חישוב שווי זכויות חייב בדירה תפוסה עם משכנתא

בין החייב והמנהל המיוחד נתגלעה מחלוקת באשר לאופן החישוב הראוי של שווי זכויות החייב בדירה: החייב טען כי אופן החישוב הראוי מחייב, תחילה, הפחתה של שווי הדירה בשל מכירתה כתפוסה (אותו העריך החייב בסכום השווה ל-40% משווי הדירה), ורק לאחר מכן, הפחתה של יתרת המשכנתא, כאשר שווי זכויות החייב לפדיון יהא בסך 50% מהסכום המתקבל (לאור העובדה שהבעלות בדירה היא בחלקים שוים כאמור).

...

מכל מקום, אפילו אם הייתה לחייב זכות ערעור והבקשה דנן הוגשה בטעות, משמצאתי כי דין הבקשה להידחות לגופה, אין אני רואה צורך להעביר את הדיון למסלול של ערעור לפי תקנה 410א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (רע״א 8010/09 אלחדד נ׳ עו״ד נשר, פסקה 2 (30.6.2010); רע"א 7869/17 אי.אר.אמ. נכסים בע"מ נ' **** אור, פסקה 23 (23.11.2017); רע״א 6329/19 גורן נ׳ הרבט, פסקה 6 (19.11.2019)).

בענייננו, סבורני כי החייב לא ביסס כל עילה להתערבות בשיקול דעתו של בית המשפט קמא.

סוף דבר: בקשת רשות הערעור נדחית איפוא.

בטרם יוערך שווי הדירה כנכס תפוס, יש להפחית משוויה את המשכנתא הרובצת על הדירה (בהתאם לדרך החישוב שאושרה לאחרונה זה ברע"א 37/20 משה אלבו נ' עו"ד מיכאל גבור ואח' (31.3.20)(להלן-"ענין אלבו")), בסכום אשר עמד נכון לחודש דצמבר 2017 על סך של 276,112 ₪, כפי שצויין בדו"ח המסכם מיום 18.6.18.

בשים לב לכך שתחשיב המבוסס על שווי נכס כתפוס בשיעור של 40% אושר בבית המשפט העליון, כך שגילום מלא של זכות החייב בדירה יעמוד על סך של 524,000 ₪, אני סבור כי השלמת קופת הכנוס לסך של 600,000 ₪ מהוה הצעה ראויה וסבירה המשקפת תשלום ראוי ואף למעלה לנושי החייב הכולל גילום של זכויות הדיירות המוגנת של החייב בדירה, וכן תוכנית פרעון מינימאלית התואמת את גילו והכנסתו של החייב.

...

כעת עלי ליתן את החלטתי בבקשת החייב לאשר את ההצעה אף שלא קיבלה רוב בשיעור של 75% ערך לאור המחלוקת שהתגלתה בין הצדדים ולדון, בין היתר, בהתנגדות בל"ל. דיון והכרעה: לאחר שעיינתי ובחנתי את נתוני התיק לרבות נתוני החייב, חוות הדעת השמאית וטיעוני הצדדים החלטתי ועל עמדת הנאמן לאשר את הצעת החייב מכוח סמכותי לפי סעיף 34(א1) לפקודה וזאת גם לאחר שהחלטתי לדחות את ההתנגדות מטעם הנושה בל"ל להצעה, הכל כפי שאנמק להלן; עסקינן בבקשה לאישור הסדר נושים לאחר הכרזת חייב פושט רגל בהתאם לסעיף 52 לפקודה הקובע כי ככל שהתקבלה הצעת פשרה או הסדר לאחר הכרזה ברוב מנין ושלושה רבעי ערך של הנושים המצביעים יהיו ההליכים ותוצאותיהם כמו בפשרה או בהסדר לפני ההכרזה על פשיטת רגל, דהיינו יחולו ההוראות הרלוונטיות בסימן ג' בפרק ב' של הפקודה.

בענייננו, בשים לב לרוב הניכר של הנושים שנתנו הסכמתם להצעה (כאשר למעשה רק נושה אחד מתנגד להצעה) ואף שלא קיבלה רוב ערך של 75% כנדרש, ובהתחשב בנתוני החייב ובכלל זה שווי זכויותיו בדירה אליהן אתייחס להלן , אני סבור כי ההצעה להשלים את קופת הכינוס לסך של 600,000 ₪ הנה הצעה מיטיבה עם הנושים ולפי הפריסה שכבר הוצעה על ידי החייב בינואר 2019 ומועדי התשלום של ההסדר שהוצע תחילה על ידו יש בה כדי לזכות את הנושים בחלק נכבד מהחוב במועד מוקדם יחסית ואני מאמין לטענות החייב, שלא נסתרו, בדבר המאמצים שנעשו על ידו בסיוע בני משפחה לצורך גיוס וארגון הכספים ושיפור הצעתו ביחס לסכום ההצעה מינואר 2019.

לפיכך ומכח סמכותי לפי סעיפים 52-53 ו- 34(א1) לפקודה אני מאשר את הצעת ההסדר של החייב לפיה הוא ישלים את קופת הכינוס לסך של 600,000 ₪ ונותן לה תוקף של החלטה.

אני ממנה את עו"ד נחמיאס מנור, אשר שימש כנאמן בהליך, לשמש כנאמן לביצוע הסדר הנושים.

בנוסף אני מורה לנאמן להודיע עד ליום 30.6.2020 האם הוא מתנגד לכך שבית המשפט יעשה שימוש בסמכותו על פי סעיף 53(א) לפקודה , ויורה על ביטול הכרזת החייב כפושט רגל ועל הקניית מלוא נכסי החייב לחייב מיד לאחר השלמת ביצוע תשלומי ההסדר שאושר.

יחד עם זאת אינני מוצאת לקבל גם את דרך החישוב של החייב ,על פיה יש להפחית את יתרת המשכנתא משווי הנכס כתפוס: אין מחלוקת כי המדובר בזכויות רשומות.

אמנם ביה"מ הפנה שם גם לאפשרות לכפות על נושה מובטח לפעול למימוש הבטוחה, מה שבעניינינו ובשלב זה, לא מצאתי אפשרי, אך עדיין גם בתיק שבפני, קיים הסיכון כאמור שהנאמן ישיג את המימון לפדיון הערובה ואזי בהתאם לסעיף 14 לחוק המישכון "יעמוד לו המישכון להבטחת זכותו זו". דרך החישוב הראויה הנה לפיכך : שווי הדירה ע"פ חוות הדעת השמאית: 850,000 ₪ ,בהפחתת יתרת המשכנתא בסך 284,000 ₪=566,000 ₪.

...

לא נעלמה מעיני טענת המנהל המיוחד כי יתכן ששווי הדירה כתפוסה יכול להיות גבוה יותר ולעמוד על 50% מהשווי המוערך ואולם, בהתחשב בהוצאות המימוש אותן לא הבאתי בחשבון ולאור מצבו של החייב כיום (נעדר אי כושר לחלוטין),שוכנעתי כי אם יסכים החייב לפדות זכויותיו בתכנית פירעון אשר תוסיף את הסך האמור-113,000 ש"ח, זאת בנוסף לכספים הצבורים בקופה, יהיה מקום לאשר תכנית פירעון זו. יחד עם זאת וככל שהחייב לא יסכים לפדות זכויותיו בסכום האמור ,הרי לצורך מתן החלטה בהעדר הסכמה, מן הראוי יהיה לברר תחילה עם השמאי את מס' האחוזים הראוי להפחתה במכירת הדירה כתפוסה ואף לברר האם בינתיים חל שינוי משמעותי כלשהוא בשווי הדירה מאז ניתנה ההערכה השמאית המצויה בתיק.

שאלת שווי זכויות החייב בדירה חשובה ומשמעותית וכיצד יש לחשבן היא השאלה שתעמוד לדיון בשלב זה, וממנה ניתן יהיה לגזור ולהכריע בשאלה האם יש לקבל את הצעת אשת החייב לפדיון.

בעניינינו, המדובר בזכות בעלות, ומשכך יש לפנות להוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 הקובעת בזו הלשון: "החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתא או בפשיטת רגל... יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר לדורות החדש". הדברים ברורים מקום בו החייב הוא בעל הזכויות היחיד בנכס, אולם המצב משתנה מקום בו המדובר כאמור בבני זוג הרוכשים במסגרת חייהם המשותפים את הדירה, והזכויות נרשמות – דרך כלל – בין בני הזוג בחלקים שוים.

יודגש ויובהר שבכל הקשור והנוגע להליכי פשיטת הרגל ולתכלית שמטרתה מימוש נכסי החייב לטובת הנושים, להבחנה זו חשיבות מרובה לאור הפער המשמעותי שבין שווי הזכויות במכירת הדירה כפנויה (4,640,000 ₪) או כתפוסה (1,856,000 ₪), וזאת אף מבלי שאני נזקק להדרש לכך שעם מכירת הדירה כתפוסה, יהיה על החייב ובני המשפחה לשלם דמי שכירות לבעל הבית (כפי שיקבע בית הדין לשכירות), ואלה יהיו בשיעור ראוי בהיעדר מיגבלה של דייר שרכש בתמורה את זכותו (ולעניין זה אני מפנה גם לקוים המנחים לשומת זכויות של האגף לשומת מקרקעין במשרד המשפטים, אותה הגיש החייב עצמו במסגרת תגובתו) .

...

לאחר ששקלתי את העניין, גם אני סבור שבסופו של יום, המדובר בסכום פדיון ראוי, שנותן גם ביטוי לממד הזמן שעשוי להיחסך עם אישורה המידי של ההצעה, שמשמעה העברת סכום כסף לא מבוטל לקופת פשיטת הרגל בעגלא ובזמן קריב, ועל כן אני מאשר את הצעת אשת החייב לפדות את זכויות החייב בדירת המגורים בסכום של 800,000 ₪.

משאישרתי את הצעת הפדיון, אני מורה לאשת החייב להעביר את הכספים לידי כונס הנכסים הרשמי וזאת בתוך 4 חודשים מהיום (כמוצע על ידה).

אני סבור שעל המנהל המיוחד להזמין את החייב לחקירה ולבחון את הצורך בבחינת התשלום החודשי, שנדמה לי – על פי הנתונים שלפניי, צנוע מאד הוא ונמוך באופן של ממש מיכולות החייב ובהתחשב בפוטנציאל ההשתכרות הגבוה שלו וברמת החיים בה הוא חי, תוך בחינת מקורות הכנסתו והוצאותיו (תשומת הלב לעניין המשכנתא ולכך שניתן היה לחסוך מחצית ממנה עם קבלת הצעת צד שלישי) וזאת גם בשים לב שגם הבת הבוגרת בת ה- 20 מתגוררת בבית, יש לבחון גם את הכנסותיה, ככל וישנן, לתא המשפחתי, והאם אין מקום לצמצום בהוצאות.

חישוב פדיון זכויות החייב בדירה נעשה על בסיס חוות הדעת השמאית (2,650,000 ₪) בהפחתת המשכנתא (563,637 ₪), התאמה לשווי הדירה כתפוסה (35%; 730,000 ₪) ולפי חלקו של החייב (50%; 365,000 ₪).

...

נוכח כל האמור לעיל נקבע כדלקמן: החייב מוכרז כפושט רגל.