חיוב בהיטל פיתוח על בנייה בלתי חוקית

העותרת לא חזרה על טענה זו בסיכומיה ויש לראותה כטענה שנזנחה ואין להדרש לה. האם נעשתה בניה ללא היתר ונעשה שימוש חורג, והאם הם מקימים עילת חיוב בהיטלים? טענות העותרת לטענת העותרת, חיוב הערייה את העותרת בגין היטל סלילה (כביש ומדרכה) הנו חיוב לא מבוסס ונעדר עילה, שכן הערייה לא ביצעה עבודות סלילה בגבול הנכס המקימות את החיוב בהתאם להוראות חוק עזר סלילה.

המשיבה טענה כי הסיבה לכך שהעותרת לא חויבה בהיטלים עד כה, הנה העובדה כי הבנייה נעשתה ללא היתר ומשכך לעירייה לא היתה כל דרך לדעת על הבניה.

יתרה מכך, כפי שהובהר לעיל, העותרת חייבת בתשלום היטלי פיתוח ולו רק בשל הבנייה החריגה ללא היתר, כפי שנקבע בעיניין "קופ"ח מאוחדת": "טענת המשיבה לפיה העותרת הרחיבה את השמוש בנכס ואף ביצעה שימוש אסור ללא היתר ובנגוד לדין בשטחים הציבוריים הגובלים בו – עובדה המקימה עילה עצמאית נפרדת לתשלום בהיטלים" (שם בסעיף 76 לפסק הדין) המסקנה אם כך היא כי, טענות העותרת כנגד החיוב בהיטלי תעול דינן להדחות והן נדחות איפוא.

(עניין "לה נסיונל")) עוד נקבע בעיניין לה נסיונל כי: "אין בחוק הנ"ל הוראה החוסמת דרך הפניה בתביעה רגילה כאשר הדיון בפני בית המשפט הרגיל כולל בין היתר את הטענה של התרשלות של הרשות המקומית, ענין הראוי לבירור לגופו ואינו ראוי למחיקה על הסף." ייתכנו מצבים מיוחדים החורגים מן השגרה, שבהם עשויה להיות הצדקה לפתוח את שערי בית-המשפט בפני האזרח המתדיין כנגד הרשות גם מקום שגוף הערר מוסמך לידון במחלוקת ולהכריע בה, והוא – כאשר מתעוררות שאלות בעלות חשיבות עקרונית מיוחדת אשר הדעת נותנת כי ההכרעה בהן תנתן לערכאה השיפוטית כבר בשלב הבירור הראשוני (עא 6971/93 עריית רמת-גן נ' שאול קרשין, פ''ד נ(5) 478, פורסם בנבו 12.2.97).

...

מן האמור לעיל אני מגיע למסקנה כי, היה זה בסמכותה של העירייה להוציא את דרישת החיוב בגין ייתרת היטלי ביוב ואספקת מים העותרת חייבת בתשלום היטל ביוב והיטל אספקת מים בסך של 1,553,413 ₪ האם העותרת חייבת בתשלום היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪ טענות העותרת העותרת טענה כי, לא מתקיימת עילה לחיוב הנכס בהיטל שצ"פ שכן לא הוכח אילו עבודות בוצעו ולא נקבע כי השצ"פ מיועד לשמש את הנכס.

המסקנה אם כן, טענות העותרת כנגד החיוב בהיטלי שצ"פ נדחות, לא היתה הרחבת חזית ובוצעו עבודות הקמה בפארק גן הפקאן המצדיקות השתת החיוב.

לסיכום על העותרת לשלם היטלי פיתוח בהתאם לפירוט הבא: • היטל סלילה - בסך כולל של 3,171,016.05 ₪; • היטל ביוב - בסך כולל של 997,962.98 ₪; • היטל אספקת מים - בסך כולל של 555,450.26 ₪; • היטל תיעול - בסך כולל של 1,238,287.76₪; • היטל שטחים ציבוריים פתוחים - בסך כולל של 454,316.08 ₪; העותרת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 35,000 ₪ שישולם בתוך 30 יום מיום מתן פסק דין זה, מכאן ואילך יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למעד התשלום המלא בפועל.

בבר"ם 2866/14 הילדה גוזלן נ' הוועדה המקומית לתו"ב הרצליה (פורסם בנבו, 2014, להלן: עניין גוזלן), הוענקה רשות ערעור (על אף שהערעור לגופו נדחה): "לאור החשיבות הנודעת להבהרת הכללים הנוגעים להיטל השבחה, הקשור קשר בל ינתק לסוגית תיכנון ופיתוח תוך שמירה על עקרונות צדק חלוקתי" (דברי כב' השופטת דפנה ברק-ארז, בפיסקה 25 לפסק דינה), והוסיף כב' השופט א' רובינשטיין בפיסקה א' לפסק דינו כי: "ברי כי ערך הנכסים עלה, והציבור ראוי לצדק חלוקתי. בסופו של יום עסקינן בהגינות". המחלוקת העקרונית בין הצדדים נסובה סביבה השאלה האם וכיצד יש להתייחס לבניה בלתי חוקית במצב הקודם ובמצב החדש והאם קזוז הוא הפעולה המתאימה בנסיבות העניין שיש בה כדי להגשים בצורה מיטבית ביותר את תכליות היטל ההשבחה.

נקבע לעניין זה: "עמדתנו היא, כי במישור העקרוני וככלל אין מקום להיתחשב בשימוש בלתי חוקי שנעשה בקרקע לצורך קביעת היטל השבחה, וזאת מבלי שנביע דיעה על אפשרות חריגה שבחריגה ונדירה ביותר של מתן משקל להשתלשלות ולנסיבות לעניין זה." בעיניין נקר, נדונה השאלה מהם הכללים החלים על החיוב בהיטל השבחה בגין בניה שבוצעה מלכתחילה באופן בלתי חוקי, אך "הוכשרה" בהמשך על-פי תכנית משביחה.

השאלה העיקרית שבה נידרש בית המשפט להכריע בהקשר זה הייתה האם מועד החיוב הוא מועד הוצאתו של היתר הבניה בהתאם לתכנית, כפי שנעשה במקרה הרגיל, או שמא מועד אישורה של התכנית, מאחר שכבר באותו מועד עמדה הבניה על תילה.

...

לאחר קבלת התייחסותה של שמאית המכריעה, ביום 21.12.16 ניתנה החלטה משלימה של וועדת ערר במסגרתה הערר נדחה על כל טענותיו לאור העובדה כי לא נפל פגם בשומה המכרעת.

כפועל יוצא מטבעה והרכבה של הועדת הערר וסמכויותיה, ניתן להסיק כי "המטרה כי לאפשר ביקורת רחבה, עניינית ומקצועית. מכאן מתחייבת המסקנה כי יש לפרש בהרחבה את סמכויותיו של גוף זה" (ד"ר ישראל שמעוני, עו"ד, גופים מעין-שיפוטיים: שמאי מכריע, ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, התשע"ו-2016, עמ' 379-380).

סוף דבר הערעור נדחה.

מכאן, שחוקי העזר של כל רשות מקומית הם נקודת המוצא לבחינת חיובים של היטלי פיתוח ו"ללא חוק עזר ערוני לא ניתן לחייב את בעל הנכס בהיטל" (ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ' ישפרו - חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, פסקה 12 (20.2.2008); ע"א 13/09 א.ר.י מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עריית בת-ים, פסקה 7 (18.7.2011) (להלן: עניין מזרחי)).

בהחלטה שדחתה בקשה לדיון נוסף, הדגיש בית המשפט כי בעיניין בז"ן לא נקבעה הלכה חדשה, ואף הצביע על כך "כי פעמים בחוקי ההיטלים השונים אנו מוצאים הוראות מפורשות, אשר קובעות את חד-פעמיות ההיטל [...] בד-בבד, ישנם מקרים בהם חד-פעמיות ההיטל איננה מפורשת, אך ניתן להסיק אותה מתוך כך שחוק העזר, מכוחו ניתן להטיל היטל 'חדש', מציין בפירוש כי היטל על פיו, בשונה מהיטל מכוח חוקי עזר קודמים, יוטל על תוספת בניה וכדומה, ולא על בניה קיימת בעת התקנת חוק העזר" ((דנ"מ 10205/17 חיפה כימיקלים בע"מ נ' עריית חיפה, פסקות 52 ו-56 (15.12.2020), להלן: דיון נוסף בז"ן) (הדגשות במקור – י"ע).

איני סבור כך. אכן, יש להבחין בין מקרים שבהם הרשות המקומית לא יכולה הייתה לחייב בדמי הישתתפות או היטל פיתוח (למשל, אם הרחוב נסלל בזמנו על ידי המדינה עוד טרם הותקן חוק העזר הישן או במקרה של בנייה שלא כדין שלא אותרה), לבין מקרים שבהם יכולה הייתה לעשות כן. בסוג המקרים האחרון, דומה כי עמדת היועצת מאזנת בין האינטרסים הנוגדים.

...

סוף דבר נסכם את דרך הילוכנו: (-) המועצה הנפיקה דרישות לתשלום היטלי פיתוח למערערות עבור נכסים העומדים על תילם ומחוברים לתשתיות מזה שנים רבות, כשלאורך השנים בוצעו עבודות שונות ברחובות גובלים בנכסים.

אלא שהמערערות לא הניחו ראיות בעלות משקל לתמיכה בטענתן כי שילמו בעבר דמי השתתפות או חלף דמי השתתפות, ולכן דין טענותיהן להידחות.

אשר על כן, הערעור נדחה על רוב חלקיו וסעיפיו, למעט בנושא התחשיב שבבסיס חוקי העזר כאמור לעיל.

נטען כי הסכם הפיתוח והתשלומים בעת הוצאת היתרי הבניה אינם יוצרים הסתמכות של העותרת כי לא תחוב בעוד היטלי פיתוח אלא בגין בניה חדשה בנכס.

. תשלום חלק מאגרת התיעול המגיעה פי חוק העזר לאשדוד (תיעול) תשל"ד–1973 על כל תיקוניו כפי שיהא בתוקף בזמן ביצוע העבודות ואשר חלים על הפיתוח האמור ואשר מוסכם בזה בין הצדדים כי הפטור יחול על סכום המהוה 40% מהאגרה הכוללת המגיעה לפי חוק העזר הנ"ל. ביתרה 60% מהאגרה ישאו מבקשי היתרי בניה אחרים במגרשים המיועדים לבניה על פי התכנית בנין ערים ובהתאם לאגרות שתהיינה בתוקף לפי חוק העזר הנ"ל בזמן הוצאות היתרי הבניה".

חרף האמור, נפסק כי ניתן לחייב בעלי זכויות בנכסים בתלום היטל שצ"פ ללא תלות במועד בניית הנכסים (עע"מ 7990/20 שירותי בריאות כללית נ' מועצה מקומית חצור הגלילית (ניתן ביום 1.6.2023) פסקה 38 לפסק דינו של כב' השופט י' עמית; עע"מ 1909/21 בנייני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ נ' עריית רחובות (ניתן ביום 16.2.2021)).

...

ניתן איפוא להחיל את היטל השצ"פ על הנכס של העותרת, הגם שהוקם קודם לחקיקת חוק העזר, ככל שמתקיים זיקת הנאה בין הנכס לבין השצ"פ. אין בידי לקבל את טענת העותרת, כי העבודות בעקבותיהן קמה הדרישה אינן עבודות שצ"פ, כי אין לה זיקת הנאה לשצ"פ וכי דרישת התשלום פגומה.

סוף דבר – העתירה מתקבלת בחלקה בעניין היטל תיעול ובעניין קיזוז היטל סלילת כביש עורקי שנגבה מהעותרת בעת קבלת היתרי הבנייה.

המשיבה תשלם לעותרת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך כולל של 10,000 ₪.

אם כן, משמעות חיוב הערייה בהשבת הכספים ששולמו מכוח הסכם הפיתוח משמעה החצנת עלויות החוזה הבלתי חוקי על הקופה הציבורית בלבד [עניין מועצה איזורית יואב, פסקה 47].

זאת ועוד: הדעת נותנת כי שיווקן של יחידות הדיור שבנתה גינדי נסמך, בין היתר, על הפיתוח הסביבתי שבוצע על ידי הערייה.

תכלית זו, של פיזור עלויות התכנית, אף עולה מהוראות התכנית השנייה עצמה, שם בסעיף 6.13 גילו עורכי התכנית ומוסד התיכנון שאישר אותה את אומד דעתם באשר לתכלית ההוראה: "יישא כל בעל מיגרש לבניה בפרטית בתחום התכנית בחלק יחסי בהוצאות עריכתה של התכנית וביצועה ובין היתר אדריכלים, מודדים, שמאים, יועץ משפטי, לרבות רישום החלוקה החדשה ... עפ"י סעיף 69(12)לחוק". אין בהוראת התכנית השנייה אזכור כלשהוא לאפשרות של גבייה תשלומים נוספים בגין הקמת השצ"פ. גם אם אניח לזכות הערייה כי הפרשנות הלשונית מאפשרת (בדוחק) חיוב בהוצאות פיתוח וכך גם מאפשר עיקרון פיזור העלויות, הרי שהתכלית האובייקטיבית של הוראת הסעיף מובילה לתוצאה לפיה הביטוי "הוצאות התכנית" מכוון להוצאות נילוות בלבד ולא לחיוב בהיטלי פיתוח שונים.

...

עם זאת, לא נעלמה מעיני דרך פעולתה של העירייה ודומני כי הדבר מצא את מקומו הראוי במסגרת השיקולים בעניין השבת תשלום השצ"פ. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים והן נדחות.

סוף דבר – התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את עיריית רחובות להשיב לגינדי סך 2,131,266 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 1.08.2019.