חישוב פיצויי הפקעה בגין הפקעות מרובות

 בעקבות גל התביעות בגין הפקעות ישנות התעוררו בין המדינה לבין הנפקעים מחלוקות בדבר אופן חישוב הפיצויים בגין הפקעות ישנות, ובמיוחד ביחס לשאלה כיצד יש ליישם את הוראת סעיף 13 לפקודת הקרקעות, שעניינה פיצוי לפי מנגנון אובדן דמי החכירה (להלן: המחלוקת בעיניין יישום סעיף 13).

למעלה מן הצורך יצוין כי גם פיצוי לפי שיעור של 5% לפי השמאי שפירא, מביא לתוצאה גבוהה בהרבה מזו של השמאית שורץ; מדובר בפצוי בסך 235,236 ₪ בגין הפקעת מקרעי סרחאן, ופצוי בסך 56,462 ₪ בגין הפקעת מקרעי אסדי.

...

מעבר לכך, אף אני סבורה כי משמדובר במקרקעין שנתפסו על ידי הנתבעת בשנות הששים, מבלי ששולמו פיצויי הפקעה במשך כששים שנה, ראוי לאמץ את השיעור שגובה רמ"י (לשעבר ממ"י) במקרים של שימוש שלא כדין - 6% מהשווי השנתי המשתנה של המקרקעין - וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.

אשר לפרק הזמן שבגינו נדרשת הרשות לשלם בעד 'אבדן דמי חכירה'", ראו דבריו של כב' הנשיא ברק בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 708-707 (2004), שלפיהם "נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על-פי הסכם או על-פי החלטתו של בית המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר". וכדברי כב' הש' מינץ בע"א 7351/17 אסדי דלעיל, "כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם". סוף דבר נוכח כל אשר לפניי, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של המקרקעין שהופקעו – מקרקעי סרחאן ואסדי - לפי קביעת השמאי שפירא.

הנתבעת תשלם לתובעים את כל הוצאותיהם, לרבות חלקם בשכ"ט המומחה שפירא, וכן שכ"ט בשיעור של 14.04% מסכום הפיצוי הכולל, בהפחתה של שכר הטרחה ששולם, אם שולם, בגין פסק הדין החלקי.

5.2 התובעים וויתרו על תביעתם בגין 25% הראשונים שהופקעו מחלקה 17, ותביעתם לפניי כיום מצומצמת ליתרת השטח המופקע העולה על 25%, דהיינו שטח של 14.22% משטחה של חלקה 17, והצדדים הסכימו על כך שמדובר בשטח של 1,788 מ"ר. 5.3 המועד הקובע לענין חישוב פצויי ההפקעה בגין יתרת השטח המופקע, הנו מועד צו ההכרזה דהיינו 02.01.1964 (להלן-"המועד הקובע").

לפיכך ובהתאם לפסיקה לעיל לא היתקיים תנאי הכרחי לביסוסה של טענת השהוי, ובהתאם יש לדחות את טענת הנתבעת 2 בעיניין זה. ואולם דחיית טענת השהוי, אין משמעותה דחיית מלוא טיעוני הנתבעת ועדיין נידרש דיון בשאלת "הנזק הראייתי" שניגרם במקרה שלפנינו לנתבעת 2 עקב השנים הרבות שחלפו ממועד ההפקעה, והשפעת נזק ראייתי אפשרי זה בשאלת תשלום פיצויים בעבר ל**** בגין ההפקעה.

...

לטענת הנתבעת 2, לאור כל האמור, התובעים לא הוכיחו זכות תביעה כלשהי בשטח המופקע, וגם אם יקבע כי הם הוכיחו את זכותם, אזי זכות זו מצומצמת אך ורק למחצית הזכויות בשטח המופקע.

בנוסף לכל האמור לעיל, וגם לו היה מוכח נזק ראייתי שנגרם עקב השתהות התובעים, עדיין הייתי סבור כי לאור מכלול הנסיבות אין מקום במקרה זה לשלול מהתובעים את הפיצוי המאד חלקי המשולם להם בגין ההפקעה.

במקרה לפנינו השמאי פרמינגר מטעם התובעים קבע בחוות דעתו את שווי השטח המופקע נכון למועד הקובע לסך של 10 ל"י/מ"ר ואילו ישראלי מטעם הנתבעת 2 קבעה שווי של 0.3 ל"י/מ"ר, בעוד שהאושנר קבע בסיכומו של דבר 3 ל"י/מ"ר. בנסיבות אלו דווקא חוות הדעת מטעם הנתבעת 2 היא שהייתה רחוקה יותר מערכי חוות דעתו של האושנר, בפער ניכר, ואין מקום לפיכך לגרוע מזכותם של התובעים לשיפוי בגין חלקם היחסי בהוצאות השמאי שמונה מטעם בית המשפט, תוך התחשבות בכך שנפסק לתובעים רק מחצית הפיצוי שנתבע על ידם.

סיכום סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, אני מחייב את הנתבעת 2 לשלם לתובעים ביחד ו/או לחוד פיצויי הפקעה בגין שטח של 1,788/2 מ"ר דהיינו שטח של 894 מ"ר לפי 3 ל"י/מ"ר נכון לים 02.01.1964, סה"כ סך של 2,682 ל"י נכון ליום 02.01.1964.

לשיטתו, אין מחלוקת שהנתונים שהציגה המדינה מצביעים על כך, שדמי שכירות לשימוש חקלאי הם נמוכים מאוד וככל שהיו מוסיפים את נתוני שווי השוק של הקרקע לדמי השכירות היינו מגלים, כי פעמים רבות דמי השכירות מהוים שברי אחוז בלבד.

מר אשרת אף היתייחס לנתונים עליהם הסתמך שמאי המדינה לצורך חישוב הפצוי בייעוד חקלאי וסבר, כי אף שמדובר בנתונים נכונים הרי שאינם הנתונים שעל פיהם יש להעריך את שווי הפיצויים בגין הפקעה לפי סעיף 13 לפקודה מאחר והם מנותקים כליל משוויה של החלקה, מיקומה והפוטנציאל שלה (ראו: עמ' 25 ו- 26 לחוות דעתו המעודכנת).

...

התוצאה לאור כל המקובץ לעיל, הנני לקבוע כדלקמן: אני מאמץ את חוות דעתו של מר אשרת במלואה וקובע, כי שיעור דמי החכירה יעמוד על 6% משוויה המשתנה של החלקה מדי שנה, ובהתאם לחלקם היחסי של התובעים בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשפות את התובעים בגין תשלום אגרת משפט, שכ"ט מר מח'ול, שכ"ט המומחה לפענוח תצלומי אויר וחלקם של התובעים בשכרו של מר אשרת בכפוף להצגת קבלות להוכחת התשלומים.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מסכום הפיצוי שישולם, בתוספת מע"מ כחוק.

אחרי שניתן פסק הדין בעיניין הילכת ארידור, נדונו בבתי המשפט מקרים לא מעטים, אשר התייחסו להפקעות דומות, שתביעות בגינן הוגשו בחלוף שנים רבות ממועד ההפקעה כבמקרה הנידון, ותביעות אלה לא נדחו מחמת שהוי, אלא שולמו פצויי הפקעה מכוח סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות.

הפצוי; המחלוקת שבין הצדדים נוגעת לאופן חישוב פצויי ההפקעה המגיעים לתובעים בעקבות הפקעת זכויות מורישיהם בחלקות המופקעות.

...

המומחית הכריעה במחלוקות השמאיות שהונחו לפתחה תוך התייחסות והנמקה מפורטת והכרעתה מקובלת עליי במלואה.

סוף דבר; לאור כל האמור אני מורה כי הנתבעות ישלמו לתובעת דמי חכירה על בסיס הכפלת השווי המשתנה על בסיס שנתי של הקרקע מהשווי המשתנה של חלקות המקרקעין המופקעת, בשיעור 3.25% כפי שקבע בית המשפט העליון.

בנוסף אני מורה כי הפיצוי יחושב לכל התקופה החל מיום תפיסת המקרקעין ועד להגשת התביעה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי סעיף 4(א) לחוק פסיקת ריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד תשלום הפיצויים בפועל על ידי המדינה הנתבעות ישלמו לתובעת החזר אגרת המשפט ושכר טרחה באי כוחה בסך כולל השווה ל- 15% בצירוף מע"מ מסכום הפיצוי.

בעקבות גל תביעות זה התעוררו בין המבקשת (להלן: המדינה) לבין בעלי המקרקעין המופקעים (להלן: הנפקעים) מחלוקות בדבר אופן חישוב הפיצויים בגין ההפקעות, ובמיוחד ביחס לשאלה כיצד יש לחשב את שיעור דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות (להלן: דמי החכירה האבודים).

בהחלטתו קבע בית המשפט המחוזי כי "שורת הדין הייתה מחייבת לדחות את בקשת המדינה", בשל העובדה שלא צורף לה תצהיר, וממילא לא הוצגה תשתית עובדתית לטענה כי העברת התשלום למשיבה תהיה בלתי הפיכה (פסקה 15 להחלטה); ועמד על שגם "שורת הצדק" הייתה מחייבת את דחיית הבקשה בשל "התלאות הרבות" שנגרמו לבעלה המנוח של המשיבה, אשר ביקש לקבל פיצויים בגין המקרקעין המופקעים במשך 45 שנים – ולא נענה (שם).

...

לטענת המשיבה, אין מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט קמא אשר עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה, וזו אף עושה עם המדינה חסד, בהינתן שגם חישוב בהתאם להנחות המוצא של המדינה מביא למסקנה כי סכום הפיצוי עולה על סכום הפיצוי שנדרשת המדינה לשלם כבר עתה לפי החלטת בית המשפט המחוזי.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובהחלטת בית המשפט המחוזי, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית.