חיוב תשלום דמי היתר למינהל בעבור הגדלת בניה

חוכרים שרכשו את הבעלות בהתאם לתנאי הרפורמה, היו פטורים החל מאותו מועד מתשלום היטלים ואגרות לרמ"י, לרבות תשלום דמי היתר בגין ביצוע עיסקאות בנכס כגון בנייה, שינוי ניצול וייעוד וכיו"ב. בשל עיכובים ביישום הרפורמה מטעמים התלויים ברמ"י או מי מטעמה, חוכרים שבקשו לבצע עסקה הכרוכה בתשלום דמי היתר נאלצו לשלמם על אף שהיו זכאים כבר באותו מועד לרכישת בעלות.

תכנית הנתבעת הייתה להקים ביניין הכולל 11 יח"ד בשטח עקרי של כ- 800 מ"ר. לנוכח הגדלת קיבולת הבניה, היא נדרשה לשלם לרמ"י סך של 1,800,000 ש"ח, סכום שהתבסס על תחשיב ההפרש בין שווי הקרקע לאחר תוספת הבניה המבוקשת לבין שווי הקרקע לפי קיבולת הבניה בהסכם החכירה.

היום הייתי במינהל לא בוצע על ידך דבר בקשר לאשל הקריה כיצד את דורשת תשלום מלבד מכתב שהוגש בשם ראובן פלג שבו את מבקש שינוי עיסקה בשמו על זה לא נרשם בחוזה דבר וברור לא בשם ראובן לא אושר לך בהסכם לידרוש אה קנית הנכס מאחר ולא בוצע דבר על ידך אני מודיע לא לטפל יותר בפרויקט מבקש לקבל במידי אישור למייל ולהסכמתך".

היה מצופה מבני והתובעת, טרם חתימת ההסכם, לגלות לנתבע אודות תיקון מספר 7 לחוק רשות מקרקעי ישראל והחלטת רמ"י מספר 1299, כלומר על זכאות הנתבעת על פי חוק ועל פי החלטות רמ"י להחזר כספי בהקף משמעותי עבור דמי היתר ששילמה לרמ"י, ובכלל זה את העובדה שמדובר בחובות של רמ"י להודיע לחוכרים אודות זכאותם ולבצע להם החזר.

באשר לשכר התובעת על פי ההסכם, עוד לפני חתימת ההסכם, התובעת כבר ידעה שהיא תידרוש מהנתבעת לשלם לה שכר בסך של כימעט 530,000 ש"ח. ראיה לכך מצויה בנספח 10 לתצהיר התובעת, שהוא חשבון חיוב מיום 1.4.2014 שהוציאה התובעת לנתבעת על סך 529,371.9 ש"ח. בחשבון נכתב: "סעיף 6 להסכם – בקשה להפסקת פעילות – חיוב שכ"ט מלוא ההחזר (טרם היתקבל)". התובעת הפיקה חשבון זה יום אחד לאחר ביטול ההסכם עימה ומספר חודשים לפני שהנתבעת קיבלה את ההחזר מרמ"י. התובעת גזרה שכר זה, בשיעור 25% בצרוף מע"מ, ממלוא סכום דמי ההיתר ששילמה התובעת לרמ"י ומהאסמכתא על תשלומם שהייתה בידיה.

...

תימוכין למסקנה זו מצויים בטענת התובעת עצמה, לפיה ההחזר שבוצע לנתבעת על ידי רמ"י ביולי 2014 בוצע בעקבות עבודת התובעת ולא בעקבות עבודתה של גב' פרנקו, שפעלה בעניין ההחזר בשירות הנתבעת.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 35,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

מאחר ששאלות אלה ישפכו אור באשר להפרות הסכם המכר שהתקיימו (או לא היתקיימו) על ידי מי מהצדדים, אתייחס עתה לכל אחת מתקופות אלה תוך בחינת טענות הצדדים: תשלום דמי הכניסה (לעומת תשלום דמי ההסכמה) לא היה מוטל על התובעת סעיף 16.2 להסכם המכר קובע כדלקמן: "כל התשלומים למינהל ולרבות דמי הסכמה ו/או דמי היתר למינהל אם וככל שיחולו בגין החוזה, יחולו על המוכר וישולמו על ידו." סעיף 16.8 להסכם קובע כי: "כל תשלום שיש לשלמו לאגודה, אם בכלל, לצורך קבלת הרוכש כחבר ו/או כבעל זכויות, הן בנחלה ובזכויות שבה יחול על הרוכש." אין כל מחלוקת כי תשלום דמי ההסכמה היה מוטל על התובעת.

מנגד טוענת התובעת כי אין לקבל טענה זו כלל ועיקר, שכן לא זו בלבד שמדובר בחובה המוטלת על הנתבעים באופן מפורש מכוח ההסכם וכי תשלום דמי הכניסה רק היה מגדיל את סך נזקיה, אלא שכלל לא היה באפשרותה לשלם את דמי הכניסה בעבור הנתבעים, המחויבים בתשלומם באופן אישי כחלק מקבלתם כחברים באגודה השיתופית.

כך נקבע, כי יש לאמץ למונח חוכר לדורות שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965, פרשנות מהותית, לפיה יש לראות בברי רשות במקרקעי המינהל מכוח "חוזה משבצת" - כחוכרים לדורות לצורך חיוב בהיטל השבחה, ולחייבם בתשלומו.

...

משכך, אני קובע את שכר טרחת עו"ד על הסך של 44,922 ₪.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

בסעיף 11 לתוכנית נקבע כי "בתחום התוכנית ו/או במקום אחר שיוסכם ע"י עריית ירושלים יוקצה שטח של 180 מ"ר למבנה ציבור ו/או כל פיתרון אחר שיוסכם ע"י עריית ירושלים". בגין הגדלת זכויות הבניה במקרקעין, וכאחד התנאים לאישורה, נדרשה התובעת לשלם לעריית ירושלים (להלן- הערייה) סך של 1,750,000 ₪, אשר הוגדרו בכתב התחייבות למול הערייה (נספחים ד' ו-ה' לכתב התביעה), כהשתתפות בעלויות בניית מקוה ובית כנסת בחלקה סמוכה, חלף הקצאת שטחים לצרכי ציבור בשטח התוכנית, מאחר ובשל הבינוי הקיים לא ניתן היה להפריש שטחי קרקע לצרכי ציבור.

לעניין זה טוענת התובעת כי במצב הדברים הנוכחי, הנתבעת נהנית מתשלום כפל, כאשר מחד קיבלה מהתובעת תשלום בגין הזכויות הנוספות שהתווספו בתכנית, ומאידך, כאשר לא נכתה מהשומה את התשלום בגין מבני ציבור, תשלום אשר אפשר למעשה יצירת אותן זכויות חדשות מכוחן זכאית הנתבעת לדמי היתר מלכתחילה, כך על פי החלטת מועצת המינהל 933 שקובעת בסעיף 4.1 כי "עבור שינוי ייעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול". לטענת התובעת, הראציונאל העומד מאחורי קביעת השמאי הממשלתי זכה לאחרונה לחזוק ולהכרה בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון ביום 22.3.21, בנושא משיק (שעסק בהיטל השבחה) בתיק ברמ 7355-17 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב נ' אורלי בורנשטיין ואח', שם נקבע כי כל הוצאה שמחויבת על פי תוכנית, חייבת להלקח בחשבון כהוצאה מוכרת, שכן היא משפיעה על השווי האובייקטיבי של הקרקע בשוק החופשי.

...

אשר על כן אני סבורה, כי גם לגופו של עניין, לולא היתה הנתבעת מנועה מלהעלות טענות העומדות כנגד הכרעות השמאים בשתי ההשגות, ללא פנייה להליך משפטי מתאים, יש להפחית את שווי המטלה הציבורית שנקבעה בתוכנית מדמי ההיתר שחושבו ועל הנתבעת להשיב לתובעת סכום זה בערכו היום.

וראו עדותה בעמ' 15, ש' 31-36: "ת. (מעיינת) אני מבינה את מהות החישוב ואני חוזרת על זה אם בית המשפט יקבל את הצד בהתלבטות שקובע שיש להפחית את המטלה הזו מדמי ההיתר המשמעות תהיה להפחית אותו מהשווי העליון של הקרקע ולחשב את ההפרש ממנו ייגזרו 31% כהפרש עלות שווי שקבע המינהל הפחתת 1,750,000 שח לשווי הקודם וממילא התוצה שמופיעה כ1,108,328 שח (קרן) היא נכונה, אני חוזרת על כך שאיני קובעת עמדה בענין אלא העליתי התלבטות. אני לא מכירה עד הסוף את החישובים של המינהל אבל מתמטית זה נכון". סוף דבר מכל הנימוקים שלעיל, אני מורה על קבלת התביעה.

הנתבעת תשלם לתובעת את הסך 1,108,328 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום בפועל (29.5.06), ובסה"כ 1,931,893 ₪ נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן.

אלא שהנתבעות לא עשו כן. התביעה דנן, היא לפינוי, להריסת המבנים ולהשבת המצב לקדמותו בחלקה 157, להריסת תוספות הבניה שניבנו ללא היתר בחלקה 48 ולתשלום דמי שימוש ראויים.

התובעת, כמייצגת את הציבור בכל הנוגע למקרקעין שבבעלותה, מחויבת לדאוג לשמירה על אינטרס הציבור, זאת אף נוכח העובדה שהמקרקעין במדינת ישראל הם משאב המצוי בחוסר, והן נוכח השווי הכספי הבלתי מבוטל הנגזר מזכויות השמוש בהם, אשר ככל משאב צבורי, יש לוודא כי השמוש וההנאה ממנו נעשים באופן שוויוני ומידתי (ע"א 4547/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ (19.11.13) פיסקה 34; בג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (9.6.11) פיסקה 109).

הבסיס לעצם החיוב בתשלום דמי השמוש, מקורו בחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, הקובע את העקרון הכללי, על-פיו, מי שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר, חייב להשיב לאותו אחר את שווי ההתעשרות.

הנתבעות אינן חולקות על הילכת קלקודה, ועל כך שיש לכלול גם את הרווח היזמי בתוך דמי השמוש, אלא שלטענתן, היתקיימו נסיבות, בהן מצב בריאותה של הנתבעת 1, אובדן הפנסיה שלה בנסיבות טרגיות וכן העובדה שניפתחו כנגד הנתבעות הליכים שונים, בפני רשויות שונות, שהביאו להגדלת נזקיהן של הנתבעות.

הבניה הבלתי חוקית וההנאה מהשמוש האסור בחלקה 48, נמשכת והולכת לה, עד הריסת הבניה או להסדרתה, ובהתאם לכך גם יחושב התשלום עבור דמי השמוש בה. שונים הם פני הדברים ביחס לחלקה 157, שכן, כאמור, בהתאם לצוו ההריסה, עריית ירושלים, הרסה את הבניה הבלתי חוקית והפלישה לחלקה 157 עוד ביום 15.08.17.

...

העובדה שהנתבעות לא הכחישו בזמן אמת, שהן הגורם שאכן השתמש בשטח, ואף ביקשו "להכשירו", תומכות אף הן במסקנה שיש לקבל את האמור בחוות דעת המומחה שמונה מטעם בית המשפט, כהכרעה אודות גודל השטח לחישוב דמי השימוש.

בנוגע לתשלום דמי השימוש, קובע כי הנתבעות ישלמו לתובעת דמי השימוש בגין השימוש בחלקה 157 בסך של 175,000 ₪, ובסך של 205,000 ₪ בגין השימוש בחלקה 48.

החל מחודש 09.22 ועד למועד הפסקת השימוש שלא כדין בחלקה 48 או הכשרתו, ישלמו הנתבעות לתובעת תשלום חודשי של 2,541 ₪ ומע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום חוות דעת.

באותו עניין דן בית המשפט העליון בשאלה האם מנהל מקרקעי ישראל זכאי לידרוש תשלום דמי היתר בגין הגדלת הקף הבנייה המותרת במיגרש לגביו נחתם בין הצדדים הסכם פיתוח, כאשר הגדלת הקף הבנייה הורתה בתוכנית מתאר שאושרה לאחר חתימת הסכם הפיתוח.

מתוך שכך, ואך ורק מתוך שכך, מגיע בית המשפט העליון לתובנה לפיה עצם בניית תוספת יחידות דיור מהוה חריגה ממגבלת הניצול העולה מההיתר שהוסדר במסגרת ההסכם שבין המנהל לקבלן, ממילא אם הקבלן מעוניין להגדיל את הקף הבנייה עליו לשלם על כך, ובלשון פסק הדין - "ודאי שלא ניתן ללמוד מההסכם על כוונה הפוכה, לפיה המערערת תהא זכאית לנצל את קיבולת הבנייה הנוספת ללא תמורה, בהנחה שעניינים אלו לא הוסדרו בהסכם הפיתוח, לא במפורש ולא מכללא, כי אז למינהל אמנם לא הייתה זכות מכוח הסכם הפיתוח לידרוש תמורה נוספת עבור הגדלת קיבולת הבנייה. אולם, גם למערערת לא הייתה זכות לעשות שימוש בזכויות בנייה אלו בנגוד להסכם. בנסיבות אלו, אם חפצה המערערת לעשות במיגרש שימוש שלא הוסדר בהסכם הפיתוח, הדבר חייב השגת הסכמה חדשה בין הצדדים. במסגרת הסכמה חדשה כזו, משהמערערת ביקשה לזכות ביתרון שלא עמד לה מכוח הסכם הפיתוח, לא הייתה מניעה מלפני המינהל לידרוש תמורה נוספת על זו שנקבעה באותו הסכם" (הדגשה שלי – צ.ו).

...

אני דוחה, אפוא, את טענות התובעים אף לעניין זה. טענות התובעים לביטול ההסכם מחמת הפרות שונות הנטענות על ידם אודה ואומר כי טענות אלו של התובעים לביטול ההסכם אינן מובנות לי כלל ועיקר.

מניעתם של הנתבעים מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה המתאים בחוסר תום לב. לא שוכנעתי כי הנתבעים הם אלו שמנעו מהתובעים לשלם את היטל ההשבחה במועד.

סוף דבר מכלל האמור התביעה נדחית.