חיוב בארנונה על מחסן בגובה מטר וחצי

לטענת התובע, ומחלופת מכתבים שהציג, כתובת זו ידועה לנתבעת 1 ולאורך השנים נימסרו לתובע מכתבים מהנתבעת 1 בכתובת זו. בתשובה לחלופת המכתבים שהציג התובע השיבה נתבעת 1, שהקשר שניהל התובע וחלופי המכתבים היו עם האגף לחיובי ארנונה ולא עם האגף לגביית הארנונה, שהוא האגף שביצע את פעולות הגביה.

יצויין, שנתבע 2, כונס הנכסים, קיבל פטור מארנונה על הנכס בדיעבד, מיום 05.2.2009 ועד ליום 22.6.2009, בגין "נכס ריק" (נספח 22 לתצהיר התובע).

הנכס שפונה לרחוב זו הצמדה ז. הצמדה ז שטחה 6 מטר, רוחבה כמטר וחצי, ועומקה כארבעה מטר.

לאורך השנים פעל הנכס כקיוסק או כדוכן פלאפל והשמוש כמחסן, יכול לפגוע בפוטנציאל הכלכלי הטמון בו. המסקנה העולה לאור כל האמור לעיל היא, שנפלו פגמים מהותיים בהליך המכירה של הנכס, שהליך המכירה נעשה ללא ידיעתו וללא מעורבותו של בעל הנכס, התובע, ושמכירתו ללא ההצמדות פגעה בפוטנציאל הכלכלי הטמון בו. מכירת נכס לשם גביית חוב היא מהלך קצוני אשר יכול לפגוע בזכות הקניין של החייב.

זאת ועוד, אין די בראיות שהוצגו על ידי שני הצדדים, וספק אם זו הערכאה המתאימה לכך, כדי לקבוע ממצאים לגבי גובה חוב הארנונה הנטען על ידי הצדדים.

...

הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, סך של 143,000 ₪, בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מיום 1.11.2010 ועד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף, הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, את האגרות ששולמו על ידו וכן יישאו בעלות שכר המומחים מטעמו, בכפוף להמצאת קבלה או חשבונית ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מתאריך החשבונית ועד למועד התשלום לתובע.

הנתבעים ישלמו לתובע, יחד ולחוד, שכר טרחת עו"ד בסך של 45,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין, החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

דיון והכרעה להלן נוסחו המלא של הגדרת "שטח בנין המשמש למגורים", המופיעה בסעיף 1 לצוו הארנונה, הוא סעיף ההגדרות: "שטח בנין המשמש למגורים" כולל כל שטח הבניין ברוטו לפי מידותיו החיצוניות התחום ע"י קירותיו החיצוניים בכל קומותיו, לרבות קירותיו הפנימיים המשותפים לבניין אחר עד למחצית עוביים ולרבות השטח מתחת לקירות חוץ ופנים וכל שטח מקורה בבניין ולרבות: חדר כניסה, חדר מדרגות (מפלס אחד), פרוזדור, הול, מטבח, חדר אמבטיה, מקלחת, חדר שירותים, חדר ארונות, מרפסת, חדר כח, חדר הסקה, חדר אשפה, פיר מעלית, מבני עזר, מרתף, עלית גג וכל שטח מקורה אחר כיוצא באלה, בין במבנה אחד ובין במספר מבנים, בין במפלס אחד ובין במספר מפלסים, וכן שטח משותף, אך למעט: מרפסות לא מקורות או המקורות בפרגולה או בסוכך דמוי פרגולה (להבדיל מתקרה קשיחה), מקלט לפי היתר כדין, ממ"ד לפי היתר כדין- פטור עד לשטח של 8 מ"ר ברוטו (השטח שמעל 8 מ"ר ברוטו יחויב בארנונה), חניה פרטית לרבות מקורה, שטח עלית הגג אשר גובה חללה הפנימי נמוך מ-1.70 מטר, ושטח הקרקע הצמודה לבנין המשמש למגורים, שעיקר שימושו הוא עם הבניין כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו בנין, אך לא יותר מ-600 מ"ר. (ההדגשות שלי, ב.ג.) כאמור לעיל, מנהל הארנונה מסתמך על ההגבלה "וכל שטח מקורה אחר", בכדי להסיק ולומר שלא ניתן לפטור שטח הנמצא מחוץ לבית, המקורה ברצפת הקומה השנייה.

הועדה קבעה כי לאור "מבחן השמוש", הבוחן את השמוש בפועל שנעשה בשטח, יש להטיל חיוב ארנונה על שטח המחסן כ"כל שטח מקורה אחר", כאמור בצו הארנונה.

...

עוד מציין הוא, כי חברי הוועדה הגיעו לביתם של בן צור, בחנו את השטח והגיעו למסקנה כי מדובר בחלק מהקומה.

צו הארנונה אינו מסייע בפרשנות, כיוון שאין בו הגדרה למונח "חדר מדרגות", והוא אך מציין כי שטח בנין המשמש למגורים "כולל כל שטח הבניין ברוטו... לרבות: חדר כניסה, חדר מדרגות (מפלס אחד)...". לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובתרשימים, הגעתי לכלל מסקנה כי הדין עם המערערים, כאשר הכלל בפרשנות המקלה עם הנישום מטה את הכף לטובתם.

לפיכך דין טענת בן צור להידחות, ואין לחייב את המועצה בהוצאות.

הפער בין עמדות הצדדים הוא שטח של 5 מ"ר (שהם 20% מ- 25 מ"ר הראשונים הפטורים מחיוב ככל ששטח הדירה קטן מ- 150 מ"ר) אך כנטען בכתב התביעה להכרעה זו חשיבות נוספת בכל הנוגע לסיווג הבניינים המשמשים למגורים, שכן ככל שייקבע כי שטח היחידה עולה על 120 מ"ר כטענת הערייה הרי שהבניין כולו יסווג כ"סוג 1" ובהתאם לכך יחול החיוב למטר לפי האזורים השונים. ככל ששטח היחידה נופל מ- 120 מ"ר, יסווג הבניין כ"סוג 2". עיקר טענות התובעת התובעת טוענת כאמור כי אין להכליל את השטחים הנוספים במסגרת "שטח היחידה", לצורך קביעת השטח באשר לחיוב הארנונה עבור מרפסת בדירת פנטהאוז ועבור סיווג סוג הבניין ולחלופין, לכל היותר ניתן לקבוע כי שטח הדירה הנו השטח לחיוב.

הערייה נשענת על כך שהוצב סטאנדרט גבוה יותר באשר למה שנידרש מתובע רגיל לעמוד בפני סילוק תביעה על הסף.

כך בכל הנוגע למחסן נערכה הבחנה בין הטלת חיוב בארנונה על מחצית משטח המחסן אך מנגד נקבע כי המחסן ייכלל בשטח היחידה.

...

הגעתי אפוא לכלל מסקנה כי הפרשנות הלשונית של הוראות הצו תואמת את גישתה של העירייה, וכי החישוב שנערך על ידי העירייה, המביא בחשבון לצורך קביעת שטח היחידה הוא החישוב הנכון.

מכאן נובעת המסקנה כי יש לדחות את התביעה בשל היעדר עילה וכפועל יוצא מכך לדחות את הבקשה לאישורה כתובענה ייצוגית.

סיכום על יסוד כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה ואת הבקשה לאישור התובענה כייצוגית.

כפועל יוצא, ראתה הערייה את הסווג החדש כתקף ומחייב מיד עם אישורו על ידי המועצה, ובהתאם לכך כללה אותו בצו הארנונה לשנת 2014 כסיווג חדש שמספרו 14ב: "בנין המשמש לחניה, שאינו פתוח לציבור הרחב, ולמעט בנין הצמוד לבנין מגורים והמשרת את דירות המגורים בלבד". תעריף החיוב של סיווג זה זהה לתעריף המוטל בצו הארנונה על סיווג מס' 14א, שאושר עוד בשנת 2012 לגבי שטחי חניה שלא בתשלום הפתוחים לציבור, היינו – כמחצית התעריף בו מחויבים חניונים בתשלום.

כשם שתעריף הארנונה הקבוע בצו לבניני מגורים נמוך במידה משמעותית מהתעריפים הקבועים לנכסים אחרים, כך הוענקה בצו הקלה מיוחדת לבניני מגורים לפיה חיוב הארנונה המוטל עליהם כולל רק את שטח יחידת הדיור עצמה ולא שטחים נלווים כגון חצר, חניה, מקלט ושאר שטחים משותפים בבנין, וכמו כן חיוב מחסן הדירה הוא בגין מחצית שיטחו בלבד.

סעיפים 3(ב) ו-3(י) הם הוראות ריבוי של חלקי נכס החייבים בארנונה (כל שטח מקורה, מרפסת חיצונית ששיטחה עולה על 6 מ"ר, בריכת שחיה, יציע שגובהו עולה על 2 מטרים, ועוד).

...

מכל המקובץ עולה כי במועדים בהם העירייה הגישה לשרים את הבקשות להוספת סיווגים מס' 14א ו-14ב לצו הארנונה בעניין שטחי חניה ללא תשלום בבנינים שאינם משמשים למגורים (23.2.12, 18.2.13 ו-23.2.14), לא נכללה בצו הוראת פטור לגבי שטחים אלו.

בסופו של דבר, העותרת גם אינה תוקפת את התיקונים בסעיפים 3(ו) ו-3(ט) של נספח ג/3 עליהם החליטה מועצת העירייה ביום 24.11.11, לאחר שהעירייה הודיעה כי ויתרה על תיקונים אלו והחזירה את נספח ג/3 לנוסחו המקורי.

סוף דבר – העתירה נדחית.

וכדברי בית המשפט: "עירית חולון, למשל, החליטה לחייב תשלום ארנונה בגין מחצית שטח הגלריה בלבד ואילו עירית תל-אביב ועירית רמת גן חייבו תשלום בגין כל שטח הגלריה ובתנאי שגובהה יעלה על 1.70 מטר. רשאית כמובן עירית הרצליה לקבוע כללים משלה, דומים, או אחרים, לחיוב שטחי גלריה בארנונה, אך עליה להגדירם ולציינם במפורש בצו הארנונה, כפי שעשו רשויות מקומיות אחרות כמפורט לעיל. בהיעדר כללים או הגדרות כאלה, לא ניתן, כאמור, לחייב בתשלום ארנונה על יסוד פרשנות מרחיבה נעדרת כל אחיזה ותימוכין בלשון הצוו ובמילותיו." פסק הדין השני בסוגיה זו ניתן במסגרת ת"צ (מנהליים ת"א) 9539-06-12 דוד נוה נ' עריית הרצליה (פורסם בנבו, 22.01.2015)‏‏ (להלן: "דוד נוה").

הצוו בנוסחו הקודם הגדיר מהו "שטח מבנה שאינו משמש למגורים" לצורך חיובו בארנונה, באופן הבא: "שטח מבנה שאינו משמש למגורים כולל כל השטח הבנוי של המבנה (על פי מידות חוץ של המבנה) בכל הקומות, לרבות מעברים, מסדרונות, מחסנים, סככות, מרפסות, חדרי שירותים וכל מבנה עזר המשמש את המחזיק, בין אם אלה מהוים מבנה אחד או מספר מבנים ובין שהם מצויים במפלס אחד או במספר מפלסים..." (ההדגשות אינן במקור).

...

‏‏ העיריה הגישה ערעור על פסק הדין בענין דוד נוה, אך בסופו של דבר משכה את ערעורה נוכח החלטתה לפעול בהתאם למה שנקבע באותו פסק דין, ולכלול בצו הארנונה לשנת 2017 קריטריונים ברורים בסוגיית הגלריות שתחוייבנה בארנונה.

סיכומו של דבר, הקריטריונים שנקבעו על ידי מועצת העיר הרצליה בצו הארנונה לשנת 2017 בנוגע לחיוב גלריות בארנונה, הם בבחינת הבהרה מותרת שאינה עומדת בניגוד לדיני ההקפאה ואינה טעונה אישור של שרי הפנים והאוצר.

על כן, מטעם זה דין הבקשה להדחות ואין צורך להמשיך ולבחון את השאלה האם עלה בידי המבקשים לעמוד בתנאי הסף הנוספים הנדרשים לצורך אישור הגשתה של תובענה ייצוגית.

הבקשה נדחית איפוא.