חלוקת דירה לשתי יחידות דיור בתל אביב: מגבלות והיתרים

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 19535-11-20 אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ ואח' נ' נחמיאס ואח' לפני כבוד השופט יאיר דלוגין התובעת: אורן - הסלע בניה והשקעות בע"מ ע"י ב"כ עו"ד שי האוזמן הנתבעים: 1. שלום נחמיאס 2. עליזה נחמיאס 3. מרטין שרון נחמיאס ע"י ב"כ עו"ד יהודה ברמי החלטה

רקע התובעת, אורן הסלע בניה והשקעות בע"מ (להלן: התובעת או אורן הסלע) היא חברה בתחום הבניה; הנתבעים, מר נחמיאס שלום, גב' נחמיאס עליזה וגב' נחמיאס מרטין שרון (להלן ביחד: הנתבעים או נחמיאס) התקשרו עם אורן הסלע בהסכם בניה, כחלק מעיסקת קומבינאציה במיגרש ברחוב יצחק רבין 6, קרית אונו, שבמסגרתו התחייבה אורן הסלע לספק לנחמיאס שירותי בניה בשתי יחידות דיור (דירת גן ודירה נוספת).

במסגרת כתב הגנתם, טענו הנתבעים, בין היתר, כי אורן הסלע השתהתה בבניה כך שמגיע להם פיצוי בגין איחור במסירה ע"ס 1,149,033 ₪ ולחילופין כי עומדת להם זכות הקזוז בשל כך; כי אורן הסלע העמיסה על דירת הגן של הנתבעים את עלויות בניית הלובי המשמש את כלל דיירי הבניין; כי ניבנו בבניין דירות גדולות יותר שמהן נגבו תשלומים נוספים ולכן היה על אורן הסלע לזכות את דירתם הנוספת של התובעים; כי אורן הסלע חייבה אותם בתשלום עודף על שטח החניות ובנוסף השתלטה שלא כדין על שטחים משותפים ומכרה אותם לצדדים שלישיים; כי ריבית הפיגורים הקבועה בהסכם הבניה היא ריבית נשך; וכי נגרמה להם ירידת ערך בשל אי ביצוע פיר האשפה בדירת הגן אלא מחוצה לה. בנוסף טענו הנתבעים כי בשתי הדירות שרכשו בבניין קיימים ליקויי בניה בסכום ע"ס 200,538 ₪.

לאחר עיון, נחה דעתי כי יש לחייב את אורן הסלע לתת מענה לחלק מהדרישות המקדמיות, והכל כפי שיפורט להלן.

עם זאת, לא מצאתי לנכון להורות לתובעת לגלות את פסק הבורר במלואו, שכן נראה כי למעט הנושאים שצוינו לעיל, הוא איננו רלוואנטי לבירור התביעה דנא ואילו צירופה של מגאד כצד שלישי להליך זה אינו מעלה ואינו מוריד לעניין זה. כמו כן, יש לתת את הדעת גם לכך שמדובר בסכסוך עסקי-מסחרי, כטענת התובעת, אשר מטבע הדברים ודאי כולל מידע מסחרי ועסקי של אורן הסלע ושל מגאד, אשר איננו ממן העניין בתביעה דנא, וגם מסיבה זו שוכנעתי כי יש להגביל את העיון בפסק הבורר.

...

לאחר עיון, נחה דעתי כי דין הבקשה בהקשר זה להידחות, מנימוקי התובעת.

לאחר עיון, נחה דעתי כי דין הבקשה בהקשר זה להידחות.

סוף דבר התובעת תגלה לנתבעת את כל המסמכים שהוריתי על גילויים לעיל, בתצהיר ערוך כדין עד יום 1.5.22.

ביום 1.11.2015 מכר צבי לתובעת מס' 1 (להלן: שושנה) את זכויותיו בתת-חלקה מס' 2, שהנה "דירת מגורים המצויה בקומות ראשונה ושנייה בבית המשותף ... לרבות כל החלקים הצמודים לה". ביום 7.2.2016 חתמה שושנה על הסכם עם יהושע, על-פיו יהושע - שהצהיר כי "הנו הבעלים של חלקת חצר פתוחה בבית משותף .. הרשום כגוש 11564 וחלק מחלקה 126/1". בהסכם צוין שידוע לשושנה "כי בפועל רשומות זכויות המוכר בדירה רק באמצעות ההפניה בטבו להסכם הצוואה הקובע כי יש הגבלה בירושה ..". לאחר ששושנה רכשה מצבי את זכויותיו בתת-חלקה 2 ורכשה מיהושע את זכותו בהצמדה ג', שעדיין הייתה רשומה כמוצמדת לתת-חלקה 1, שלח עידו לועדה המקומית מכתב, הנושא תאריך 8.3.2016, וכותרתו "היתנגדות לבקשת היתר בנייה ככל שתוגש". במכתב, שבישר את זרעי המחלוקת בין שושנה לנתבעים, נכתב: "היות ולהבנתי הבעלים של הדירה בקומה הראשונה מתעתדים לבצע בנייה בבית המשותף, אבקש כי תרשמו בפניכם כי הנני מיתנגד לכל בנייה ככל שתתבקש לרבות הוספת יחידות נוספות או פיצול יחידה קיימת. התנגדותי נובעת מכך שאני חושש שהבנייה ו/או הפיצול תבוצע על רכוש שבבעלותי ו/או על רכוש משותף תוך ניצול זכויות בנייה המוקנות לי בהתאם לזכויותיי הקנייניות וכן יגרמו נזקים לדירתי ושימוש בה". מהעתק רישום מרוכז מפנקס הבתים המשותפים שהוצא ביום 19.2.2018 עולה כי במועד זה הצמדה ג' עדיין הייתה צמודה לתת-חלקה 1, וכי במועד כלשהוא בשנת 2016 נרשמו זכויות החכירה בתת-חלקה 2 על שמה של שושנה.

הודגש כי בהיותן "נכס" יכול שהן תהיינה מושא להסכמות חוזיות, לרבות ויתור עליהן או העברתן לאחר, בכפוף למיגבלות סטאטוטוריות וחוזיות, אולם הדגישה את שתי ההשלכות המרכזיות הבאות: (א) הסכמות חוזיות אלו אינן כפופות להוראות המופיעות בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 בדבר גריעתם של חלקים מהרכוש המשותף; ו-(ב) מאחר שניתן להצמיד רק חלקים שנגרעו מהרכוש המשותף, לא ניתן לרשום הצמדה על זכויות בנייה, אך ניתן לכלול את ההסכמות החוזיות לגביהן בתקנות הבית המשותף.

בע"א 1939/14 נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' בוכריץ (פורסם בנבו, 23.10.2017) (להלן: עניין נציגות הבית המשותף) קבע השופט מלצר כי השאלה אם אכן קיימת הסכמה חוזית באשר לזכויות בנייה היא שאלה שבעובדה, הנבחנת בהתאם לאמור בהסכמי המכר ופרשנותם, וכי שתיקתו של הסכם והעדרה של אמירה מפורשת או משתמעת אינם מצביעים בהכרח על כך שההסכם אינו מתייחס לזכויות בנייה עתידיות.

יהושע ידע כי להצמדה ג' לא הוקצו זכויות בנייה לדירה בעת שמכר אותה לשושנה בסעיף 33 לתצהירו כתב יהושע: ""בסופו של דבר רכשה ממני התובעת 1 ביום 7.2.16 הצמדה זו, מאחר והיא הייתה הבעלים כבר של תת-חלקה 2 בבית המשותף, לאחר שרכשה אותה מאחי, צבי, ביום 5.11.15. מאחר ואני עצמי לא יכולתי לבצע כל בנייה על גבי הצמדה ג', נאלצתי למכור הצמדה זו בסך של 320,000 ₪ בלבד. מיותר לציין כי אילו הייתי יכול לבנות בשטח הצמדה ג' יחידת דיור - כפי שהוריי הורו כי אבנה במסגרת צוואתם - היה שווי הצמדה ג' רב פי כמה מאשר שווי הצמדה זו ..". צבי, שמכר זכויותיו בתת-חלקה 2 לשושנה שלושה חודשים לפני שהיא רכשה מיהושע את הצמדה ג', כתב בסעיף 12 לתצהירו: "עוד אציין כי היחסים ביני לבין אחי יהושע לא היו קרובים אף פעם, בלשון המעטה. משכך, הטענה (ש)יהושע היה אמור לפנות אלי ולבקש ממני את אחוזי הבנייה שהיו מוקנים לדירתי מופרכת מיסודה". הכרעה בנוגע לזכויות הבנייה כפי שנקבע בעיניין נציגות הבית המשותף, השאלה בדבר הסכמה בנוגע לזכויות בנייה היא שאלה עובדתית.

בעיניין ישעיהו הובהר כי רישומה של הצהרה על זכויות בנייה בתקנון בית משותף אין בה כדי להשלים את מלאכת חלוקת זכויות הבנייה בין בעליהן המשותפים, וכי "ככל שאחד מן הבעלים המשותפים יחפוץ לממש את זכויות הבנייה שבבעלותו, עשויות להתעורר בעיות לא פשוטות שעצם הרישום בתקנון אין בו כדי לפותרן". משהתברר ליהושע כי אין לו זכויות בנייה בהצמדה ג', ובכל מקרה - לא קיימת אפשרות לבנות דירה באותה הצמדה, הוא החליט למכור את זכויותיו.

...

לכן אני קובע כי התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים גרמו לנזק לשביל הגרנוליט וכי לא תיקנו נזק זה. שער החנייה בכתב התביעה עתרו התובעים למתן צו עשה שיורה לנתבעים להתקין שער חנייה חדש לדירתה של שושנה במקום השער שהוסר על ידיהם.

לאור האמור בתצהירו של עידו (בניגוד לגרסת צבי בתצהירו, אותה אני דוחה), אינני נעתר לבקשה להורות לנתבעים להתקין מחדש את השער שהסירו.

התוצאה לאור המסקנות אליהן הגעתי לגבי כל אחד מהסעדים המבוקשים, אני דוחה את התביעה על כל חלקיה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

במוקד העתירה 2,400 יחידות דיור (יח"ד) לדיור בהשג יד להשכרה כמטרה ציבורית, שהוקצו למשיבה 5 (הערייה או עריית תל אביב) בתכנית שדה דב, כהפרשה לצרכי ציבור במסגרת איחוד וחלוקה.

"דיור מכליל" כנזכר בסעיף 3(ב) לתכנית, מוגדר בהוראות התכנית (סעיף 1.9) ככל אחד מסוגי המגורים הבאים: יחידות דיור קטנות; דירות להשכרה ארוכת טווח; דירות על תקן חניה 0; מעונות סטודנטים; דיור מוגן/לתשושי-נפש/סיעודי, כולל שטחים נלווים למגורים ולרבות אולמות מפגש, חדרי אוכל, מתקנים רפואיים נלווים, מסחר נילווה ודיור תומך המאפשר שהיית מליווי המטופלים; וכן, דיור בהשג יד כהגדרתו בתוספת השישית לחוק התיכנון והבניה (קרי: דב"י פרטי).

זו הכרעה תכנונית מקצועית מובהקת שאין מקום להתערב בה. הקף יחידות הדיור לדב"י צבורי, נקבע לפי שיקול הדעת התיכנוני ובהתאם לתקנות מטרה ציבורית ובין היתר, לפי התקנות, הנטילה הוגבלה ל- 15% מסך הזכויות במיתחם.

לפי הטענה, לא נגרם כל נזק מכך שהתכנית אושרה ורק תועלת תיצמח לבעלי הזכויות מקבלת העתירה, שכן אין העותרים מבקשים לבטל את התכנית אלא לאשרה תוך הקצאת יחידות דיור נוספות לכלל הבעלים (אזכיר, כמצוין לעיל, כי העמדה בדיון הייתה שונה, שעה שהעותרים עמדו על העתירה גם במחיר ביטולן של שתי התכניות).

אביא גם כאן את שקבעתי בעיניין זכאי: "67. במקרה דנן השהוי גרר קיומו של מעשה עשוי, המהוה טעם המצדיק כשלעצמו, את דחיית העתירה. מדובר במעשה עשוי כפול ומכופל. לא רק שתכנית שדה דב נכנסה לתוקף והיא תקפה ומחייבת מזה חודשים ארוכים, אלא שנשלמה גם הכנתה של התכנית המפורטת שמכוחה, תמ"ל 3001, למיתחם הראשון מבין שלושה שבתחומי התכנית. כאמור, תמ"ל 3001 פורסמה אף היא לאחרונה למתן תוקף. עוד אזכיר, הגם שלא אמנה כאן, את כל הפעולות הנוספות שנעשו ע"י המשיבות ובמיוחד המשיבה 3 ועיריית תל אביב ליישום התוכניות (...). את הדברים יש לראות גם בזיקה לכך שבכל הקשור לחלק משמעותי של הייעודים הציבוריים והתשתיות, התכנית היא תכנית מפורטת, שניתן להוציא מכוחה היתרים.

...

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותרים והן נדחות (לרבות הטענה בעניין תכנית תא/3700).

אשר לחלקה הנוסף של העתירה בגין אי הכללת חלקות 99, 108 ו- 273 בגוש 6632 בטבלת האיחוד וחלוקה - בדין נדחתה התנגדות העותרים בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 9/3/20, מהטעם שחלקות אלה "נקבעו לאיחוד וחלוקה במסגרת תכנית תא/3388ב' המצויה בהליכים בפני וועדת ערר. המתנגדים לא סיפקו הסבר מדוע יש לכלול זכויות עבור אותו תא שטח שכבר קיבל זכויות בתכנית אחרת". לא מצאתי ממש בטענות העותרים בעניין זה והן נדחות.

סוף דבר מכל אמור, העתירה נדחית.

דיון והכרעה בתביעה זו עלי להכריע האם הנתבע ביצע בדירותיו עבודות בניה ללא היתר, האם חילק את שתי הדירות שבבעלותו בקומת הקרקע ובקומה הראשונה, למספר יחידות דיור, האם העמיק את הקרקע מתחת לקומת הקרקע ופתח כניסות חדשות בחזיתות המבנה כדי לאפשר את פיצולה למספר יחידות, האם הגדיל את שטח המרתף והאם יצר במרתף יחידת דיור נוספת.

בע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי (פורסם בנבו, מיום 1.12.88) נקבע : "משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד - שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן." בתיק שלפני לא מצאתי כל סיבה לסטות מהמסקנות העיקריות בחוות הדעת של מומחה בית המשפט שהגיש שתי חוות דעת מנומקות, כאשר חוות הדעת לא נסתרו גם בחקירתו הנגדית המקיפה, ממנה למדתי כי המומחה גילה מקצועיות ועמד על האמור בחוות הדעת שהגיש.

וזה מספיק לחוות דעתך שזה יהיה דירה מפוצלת? מפוצל ל-4, כן. אזשהו חדר בדירה בקומה ראשונה יש לו יציאה נפרדת לחדר המדריגות? לא. זאת אומרת שלדירה הזאת יש כניסה אחת מחדר המדריגות, נכון? אתה רוצה שאענה בכן ולא? אני מוצאת לנכון שיש מלא דירות שעושים כניסה עם פרוזדור ועושים 4 דלתות ל-4 דירות בתוך תל אביב.

...

אני מחייב את הנתבע להרוס כל בניה בלתי חוקית בקומת המרתף ולסתום כל חפירה שבוצעה בקומת המרתף ללא היתר.

אני מחייב את הנתבע לאטום את הפתח שבין הדירה שבקומת הקרקע והמרתף ואני אוסר על הנתבע לעשות שימוש מכל סוג שהוא בשטח המרתף ו/או בשטח דירת המרתף.

טענת הקיזוז של הנתבע נדחית, הן לאור תוצאות התביעה והן מאחר ולא הוכחו ע"י הנתבע כל נזקים שנגרמו לו. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את סכום האגרה כפי ששולמה ואת החלק בשכר מומחה בית המשפט ששולם על ידם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום, בנוסף אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪.

הנתבע הגדיל לעשות והחתים את האם על ייפוי כוח מתמשך באמצעותו ימשיך להעמיק את הנתק בין התובעת ומשפחתה לבין האם וזאת ללא כל סיבה, תוך שהוא מסית את האם נגד התובעת, בתה היחידה, שטיפלה בה במסירות ובאהבה כל השנים ואף לקחה אותה לביתה למספר חודשים לאחר שהאם נפלה בדיור המוגן ושברה את ידה.

האם מכרה במהלך השנים החל משנת 2004, 3 דירות שהיו בבעלותה והתמורה התחלקה בינה ובין ילדיה: "ש. את מכירה נכס שהיה ברשות ההורים שלך ברח' ... תל אביב?

בתל אביב ובאם ידרש למכרה באישור ביהמ"ש, דמי השכירות ישמשו למחייתה של האם לתחזוקתה ולניהולה של הדירה; רצון האם להשאר בדיור המוגן בו שוהה בעת מילוי ייפוי הכוח גם אם תהיה במצב סיעודי, ואם יוחלט בכל זאת על העברתה לדיור מוגן אחר, מיופה הכוח ידאג לכל ההיבטים; מיופה הכוח יטפל בסיוע במטפלת זרה ותשלום העסקתה מחשבון הבנק של האם; כלל הטיפולים הרפואיים והסיעודיים ימומנו מחשבון הבנק, זכויות ביטוחיות ופנסיוניות וכיוצ"ב; הוראה על הפקדות כספים רק באפיקים סולידיים; אין למנות אפוטרופוס ואם רשות כלשהיא תידרוש זאת מיופה הכוח ימונה אפוטרופוס; טפול מיופה הכוח למול רשויות המדינה, בדירה ובכל נושא אחר.

בהסתכלות רחבה ובהתייחס לטענות התובעת בעיניין, ההוראות המקדימות בעיניין הדירה מגבילות את הנתבע ומצמצמות את יכולת פעולותיו.

...

משך למעלה מחמישה עמודי פרוטוקול האם ידעה להשיב לשאלות בעניין רכושה, והדגישה, כלשונה: "אני מחליטה בעצמי על הדברים שלי. אף אחד לא יכתיב לי, אף אחד לא יכתיב לי שום דבר" (פרו' עמ' 52 שורות 9-10)) בכל הנוגע ליחסה עם הנתבע, התובעת ורצונה השיבה: "ש. זה מתנות ומי שמכיר את ח. טוב ומכירים אותו מצוין הוא לא נוגע באגורה. הוא לא יגע בפרוטה. הכל יחזור אלי. אני מוכנה להישבע במה שאת רוצה, לעולם הוא לא יגע. הוא מטפל בי, ח..

סיכום אני דוחה את טענות התובעת לזיוף חתימתה של האם על ייפוי הכוח המתמשך מיום 18.3.19 אני דוחה את טענות התובעת בדבר השפעה בלתי הוגנת של הנתבע על האם לחתום על ייפוי הכוח המתמשך.

על יסוד כל האמור התביעה נדחית.