חיוב בהוצאות פיתוח מקרקעין על פי הסכם חכירה

על פי חוק העזר סלילה ולענייננו, ההיטל מוחל כ"עילת חיוב ראשונית" על כל מטר קרקע או מטר בניה, נכון למועד הארוע המפעיל- סלילה ברחוב גובל.

בנידון כמובן גם לא הוצג אישור בכתב מהמועצה, כמתחייב על פי חוק העזר (הישן והחדש), לפיו המועצה הכירה בתשלומים עליהם הצביעה העותרת כתשלום "חלף". לטענת המשיבה, המסמך העלום שעליו מבססת העותרת את טענתה בדבר קיומו של תשלום עבר או תשלום חלף דמי הישתתפות (מכתב מהמחלקה למוסדות ציבור במשרד העבודה משנת 1961), מלמד לכל היותר כי העותרת חויבה בהוצאות פיתוח השטח שבסביבת הבניין.

מכל מקום, בהיעדר פירוט מתחייב באשר לסוג עבודות הפיתוח שבוצעו בסביבת הנכס וכן בהיעדר ראיות לכך שהעבודות שבוצעו, הן בבחינת "ביצוע עצמי" חלף תשלום דמי הישתתפות או כי הוכרו ככאלה על ידי המשיבה, הרי מסתבר יותר כי המו"מ בין העותרת למשרד העבודה, עסק בפתוח שטח המרפאה וסביבתו (שהיווה חלק ממיתחם אחד, כעולה מהנספח שצורף להסכם החכירה שהציגה העותרת- עמ' 66 לנספחי העתירה), במובחן מעבודות פיתוח של תשתיות באיזור, המקימות עילה לחיוב בהיטלים על פי חוקי העזר שבעניינינו.

...

אשר על כן, המסקנה המתבקשת היא כי העותרת לא הרימה את הנטל להוכיח כי עבודות פיתוח שבוצעו סביב המרפאה, ככל שבוצעו על פי התיעוד שהציגה, הן עבודות סלילה ותיעול.

סוף דבר, לאור מכלול המקובץ לעיל, העתירה על כל חלקיה נדחית.

לאור התוצאה אני מחייב את העותרת בהוצאות משפט המשיבה בסכום כולל של 20,000 ₪.

בתביעה שבפניי טוענת בובליל כי טרובמן לא עמדו בהתחייבויותיהם על-פי הסכם המכר ועל כן חייבים כספים בגין שלושה עניינים: עבור התקנת מונים - 2,850 ₪, עבור שכר טירחת עורכי דין - 5,850 ₪, עבור הפרישי הצמדה וריבית פיגורים - 7,250 ₪.

המשמעות היא שהמדינה משווקת דירות באמצעות גורמים פרטיים, וההנחה במחיר הדירה נגזרת מסבסוד של מחיר הקרקע (וחלק מהוצאות הפיתוח).

בעניינינו, מספר נימוקים מובילים למסקנה כי חוזה החכירה (ומכוח סעיף 4 לנספח שבו, גם תנאי המיכרז והחלטת המועצה) מעניק לרוכשים זכות מוקנה לידרוש קיומי החיוב שבו לטובתם: תחולת ההסכם על המקרקעין – סעיף 4 לנספח קובע כי הוראות הסכם החכירה, המיכרז והחלטת המועצה חלים על המקרקעין.

...

משלא הוכחו האיחורים ולא הוכח החישוב גם דין התביעה ביחס לריבית הפיגורים להידחות.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 3,000 ₪.

לעומתה טענו מורדות הכרמל והמערערים כי ההסכמים שנכרתו בינם לבין החברה מלמדים כי הזכויות במקרקעין נרכשו על ידם כחברי קבוצת רכישה, ועל כן יש לפצל את חוב היטל ההשבחה בין המערערים על פי חלקם היחסי במקרקעין.

אין חולק כי מקום שבו רשומות הזכויות במקרקעין שהושבחו על שם מספר בעלים, יראו בכל אחד מהם כשותף במקרקעין החייב בהיטל השבחה על פי חלקו (ראו א' נמדר, היטל השבחה, פסקה 707 עמ' 234, מהדורה שניה 2011; עמ"נ (חיפה) 4983-05-17 וינוגרד נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה חדרה (12/2/2018)).

על פי תנאי המיכרז שצורפו לעיוני, היתקשרה החברה בהסכם חכירה ל-98 שנים עם אופציה להארכה ל-98 שנים נוספות (המיכרז וההסכם צורפו כחלק מנספח 3א' לערר).

מורדות הכרמל נדרשה על פי סעיף 7 למסמכי המיכרז (עמ' 2) לשלם הוצאות פיתוח לערים חברה לפיתוח ערוני בע"מ, שביצעה את הפיתוח במקום הרשות המקומית.

...

סוף דבר מכל האמור עד כה מתחייבת המסקנה כי המערערים לא רכשו זכויות במקרקעין ובמועד הקובע לא היו שותפים בזכויות.

אשר על כן אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה את הוצאות ההליך בסך כולל של 15,000 ₪.

יודגש כי אין מדובר בבקשה להגדלת זכויות בניה אל מול המגרשים שנמכרו (בחכירה) במסגרת המיכרז, כי אם מיצוי זכויות הבניה על פי תב"ע קיימת בגינה שולמו דמי הפיתוח.

שיטת חיוב, כפי שקיימת בהיטלים שבעניינינו, שחושבה על פי תעריף קבוע ליחידת שטח, אינה יכולה, מעצם טבעה, להיות בנויה כהחזר הוצאה כל אימת שבוחרת המועצה לבצע עבודה מסוימת באיזור זה. את נתוק הזיקה בין הטלת הסכום לבין הבצוע של העבודות בפועל קבעה אף הנתבעת עצמה בסעיף 2 לחוק העזר העירוני (סלילת רחובות).

מבחינה זו, גם התכלית של קבלת התשלומים לפני הבניה בפועל וגם נוסח מכתב הפטור מצביעים בבירור כי כוונת הנתבעת היתה לפתח את האיזור תוך גביה של מלוא הוצאות הפיתוח על הקרקע, וכפי שנקבע בעיניין באר טוביה לעיל, פסקה 30 הנכון גם בעניינינו: "הפרשנות הנכונה של הסכם הפיתוח היא כי הוא בא לפטור את המשיבות מהיטלים בגין סלילת כבישים כפי שפורט בהסכם הפיתוח ללא הבחנה בין קרקע למבנים." הנתבעת "קנתה סיכון כלכלי" בכך שמחד קיבלה את התשלום המלא על כל הקרקע בזמן אמת, תוך עריכת הסכם פיתוח שנים רבות לפני הבניה, ועל פי תוכנית תב"ע קיימת, ומנגד היא מבקשת להסתמך על חקיקה שהיא עצמה חוקקה כחוק עזר, תוך היתעלמות מרצונה שלה להקדמת התשלום.

...

לסיכום: דין התביעה להתקבל במלואה.

הנתבעת תשלם לתובעות סך של 840,980 ₪, בצירוף ריבית והצמדה כדין ממועד התשלום של התובעות לנתבעת ועד לתשלומו בפועל.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעות את סכום האגרה, כפי ששולמה, וכן שכ"ט והוצאות בסך 50,000 ₪.

יש לחשב את דמי החכירה על בסיס קרקע לא מפותחת, כפי שנמסרה לחוכרים, כאמור בחוזה החכירה שהוא על פי קרקע בלבד, ולאור העובדה שהחוכרים הם אלו שפיתחו את הקרקע על חשבונם ובנו את המבנים שעליה.

ד"ר כדורי שימש כמנהל מחלקת הנכסים והפיתוח בערייה בזמנים הרלוואנטיים (נספח 11 לתצהיר ברוך סער מטעם התובעים – העתק מעיתון ידיעות תל אביב): "...הקרקע שהעירייה רכשה מידי הגרמנים מוחכרת ל-60 שנה, עם זכות חכירה לתקופה נוספת של 49 שנה, בדמי חכירה מינימליים. החוכרים משתתפים בהוצאות הפיתוח באיזור". הערייה מצויה בחסר ראייתי מכריע לחובתה בהליך זה. הערייה נימנעה מהגשת כל שומת מקרקעין לסתור את שומת המומחה מטעם התובעים השמאי מר גיל אלקן אשר כל ממצאיו לא נסתרו.

רכב ניר טוענת כי יש לדחות את טענת הערייה, שהיא חייבת אחרי 60 שנים לשנות את מטרת החכירה המוסכמת מתעשייה למשרדים, שכן אותה תכנית ביניין עיר הייתה קיימת גם בעת חתימת החוזה המקורי והצדדים הגדירו מראש מטרת חכירה מצומצמת יותר רק לתעשייה, שהיא אחד השימושים המותרים לפי תכנית ביניין עיר המקורית אך לא כולם.

...

איני סבורה גם כי עלה בידי התובעים או מי מהם להראות כי חוזה החכירה החדש הוא חוזה ובו תניות מקפחות שיש לבטלן בהיותו חוזה אחיד, על יסוד טענותיהם הכלליות שנטענו אך בעלמא אף לעניין זה. מעבר לצורך אציין כי העירייה הראתה כי החוזה נסרק במסרקות ברזל במשרד המשפטים אליו פנה עו"ד בסון בשם בוגומילסקי בשעתו בטענה דומה, ולבקשת המשרד התקבלו הסברי העירייה ואף נערך שינוי ביחס לחלק מסעיפיו.

לאחר שנשמעו לפני ראיות הצדדים בתובענות הנותרות והם טענו טענותיהם בסיכומים בכתב מטעמם ולאור כל האמור לעיל לא מצאתי כי העירייה חרגה מהוראות חוזה החכירה המקורי בהתנהלותה לחידוש ההתקשרויות בחוזה החכירה החדש ואף לא מחובתה המוגברת כגוף ציבורי החלה עליה מכוח עיקרון הדואליות הנורמטיבית לנהוג בתום לב ובהגינות בכל הנוגע לחידוש חוזי החכירה בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל כלל תביעות התובעים נדחות.