חיוב בתשלום היטל השבחה בגין הקלה על בניית בריכה בחצר

שנית, בבסיסו של היטל זה ישנו עקרון של צדק חלוקתי: "ראוי שאדם שהתעשר בשל פעילות הרשויות ישתף את הציבור בהתעשרות ולמצער יישא בעלויות הפעולות שהביאו לכך" (דנא 6298/15 הועדה המקומית לתיכנון ובניה פתח תקוה נ' שלום ירושלים דיבון, פורסם בנבו 29.06.2017, עמ' 10 וראה ההפניות שם, "דנא דיבון") עם זאת לחובת תשלום היטל השבחה, נקבעו חריגים בדין.

מכל האמור לעיל יש לקבוע כי המערער, החייב בהיטל ההשבחה, הוא גם המחזיק והמתגורר בבית וזאת באמצעות הגב' מילמן, חברת הקיבוץ ולכן הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין היתר הבנייה.

עם זאת בקביעתו כי החייב אינו זהה למחזיק, הדגיש את התכלית של אי ניצול הפטור לצרכים מסחריים, בהסתמכו על עניין צרי: "...בכך ביקש ככל הנראה בית המשפט בפרשת צרי לחסום כל אפשרות של ניצול הפטור לצרכים מסחריים ולהבטיח כי ישמש את מטרתו ויקל על מי שהבנייה או ההרחבה דרושה לו או לקרובו לשימוש עצמי כפתרון דיור. הלכה זו, אשר זה מקרוב נפסקה, מוליכה אל המסקנה כי הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) אינה חלה במקרה שלפנינו וזאת מן הטעם הפשוט שאין זהות בין המשיבה החייבת בהיטל כמי שחכרה את המקרקעין מן המנזר (סעיפים 3-1 לרשימת העובדות המוסכמות) ובין המחזיקים במקרקעין... "(עניין נווה שלום, עמ' 15) בית המשפט אמנם לא קבע כי יש ביוזמת נווה שלום לבנות שמונה יחידות מגורים משום יזמות העולה לכדי פעילות מסחרית, בדומה לעניין עין כרמל, אך גם לא קבע, כאמור, כי הבנייה מאפשרת הקלה על מצוקת דיור.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל אני קובע כי המערער הוא החייב והוא המחזיק במקרקעין האמורים, הדירה בה מתגוררת חברת הקיבוץ, הגברת מילמן.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערער שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 15,000.

לטענתם, לאור המוסכם בין הצדדים בסעיף 2.15 להסכם, כל סכום שיקבע על ידי הבורר יהווה פיצוי כספי סופי ומוחלט לעניין חריגות הבנייה, ולכן אין מחלוקת כי התובעים לא שילמו כל תמורה בגין השטחים הבנויים שבחריגה, ובתוכם גם בריכת השחייה.

ראו למשל, ס"ק 4 ו- 5 בסעיף 17 לחוות דעתו שם הוא כותב כי מה שנידרש הוא להכין תוכנית מתאימה, להגיש בקשה להיתר, לשלם אגרות היטלי פיתוח והיטל השבחה, ועל כן הוא מעריך את השווי הסביר של חריגות הבנייה הגורמות לירידת הערך ב- 22.5%.

התובעת התבקשה להפריד בין עלויות תיקון יחידת הדיור לעלויות תיקון יתר המבנה אך אמרה שאין באפשרותה לעשות כן. משדחיתי את טענת הנתבעים לפיה אין לחייב אותם בגין ליקויים בתוספת הבנייה, משום שזו כאילו לא נקנתה על ידי התובעים, לאור הפצוי שפסק להם הבורר, אין מקום להבחין בין ליקויי רטיבות ביחידת הדיור לבין ליקויי רטיבות ביתרת המבנה.

עלות עבודות בניה מחדש היה מקום לפסוק לתובעים רק אילו היו מוכיחים שאכן הרסו בפועל את כל תוספת הבנייה הקלה, ובנו אותה מחדש, ובכפוף להוכחת עלות הבנייה בפועל, כאמור לעיל.

...

ראו גם: ע"א 10208/16 הנ"ל שם נפסק: "משהגעתי למסקנה – המנוגדת למסקנתו של בית המשפט המחוזי – לפיה לא ניתן לקבוע שהפיצוי המוסכם אינו עומד בכל יחס סביר לנזק המסתבר שצפו הצדדים כתוצאה מן ההפרה, הרי שאין כל צורך לעבור לשלב השני של הבחינה, קרי, אם יש מקום להפעיל את הסמכות ולהפחית את סכום הפיצוי המוסכם (השוו: עניין חשל, עמ' 264). מכיוון שכך, גם אין צורך להכריע בנסיבות העניין בשאלה האם רשאי בית המשפט להפחית פיצוי מוסכם עד כדי איפוסו." במקרה של חפיפה, בין הפיצויים המוסכמים לבין פיצוי על פי הנזק שנגרם בפועל, ככל שהוכח, זכאים התובעים לפסיקת הסכום הגבוה מבין השניים, ובמקרה זה, לכאורה, לנזק שנגרם להם בגין הרטיבות שהתגלתה בבית, והוצאות תיקון הבריכה.

לאור האמור, אני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן: הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך של 285,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, ישלמו הנתבעים לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך 23,400 ₪ ואת הוצאות ההליך (שכרו של המומחה שטרנברג והאגרה) בסכום כולל של 13,736 ₪.

הגם שבניית ממ"דים בבנייה חדשה היא חובה, עדיין יש בכך כדי להשביח את הנכס ואת "עושרו" של היזם, אם בשל תוספת השטח הנבנה (המשמש לא אחת כחדר מגורים לכל דבר ועניי), ואם בשל רצונו של שוק המקרקעין בבנייה מוגנת, ומדוע שהיזם לא יחויב בהיטל השבחה בגין התעשרותו זו? עיון בפרוטוקולים של עבודת הכנסת מראה שמה שעמד בעיקר מאחורי הענקת הפטור הזה היה הרצון לעודד תושבים, שביתם ניבנה לפני תקנות ההתגוננות 1992, להוסיף ממ"ד לדירותיהם הקיימות (ראה הציטטות בעמ' 18-16 לכתב העירעור).

אין כל אפשרות, גם לא קלושה ביותר, לקרוא לתוך המלים: "בניית מרחב מוגן", כאילו נאמר בהן: "בניית מרחב מוגן שניבנה כתוספת לדירה קיימת, שנבנתה לפני תקנות ההתגוננות 1992". כך גם אין כל אפשרות, גם לא קלושה ביותר, לקרוא לתוך המלים: "בניית מרחב מוגן", כאילו נאמר בהן: "בניית מרחב מוגן שניבנה כתוספת לדירה קיימת, שנבנתה לפני תקנות ההתגוננות 1992, או בניית מרחב מוגן בדירה חדשה שנבנית כיום, בתנאי שהיא נבנית מכח תכנית שקדמה לתקנות ההתגוננות 1992". כך גם לא קיימת אפשרות נוספת שמעלה המערערת, לקרוא לתוך המלים: "בניית מרחב מוגן", כאילו נאמר בהן: "בניית מרחב מוגן שניבנה כתוספת לדירה קיימת, שנבנתה לפני תקנות ההתגוננות 1992, או בניית מרחב מוגן בדירה חדשה שנבנית כיום, בתנאי שהיא נבנית מכח תכנית שקדמה לתקנות ההתגוננות 1992 (פטור מלא מתשלום ההיטל), או מכח תכנית שאושרה בין השנים 2007-1992, ושכללה שטחי שירות לממ"ד קטן בלבד (פטור חלקי מתשלום ההיטל, רק על הפער שבין ממ"ד קטן וממ"ד גדול)". אפשר שטענות המערערת באשר להצדקה למתן הפטור ותכלית החקיקה הן טענות ראויות ובעלות משקל, אולם המחוקק הכריע בצורה הברורה והפשוטה ביותר – שאין חובת תשלום היטל השבחה בשל בניית מרחב מוגן (עד גודל מסוים), הא ותו לא. בקשתה של המערערת היא לנסות ולשכנע את ביהמ"ש מדוע החוק צריך להשתנות.

טענת המערערת, בתמצית, היא, כי תכלית הפטור מהיטל השבחה על בניית ממ"ד היא לעודד בניית ממ"דים, ותכלית זו אינה קיימת – ולכן גם אין הצדקה לפטור – מקום שממילא קיימת חובה חוקית לבנות ממ"ד. ועדת הערר בהחלטתה (בסע' 17, 19) לא קיבלה טיעון זה, וקבעה כי – "התכלית הסובייקטיבית למתן הפטור מהיטל השבחה לבניית הממ"דים היא להקל על עלות בנייתם, ואין מדובר בהוראה שנועדה רק לעודד הוספת ממ"ד לבנייה קיימת .... בבסיס הצורך לבניית הממ"ד ניצב השיקול הבטחוני, ולפיכך יש הצדקה להקל על הציבור הנאלץ לבנות ממ"ד, תוך אילוצים כלכליים ותכנוניים הכרוכים בכך....

...

לסיכום, ועדת הערר דחתה את העררים של הועדה המקומית, וקבעה כי הפטור מהיטל השבחה יינתן בגין כל בנייה של ממ"ד. על ההחלטה הנ"ל הגישה הועדה המקומית את הערעור שבפניי.

המחוקק לא עשה כן, וברור אפוא שכוונתו הייתה להחיל את הפטור באופן גורף על כל בניית ממ"ד. ותצוין בהקשר זה נקודה שועדות הערר השונות (הן בענייננו, הן בענין ניסים סלע, הן בענין מ.ה.א.ר), עמדו עליה, והיא, שבהצעת החוק הפטור מהיטל השבחה ניתן בגין "תוספת" מרחב מוגן, ואילו החוק כפי שנתקבל בסופו של דבר מדבר על "בניית" מרחב מוגן.

לפיכך אנו סבורים כי התכלית שבאה לידי ביטוי בלשון החוק למתן הפטור ל"בניית מרחב מוגן דירתי" אינה רק לעודד בניית ממ"דים מקום שאין חובה לבנותם, אלא גם להקל על מי שמחויב לבנותם.

אם דרושה ראייה לחיזוק הדברים האלה, ניתן להפנות שוב לפרוטוקול הדיון מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת (מוצג 12), בעמ' 18 לפרוטוקול של אותה ישיבה, שם דובר בין היתר על עלותה הגבוהה של בניית ממ"ד, בהשוואה לבניית חדר רגיל, וח"כ דוד אזולאי אמר: "אנחנו מנסים למצוא דרך להקל על אותם אנשים שצריכים לבנות ממ"ד מחוסר ברירה, זה לא שהם רוצים, זה מצב נתון. גם כך זה עולה לו ביוקר, תוספת של עוד 2,000, 3,000 דולר, החדר הנוסף הזה". לסיכום כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור.

ערעור מינהלי המכוון נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז (להלן "הוועדה" או "ועדת הערר"), מיום 21.9.2020 (בתיק ערר שוהם/8039/0719), בה דחתה ועדת הערר את ערר המערער על חיובו בתשלום היטל השבחה (להלן "ההיטל") בעקבות החלתה של תכנית שה/1000 (להלן "התכנית" או "התכנית המשביחה") שהתירה בניה בחלל גג רעפים והקמת בריכת שחיה בחצר.

בהתבסס על האמור ומאחר והוועדה המקומית הצהירה כי בכוונתה לשלוח למערער דרישה לתשלום היטל השבחה בגין העברת זכויותיו לגרושתו ולהוציא תיקון שומה לשומה שנשלחה לגרושתו של המערער תעמוד למערער הזכות להשיג על החיוב שישלח לו. בהתייחס לבניה בחלל הגג, קיבלה ועדת הערר הסברים נוספים מהוועדה המקומית וקבעה כי על אף שההסבר שניתן לה אינו משתמע באופן ישיר וברור מלשון התכנית הוא אינו הסבר מופרך מבחינה לשונית.

ביחס לזכויות הנוספות בגג - הוראותיה של התכנית המשביחה מתנות את ניצול הזכויות בגג בתנאים שנקבעו בסעיף 4.1.2.1 לתכנית המשביחה הקובעות: "תותר בנייה בחלל הגג בשטח של עד 35 מ"ר ברוטו, לכל יח"ד ובילבד שתשתלב בגאומטריית גג הרעפים. (השטח כולל את שטח המדריגות). לא תותר הרמת חלל הגג". גובהו של הנכס הנו 8.25 מ"ר והאפשרות המאקסימאלית לבנייה לגובה היא 9.5 מ"ר. מאחר שלא ניתן להוסיף בניה על הגג אין אפשרות מעשית לנצל חלל זה ואת הזכויות שהוקנו מכוח הוראות התכנית.

ביחס לבריכת השחייה, המצב התיכנוני החדש הופך את הזכות להקים בריכת שחייה ל"זכות מוקנית", בנגוד למצב התיכנוני הקודם, בו ניתן היה להנפיק היתר בנייה לבריכת שחייה רק על דרך של "הקלה". שינוי זה במצב הזכויות מהוה השבחה של המקרקעין ולכן אין בסיס לעמדת המערער לפיה ניתן גם היום להקים בריכת שחייה בדרך של הקלה.

...

מקובלת עליי טענת המשיבה לפיה האפשרות להקמת בריכת שחייה בשטח המקרקעין הפכה, בעקבות אישור התכנית המשביחה, לזכות מוקנית ולא נותרה זכות בשיקול דעת הועדה לאחר ביצוע פירסומים המאפשרים הגשת התנגדויות.

סיכום החלטת ועדת הערר סבירה ואין מקום להתערב בה, ולפיכך הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבה, הועדה המקומית שוהם את הוצאות המשפט בסכום של 15,000 ₪.

מדובר לדידו בסך 224,848 ₪ המהוה ערך ההשבחה שהוא גרם בוצעה למושכר; סך של 9,000 ₪ בגין דמי שכירות ששולמו על ידו לאחר פינוי המושכר ולמרות פינויו; סך של 90,000 ₪ המהוה אובדן רווח אלטרנאטיבי; סך של 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש ; וסך של 115,000 ₪ בגין הוצאות משפטיות.

בהקשר הזה יובהר כי אבי התובע – מר רפי העיד לפניי כי הפעיל בביתו, הממוקם אף הוא ביישוב כרכום, יחידות אירוח במשך 13-14 שנים [ראו עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 33-34], וכי הייתה לו בריכה בחצר הבית שחלק ממנה הוקם על שטח שצ"פ אותה הוא פירק בהמשך [ראו עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 22-28], וכשנשאל באם הוא ייעץ לבנו התובע בנושא ההיתרים הקשורים לאירוח בתור אדם שכבר נשפט בעבירות של הפעלת יחידות אירוח ללא היתר, בחר מר רפי להיתחמק ממתן תשובה ועל ידו ניתנו תשובה לאקונית שלפיה הוא נשפט על בנייה ללא היתר ולא על הפעלת עסק ללא היתר! [ראו עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 1-6].

אלא שמכאן ועד לחיובו של הנתבע 2 בדין האזרחי, הדרך עוד ארוכה, שכן: א) עצם "הסכמתו" של הנתבע 2 המתבטאת בנוכחות ובשתיקה מצידו במעמד ביצוע עבודות הקמת הבריכה וסביבתה בחצר הבית, אין בה כדי ללמד על מצג שוא או על הטעה; ב) עצם הרשעתו של הנתבע 2 בגין עבירות בניה אין בה כדי ללמד על כך שהוא היה מודע מלכתחילה על האיסור שחל על הקמת הבריכה בשטח שצ"פ. שכן, כפי שעלה במהלך שמיעת הראיות, ביישוב כרכום תושבים רבים עשו שימוש דומה בשצ"פ המצוי מסביב לבתיהם.

ד. לחוות הדעת של השמאי שלח מלמד כי ליקוי זה נגרם עקב יציקת משטח הבטון והשארת השומשום בחצר, וניכר כי האדמה הגננית אליה מתייחס השמאי שלח מתייחסת גם לשטח השצ"פ שלא ניתן להפריד בינו לבין שטח החצר כפי שהובא לעיל, ולכן גם ביחס לליקוי נטען זה איני רואה מקום לחייב את התובע בתשלום פיצוי כלשהוא לנתבע 2.

...

מכאן שלא ניתן לקבל את טענות התובע ביחס להשקעות אלו, וממילא לא הועלתה על ידו טענת קיזוז ! יש לדחות את התביעה נגד הנתבע 1 בהיעדר קשר בינו לבין התובע, ובהיעדר קיום עילת תביעה נגדו, שכן כל הטענות בתביעה הועלו נגד הנתבע 2 בלבד כשלוחו של הנתבע 1.

סוף דבר אני דוחה את התביעה העיקרית.

אני מקבלת את התביעה שכנגד באופן חלקי, ואת התביעה בתיק ההתנגדות באופן חלקי, ומחייבת את התובע לשלם לנתבע 2 סך של 44,009 ₪.