חיוב הקונה והמוכרת של דירה בהשבת הלוואה לבנק

בסעיף 5ו' להסכם נקבע כי "חיוב הקונה לשלם את מלוא התמורה הנו אינו תלוי האם אושרה לו משכנתא אם לאו, ואי אישור משכנתא על ידי הבנק לא יהווה עילה לביטול ההסכם". למחרת יום חתימת ההסכם, נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעים וביום 27.11.14, אף נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק הבנלאומי הראשון.

התובעים הגישו תביעה להשבת הכספים ששולמו, ולאחר שחלק מהכספים הושבו להם, עומדת התביעה על סך של 112,300 ₪ בגין כספים שלא הושבו לתובעים ובנוסף נתבע פיצוי מוסכם בסך של 50,000 ₪.

כעולה מסעיף 3 להסכם, רכשו הקונים את הדירה במצבה "AS-IS" והצהירו כי ראו ובדקו את הנכס "ואת מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני ואת כל המסמכים ... וכי מצא אותו במצב תקין ומתאים למטרותיו". גם בחירת הקונים להסתמך על הצהרת המוכרים שהייתה לפי מיטב הידיעה, ולא למצות בדיקה בערייה לגבי מכלול היבטי הרשוי והתכנון, מובילה לכך שעליהם לשאת במחיר בחירתם, שכן הם נטלו את הסיכון לגבי נתון זה ואינם זכאים לטענת טעות בקשר לנתון זה, מאחר שהם נטלו על עצמם את מלוא הסיכון החוזי ובחרו שלא לבדוק את הרישום בערייה.

גם הטענה שהתובעים לא היו זכאים לקבל הלוואה מהבנק לא הוכחה כנדרש.

...

בהעדר טעות או הטעייה, מתבקשת המסקנה שהתובעים הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את מלוא התמורה והודיעו על ביטולו, ועל כן קמה זכאות הנתבעים לקבלת פיצויים.

דין טענת הנתבעים לפיצוי נוסף להידחות.

סוף דבר התוצאה היא שהתובעים הפרו את ההסכם והנתבעים זכאים לפיצוי המוסכם בשיעור של 50,000 ₪, אך לא קמה להם זכאות לפיצוי נוסף.

המסמכים כללו: כתב התחייבות/רישום משכנתא לצורך הסכמת הבנק ליתן לאייל הלוואה בסך 195,000 ₪, וכן בקשת הבנק לרישום הערת אזהרה על המקרקעין, בהתייחס להלוואה זו; אישור המוכר לגבי תשלום על חשבון מחיר הנכס, וכן פרטי חשבון לזיכוי והעברת הכספים; הוראה בלתי חוזרת להעברת הכספים לצד ג'; יפוי-כוח נוטריוני בלתי-חוזר; טופס הוראה לחיוב חשבון בנק, המתייחס לחיוב חשבונו של אייל בבנק לאומי לישראל בע"מ (הטופס הונפק על-ידי בנק הפועלים ב-19/5/11, ונחתם על-ידי בנק לאומי ב-1/6/11); כמו-כן, הוצאה בקשה להערכת שווי הדירה לשמאי מקרקעין.

בתאריך 19/10/11 שלח עו"ד גלעד ישעיהו מכתב לעו"ד קליקה, בקשר לעיסקת המכר של הדירה, ובמכתב נכתב כי קיימת הפרה יסודית של הסכם המכר, שכן לא שולמה יתרת התמורה שהיתה אמורה להשתלם ב-27/6/11, ולכן ניתנה הוראה לעו"ד קליקה לא לבצע העברת זכויות מהמוכר-המנוח בן יהודה לקונה-אייל, עד לקבלת הודעה אחרת ממרשו של עו"ד גלעד ישעיהו-יחיעם.

בתאריך 3/9/17 השיב אייל לעו"ד קליקה, ובקש כי לא תימחק הערת האזהרה הרשומה על-שמו, ובנוסף ביקש אייל להעביר למשרד בא-כוחו את פרטי חשבון הנאמנות אשר יפתח עו"ד קליקה על שמו, וכי הוא יעביר לחשבון זה את יתרת התמורה, תחת מחאה, כנגד קבלת החזקה הבלעדית בדירה (יש טעות בתאריך, אולם המכתב הנו מ-3/9/17 ולא 3/8/18).

...

טענה או מסקנה על-פיהן הסכם השכירות ממשיך לעמוד בתוקף, למרות שאייל לא שילם למנוח בן יהודה מעבר ל-10% משווי הדירה, אינה מתיישבת עם השכל הישר, אינה מתיישבת עם אומד דעתם של הצדדים כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם המכר, ואין בה היגיון כלכלי כלשהו.

לאחר הגעה למסקנה כי אכיפת ההסכם משמעה שיש לשלם ליורשי המנוח בן יהודה את יתרת התמורה עבור העסקה בסך של 252,000 ₪, יש לבחון כיצד לבצע שיערוך של סכום זה נכון להיום.

הנתבעים ישלמו לתובע, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪, לתשלום בתוך 30 יום ממועד מתן פסק הדין, שאם לא כן, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בסעיף 7.1 להסכם התובעת התחייבה להעמיד הדירה לרשות הקונה עד ליום 24.7.06 בתנאי שהקונה מילא עד למועד המסירה את כל התחייבויותיו ושילם את כל התשלומים המגיעים למוכר ויחזיר את כל הערבויות הבנקאיות שניתנו לו. בסעיף 7.6 התחייבה המוכרת להעמיד את הדירה לקונה במועד המסירה כשהיא חופשיה מכל חוב, עיקול, משכנתא, שעבוד וזכות צד ג', למעט כאלה שנרשמו/הוטלו בגין חובות ו/או התחייבויות ו/או על זכויות של הקונה עצמו ו/או בגינו כשהיא ראויה לשימוש.

בסעיף 10.2 הסכים הקונה לכך שהבניין טרם הושלם וטרם נרשם כבית משותף וכי אין באפשרותה של המוכרת לקבוע מראש את תאריך ביצוע הרישום כבית משותף.

בסעיף 17 להסכם יוחד פרק שלם הנקרא הלוואה כנגד משכנתא ובו נכתב בסעיף 17.1 כי במקרה שהקונה יקבל הלוואה מבנק למשכנתאות לשם מימון רכישת הדירה באופן בו יועברו הכספים ישירות למוכרת ויזקפו ע"ח התמורה, יהא הקונה זכאי לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות, במידה וניתן לרשום בפנקסי המקרקעין הערת אזהרה.

תשלום התמורה אודות הדירה ולקיחת המשכנתא כחיובים שלובים? מלשון ההסכם לא עולה כי נטילת ההלוואה ורישום המשכנתא מהוים חיובים שלובים.

...

אני סבור כי לאור הוראות החוק המוצגות לעיל, בשים לב להפרת החוזה על ידי התובעת (אי מסירת ערבות בנקאית, הימשכות ההליכים מול עמידר ומניעה מהנתבעים לקבל במועד כתב התחייבות לרישום משכנתא, אי רישום הערת אזהרה בעמידר בסמוך לחתימת ההסכם), והפרת ההסכם על ידי הנתבעים בכך שלא שילמו את התמורה במועדים המוסכמים או מיד לאחר הסרת המניעה, מחדליהם הראייתיים, ההנאה שהפיקו מהדירה ועליית ערכה מבלי ששילמו מלוא תמורתה, וכן בשים לב לפרק הזמן הארוך שחלף ממועד מסירת החזקה בדירה- אותו אף אחד מהצדדים לא צפה, אני סבור כי הצמדת הסכום הנומינלי כעולה מעדותו של רו"ח של התובעת בסך 271,614 ₪ בתוספת מע"מ והצמדתם למדד תשומות הבנייה ולריבית שנתית רגילה בשיעור של ארבעה אחוזים מהווה איזון ראוי בין זכויות הצדדים, חובותיהם, מחדליהם ופרק הזמן הארוך שחלף.

סבור אני שיש לדחות תביעה זו עקב התנהגות שני הצדדים, כפי שפורטה לעיל, וכן עקב כך שהתובעת היה חברה בע"מ, ולחברה בע"מ, שהיא תאגיד, אין עגמת נפש.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, על הנתבעים לשלם לתובעת כדלקמן: את הסך 697,927 ₪ בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה ורבית שנתית בשיעור 4% מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; ככל שיחפצו הנתבעים ליטול משכנתא לתשלום סכום זה, רצוי שהתובעת תסייע להם בעניין זה. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

כך גם בסעיף 5ד להסכם המכר בו הסכימו הצדדים: "חיוב המוכר למסור את החזקה בדירה לקונה וחיוב הקונה לשלם את מלוא התמורה למוכר, הם חיובים שלובים ותלויים זה בזה." למרבה הצער, במקרה דנן, לא השכילו הצדדים, וגם לא באי-כוחם, לפעול בשיתוף פעולה על מנת להביא את העסקה לבצוע וסיום נאותים, אלא בחרו להיתנגח ולהקשות צד אחד על מישנהו, דבר שבהכרח הוליד טענות וטענות נגדיות להפרת הסכם.

כפי שעולה מעדותה של הגב' סופיה מלחי טויג, יועצת משכנתות בבנק לאומי בתקופה הרלוואנטית, לא קיימה המוכרת את היתחייבותה לחתימה על מיסמכי הבנק, כאשר, בפועל, החזיר בא-כוח המוכרת מספר פעמים את המסמכים לבנק תוך ביצוע תיקונים בכתב ההיתחייבות, תיקונים אשר לא התקבלו על ידי הבנק.

על כן, אין מקום לתביעת המוכרת לחייב את הקונה, לא בפצוי מוסכם מכוח סעיף 15 להסכם המכר, ולא מכוח סעיף 9(ג) בגין 100 דולר עבור כל יום איחור בתשלום, כאשר האיחור בהעברת התשלומים נבע, בין היתר, מהתנהלותה של המוכרת עצמה באיחור בחתימת כתב ההיתחייבות לבנק במועד הראשון שהיתקבל.

גם על פי גרסת המוכרת, בסעיף 1 לסיכומיה, התשלום האחרון של כספי ההלוואה מהבנק בסך 330,000 ₪ בוצע ביום 18.09.14.

...

טענה זו אינה מתיישבת עם העובדה שהמוכרת, בסופו של דבר, מסרה את הדירה באיחור של למעלה מחודש, מאחר ולא רצתה לעכב את העסקה, כלשונה.

על כן, בהעדר כל ראיה או אסמכתא – נותרה הטענה בעלמא, ולא ניתן להיזקק לה. אשר על כן, לאור כל הנימוקים לעיל, תביעת הקונה בתיק 42690-10-14 נדחית בזה, ותביעת המוכרת בתיק 52185-11-14 נדחית בזה גם היא.

בפרק ההגדרות צוין כי לקונה (פטקין) ידוע שיש בדירה שוכרים אשר אינם משלמים דמי שכירות, אינם מפנים את הדירה, וכי הקונה רשאי לנקוט בכל אמצעי לפינוי הדירה ו/או לגביית חוב השכירות, אשר יועבר אליו, וכי החל מחודש נובמבר ישלם הקונה במקום המוכר את תשלומי המשכנתא השוטפים והם יהיו חלק מתשלומי המכר (סעיף 1.2 להסכם).

אלי טען כי הסכם המכר הנו פקטבי ומזויף, כי אביו המנוח לא היה כשיר לחתום על כל מיסמך כזה או אחר בשל מצבו הבריאותי, כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר שנעשה על ידי נוטריון חורי היה מיועד לרישום הדירה על שם ההורים המנוחים בלבד, כי כספי המשכנתא שהועברו לחשבון ההורים הועברו במזומן לידי רעיסה, כי המסמכים שהציגה רעיסה בקשר לחובות שלו כלפיה אינם רלוואנטיים לתביעה, כי לא היה חייב לרעיסה כספים בגין עיסקאות עבר בינם, ולבטח שאלה לא קוזזו במסגרת הסכם מכר הדירה.

אף על פי שאין מדובר בעסקת מכר דירה "קלסית", הרי שמטרת העסקה וגיבושה נושא היגיון רב, כדלקמן: "העדה, גב' ר. טרכטמן: בשביל להרויח ריבית, נו, ריבית, הרווחתי ריבית על הכסף. עו"ד ש: עבדי: כן, נו? ת: עכשיו, אלי ידע שאני לוקחת הלוואות, מושכת אותן, התנאי שלו היה במזומן, ואיך שמשכתי במזומן הוא עמד על יד הבנק, חתם לי, יש כל המסמכים מצורפים. באתי לאלי והתנאי היה לא רק לי, לכולם, שחודש חודשיים מראש צריכים להודיע לו שיחזיר את הכסף. באתי אליו אמרתי לו אלי, אני רוצה לקנות דירה, אני צריכה 300 אלף שקל, אני מזהירה אותך חודשיים מראש. אלי אמר לי שעכשיו הכסף או אין לו או שהם עובדים, חבל למשוך אותם, בואי נעשה אחרת. תקני את את הדירה של ההורים שלי, נזמין שמאי, בכמה ששמאי יעריך את הדירה אני מקזז לך 300 אלף שקל. מקזז, זה כסף שלי, זה לא שאני קבלתי מאלי מתנה. ומה שיישאר אני צריכה להוסיף. התנאי היחיד שלו שהוא ישלם את השכירות וההורים גרים בדירה עד סוף החיים שלהם." (עמ' 67, ש' 17-29, פרוט' מיום 08.03.2022, הדגשות אינן במקור - א.א.).

...

וזאת כדלקמן: התובע ישלם לרעיסה הוצאות משפט בסך של 20,000 ₪.

התובע ישלם לבנק סך של 10,000 ₪ עבור הוצאות משפט ואני מפנה לפרוטוקול הדיון מיום 14.09.2021: "הבהרתי בדיון קדם המשפט הקודם ואני מבהירה כעת כי לטעמי בנק ירושלים אינו צריך להישאר כנתבע בתיק. ככל שסבור ב"כ התובע אחרת, זכותו לעשות כן, אלא שאני מבקש להפנות את תשומת ליבו שאם בסוף ההליך יתרשם שלא היה מקום לצירוף הבנק, הוא יחויב בהוצאות. ככל שב"כ התובע יחליט למחוק את בנק ירושלים, עליו לעשות כן תוך 14 יום מהיום." התובע ישלם לפטקין סך של 7,000 ₪ עבור הוצאות משפט.

ככל שנתנו צווים זמניים במסגרת התביעה לטובת התובע, אני מורה על פקיעתם בהתאם לתוצאת פסק הדין.