חישוב פחת על נכסים לפני שנת 1973

סעיף 4 בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, מורה כלהלן: "בתובענה על תביעה שלא היתיישנה או שהתיישנה אך לא נטענה נגדה טענת היתיישנות, לא תישמע טענת היתיישנות נגד קזוז באותה תובענה ולא נגד תביעה שכנגד, כשהיא והתביעה שבאותה תובענה נושאן אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות" הפחת המצטבר לעניין שאלת הפחת, הצדדים חלוקים ביניהם כאמור בשתי שאלות משנה, האם חישוב הפחת המצטבר שיש לנכות מסך הפקדון בעת השבתו הוא כטענת התובע, מוגבל לעשר שנים, או שמא אין כל הגבלה לעניין זה. כמו כן, נטושה מחלוקת בין הצדדים האם משולם מע"מ על הפחת ומי נושא במס זה. לעניין מיגבלת הזמן הנטענת ביחס לחישוב הפחת, לאחר שנתתי את דעתי לטענות הצדדים ועיינתי במכלול החומר שהונח לפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי הדין עם הנתבעת במובן זה, שלא הוכח קיומה של הסכמה לעניין מיגבלת זמנים כלשהיא בחישוב המצרפי של הפחת.

מכאן, בשים לב ללשון נוסחת הקשר האמורה מחד גיסא, ומאידך גיסא בשים לב למידת הפרוט שקיימת במסמך זכרון הדברים (תשלומי התמורה וגובה הפקדון, שיעור הפחת, פירוט התשלומים ששולמו בפועל, פרטי הנכס מושא העסקה ועוד), וכן בעיקר נוכח היתנהלות הצדדים לאחר כריתת מיסמך זה - היתנהלות שהתבטאה למעשה, בבצוע המוסכם בין הצדדים ללא הצורך בחתימה על הסכם, זאת למשך שנים - כל אלו מלמדים כי הצדדים ראו במסמך זכרון הדברים כהסכם מחייב שמשקף את גמירות דעתם ומסוימות של ההסכמות המרכזיות ביניהם.

...

השאלות השנויות במחלוקת על יסוד החומר הקיים בתיק ומהתרשמותי מטיעוני הצדדים בדיונים לפניי, סבורני כי השאלות שבמחלוקת הן ארבע שאלות מרכזיות: בהינתן סכום הפיקדון 200,000 $, האם שולם לנתבעת סכום הפיקדון באופן מלא באמצעות התשלום על סך 800,000 ₪ או שמא, כטענת הנתבעת, הסכום ששולם בפועל הוא סך 197,533 $ בלבד ולכן יש לנכות מגובה ההחזר, את ההפרש שלא שולם.

אולם, סבורני כי גם בהקשר דנן, בשים לב להוראת סעיף 4 בחוק ההתיישנות ולנסיבות העניין, טענה זו מעוררת קשיים לא מבוטלים.

נתון שער המטבע לפי האתר של בנק ישראל: http://www.boi.org.il/he/Markets/ExchangeRates/Pages/Default.aspx] סוף דבר התביעה, אפוא, נדחית בחלקה ומתקבלת בחלקה האחר.

הנתבעת תשלם לתובע סך של 20,234 ₪ (סך של 18,320 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 25.12.2011 ועד היום).

לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תישמענה פעם נוספת (ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם ואח', פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק ואח', פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249).

2.2 האם פחת (ירד) ערך הנכס של התובעים (ברוך) בגין הבניה והשמוש שעשו/עושים הנתבעים (ישראל) בחלק/ים של הנכס (קרקע ו/או מבנה), שלטענת התובעים (ברוך) שייכים להם, ואם כן – בכמה פחת? 2.3 האם פעולות הבניה ו/או השמוש הנ"ל, כולן או חלקן מזכות את התובעים (ברוך) בדמי שימוש ראויים וכמה, למשך 7 השנים קודם ליום הגשת התביעה (10.9.00)? 2.4 האם פחת (ירד) ערך הנכס של הנתבעים (ישראל) בגין הבניה והשמוש שעשו/עושים התובעים (ברוך) בחלק/ים של הנכס (קרקע ו/או מבנה) המוחזק/ים על ידם, ואם כן בכמה פחת?"

לאחר דיון באופן חישוב דמי השמוש הראויים ובחישוב תשלומי האיזון על יסוד הנתונים האמורים וכן חישובם בפועל, מסקנת המומחית היא שעל ישראל לשלם לברוך דמי שימוש ראויים שנתיים כלהלן: בגין שימוש בקרקע בסך של 540$ לשנה עבור כל שנה מהשנים 1993 עד 1998 וסך של 1,560$ לכל שנה משנים אלו עבור בניה.

כך במיוחד גם בשים לב לכך שמדובר בתביעות שהוגשו לראשונה לפני למעלה משתיים-עשרה שנה, ועיקר שמיעת הראיות הסתיימה לפני חמש שנים וחצי (בחודש מאי 2007).

...

חרף התוצאה שאליה הגעתי, אני סבורה כי יש לחייב את ברוך לשאת בהוצאותיהם של ישראל וזאת בעיקר, מטעמים אלו: אופן ניהולה של התביעה כפי שפורט בהרחבה לעיל, שהתאפיין בחוסר יעילות מובהק מצד ברוך; תיקון כתב התביעה פעמיים ובסופו של דבר במסגרת סיכומיהם של ברוך נתבע סעד השונה מזה שנתבע בשלושת כתבי התביעה; זימונם של עשרות עדים מיותרים, במיוחד לאור העובדה שכבר בעת שמיעתם נמכר הנכס של ברוך ולמעשה התביעה הצטמצמה רק לשאלה אם ירד ערך הנכס של ברוך ולדמי השימוש הראויים; חקירה נגדית ארוכה ומיותרת של המומחית מטעם בית המשפט וחקירה נוספת שלה, לאחר שכבר נקבעו מועדים להגשת סיכומים; העמסת עובדות ומסמכים מיותרים בהיקף עצום על התיק; הגשת סיכומי טענות ארוכים באופן בלתי סביר שאינו עומד בכל אמת מידה מתקבלת על הדעת.

כך ככלל, כך ביחס להיקף התיק וכך על אחת כמה וכמה לאור העובדה שבסופו של דבר טענותיו של ברוך התמקדו רק בשתי שאלות כאמור.

לאור אלו, התוצאה היא אפוא, שאיש מהצדדים אינו צריך לשלם לצד שכנגד דבר.

וכך נקבע בסעיף 4: "4. הוראה לעניין נכסים בני פחת שנרכשו לפני 1973

במכירת זכות במקרקעין בני-פחת שנרכשה לפני 1 באפריל 1973, יחושב השבח, למעט מרכיב ההוצאות המותרות בנכוי לפי סעיף 39(8) לחוק העקרי, בהתאם להוראות החוק העקרי לפני תקונו בחוק זה".

על כן, בא סעיף 4 כדי ליצור את האיזון בין השיטות, וחזר למועד מוקדם יותר, הוא יום 1.4.73, וקבע שרק מי שרכש את הזכות במקרקעין לפני המועד האמור, זכאי לתיאום פחת על פי השיטה הישנה, מתוך תפיסה כי נישום כזה ניכה פחת נומינלי לאורך 9 שנים לפחות, ולכן מוצדק שתחול עליו השיטה הישנה, ולא לפגוע בו בשיטה החדשה, שמבוססת על ניכוי פחת שוטף ריאלי.

...

סוף דבר יש לתאם את הוצאות הפחת של המערערת על פי השיטה החדשה, משזכות המקרקעין נשוא הדיון, נעשתה ברת פחת אחרי המועד הקובע על פי סעיף 4 לתיקון 12 (1.4.73).

התוצאה היא, איפוא, כי יש לדחות את ערעור המערערת.

הערעור נדחה.

וכך קובעת הוראת המעבר בסעיף 4 לתיקון 12: "הוראה לענין נכסים בני פחת שנרכשו לפני 1973

במכירת זכות במקרקעין בני-פחת שנרכשה לפני 1 באפריל 1973, יחושב השבח, למעט מרכיב ההוצאות המותרות בנכוי לפי סעיף 39(8) לחוק העקרי, בהתאם להוראות החוק העקרי לפני תקונו בחוק זה, ובילבד שסכום הנכוי בשל פחת שהותר למוכר בנכוי על פי סעיף 4(2) לחוק מס הכנסה (מסוי בתנאי אינפלאציה), התשמ"ב-1982, יוכפל בשיעור עליית המדד כהגדרתו בחוק האמור מתום שנת המס שבה הותר הנכוי ועד יום המכירה או עד תום תקופת תחולתו של החוק האמור, לפי המוקדם, ויווסף לשווי המכירה; לגבי ההוצאות המותרות בנכוי על פי סעיף 39(8), יחולו הוראות פסקה (1) להגדרת יתרת שווי רכישה מתואמת כנוסחה בחוק זה".

בהיתחשב בתכלית האמורה הגיע השופט ס' ג'ובראן לכלל מסקנה כי הפרשנות המגשימה את תכליתו של סעיף 4 לתיקון 12 היא כי הסעיף כולל שני תנאים מצטברים לתחולת השיטה הישנה: האחד, רכישת הזכות במקרקעין לפני יום 1.4.73; והאחר, ניכוי פחת על הזכות במקרקעין לפני יום 1.4.73.

...

סיכומו של דבר - המחלוקת בין בעלי הדין הינה האם יש להחיל בעניינה של העותרת את השיטה הישנה לתיאום פחת, כפי שטוענת העותרת, או שמא יש להחיל בעניינה את השיטה החדשה, כפי שטוען המשיב.

ערעורה של העותרת על פסק דינה של ועדת הערר נדחה, אפוא, ומכאן העתירה שלפניי.

דין העתירה לדיון נוסף להידחות.

אשר על כן, העתירה נדחית.

בהחלטה ציין המשיב כי משנת 1974, היא שנת השלמת בניית הנכס על הקרקע, ועד ליום המכירה בחודש דצמבר 2018, חלפו מעל 53 שנים, ובהנתן העובדה כי שיעור הפחת השנתי המינימאלי על פי תקנות הפחת הנו 4%, הרי שהנכס הופחת במלואו בחלוף תקופה של 25 שנה מתוך 53 שנות ההחזקה בו. על כן, השומה המתוקנת כללה ביצוע של חישוב פחת מלא על מלוא גובה ההשבחה בגין עלות הבנייה של הנכס.

טרם שעזב את הארץ, היה העורר בגיל צעיר, פרויקט הבנייה של הנכס שהוקם על הקרקע מושא הערר החל בעת שהעורר היה בן 13, ועל כן ספק אם העורר היה מעורב בדיווחיו של האב למס הכנסה בשנים האמורות.

...

לטעמנו, מתוך המסמכים המצויים בנספח ח' לתצהיר המשלים (מסמכים מתוך תיק הקבע של האב המנוח אצל פקיד השומה), עולה כי מדובר היה באדם אשר היה מודע לזכויותיו, היה מודע לאפשרויות של ניכוי הוצאות, ידע לפנות לפקיד השומה לצורך בירורים, לצורך בקשות לתיקון שומותיו, ואף לכל הפחות בחלק מהזמן הסתייע בשירותיו של מייצג, מר צבי צימרמן.

לטעמנו, בנסיבות האמורות, לא ניתן לקבל את הנטען בתצהירו של העורר 2.

אשר על כן, הערר נדחה.