חלוקת גז לבניינים משותפים באמצעות חברת בת

בכתב התביעה שכנגד שהגישה הנתבעת תבעה את הסעדים הבאים: פיצוי בגין ירידת ערך דירתה בסכום של 69,000 ₪ - בהתאם לחוות דעת השמאי מר עמית זיו; דמי שימוש ראויים בגין השמוש שעושה התובעת בשטח הנתבעת באמצעות הנחת צנרת ומיתקני גז בשטחה; מתן צו המורה לעירית חדרה להמציא חוות דעת בקשר למגרש וליידע את בית המשפט אלו פעולות ננקטו כנגד התובעת בשל הבניה הלא חוקית והשמוש החורג במחסן כדירת מגורים; מתן צו המחייב את התובעת להעתיק את מיתקני הצנרת והגז שניבנו בשטחה ולבצע הפרדה של מיתקני הצנרת בין הצדדים; סגירת הגישה למיתקני המים והביוב למחסן; חסימת החלונות שפרצה התובעת לכיוון דירת הנתבעת; החזרת המצב לקדמותו לפי היתר בניה קיים (כך נטען), הריסת חלקים שאינם עומדים בתנאי התב"ע וקבלת היתר על פי כל דין.

בבניין בו זכויות הדיירים מוחכרות – דרושה בכל הנוגע להצמדת חלקים מהרכוש המשותף לאחת הדירות גם הסכמת המחכיר (וייסמן, שם, עמ' 397; ע"א 686/02‏ עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בי-ם נ' קריית וולפסון בירושלים חב' לניהול ושירותים בע"מ (20.9.2004)).

" ופסק הדין שניתן בת"א (ת"א) 52329/07 ג'יל חביב נ' יהושע גוילי (30.5.2012): "נכון הוא, כפי שטוענים גוילי, כי בין השכנים בבניין לא נחתם הסכם לחלוקת השמוש ברכוש המשותף. עדיין, לפי הפסיקה הקיימת, יכולה להווצר הסכמה באשר לאופן חלוקת השמוש ברכוש המשותף, באמצעות היתנהגות. הסכמה בהתנהגות כוללת ידיעה ושתיקה לאורך זמן וראה לעניין זה ת.א 69887/94 מימוני נ' הופמן, ת.א 5496/04 משולם נ' ועקנין, ת.א 44989-03-10 וה"פ 209/01.

וכן פסק הדין שניתן בת.א. (ת"א) 47851-05-12‏ ‏משה זהבי נ' יונתן צדוק (9.1.2017), שם נדון סיכסוך בין בעלי דירות בבית משותף ביחס לחלק מהרכוש המשותף אשר הוחזק במשך שנים על-ידי התובעים ואליו פלשו הנתבעים.

...

דין התביעה אף ברכיב זה להידחות.

איני מקבלת את התביעה אף ברכיב זה. המחסן נבנה לפני עשרות שנים, וממילא מצוי בחלק אשר בהתאם להסכמת הצדדים מצוי בשימוש התובעת.

ח - סופו של דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התובעת תשלם לנתבעת 18,590 ₪; הנתבעת תשלם לתובעת 20,000 ₪; התובעת תסדיר את צנרת המחסן ותסגור את השוחה באופן שיאפשר לנתבעת להשלים את ריצוף החצר; הצדדים יבצעו ניקוז ולחלופין ריצוף של המובלעת, ויישאו בעלות העבודה בחלקים שווים.

הנתבעת, החברה האמריקאית ישראלית לגז בע"מ (להלן - אמישארגז או הנתבעת), עוסקת בתחום שיווק הגז לצרכנים בישראל, ומספקת גז לדיירי הבניין באמצעות צובר גז הטמון באדמה ואשר ממנו נמתחת צנרת גז אל דירות הבנין.

עוד עותרת התובעת לפצוי בסך כולל של 200,000 ₪ בגין ירידת ערך הדירה ויתר רכיבי התביעה בהם עוגמת נפש כאב וסבל, בחלוקה בהתאם לשיקול דעת בית המשפט.

בתצהירו הדגיש, כי גם בשטחי דירות אחרות בבנין מוקמו תשתיות משותפות (כך, בגינת דירתו מותקנות תשתיות ביוב משותפות אשר משרתות את כלל דיירי הבנין) וכי התביעה של התובעת מונעת רק משאיפתה להרחיב את דירתה ולבנות בגינת הבית.

יותר מכך, סעיף 59ה לחוק, העוסק במפורש ב"מיתקני גז", מגדיר בסעיף 59ה(ד) "מערכת גז מרכזית", כ"מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר", וקובע, בסעיף 59ה(ב), כי: "מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מכל מטלטל או נייח, מונה או וסת, יהוו חלק מהרכוש המשותף". כנטען על ידי הצדדים במועד הגשת התצהירים, הבית טרם נרשם כבית משותף.

...

לטענתם, השמאי התעלם מהתמורה החוזית ששילמה התובעת ולא ציין בחוות דעתו אם מחיר רכישת הדירה שיקף מחיר של דירה עם צובר, אלא ערך השוואה תיאורטית בין דירת גן עם ובלי צובר והגיע למסקנה כי מדובר ב-10% ירידת ערך לדירה.

סיכומם של דברים דינה של התביעה לסילוק הצובר ממקומו – להידחות.

גם דין תביעתה הכספית של התובעת לפיצוי בגין עוגמת נפש (כל הכלול בטענה זו, כמפורט לעיל) ובגין ירידת ערך – להידחות.

עוה"ד הנתבע- עו"ד טל שחר, ממשיך וטוען כי שביל גישה משותף העובר בגינת התובעת היה חלק מתנאי ההיתר המקורי שניתן לבניין, התואם את התשריט שאושר ע"י הועדה המקומית ואושר ע"י חברת משה כהן.

קומת מרתף בשטח 166 מ"ר; קומת קרקע בשטח 800 מ"ר ובה דירת 3 חדרים מוחזקת ע"י דייר מוגן, דירת 2 חדרים פנויה ודירת 4 חדרים בשטח 110 מ"ר; קומה א' בשטח 300 מ"ר ובה דירת 3 חדרים, דירה בת 2 חדרים ודירה בת 4 חדרים כולן פנויות; קומה ב' בשטח 300 מ"ר ובה דירת 3 חדרים, דירה בת 2 חדרים ודירה בת 4 חדרים כולן פנויות; קומת גג בשטח 105 מ"ר ובה דירה עם מרפסת מוחזקת ע"י דיירת מוגנת וכן 2 חדרים ריקים ופנויים ומרפסת (להלן הנכס)"

שלושה סעיפים בלבד בהסכם השתוף מתייחסים לרכוש או זכויות משותפות: הראשון, סעיף 3.1.5 להסכם השתוף, הקובע כי הזכויות בגג, לרבות זכויות בנייה עתידית בגג, ייוחדו למר חי שמש, כשמצוין כי: "במידה ויהיה צורך, יוקם חדר מכונות על הגג, אשר יהיה רכוש משותף". השני, סעיף 3.1.6 להסכם השתוף, הקובע כי אם יהיו זכויות למקומות חניה הן יחולקו כאמור בסעיף, והשלישי, סעיף 3.2 לפיו כל זכויות בניה עתידיות בנכס, מעבר לאמור לגבי קומת הגג יהיו רכוש משותף כך שלחברת משה כהן יהיה 1/6 באותן זכויות למר חי שמש 2/3 ולגדעון יוספיאן 1/6.

וכך מצהיר עו"ד טל שחר (סעיף 38 לתצהירו): "ידוע לי מבדיקה שערכתי שהשביל האמור לשמש מעבר לבלוני הגז ואמור להיות לכן שביל צבורי משותף נידרש ע"י הוועדה המקומית במסגרת בקשת ההיתר, וכי בעת אישור התשריט ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ולבנייה אשרה הועדה את התאמת התשריט (זה שכולל את שביל הגישה כרכוש צבורי – שטח משותף) שאישרה לרשום לזה המופיע בהיתר הבנייה לפיו ניבנה הבניין" (הכל במקור כולל הדגשות – מ' א' ג').

...

המסקנה מכאן היא שמר רומנו כלל שביל גישה בגינת התובעת לבקשת מי מהשלושה.

מסקנה נוספת היא כי עו"ד טל שחר ידע על כך בעת הגשת הבקשה לרישום הבית המשותף, שהוגשה לאחר שהתובעת רכשה את הדירה, ועשה זאת, כאשר הוא יודע שהדירה נמכרה כשאליה צמודה פיסית ומשפטית גינה ללא כל זכויות צדדים שלישיים.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל התובענה מתקבלת.

נטען כי בלוני הגז הונחו במקומם מקדמת דנא אלא שניבנה להם ביתן כנדרש ע"י חברת הגז.

לגופו של עניין, נטען כי הרקע להסכם משנת 1990 הנו סיכסוך שכנים בין התובעים ובעלי דירת הנתבעים דאז; בסופו הוסכם כי הזכויות בגינה המשותפת לכלל הדיירים בבניין יוקנו לתובעים ויותר להם לבצע תוספת בנייה לדירתם, בעוד שבעלי דירת הנתבעים יהיו רשאים לבנות על הגג שיוקם כתוצאה מתוספת הבנייה שיבצעו התובעים, כך שהזכויות בו ובגג שיוקם מתוספת הבנייה שתבוצע ע"י בעלי דירת הנתבעים תוקנה לאחרונים.

לתמיכה בטענותיהם, הפנו הנתבעים להסכמתם של התובעים, אשר נחתמה במסגרת הבקשה להיתר הבנייה שהוגשה לעירייה, לבניית תוספת בנייה בת 2 קומות, היינו גם על הגג שזכויותיו שנויות במחלוקת.

בבית המשפט העליון נפסק, כי סעיף 79א' אינו מונע את בית המשפט להחליט לקבל את התביעה במלואה או לדחותה במלואה, וכי סעיף 79א' לחוק יוצר הסדר שתחולתו משתרעת על כל סוגי הסכסוכים המובאים בפני הערכאות ועל כל רכיבי ההכרעה בסכסוכים אלה, לרבות קביעת אחריות, אשם תורם, חלוקת אחריות ועוד.

...

כמו כן יש לצבוע את סורגי החלונות בקיר זה. כל האמור לעיל יבוצע בהתאם לחוות הדעת של המהנדס יגאל ברגמן וזאת תוך 60 יום מקבלת פסק דין זה ובתיאום עם התובעים.

התביעה שכנגד נדחית.

הוצאות משפט – אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

במידה וייבנה, וזאת ללא תמורה נוספת ובלבד שישא בחלק יחסי שווה לחלקו הנ"ל ממסי ההשבחה, אם יחול וזאת רק על התוספת לבניה לדירה ולאחר שהחברה תוכיח למוכר כי מס ההשבחה שולם עבור היתר לבניה נוספת מעל 8 דירות + פנטהאוז.

סיום הבניה פירושו-גמר עבודות הבניה במיגרש וחיבור הבית המשותף לרשתות המים, החשמל, הגז והביוב והשלמת הבנין לפי המפרט.

הוסכם גם שאם לא יעשו כן "יראו את ההסכם העקרי לכל עניין ודבר כאילו נכרת בין יעקב ונחמה כהן לבין (החברה-ד' ד') לגבי כל הזכויות כפי שהם רשומים כיום בלישכת רישום המקרקעין". החברה הגישה בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה במרחב טבריה (להלן גם-הוועדה) להתיר לה להקים בניין בשטח 1,017 מ"ר. משמעות הבקשה הייתה הגדלת שטח דירות בנות ארבעה חדרים ב-13 מ"ר כל אחת, והוספת חדר נוסף לארבע הדירות הנותרות.

החברה השיבה כי זכותה היא לבנות בכל השטח שאושר על-ידי הועדה ללא מתן תמורה נוספת למערערים, וכי גם הדירות בנות ארבעה חדרים הן בשטח גדול יותר מן המתוכנן ועל-כן המערערים יקבלו דירות בשטח גדול מן השטח שהוסכם עליו, שבגינו זכאית החברה על-פי החוזה לקבל מהם מס השבחה.

...

בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי החברה הייתה רשאית לעכב את מסירת החזקה בדירות, ואילו אי-מילוי התחייבות המערערים לרשום את חלקה של החברה במגרש היוה הפרה של החוזה.

מסקנתי היא אפוא, כי החברה חייבת במס ערך מוסף.

מסקנתי היא אפוא כי המערערים זכאים לפיצויים המוסכמים בלבד.