חישוב היטל השבחה במימוש זכויות חלקי במקרקעין

עניינו העקרי של העירעור שלפניי הוא בשאלה כיצד יחושב היטל השבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי.

...

מנגד, בכל הנוגע לטענה העובדתית לפיה טעתה השמאית המכריעה בסברה כי חוזי המכירה בפרויקט אינם כוללים מע"מ מראה המשיבה, כי מנתוני מכר דירות קיימות, בסביבת הפרויקט הנדון, ניכתה השמאית המכריעה את רכיב המע"מ והגיעה למסקנה כי שווין 3,100 ₪ למ"ר (לאחר הניכוי).

ללמדך, שהמסקנה כי בהתאם להסכמים שהוצגו לפניה, המחירים בפרויקט אינם כוללים מע"מ, היא מסקנה נכונה, שהרי לאחר ניכוי המע"מ בעסקות ההשוואה, שווי הקרקע למ"ר באותן עסקאות זהה לשווי הקרקע על פי חוזי המכירה.

המסקנה היא שדין הערעור בסוגיה זו להידחות, שכן ודאי שלא ניתן להפחית את רכיב המע"מ פעם נוספת.

באותו עניין נידרש בית המשפט לשאלה כיצד יחושב היטל ההשבחה, כאשר מימוש הזכויות במקרקעין הוא חלקי וקבע, בין היתר, כי היטל ההשבחה הוא פונקציה של מידת ההתעשרות של בעל המקרקעין, ככל שאותה התעשרות היא תולדה של פעילות תכנונית של רשות תיכנון ואין היא פונקציה של הקף הבנייה.

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

להלן טבלאות מתוך השומה המכרעת אשר מתארות את המצב הקודם, את המצב החדש ואת המימוש שהתבקש ושאושר בהיתר הבנייה: מהטבלאות ניתן להווכח, כי במימוש בהיתר הוספו קומות מכוח תמ"א 38 (ג'-ד' ו-ו') ומכוח התוכנית (קומה ה') וכי לא מומשו כל השטחים שניתן היה לממש, הן לפי תמ"א 38 והן לפי התוכנית, הן בכל קומה והן בסה"כ. בין הצדדים התעוררה מחלוקת כיצד יש לשום את ההשבחה במקרקעין, בכל הקשור לזכויות שאושרו לבקשת המערערת בהוספת הקומה השלישית לבניין מכוח התוכנית, מעבר ל-2.5 הקומות שניתן היה לאשר מכוח תמ"א 38.

השמאי המכריע קבע, כי מדובר במימוש חלקי של זכויות הבנייה, ולפיכך יש לבחון מהו היחס בין הזכויות בהיתר הבנייה שאושר לבין כלל הזכויות במקרקעין.

חישוב היטל ההשבחה על פי נוסחת זעירא תביא לתוצאה של תשלום היטל ביחס ל-142 מ"ר (142 מ"ר שמומשו בהיתר הבנייה לחלק ל-388 מ"ר שמהווים מימוש מלא של התוכנית, שווה ליחס מימוש של 0.365.

...

השמאי המכריע הגיע למסקנה כי ישנה השבחה של 353 מ"ר. המערערת הגישה את הערר על השומה המכרעת.

לפיכך, דין טענת המערערת להידחות, בין אם מדובר במימוש חלקי, כפי שנטען על ידה, ובין אם מדובר במימוש מלא, כבענייננו.

בענייננו כאמור, המסקנה, כי מדובר בהשבחה על כלל שטחי הקומה השלישית, נכונה בין אם מדובר במימוש חלקי ובין אם מדובר במימוש מלא.

עם זאת, אין בכוונתי לקבוע מסמרות בעניין זה, שכן ייתכן שיהיו מצבים בהם תהיה משמעות לפעולה חשבונית זו. סיכומם של דברים, הערעור נדחה.

בהתאם לנוסחת חישוב זו, מצא השמאי המכריע כי המבקשת מימשה רק חלק מהזכויות על פי התכנית המפורטת, ואולם קבע כי אחוז המימוש הוא 0.9104 ועל כן השטח העקרי להשבחה הוא 353 מ"ר. המבקשת הגישה ערר על השומה המכרעת לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב (להלן: ועדת הערר), וטענה כי השמאי המכריע שגה באופן קביעת ההשבחה בגין המימוש החלקי.

הועדה קבעה כי בנגוד לקביעת השמאי המכריע, אין מדובר במימוש חלקי של זכויות במקרקעין לפי סעיף 7(ב) לתוספת השלישית, מכיוון שהזכויות האמורות אינן מוקנות אלא מותנות בשקול דעתה של המשיבה, ולפיכך אין מדובר ב"זכות הנתונה למקרקעין" כלשון סעיף 7(ב) לתוספת השלישית.

...

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה הגעתי לכלל מסקנה שדין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

ביניהן, סעיף 4(1) הקובע כי "ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השמוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הוועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה". סעיף זה קובע את העקרון המוכר בדיני המס כעיקרון דחיית המס או עיקרון המימוש (ראו משה גלברד "מועד התשלום של היטל השבחה  בעסקת מכר מקרקעין" מאזני משפט ג 87, 111-106 (תשס"ה); להלן - גלברד).

כאמור, יש ליתן משקל גם לדברי ההסבר לחוק (ראו במסגרת תיקון 96 לחוק התיכנון והבניה משנת 2011): "החוק המוצע מבקש לעגן כהוראה של קבע מתן פטור מתשלום היטל השבחה על פי החוק, בשל השבחה שנגרמה למקרקעין בעת ביצוע חזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לתמ"א 38 או על פי תכנית שהוכנה מכוחה ושמטרתה חזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לפי המוצע הפטור שיינתן כאמור יהיה פטור מלא ולא פטור חלקי כפי שנקבע בזמנו בהוראת השעה". דברי ההסבר, שכאמור מהוים כלי פרשני חשוב, מלמדים כי המחוקק התכוון להגביל את הפטור מהיטל דוקא לעת ביצוע חזוק המבנה, כלומר בעת קבלת היתר לבנייה, ולא על דרך של מכר זכויות.

דברים אלה מתחזקים מהאמור בעיניין אליק רון: "קושי לכאורי נוסף הנובע מהשיטה המוצעת הוא, שיש לחשב את ההשבחה הכוללת נכון לתאריך הקובע כאילו היו הזכויות המותנות בתאריך זה בגדר זכויות מוקנות-וודאיות (על אף שההיטל שייגבה במועד המכירה לא ייגבה במלואו כל עוד לא אושרו הזכויות באופן סופי). איני סבור כי יש בכך קושי של ממש. ענייננו בזכויות מותנות שהכללתן העלתה את ערך המקרקעין, אך הזכויות המותנות לכלל מוקנות טרם הגיעו, ואישורן בפועל מוסיף מטבע הדברים ערך למקרקעין. שיעור עליית ערך המקרקעין כתוצאה מהאשור הוא עניין לשמאי המעריך לענות בו, ואישורן בפועל יחייב בהיטל משלים על פי קביעתו." (סעיף 47 לפסק הדין; ההדגשה אינה במקור).

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.