חיוב בארנונה על מרתף המשמש לעסק

כאשר התבקש מר קרה להבהיר מדוע ב 2011 נרשם הנתבע כמחזיק בנכס 157, ואף רטרואקטיבית משנת 2008, השיב כי הדבר נעשה כהקשר לוגי כיוון שעל פי רשומי הערייה היה הנתבע מחזיק בנכס העקרי למעלה, 139, ואם 157 הוא המרתף המשמש כמחסן לנכס אז בהכרח הנתבע מחזיק גם בו (עמ' 8 שורות 7-8, 23-24).

היינו, לא רק שהעירייה לא עשתה את המתחייב ולא עידכנה את מר דיקסטרו כמחזיק יחיד בנכסים 139 ו-173 בעקבות הסכם השכירות שהוצג לה – היא אף הגדילה לטעות ורשמה את נכס 157 על שם הנתבע, אף כי לא הוכח כל קשר של הנתבע למרתף זה. לביסוס טענותיה מבקשת הערייה להפנות למכתב ששלח ב"כ בעלת הנכס ביום 22.8.11 בצרוף להשגה שהגיש בשמה על חיוב ארנונה לשנים 2007-2011 בנכס 157.

על פי הבקשה, המסמכים שמבוקש צרופם הם: התראות שנשלחו לנתבע בין השנים 2012-2015, בקשת הנתבע להוסיף את מר דיקסטרו כשותף בנכסים וחוזה לא חתום להעברת זכויות בעסק.

...

עוד נקבע כי מדובר בניסיון למקצה שיפורים ותו לא. יתר על כן, במסגרת ההכרעה בבקשה זו נבחנו המסמכים לגופם, ואף לגופו של עניין נקבע כי גם אם היו מתקבלים המסמכים כראיה בתיק – לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה אליה הגעתי ולפיה נדחית תביעת העירייה נגד הנתבע.

משעה שתביעת העיריה מתייחסת בנכסים 139 ו-173 לחוב ארנונה החל מחודש יוני 2012, היינו לאחר המועד בו נקבע כי ידעה על יציאת הנתבע מהם וכניסת דיקסטרו במקום הנתבע – נדחית תביעתה לגביהם.

כך הדבר גם לגבי תביעת העיריה בנכס 157 לחוב מחודש אוקטובר 2009, כאשר נקבע לעיל כי לא היה לעיריה כל יסוד לרשום כי הנתבע החזיק במרתף בכל מועד שהוא, ועל כן גם התביעה לנכס זה נדחית.

המשיבה טוענת מנגד, כי מדובר בנתוני סרק חלקיים, שאינם עולים בקנה אחד עם הפרקטיקה הנהוגה אצל המשיבה, לפיה תעריף החיוב בארנונה של מרתף לתעשייה, מהמ"ר הראשון, עומד על 89.79 ₪ בהתאם להוראות צו הארנונה, הקובע כי מרתפים המשמשים כמפעל תעשייתי או כבית מלאכה "יחויבו ב-75% מהארנונה הכללית לפי התעריף המפורט בסעיף 4.1". לטענת המשיבה, מחוקק המשנה אימץ במכוון בצו הארנונה, ביחס למרתפים לתעשייה, תעריף בסיס נמוך יותר, החל מהמטר הראשון, שאף הולך וקטן, ככל ששטח המרתף גדול יותר, והעיריה נוהגת בחיוב המרתף בארנונה בדיוק על פי לשון צו הארנונה.

חיוב המרתף כיחידת שומה אחת או כיחידת שומה נפרדת נושא חיובם של מרתפים על פי צו הארנונה של עירית חולון, כבר זכה לדיון בועדות הערר שונות.

ביום 11.9.14 ניתנה ע"י המשיבה הודעת חדילה (בהסכמה) בענין מאיירס, בגדרה התחייבה המשיבה לפעול הלכה למעשה, בהתאם להחלטות ועדת הערר לעינייני ארנונה ולחייב את כלל יחידות הנכס המשמשות למשרדים, שירותים ומסחר, המצויות במבנה אחד ומשמשות את אותו מחזיק ואותו עסק תחת יחידת שומה אחת (נספח ד' לסיכומי המבקשת).

...

עניינם של כלל חברי הקבוצה ייוצג וינוהל בדרך הולמת ובתום לב על פי הגישה הנוקטת בספרות המקצועית, יש לפרש דרישה זו כדרישה מעורך הדין לכישורים הנדרשים לניהול התובענה, באופן שישרת נאמנה את עניינם של חברי הקבוצה (א. קלמנט, "קווים מנחים לפרשנות חוק התובענות הייצוגיות, התשס"ו- 2006, הפרקליט מט(1) 131 (2006), בעמוד 148-147). כמו כן, נקבע כי משמעותו של תום הלב בהקשר זה, הינה כי התובע נדרש מלכתחילה לבסס את בקשת האישור על בדיקה יסודית ומעמיקה של התשתית העובדתית והמשפטית. אי קיומו של תנאי זה עלול לכשעצמו להוביל למסקנה, כי קיים יסוד להניח שדרישת תום הלב בקרב התובע הייצוגי ובא כוחו, אינה מתקיימת (ת"צ 48339-05-11 ליברמן נ' עיריית רמת גן (25.2.13).

סבורני כי לא היה מקום להעלות טענה זו נגד המבקשת, גם אם נכונה הטענה כי במשך שנים לא תקפה את מדיניות החיוב הנוהגת אצל המשיבה.

סוף דבר אני מקבלת את הבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

בנק יהב לעובדי המדינה בע"מ (להלן – הבנק) מערער על החלטת ועדת הערר לעינייני ארנונה שליד עריית חיפה (להלן – ועדת הערר) מיום 10.10.19, אשר דחתה עמדתו בערר שהגיש בעיניין חיובו בארנונה בגין קומת המרתף בבנק, המשמשת כמקלט.

ראו גם עמ"נ (מנהליים חי') 26486-11-14 בנק הפועלים בע"מ נ' מנהל הארנונה עריית טירת כרמל (9.2.2015) (להלן – עניין בנק הפועלים), בפיסקה 5.4(ב): "המקרים שנדונו בפסקי הדין לעיל, עסקו בנכסים שהיו ריקים לחלוטין, שלא נעשה בכל הנכס כל שימוש. הפסיקה הנ"ל איננה מתייחסת לחלק מהנכס שהוא ריק. במקרה שבפני מדובר על נכס שנעשה בו שימוש, ולטענת המערער, בקומה ב' שהיתה חלק בלתי נפרד מהנכס כולו, לא נעשה שימוש . הממצאים העובדתיים כי לא ניתן לבצע הפרדה בין החלקים השונים של הנכס לא נסתרו. נוכח העידר יכולת הפיקוח של העיריה אם במקרה כזה נעשה שימוש כלשהוא, אם לאו, הסרבול שכרוך בכך, אין מקום לתפישתי לסווג את קומה ב' או את מהלך המדריגות אליה בסווג שונה. יש משקל ניכר לטענה שלא ניתן לפקח אם נעשה שימוש אם לאו, כל עוד שתי הקומות מהוות מכלול אחד." וראו גם ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עריית פתח-תקוה, מו(4) 778, בפיסקה 9 (1992); עמ"נ (מינהלי תל אביב-יפו) 246/04 מנהל הארנונה-מועצה מקומית כפר שמריהו נ' חב' סקסון בע"מ, בעמוד 5 (20.9.2005).

סעיף 4 לצוו הארנונה מטיל חיוב בארנונה על בנקים וחברות אשראי כדלקמן: "שעורי הארנונה הכללית לבניינים המוחזקים ע"י בנקים או חברות אשראי, בכל האזורים ובכל סוגי הבניין, כולל יציעים שימדדו ויחויבו לפי שטחם האמתי 1,317.82 ₪ לכל מ"ר.

...

המקלט מיועד לשימוש מסוים של עובדי הבנק ולקוחותיו בעיתות חירום – ואף אם השימוש מיועד למצבים וזמנים מיוחדים וייעודיים – אין בכך כדי להוביל למסקנה כי מדובר בחלק של הנכס שאינו בשימוש.

מקובלת עליי עמדת המשיב לפיה הגדרות אלו נועדו לתת הקלה בחיוב הארנונה, בהתאם לקומות הבניין או חלקיו, אך אין מדובר בפיצול הנכס לשני נכסים נפרדים – כפי שמבקש הבנק לפרש זאת.

לפיכך, הערעור נדחה על כל חלקיו.

בצו זה, כמו גם בצוים שקדמו לו (וכן בצוים שבאו אחריו), הוגדר "שטח ביניין המשמש למגורים" – הוא השטח החייב בתשלום ארנונה – כדלקמן: כל השטח בכל הקומות לרבות פרוזדור, מטבח, הול, אמבטיה, מקלחות, שירותים, מרפסת מקורה, כניסה מקורה ועליית גג ולמעט: קומת מסד, סככות, מחסנים, מקלטים, וכן מבני עזר שאינם מחוברים לבניין העקרי, ואם מחוברים לבניין העקרי – שגובהם אינו עולה על 2.20 מ' ומפלס רצפתם נמוך ממפלס הריצפה של הבניין העקרי, וכן מרתפים וקמת מסד שגובהם עד 2.20 מ' ושאינם משמשים למגורים ו/או עסקים, ובילבד ששטחי מבנה העזר והמרתפים שיהיו פטורים מארנונה לא יעלו על השטחים המכסימליים המותרים כדין לבנייה לשימושים אלה (ההדגשות הוספו).

שנית, טוען המערער כי לא היה מקום לקבל את טענת השהוי לפי הילכת אי.בי.סי. לדידו, טענה זו של המשיבות הועלתה בחוסר ניקיון כפיים, שכן גם הן בעצמן סבורות שהחיוב בארנונה על מרתפי חניה הוא גבוה ובלתי-סביר, והן נקטו בפעולות שונות כדי לבטלו.

...

משאלה הם פני הדברים, אני סבורה כי אין מקום להידרש בשלב זה לטענות המערער כי בית משפט קמא היה מחויב לדון בטענותיו לעניין השטחים המשותפים.

באשר לטענות המערער לעניין סבירות תעריף החיוב של מרתפי חניה – בית משפט קמא בחן את הדברים לעומקם, ובסופו של דבר הגיע למסקנה כי העירייה לא בחנה כנדרש את שאלת סבירות התעריף.

סוף דבר: אם תישמע דעתי הערעור יידחה.

האם ניתן לחייב ניתן לחייב בתשלומי ארנונה מחזיק בנכס המשמש כמשרד בגין שימוש במרתף שהוא חלק מן הרכוש המשותף הצמוד לנכס לשם אחסון תיקים, חומר משרדי ורהיטים? אם התשובה לכך חיובית, האם יש לחייב את המחזיק בתעריף של "משרד" או שמא מוצדק לחייבו בתעריף אחר (מופחת).

המשרד (להלן: "הנכס") צמוד למרתף הבניין וניתן להיכנס מן המשרד אל המרתף בדלת כניסה שהעותרת מחזיקה במפתח לה. במשך שנים חויב הנכס בארנונה על בסיס שטח של 38 מ"ר הרשום בספרי העירייה.

טענת העותרת כי השמוש במרתף נעשה לצורכי אחסנה בלבד לא תועיל לה. שכן הגדרת מחסן בסעיף 3.4.2 לצו הארנונה מייחדת את הסיווג למחסנים שאינם נמצאים ב"קומת העסק" או "בקומות רצופות לעסק". המרתף דנן צמוד למשרד.

...

בעניין זה אני סבורה, כאמור, כי החלטת המשיבה לראות במחסן ובמרתף חלק מיחידה אחת של מבנה המגורים הינה סבירה וכדין.

גם בעניין זה אני מקבל את הכרעת ועדת הערר.

ממילא העתירה נדחית (בכפוף למתן אורכה של 45 ימים שבמסגרתה תוכל העותרת לבקש מן העירייה מדידה משותפת).