חיוב בהיטל השבחה פסיקה לגבי תשלום היטל השבחה לאור שינוי הלכה

כמו כן נקבע, כי תכנית השינוי היא תכנית משביחה, שכן מטרתה ליצור אתר חדש אשר יתפקד לטווח ארוך, "ללא לחצים הנובעים מסיכונים בטיחותיים לסביבה ותוך הענקת גמישות מירבית למוסדות התיכנון באשר למציאת אתר קבע בעתיד, בעת שיועלה הצורך בכך". יחד עם זאת, ולאור הילכת קהתי, נקבע כי לפנינו מצב בו התכנית המאוחרת, החלה על המקרקעין, הפחיתה, אם כי לא איינה לחלוטין, את הפגיעה, ולפיכך הפיצויים על בסיס הפגיעה יחושבו לפי ההשבחה "העודפת" שנוצרה למקרקעין על יסוד התכנית השניה, בהשוואה למצב ערב התכנית הראשונה.

לבסוף ביקשה הועדה לקבוע, על יסוד הפסיקה בעיניין מועש, כי החלטת המועצה הארצית היא בגדר תיקון לתכנית השינוי, דבר המוביל להרחבת ניצול הזכויות במקרקעין או לעליית שווין, ומכאן שהיא מחייבת תשלום היטל השבחה.

לאור זאת, קבע בית המשפט כי קיימת חבות בהיטל השבחה כאשר הוא הקפיד לציין, כי בפסיקתו זו הוא אינו מביע דיעה "באשר לחיוב המס במקרים אחרים בהם ידרש היטל ההשבחה בעקבות שינוי תכנית המתאר הארצית" (עניין מועש, פסקה 5).

...

בחינת התכלית האובייקטיבית של חובת תשלום היטל ההשבחה, בכל ההיבטים שנמנו לעיל, מובילה למסקנה כי יש לבכר את החלטתה הראשונה של ועדת הערר על פני עמדתו הפרשנית של בית משפט קמא.

סיכום ביניים לאור המפורט לעיל, מסקנתי היא כי החלטתה הראשונה של ועדת הערר, ולא פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים, היא התואמת את הפרשנות התכליתית של היטל ההשבחה, המוטל מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון ובניה.

כאמור, שותף אני לעמדת הערכאות הקודמות כי לא ניתן לחרוג מלשונו של החוק ולאפשר גביית היטל השבחה מכוחה של החלטת המועצה הארצית, אשר אינה עונה להגדרת "תכנית" לפי התוספת השלישית לחוק, ולפיכך אין יסוד אף לטענתה החלופית של הוועדה בעניין זה. סוף דבר לנוכח המפורט לעיל, אציע לחבריי לקבל את ערעור הוועדה המקומית באופן חלקי בלבד, בכך שייקבע כי החלטת בית משפט קמא לבטל את החלטתה הראשונה של ועדת הערר – בטלה.

הווה אומר, הוסכם בין הצדדים כי יתוקן החיוב בהיטל השבחה וזאת אך ורק לגבי מקדם ההקלה המופיעה בסעיף 7.9 לשומה המכרעת, כך שהמשיבים יוסיפו וישלמו למערערת סכום של 224,372 ש"ח כסכום סופי ומוחלט ובכך יסתיים הדיון בעיניין (להלן: "הסכום הנוסף").

הצדדים הוסיפו וטענו, כי ההסכמות ביניהם מהוות למעשה הסכמות בפשרה, אשר תואמות גם את אמות המידה שנקבעו בהלכה הפסוקה לאישור פשרות בין צדדים בכל הנוגע לתשלום היטל השבחה.

למסקנה זהה ניתן להגיע גם על ידי בחינה של השיקולים שנקבעו בעיניין מזרחי, כתנאי לקבלתה של בקשה לאישור הסכם פשרה בעיניין היטל השבחה, בשינויים המחויבים לענייננו.

משנפסק כי אין כל פסול בהסכם "סיכון-סיכוי", אף אם הוא לכאורה פוגע בגביית "מס אמת", קל וחומר שכך כאשר הצדדים מסכימים על המצב המשפטי ומבקשים לאשר פשרה שתביא לגביית "מס אמת" לדידם.

כפי שנקבע בעיניין דוברונסקי, בסעיף 36: "נקודת המוצא היא כי נכון לקדם הסכמי פשרה בין צדדים כל עוד אינם חורגים ממיתחם הסבירות. במסגרת זו יש לתן את הקרדיט המתאים לטענות הועדה המקומית בהיותה רשות מנהלית, הנהנת מחזקת התקינות המנהלית גם בהחלטותיה להגיע להסכמי פשרה. כרשות מנהלית מחויבת הועדה המקומית לשקול את כל השיקולים המצופים ממנה כגורם מינהלי ושיקולים אלה עוברים גם את מסננת ועדת הפשרות ברשות המקומית. במצב דברים זה, רק חריגות ממיתחם הסבירות יצדיקו היתערבות בשקול דעת הועדה המקומית לאשר את הסכם הפשרה". לאור כלל האמור לעיל, אני נותנת תוקף של פסק דין להסכמות אליהן הגיעו הצדדים.

...

ועדת הערר דחתה את הבקשה בנימוק כי, על פני הדברים, גם ההקלה המופיעה בסעיף 7.9 מהווה חריג לפי עניין דייניש ולפיכך דין הערר להידחות במלואו, כך שהמשיבים לא יחויבו בכל תשלום נוסף.

לאחר בחינת טענות הצדדים, אני סבורה כי נכון יהיה בנסיבות ענייננו לקבל את הערעור ולאשר את ההסכמות שגובשו בין הצדדים.

מן העבר השני, מצוי השיקול, כי יהיה בקבלת הבקשה כדי להגדיל את הקופה הציבורית, שכן עמדת וועדת הערר הייתה כי דין הערר להידחות במלואו וכי אין מקום לתשלום הסכום הנוסף.

למסקנה זהה ניתן להגיע גם על ידי בחינה של השיקולים שנקבעו בעניין מזרחי, כתנאי לקבלתה של בקשה לאישור הסכם פשרה בעניין היטל השבחה, בשינויים המחויבים לענייננו.

ביום 6.7.2003 חתמו נוה שוסטר, הערייה והועדה המקומית, על דעתה של רמ"י, על הסכם לסיום המחלוקות ביניהן (להלן: חוזה 2003), בגדריו הגיעו להסכמות בעיניין שינוי ייעוד המקרקעין למגורים במסגרת תכנית עתידית וכן באשר לאופן חלוקת התשלומים בין הצדדים בעקבות שינוי הייעוד.

סמוך לאחר מתן פסק הדין בעיניין בר יהודה, הגישה הועדה המקומית הודעה לבית המשפט שבה עתרה לקבל את בקשת רשות העירעור לאור ההלכה שנפסקה בעיניין בר יהודה ולחייב את נוה שוסטר בהיטל ההשבחה.

בפסק הדין נידרש בית המשפט להכריע במחלוקת ספציפית שהנה ייחודית לנסיבותיו של המקרה הנידון קרי – האם להחיל בו את הילכת בר יהודה ולחייב את נוה שוסטר בתשלום היטל השבחה למבקשת, או לקבוע כי על-פי תנאי חוזה 2003 נוה שוסטר אינה חייבת למבקשת כל תשלום נוסף.

...

העובדה שפסק הדין ניתן פה אחד גם היא מהווה, לשיטתה, טעם שלא להיעתר לדיון נוסף.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה לקיום דיון נוסף על צרופותיה ובתגובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

השיקול הרביעי בפסק הדין נקר לעיל, הנו: "כך נוסף מישור האכיפה הפלילי, המקנה לועדה המקומית לתיכנון ולבניה סמכויות להעמיד לדין עברייני בניה ולמצות בעיניינם את העונשים הקבועים בדין. באופן קונקריטי ובזיקה לענייננו ראוי לעמוד על הוראות סעיף 254י(א) לחוק, שכותרתו "חיוב בתשלום אגרות ותשלומי חובה אחרים", המורה כך: ""בית המשפט רשאי לצוות על מורשע בעבירות לפי סעיפים 243, 244 או 246 לשלם כל אגרה או תשלום חובה אחר, לרבות היטל השבחה, שהיה חייב בתשלומם לפי חוק זה אילו היה ניתן היתר לבנייה או לשימוש שבשלהם הורשע, ככל שלא שילם אותם קודם לכן;

בית המשפט העליון דחה טענה זו. ראשית, לעניין עצם החיוב בהיטל ההשבחה הרטרואקטיבי, קובע בית המשפט העליון בעיניין גלמבוצקי לעיל: "פרשנותה של הערייה שלפיה יש השבחה גם במקום שנעשה במקרקעין בפועל שימוש חורג בלי היתר, אינה מתיישבת עם לשונו המפורשת של סעיף 1(א) לתוספת השלישית. היא גם אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו שלפיה רק עליית שווי של מקרקעין שהיא תוצאת פעולות של הרשויות שגרמו להשבחת המקרקעין, תקים חובה בהיטל השבחה. מכאן שאפילו הייתה עליית שווי כתוצאה משימוש חורג שנעשה בלי היתר, אין היא באה בגדר השבחה כהגדרתה בסעיף" לטעמי, נימוק זה ישים גם למקרה שלפניי ואין בעצם העובדה כי הועדה המקומית אישרה את השמוש החורג לתקופת רטרואקטיבית על מנת לשנות מהעובדה כי עליית שווי המקרקעין בעבר אינה תוצאה של מתן ההיתר כיום.

במישור העקרוני ההלכה הנה, כי הליכי הרשוי או התיכנון אינם מהוים חזקה חלוטה להליכי היטל ההשבחה.

אולם, לאור העובדה כי המערערות, או המחזיקים מטעמן, השתמשו במקרקעין שימוש חורג שלא כדין וזאת ללא תשלום היטל השבחה, לא מצאתי לנכון לפסוק לזכותן הוצאות, וזאת (ואיני מכריע בכך) אף אם הייתי מקבל את הטענה כי האחריות הישירה לשימוש החורג שלא כדין הנה של המחזיקים מטעמן ולא של המערערות עצמן.

...

סיכום לאור האמור והמפורט לעיל, אני קובע כי לא ניתן לגבות היטל השבחה לתקופה שקדמה להחלטה לאישור השימוש החורג.

כמו כן, אני קובע כי אי תקיפת החלטת הוועדה המקומית לאשר שימוש חורג לתקופת העבר בהליכי הרישוי, אינה יוצרת במקרה זה מניעות מלטעון כנגד החיוב בהיטל השבחה.

לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל, כך שהחיוב בהיטל השבחה של המערערות בגין התקופה שקדמה לאישור השימוש החורג בטל.

בשלב השני עורכת ועדת הערר בחינה של המערכת ההסכמית בין המערערת לרמ"י, מערכת המעגנת את זכויות המערערת במקרקעין, ומגיעה למסקנה כי המערערת היא הנהנת מההשבחה והיא בעלת הזכויות שיש לחייבה בהיטל ההשבחה וזאת גם לאור ההלכות בעיניין נוה ביניין, בר יהודה ובלוך לעיל.

ועדת הערר מסכמת את ממצאיה בסעיף 49 להחלטתה, כדלקמן: "מן המקובץ לעיל, עולה תמונה ברורה לפיה כבר ערב התכנית הראשונה היו לבזק זכויות במקרקעין, כפי שנקבע בהסכם הפשרה, שנחתם בשנת 2003. מדובר בשטח מסוים, שגבולותיו השתנו בשינויים לא מהותיים, שינויים אשר התחייבו הן ממהות ההיתקשרות והן מתכנון השטח. זכויותיה של בזק במקרקעין מבוססות, איפוא, מזה שנים, התכניות השביחו את המקרקעין, ולעת מימושן, חבה בזק בתשלום היטל ההשבחה." מכאן קובעת ועדת הערר, כי בזק היא החייבת בהיטל ההשבחה בגין שתי התכניות הרלוואנטיות.

בית המשפט העליון בעיניין בלוך חוזר על ההלכה, כי פרשנות סעיף 2(א) לתוספת השלישית אינה מחייבת תוצאה, כי רק "חוכר לדורות" כמובנו בדיני הקניין יהיה החייב בהיטל השבחה, וכי יש לבחון את מהות הזכות באספקלריה של דיני המס הרלוואנטיים, ובלשון בית המשפט העליון: "לסיכום חלק זה, עולה כי עקרונית תתכן פרשנות אפשרית נוספת לזו המוצעת על-ידי המשיבים, לפיה חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת ייחשב גם מי שמעמדו במקרקעין עולה מבחינה מהותית לכדי חוכר לדורות. זאת, בהתבסס על נסיבות המקרה ובראשן תכנה האמתי של העסקה המעניקה לו את זכויותיו במקרקעין ולא רק חזותה, אפשרות אשר הוכרה כאמור בפסיקת בית משפט זה, בייחוד בהקשר של דיני מס." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

בית המשפט העליון דן ביחס בין הסכם הפשרה להלכות בעיניין בר יהודה ובלוך, ואצטט: "בפסק הדין נידרש בית המשפט להכריע במחלוקת ספציפית שהנה ייחודית לנסיבותיו של המקרה הנידון קרי – האם להחיל בו את הילכת בר יהודה ולחייב את נוה שוסטר בתשלום היטל השבחה למבקשת, או לקבוע כי על-פי תנאי חוזה 2003 נוה שוסטר אינה חייבת למבקשת כל תשלום נוסף. כזכור, מדובר בחוזה שנחתם במסגרת הסדר פשרה כולל אשר הושג על רקע הליכים משפטיים שהתנהלו בזמנם בין הצדדים, ולפיו הסכימה המבקשת לקבל תשלום חלף היטל השבחה בתוספת עלות הפארק וויתרה על כל טענה ותביעה בנוגע לתכנית המשביחה, לרבות דרישה להיטל השבחה." (הדגשה אינה במקור – ג.ה).

...

סיכום לאור האמור והמנומק לעיל, אני קובע כי לא נפלה שגיאה בהחלטת ועדת הערר, והמערערת היא החייבת בהיטל ההשבחה.

במקרה שלפני הערעור נדחה במלואו.

אשר על כן, ולאחר שהבאתי בחשבון את היקף הטענות ומהותן וכן את סכום היטל ההשבחה שבמחלוקת, אני פוסק כי המערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 80,000 ₪ (כולל מע"מ), וזאת בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.