חישוב היטל השבחה באישור מספר תכניות

המקרקעין החלו את דרכם כמקרקעין לבניה, היו במצב של הקפאה לצורך תיכנון מחדש משך כ- 70 שנים (ומספר תוכניות) וכעת עם אישורה של תוכנית תא/3501 חזרו שוב למעמד של שטח לבניה, כאשר בין הזכויות המקוריות שעוגנו בתוכנית המנדטורית לבין התוכנית שאושרה, אין שוני משמעותי.

" הועדה התייחסה גם לטענות המערערים לחישוב היטל ההשבחה לפי החלופות האחרות שהוצגו לעיל, שלפיהן המצב הקודם כלל "עננה תכנונית". לעניין האפשרות שהמצב הקודם הוא לפי תכנית 38 בתוספת "עננת זמינות" כתוצאה מהתוכניות המקפיאות - פורית מבקשת ללמוד אנאלוגיה מפסיקת בית המשפט העליון בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' נ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב, פ"ד נב(5) 715.

כך גם עולה מהיתנהגות השוק המפורטת בשומות הנגדיות, ממנה ניתן ללמוד כי לא ניצפה היטל השבחה עקב תוכנית 3501 (הוצגה דוגמא לעסקה אחת שנעשתה קודם לאישור התוכנית, שהוצגה גם לפני ועדת הערר); שגתה כשלא קבעה כי מבחינה כלכלית לא התעשרו המערערים - חוייבו בהיטל יתר שכולל עליות מחירים שאינן נובעות מהפעילות התכנונית; שגתה כשלא קבעה כי שקולי צדק מביאים למסקנה שאין לחייב את המערערים בהשבחה בנסיבות ענייננו; שגתה כשלא נתנה משקל לעסקה במקרקעין המדגימה את העידר הפער בשווי המקרקעין לאחר תכנית 3501 ולפניה.

...

אוסיף ואציין כי כועדת הערר אף אני סבורה, שאין לחייב את הוועדה המקומית להמשיך ולהחזיק בהשקפתה המוטעית כפי שבאה לידי ביטוי בעניין קדישמן.

מקובלת עליי גם עמדת ועדת הערר אשר לשיקולי צדק.

סוף דבר: הערעור נדחה.

מן האמור לעיל עולה כי אין מחלוקת בין המערערים והמשיבה בעיניין העובדות העומדות בבסיס ערעור זה. ההכרעה בעירעור תיגזר מהתשובה לשאלות שלהלן: · האם פעלה הועדה המקומית בהסמכה כדין? (טענה א' בעקרי הטיעון של המערערים) – והטענה המקדמית למחיקה על הסף של טענה זו. · האם פעלה וועדת הערר כדין בעת שהחילה את הילכת בלוך באופן רטרוספקטיבי? (טענה ב' בעקרי הטיעון של המערערים) · האם פעלה וועדת הערר כדין כשאימצה את השומה המייעצת, ששינתה את המועד הקובע לחישוב היטל השבחה של תוכנית שד/6/130 ליום פירסום התוכנית ברשומות? (טענות ג' ד' ו-ה' בעקרי הטיעון של המערערים) דיון והכרעה המסגרת הנורמאטיבית תיקון מס' 84 לחוק התיכנון והבניה (ס"ח תשס"ח מס' 2165 מיום 10.7.2008 עמ' 632) קבע והטמיע שינוי משמעותי בנוגע להליכי הדיון בחיובים של היטל השבחה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה.

עם זאת, ייאמר כי יש טעם לפגם בהתנהלותה של המשיבה כפי שהטיבה לומר וועדת הערר בהחלטה הסופית: " ...מתעוררת תחושת אי נוחות מהתנהלותה של המשיבה והתייחסותה הלכאורית אל התכנית כאל תכנית מאושרת ותקפה עוד לפני פירסומה ברשומות. יחד עם זאת, מדובר כאמור בתמונה חסרה, אשר אף אם היתה מוצגת בפנינו באופן ברור ושלם אין כל ודאות באשר להשפעתה על אופן חישוב היטל ההשבחה במקרה הנידון ומכל מקום ככל שהעוררים סבורים כי היתנהלות המשיבה גרמה להם נזקים במישור האזרחי, שמורה להם הזכות לפעול כנגדה בהליכים משפטיים אחרים" (עמ' 6).

...

טענות המערערים בעניין המועד הקובע לחישוב היטל השבחה- נדחות.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור נדחה.

המערערים ישלמו למשיבה שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 20,000 ₪.

במאמר מוסגר, על מנת להבהיר המונחים בהם נקטו הצדדים בטיעונם והגם שלדידי אין מדובר במונחים הרלוואנטיים לדיון בעניינינו, אציין כי מקום בו מדובר במספר תכניות משביחות, אשר תשלום היטל ההשבחה בגין תכנית אחת נדחה וקודם למימוש ובצוע תשלום אושרה או אושרו תכנית או מספר תכניות נוספות לגבי המקרקעין – שיטת החישוב אשר נקבעה על ידי בית המשפט העליון על מנת לשום את השבחה בגין התכניות השונות היא שיטה המכונה שיטת המדריגות".

...

טענתה זו של המערערת אין בידי לקבל וזאת, ראש וראשונה ובמיוחד בנסיבות בהן חוסר האפשרות למימוש הזכויות על הגג אינו קשור בקשר סיבתי להקלה.

לאור כל האמור, הנני סבורה כי צדקה ועדת הערר בקובעה כי על השמאי המכריע לשום את שווי המקרקעין במצב החדש, על מנת לקבוע את שווין של ההקלות, באופן שלא יביא לידי ביטוי את הירידה בשווים כפועל יוצא מדחיית האפשרות למימוש הבנייה בהתאם לתכנית הגגות ובהתאמה לכך, הנני סבורה כי דין טיעוניה של המערערת לעניין זה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענותיה של המערערת – הערעור נדחה.

אין לה כל רמז גם בהליכי החקיקה שהובילו לקבלתה של תוספת זו. האם סביר, כי המחוקק הוסיף מסלול מקביל למסלול הקבוע בהסדר שבסעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, בלי שבא על כך ולו רמז בלשון החוק או בהליכים לקראת קבלתו? האם ייתכן כי המחוקק עשה כן בדרך של הוראה לאקונית ותמימה למראה, העוסקת בחישוב היטל השבחה במצב שבו אושרו תכניות אחדות ביחס למקרקעין? לדעתי, התשובה השלילית לשאלה זו היא ברורה בעליל.

כך הציגה כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות, בענין פמיני, את השאלה העומדת לדיון (שם, בפסקה 9): "מהי, אם כן, שיטת החישוב הראויה של ההשבחה, אליה מכוון סעיף 4(5) לתוספת, במקרקעין שבהם אושרו מספר תכניות משביחות בזו אחר זו?" וכן (שם, בפסקה 15): "שיטת החישוב הראויה לענין סעיף 4(5) לתוספת (אישור של מספר תכניות משביחות בזו אחר זו) הנה שיטת "המדריגות". לעומת זאת, במקרה שלפניי, אין מדובר במספר תכניות משביחות בזו אחר זו, אלא בתכניות משביחות שביניהן נכללת תכנית פוגעת.

...

טענה זו של המערערים דינה להידחות מכל וכל.

סיכום לאור כל האמור לעיל, דין הערעור להידחות, תוך חיוב המערערים בהוצאות.

אני דוחה את הערעור.

ביחס לטענתה של המערערת בנוגע לדף המידע, קבעה ועדת הערר: "עיינו בדף המידע התיכנוני ואכן מצוין בו כי מספר הקומות הוא 5, ואולם בו בעת מצוין כי 2 קומות מסך הקומות המותר הוא מכח תכנית ג/11 ועל פי תנאיה. צא ולמד שעל העוררת היה לבחון טרם הגישה את הבקשה להיתר את מלוא תנאיה של התכנית, לרבות לעניין רוחב זכות הדרך..." (מתוך סעיף 57 להחלטת ועדת הערר).

כך, בעיניין אופל קרדן נקבע כי המועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה כאשר תוכנית מתאר ארצית מובילה לשינוי בתוכנית מתאר מקומית הוא מועד מתן היתר הבניה (קרי: המועד הקובע של התוכנית הארצית ולא של תוכנית המתאר המקומית).

...

..לכן, מקובלת עליי עמדת המלומד נמדר כי לגבי תמ"א 38, המחוקק ראה את מועד הוצאת היתר הבניה כמועד המצית את החיוב בהיטל השבחה.

אשר על כן, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ש"ח וזאת בתוך 30 ימים.