השבחה זו בין המצב החדש הכולל למצב הקודם הכולל, מכונה על ידי ועדת הערר כ- "השבחה הכוללת".
עם זאת, ועדת הערר אינה מקבלת את עמדת השמאי המכריע כי יש לערוך חישוב יחסי.
אשר על כן, אני מבטל את חיוב היטל ההשבחה בהקף שנקבע על ידי השמאי המכריע או על ידי ועדת הערר.
...
למען שלמות התמונה בעניין פסילת דרכו של השמאי המכריע, אציין כי ועדת הערר מציינת כשלים נוספים בשיטת השמאי המכריע בסעיפים 205 עד 212 להחלטתה, ובפרט מציינת:
"נעיר למעלה מן הצורך כי השומה המכרעת בעניין זה אינה קוהרנטית. שכן השמאי המכריע סבר כי אין מקום לכלול בתחשיב כלל השטחים ובשטחי הקומה הנוספת את שטחי הממ"דים הפטורים. ברי שאם אלו היו נכללים היתה תוצאת התחשיב שונה. השמאי המכריע אינו מבהיר מדוע דינן של שתי הקומות הפטורות בהתאם לתמ"א, להיכלל בקביעת השווי היחסי בעוד שדינן של הממ"דים להיות מוצאים ממנו. לטעמנו, לקביעת השווי היחסי אין כלל נפקות ואין להידרש לו כלל ועיקר."
דברים אלו מהווים נדבך נוסף בנימוק לפסילת שיטת השמאי המכריע לתחשיב הפטור מהיטל השבחה במקרים אלו.
הזכויות בגין הקומה הנוספת בערעור רינובו הינן בסך של 373 מ"ר, הזכויות מכוח תמ"א 38 הינן בסך של כ- 1,300 מ"ר, כך שאין כל הגיון, לא שמאי, לא כלכלי ואף לא משפטי, כי נייחס השבחה בסך של 3,004,520 ₪ לתוספת קומה אחת בשטח של 373 מ"ר ונייחס השבחה בסך נמוך יותר של 2,395,000 ₪ לתוספת 2.5 קומות וזכויות נוספות בשטח של כ- 1,300 מ"ר.
בנסיבות אלו, אני סבור כי נפלה שגיאה מהותית ובסיסית בתחשיב ועדת הערר, כאשר זו אינה מחלקת את ההשבחה הכוללת בצורה הגיונית ומנומקת בין ההשבחה הנובעת מהזכויות הפטורות מכוח תמ"א 38 לזכויות לקומה הנוספת שאינן פטורות מהיטל השבחה.
לפיכך, אני סבור כי במקרה שלפניי לא קיימת הצדקה לקביעת חריג, והיחס בין ההשבחה שתיוחס לזכויות הפטורות להשבחה שתיוחס לזכויות החייבות, תהא בהתאם ליחס המימוש של השטחים הנוספים, הכל כמבואר לעיל.
סיכום
לאור האמור והמנומק לעיל, אני מקבל את הערעורים בחלקם, וקובע כי ההשבחה החייבת לא תחושב לפי המפורט בהחלטת ועדת הערר.
בשלב השלישי, יוכפל היחס שנמצא בשלב השני בהשבחה הכללית שמצאנו בשלב הראשון (בניכוי ממ"דים והקלות).
