתקבלת וניתנת הצהרה כי התובעים הם בעלי הזכויות בחנויות נשוא התביעה הרשומות במרשם המקרקעין כתתי חלקות 41-42 בחלקה 49 בגוש 30002 והמצויות ברח' רבקה 29 בירושלים.

חלף זמן, הנכס טרם הועבר לתובעת מרשות מקרקעי ישראל, לפיכך ביום 5.4.06 ניגש הנתבע לרשות מקרקעי ישראל וקיבל אישור זכויות לגבי הנכס שלו, בשטח של 12 מ"ר ונאמר לו כי שטח המדריגות שייך לו (במסמך מאוחר יותר הבהיר, כי כיוון שנאמר לו ששטח החנות 12 מ"ר ובפועל היה שטח קטן יותר, הודיע כי הוא מספח לעצמו את המדריגות, ולטענתו לא היתה היתנגדות).

בנוסף, הוגשה על ידי הגב' לביא, במסגרת ת.א. 5439/08, של בית משפט זה, תביעה למתן סעד הצהרתי, כנגד רשות הפיתוח, במסגרתה ביקשה הגב' לביא להצהיר, כי נכס 87 הנו בבעלותה.

ובעניין השתק, יש לזכור, כי בהליך מקביל, אף הוא הוגש בשנת 2008, במסגרת תביעתה של הגב' לביא, ציינה התובעת, כי יחידה 87 אינה יחידה רישומית והיא מהוה חדר מדרגות בלבד.

" ובהמשך חזר על הדברים: "לא היו 2 חנויות. היתה דירה כשאני קניתי היה דירה בשנת 86 תשאל את קאפח. היו פתחים ועד עכשיו יש. היו 3 כניסות לדירה, היה 146 כניסה לדירה ועד עכשיו אני מחזיק אותו. 87 לא היה בכלל היה מדרגות והיו קירות עבים לי לא היה אפילו 9 מטר. את זה אני אומר על פי טופס ארנונה של העיריה. גם 9 מטר לא היה לי בכלל." ככל שהדבר נוגע לניהול המכבסה במקום, איני סבורה, כי ניתן לקבוע ממצא כלשהוא המבוסס על עדותו של מר קאפח.

היות שכך, לאור תאור הנכס, אשר שימש כמעבר בלבד, הנני סבורה, כי אין לראות בנכס 87 כיחידה רישומית, אלא מדובר במעבר אשר שימש את בעלי הבניין בו ממוקמת חנות 88 ואת גב הבניין, בחלקה 127.

...

היות ועניין לנו בתביעת פינוי ולא בתביעה לבעלות, כאשר מסקנתי היא, כי התובעת לא הרימה הנטל להוכיח קיומה של יחידה עצמאית והיות ועניין זה אינו טעון הכרעה, לא מצאתי מקום להכריע בשאלה האם לתובעת זכויות כלשהן בנכס, ככל שמלוא זכויותיה בנכס הועברו לדיירים אלו ואחרים.

פסק הדין עוסק בשאלת זכותה של התובעת לדרוש את פינוי הנכס וביחס לזכות זו, הרי שדין התביעה להידחות.

סוף דבר, התביעה נדחית.

הנכס הוא מבנה קטן, בן שתי קומות ואליו צמודה סככה גדולה.

אלא, שמן העובדה שהדירה איננה יחידה רישומית עצמאית; ממהותו של המסמך ומהציון הנוסף בו: "סוג בעל – שכירות", ברי כי במסמך זה אין ביטוי להכרה במעמדו המשפטי של התובע כבעל-הדירה.

לשאלת בית-המשפט, השיב התובע כך: "אני קבלתי את הזכות לפני 30 שנה, מהעירייה, לבנות את השטח הזה, אני עשיתי קיוסק ועשיתי 7 חנויות שמה, ברח' מול מ.מ. בבני ברק, מתחת למגדלי בסר מאחורה. אני הבאתי תוכניות, לבית-המשפט, לפני 7 חודשים, אבל יש לי אותן גם פה. בניתי לפני 28 שנה, 30 שנה בערך. יש לי רישיון עסק, אישי, רק לי. אני לא יודע לקרוא, לא למדתי בית ספר, לא יודע לעשות חשבונות אז ביקשתי מראש העיר, אם אני יכול להשכיר את המקום, אז היה ראש העיר, זה קרליץ האבא. הוא אמר לי: 'אתה יכול להשכיר', אין לי מיסמך בכתב, הוא אמר לי בעל פה שאני יכול להשכיר. היום אני יודע שאסור לי להשכיר" (פרוטוקול, בעמ' 9, מש' 28).

גם בכך דיברה השופטת פרוקצ'יה: "ההגנה על החזקה המתרחבת גם על המחזיק בפועל בנכס כלפי מי שמבקש לנשלו, הולידה את הכלל שלפיו הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי הוא בעל הזכויות בו. זוהי טענת ה-ius tertii אשר נשללה בשיטתנו כטענת הגנה אפשרית בפי מסיג גבול כנגד מחזיק בפועל במקרקעין, גם אם הוא עצמו תפס את הקרקע בעוולה" (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי הנ"ל, בעמ' 305).

...

שמיעת-העדות וקריאתם של הדברים שנכתבו והוגשו עובר לעדות בבית-המשפט מוליכה למסקנה כי התובע לא חזר בו מהיאחזותו בהסכמים שהציג וכי, לפי עמדתו, את הדירה ואת מכון-השטיפה הוא השכיר, בין ישירות ובין כשמר גרבו בתווך, לנתבע.

צירופם של הדברים זה לזה מוליך למסקנה כי עלה בידי התובע להראות כי בכל אחד משלושת מרכיביו של הנכס נושא-תביעה זו – מכון השטיפה, הדירה והקיוסק – הוא החזיק עובר להחזקת הנתבע – בין שאותה החזקה של הנתבע קמה מכוחה של שכירות מאולצת יותר או פחות, כגרסת התובע, ובין שהיא קמה מכוחה של פלישה גרידא, כגרסתו של הנתבע.

בתוך 30 ימים מיום המצאתו של פסק-דין זה לידיו ישלם הנתבע לתובע הוצאות-משפט בסך 2,200 ש"ח ועוד שכר-טרחה של עורך-דין בסך 22,000 ש"ח. סכומים אלה כוללים מע"מ ואין להוסיפו.

המספרים אף אינם משקפים חלקה רישומית, כאמור.

בהמשך, טענה חברת אפרידר, אשר ניהלה עבור רמ"י נכסים בשכונת אפרידר, כי מדובר בנכס שהוא בבעלותה וכי את דמי השכירות יש לשלם לה. המנוח אמנם שילם דמי שכירות לחברת אפרידר ובמשולש האמור התנהלו מספר הליכים: הוגשה נגד המנוח תביעת פינוי ביחס לנכס, המנוח הגיש טען ביניים בשאלה למי עליו לשלם דמי שכירות, הוגשה תביעת בעלות על ידי האלמנה ובסופו של יום, בהליך שהתנהל לפני הח"מ בת.א. 5316/08 של בית משפט השלום באשקלון, אפרידר חברה לשיכון ולפיתוח אשקלון בע"מ נ. קמסוני סגרון, הוגשה על ידי חברת אפרידר תביעת פינוי כנגד המנוח ביחס לתא 87, לאחר שהמנוח הפסיק לשלם דמי שכירות בגין הנכס לאפרידר או לאלמנה.

במסגרת ההליך, בשים לב לכך שתא מספר 87 כולל בתוכו מדרגות ומדובר ביחידה קטנה למדיי, קבעתי, כי לא הוכח שמדובר בנכס שנותר בבעלותה של רשות הפיתוח, אך גם לא קבלתי את טענתו של המנוח, כי הוא הבעלים של חנות 87.

לאחר חריגת הבנייה כטענתה בחלקה האחורי של חנות 146 העבירה התובעת תלונה לעריית אשקלון.

...

כמו כן, התובעת התאמצה לזהות את המקרקעין ככל האפשר בכתב התביעה ובמוצגים, כאשר המחלוקת דנן אינה על גבולות חלקה, אלא על שימוש בנכס ידוע, דוגמת תביעה לפינוי דירה בכתובת ידועה, שאז ברי לכל, כי לא מצורפת מפה, אלא מצורף אישור זכויות בלבד ועל כן מסקנתי היא, כי התובעת עמדה בדרישות תקנה 82(א) לתקנות הישנות.

בשים לב לכך שלא הוכחה בעלות, הרי שאין לפנות את הנתבעים מתא 87, אך אם יעלה הצורך בשימוש במדרגות, לפי ייעודן, ייתכן ויהיה מקום להגיע למסקנה אחרת וכאמור, איני מכריעה בעניין עתה.

מקובלת עליי עמדת ב"כ הנתבעים, כי חוות הדעת נערכה בשנת 2004, לצורך אחר ולשם כך בלבד ומאז שנת 2004 ועד הגשת התביעה חלף זמן רב. מעבר לאמור, לא ניתן להתייחס ליחידה 146 כאל שאר היחידות, מדובר ביחידה פרוצה, שאם הושמשה לשמש כיחידה עצמאית, הדבר נעשה על ידי הנתבעים עצמם.