חכירה לדורות שכירות ללא שינוי בהתאם לחוק השכירות והשאילה

דור אלון טוענת כי משנכרת עימה הסכם השכירות, שתוקפו ל-10 שנים, הרי שמדובר על חכירה (בהתאם לסעיף 5 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969; להלן: חוק המקרקעין), שהיא זכות קניינית שהוקנתה לה על פי החוק (בהתאם לסעיף 21 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971; להלן: חוק השכירות והשאילה) וזכות זו אינה טעונה רישום (סעיף 152 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972; להלן: חוק הגנת הדייר).

עם השתכללותו, מחזיקה דור אלון בזכות קניינית על הנכס מושא התובענות: "בשכירות שאינה טעונה רישום במירשם המקרקעין די בהסכם השכירות כדי לשכלל את השכירות חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה אינם עומדים על מסירת החזקה כתנאי לשכלול השכירות" (יהושע ויסמן דיני קניין – החזקה ושימוש 294 (2006)).

גם הסכם זה היה טעון התאמות לגופו של עניין שאינן קשורות רק לגובה דמי השכירות, שכן השתנתה מערכת היחסים שבין סונול והבעלים בשל העובדה שבבלס תפסו את מקומו של בן מישפחת ברש בבעלות ונידרש שילוב בין פעילות תחנת הדלק ובין חנות בבלס למכירת מוצרי רכב (כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהצעת סונול בכתב, המציעה גם קידום "מבצעים" משותפים לתחנת הדלק ולתחנת השטיפה בבעלות בבלס, וההוראה האוסרת תחרות בין חנות הנוחות וחנות בבלס).

...

עוד הגעתי למסקנה כי יש לקבל את טענת דור אלון לפיה חוזה השכירות שהיא כרתה עם הבעלים הוא חוזה תקף המקנה לה זכות חוזית בנכס ומכוחו זכות קניינית המוכרת בדיני הקניין ובדיני המקרקעין.

בהינתן כל האמור לעיל, דין שתי התובענות שהדיון בהן אוחד להתקבל.

אני מורה לסונול לפנות את תחנת הדלק (הנמצאת בדרך נמיר 301, תל אביב יפו (בחטיבת קרקע הידועה גם כחלקה 52 בגוד 6602)), כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ עד יום 29.10.2020.

על יסוד פסק הדין בע"א 350/75 ניסים נ' פאשה (23.9.75) נטען כי אין להעניק סעד המשמר מצב בלתי חוקי, וכן נטען להיקש מן הדינים העוסקים במעבר לדורות הבאים של זכויות דיירות מוגנת ובר-רשות במקרקעין.

אלא, שלפי ההלכה הפסוקה משתנים פני הדברים שעה שמדובר בתביעתו של משכיר לפינויו של שוכר.

במצב דברים זה, מנוע השוכר מלטעון כנגד זכויותיו של המשכיר בנכס: "הרי זה עיקרון הידוע בדיני חכירה, והוא בעל תחולה כללית, שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי" (עניין ניסים הנ"ל. ראו גם ע"א (י-ם) 3519-09 ח'יאט נ' אלמעאיטה (24.3.10), תא"ח (חד') 15871-04-19 סאלם נ' אבו עטא (3.10.19), תא"ח (פ"ת) 39048-04-19 עירית נתניה נ' אלעד על הים בע"מ (20.9.19), עניין סיאם הנ"ל).

כפי שבאר בית המשפט המחוזי בירושלים, הדין אינו מבקש בהקשר זה לגונן על בעלות בנכס, כי אם על מעמדו של המשכיר מכוח יחסי השכירות: "מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בו אין זכר ל'בעל נכס' אלא ל'משכיר'. משמע, שאין המשכיר חייב להיות הבעלים. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם חובתו של השוכר להחזיר את המושכר למשכיר - ולא לבעל הנכס - בתום השכירות (סעיף 20(א) לחוק). הלכה פסוקה היא, כי אין השוכר רשאי להיתכחש לעובדה שהוא קיבל את המושכר מידי המשכיר" (ת"א (י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' סגל (25.8.98)).

הכרעה על הנתבעת לפנות את הנכס מושא התביעה ולמסרו לידי התובעים בהתאם לאמור בסעיף 8 להסכם השכירות, עד ליום 1.12.19.

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים, אני מקבל את התביעה.

כפי שבאר בית המשפט המחוזי בירושלים, הדין אינו מבקש בהקשר זה לגונן על בעלות בנכס, כי אם על מעמדו של המשכיר מכוח יחסי השכירות: "מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בו אין זכר ל'בעל נכס' אלא ל'משכיר'. משמע, שאין המשכיר חייב להיות הבעלים. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם חובתו של השוכר להחזיר את המושכר למשכיר - ולא לבעל הנכס - בתום השכירות (סעיף 20(א) לחוק). הלכה פסוקה היא, כי אין השוכר רשאי להתכחש לעובדה שהוא קיבל את המושכר מידי המשכיר" (ת"א (י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' סגל (25.8.98)).

במכלול השיקולים, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורך דינם כולל מע"מ בסכום כולל של 22,000 ₪.

אינני תמימת דעים עם טענת הנתבעים לפיה מעמד התובעת כבת רשות במקרקעין לא מכנה לה זכות בדין להשכיר את המושכר ו/או לעתור לפינוי המושכר מאחר ומדובר בהסכם שימוש ולא שכירות.

בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") נקבע מפורשות כי: "שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות" (ההדגשות שלי- ר"ג').

ובסעיף 3 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הוגדרה שכירות מקרקעין, בזו הלשון: "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". בעניינינו, אין מחלוקת, כי הזכות הוקנתה לנתבעים בתמורה ושלא לצמיתות.

בהתאם לפסיקה, חלוף הזמן כשלעצמו, אין בו די כדי להביא לקבלת טענת השהוי ויש צורך ב"דבר מה נוסף" (ע"א 410/87 עיזבון המנוחה רבקה ליברמן נ' יונגר, פ"ד מ"ה(3) 749, 756 ( 18/3/1991)).

בשלב זה לא הוכח בפניי, כי התובעת ויתרה ו/או זנחה זכות התביעה אשר עמדה לו (כך למד מהמכתבים ששוגרו לנתבעים ולגורמים אחרים אשר צורפו לכתב התביעה), וכי במשך הזמן הנתבעים שינו מצבם לרעה, או כי השהוי נגרם עקב חוסר תום הלב של התובעת.

...

טענות הנתבעים דין התביעה להידחות על הסף מאחר והנתבעת הינה במעמד של בת-רשות ואינה הבעלים של המקרקעין, כך שאינה רשאית לנהוג מנהג בעלים ולחתום על הסכם שכירות אלא על הסכם שימוש.

על אותה הלכה חזר בית המשפט העליון ב- רע"א 9070/11 אולג אייזיקוביץ' נ' זנון קלוגר (16.1.2012), כלשונו: "סילוקה של תביעה על הסף מהווה אמצעי קיצוני הננקט רק משהוברר כי ההליך שהוגש אין לו תוחלת וכבר נפסק לא אחת כי השימוש בסמכות הסילוק על הסף שמור למקרים חריגים, בהם ברור כי גם אם יעלה בידי התובע להוכיח את כל טענותיו לא יזכה בסעד המבוקש על-ידו (ראו: ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב-יפו, פ"ד מ(2) 668, 672-671 (1986); ע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרוייקטים בע"מ נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ, פיסקה י"ב ([פורסם בנבו], 4.6.2007); רע"א 8524/10 טיב טעם הכרמל תעשיות (2002) בע"מ נ' פרימיוס קלאס בע"מ, פיסקה 6 ([פורסם בנבו], 31.1.2011)). לא מצאתי כי המקרה דנן נמנה עם מקרים חריגים אלה ולכן אני סבורה כי קביעתו של בית משפט קמא שלא לסלק את תביעת המשיב על הסף אינה מצדיקה התערבות". בשלב המקדמי, אין בית המשפט שומע ראיות ואינו מברר עובדות, אלא חי בשלב זה מכתבי הטענות בלבד.

וסבורני, כי לצורך תביעת הפינוי די בכך שחלפה התקופה המוסכמת בה הותר לנתבעים להחזיק במקרקעין.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הבקשה נדחית.

לאור עמדת רמ"י, כמפורט לעיל, הגיש הקבוץ תביעה זו, למתן סעד הצהרתי שיקבע כי הקבוץ רשאי להשכיר השכרת משנה לצדדים שלישיים, וכי סרוב רמ"י לאפשר זאת הוא סרוב מטעמים בלתי סבירים (כלשון חוק השכירות והשאילה), ולכן מבוקש לחייב את רמ"י לאפשר השכרות משנה.

החלטה 834 מיום 9/7/98 (כפי שתוקנה ע"י החלטה 1077 מיום 11/1/06, שהוסיפה את שלוש המלים האחרונות) קובעת כי – "השכרה או החכרת משנה של מקרקעי ישראל לתקופה שאינה עולה על 25 שנה על ידי מי שרכש בהם זכויות על פי חוזה חכירה לדורות עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "המינהל"), למטרת מגורים או תעסוקה, אינה טעונה קבלת הסכמה מאת המינהל, ולא תותנה בתשלום כספי למינהל, ובילבד שהנכס מהוון".

סרובה של רמ"י להתיר השכרת משנה מתבסס על החלטה מאוחרת להחלטה 834, היא החלטה 1054 מיום 27/7/05, שכותרתה: "תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל על חוזי חכירה פרטניים", וזו לשונה: "חוכר המבקש למצות זכויות שבחוזה החכירה הפרטני אשר הנו צד לו, המיטיבות ביחס להסדרים תקפים שנקבעו ע"י מועצת מקרקעי ישראל בהחלטותיה, לא יהיה זכאי להקלות ולתנאים מיטיבים לפיהם נוהג המינהל עפ"י החלטות מועצת מקרקעי ישראל המאוחרות למועד תחילת החכירה, ויחולו עליו, לכל דבר ועניין, הוראות חוזה החכירה הפרטני". אין מחלוקת שהקיבוץ החליט לפעול על פי חוזה החכירה, ולא ב"מסלול" של החלטות המועצה, ואפנה בעיניין זה לסיכום דיון מיום 18/2/08 בין נציגי המחוז ברמ"י לבין נציגי הקבוץ, שם הוסבר לקבוץ כי באפשרותו לבחור לפעול על פי החוזה או על פי החלטות המועצה, וסוכם: "הקבוץ החליט לפעול בהתאם להוראות החוזה, ולכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא חלות בעיניינם". מר שחם, שהעיד מטעם הקבוץ, גם אישר זאת בעדותו: "באותה עת אכן סברנו שנכון לנו לדבוק בחוזה האחיד שעליו אנו חתומים משנת 89" (פרו' עמ' 7, ש' 9).

לא מדובר בזכות חוזית, שהיא, כמובן, תקפה כל עוד החוזה בתוקף, ולא ניתן (בחוזה שאינו כפוף להחלטות המועצה) לפגוע בה. מדובר במדיניות שהייתה, והשתנתה, ובעל חוזה חכירה בנוסח הישן, המבקש להשכיר השכרת משנה כיום, פשוט וברור הוא, שהוא כפוף למדיניות הקרקעית השוררת כיום (ומאז 27/7/05).

...

לסיכום, אף טענת ההשתק נדחית.

חוסר תום לב אשר לטענת הקיבוץ כי מתן מענה בחלוף תקופה של שבע שנים וחצי, בדיוק בשלב שבו מבקש הקיבוץ לקדם את הסדרת השימושים בתחומיו, מהווה חוסר תום לב. אכן, התנהלותה של רמ"י בעניין המענה למכתב הייתה רשלנית ובלתי תקינה, אך לא היה בה חוסר תום לב. הטענה נדחית אפוא.

סיכום לסיכום, התביעה נדחית.

בתום ישיבת האספה הכללית הוחלט כי בהתאם לתכנית לצרכי רישום שהוכנה, יבוצע רישום של הסכם חכירה לדורות לכל חבר אגודה ביחס לחלקה א' המצויה בנחלתו.

סעיף 21 להסכם המשבצת הנו סעיף המסדיר מצב של שינוי ייעוד המקרקעין, ונקבע בו כך: "א. אם ישתנה יעודה של המשבצת או של חלק ממנה, על ידי תכנית על פי חוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965 או על פי כל דין, יהיה המשכיר רשאי להביא לידי סיום מוקדם את תקופת השכירות של המשבצת או של אותו חלק ממנה אשר לגביו שונה הייעוד, ולהחזיר לעצמו את החזקה במשבצת או באותו חלק ממנה אשר לגביו שונה הייעוד, לאחר מתן הודעה מוקדמת של 6 חודשים, לאגודה, על סיום מוקדם של תקופת השכירות והחזרת החזקה כאמור. לעניין סעיף זה, מתן היתר על פי דין להקמת מתקן ביטחוני כמוהו כשינוי ייעוד.

זאת, בהסתמך על סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, לפיו, במקום שבו לא הוסכם על תקופת השכירות, יהיה רשאי כל צד לסיים את השכירות באמצעות מתן הודעה לצד השני.

עוד טענה האגודה כי היא עצמה אינה בעלת מעמד של חוכרת לדורות במקרקעין, אלא בעלת זכות שכירות בלבד לתקופה בת חמש שנים המתחדשת מעת לעת, ומשכך ליעקב וללוי, שזכויותיהם יונקות מזכויותיה, לא יכולות להיות זכויות בעלות מעמד גבוה יותר מאלה שיש לאגודה עצמה במקרקעין.

...

האגודה לא הביאה כל ראיה להוכחת טענתה זו ומכאן שדינה להידחות.

לוי, בסיכומיו, לא חלק על כך. בנסיבות אלו נראה לי שיש מקום לקבל, בעניין זה, את טענותיה של האגודה: קביעת מקדם היוון, בהיותו משקף גם את מרכיב הסיכון, הינו עניין מובהק שבמומחיות.

התוצאה מהטעמים המפורטים לעיל הנני מציע לחבריי לדחות את ערעורו של יעקב וכן את ערעורה של האגודה לעניין הפיצוי שנפסק ליעקב; לדחות את ערעורו של לוי, ולקבל, חלקית, את ערעור האגודה לעניין הפיצוי שנפסק ללוי, כך שסכום הפיצוי ללוי יעמוד על סך של 580,217 ש"ח (במקום 734,000 ש"ח).