חידוש היתר בניה על פי תקנות התכנון והבניה

על פי טענת המבקשים, במבנה ניבנה על פי היתר בנייה שניתן להם עוד ביום 3.1.2006, יחד עם מבנים חקלאיים נוספים, על קרקע שבה הם החזיקו מכוח "הסכמי רעייה" עליהם חתמו מעת לעת עם רמ"י, האחרון שבהם בשנת 2017.

אכן, לועדה קיימת סמכות לחדש היתר שניתן בעבר, לפיו הוקם המבנה, בהתאם לסעיף 20א(ה) לתקנות התיכנון והבניה (בקשות להיתר, תנאיו ואגרותיו), תש"ל- 1970).

...

הבקשה וההליך: לפניי בקשה לביטול צו הריסה מנהלי מיום 2.5.19, שניתן על-ידי המשיבה – היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה, מחוז צפון – מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), ביחס למבנה המצוי בבעלות המבקשים, בגוש 16593 חלקה 1 בהר טורעאן, ויכונה להלן: "המבנה". הבקשה הוגשה ביום 6.5.19 ובו ביום ניתנה החלטתי לגבי עיכוב ביצועו של צו ההריסה עד החלטה בבקשה זו. לאחר שהדיון בבקשה נדחה, מספר פעמים, לבקשת הצדדים, התקיים ביום 2.1.20 דיון, במהלכו נשמעו טיעוני הצדדים, ונחקר העד מטעם המבקשים, מר יעקב אדרי.

בסופו של דבר, אין מחלוקת בין הצדדים לפיה כיום המבנה מצוי בקרקע המוגדרת "שטח מוגן מפיתוח", אך משקבעתי כי לטעמי יתכן ולא היה למבקשים צורך להגיש בקשה להתיר בנייה חדש, השאלה האם ניתן או לא ניתן היה להתיר בנייה חדשה בקרקע, אינה רלוונטית.

ניתן להלום מצב שבו רשויות התכנון יורו למבקשים להרוס את משטח הבטון שנבנה שלא בתואם להיתר המקורי (ככל שאכן זוהי המסקנה מבדיקת תכניות הבנייה שהוגשו במסגרת ההיתר מ-2006).

בנסיבות אלה, התרשמתי, כי לא התקיימו הדרישות למתן הצו, ולפיכך אני מורה על ביטולו.

באשר לטענת המבקש כי הגדר שנבנתה פטורה מהיתר הרי שיש לדחות טענה זו. על פי תקנות התיכנון והבניה (עבודות ומבנים פטורים מהיתר), תשע"ד – 2014 (להלן: "תקנות הפטור"), בקרקע חקלאית מותר לבנות אך ורק גדר קלה ולא אטומה שגובהה לא יעלה על 1.5 מטר וגם זאת רק בקרקע חקלאית מעובדת.

מוסיפה וטוענת המשיבה כי ככל שהבניה לא הושלמה, גם אם לא חודשה הבניה מדובר במבנה שבנייתו טרם הסתיימה כמשמעותו בהוראות החוק התיכנון והבניה.

...

לעניין זה אפנה לעפ"א 54143-04-19 אבו אל היג'א נ' מדינת ישראל ולדברים שנקבעו בפסק דין זה: בהתאם לאמור, פרשנות תכליתית של הוראות סעיף 221 לחוק מובילה למסקנה כי עבודה מסתיימת, לצורך הוראות הסעיף, אם הושלמה במלואה ולא התווספה לה כל עבודות בנייה בששת החודשים שקדמו להוצאת הצו.

יתירה מכך, בענייננו מדובר במבנים המצויים מחוץ לקו הכחול בשטחים פתוחים בקרקע מוגנת ועל כן ישנו אינטרס ציבורי מובהק שלא להיעתר לבקשה לעיכוב ביצוע הצו.

סיכום סיכומו של דבר שאני דוחה את הבקשה.

מכאן העתירה שלפני, לביטול החלטת המשיב ומתן הוראה על אישור השינויים שהתבקשו בהיתר או על החזרת הבקשה לבחינה מחודשת של המשיב.

העותר טוען כי המשיב לא עמד בחובתו על פי תקנה 8 לתקנות התיכנון והבנייה (התרת שינויים בידי מהנדס ועדה מקומית) התשנ"ב – 1992 (להלן – התקנות), המורה כי החלטת המשיב בבקשה לשינויים בהיתר תנתן תוך 21 יום.

...

אלא שככל שסבר מגיש הבקשה שלא היה מקום שלא לאשר את בקשתו, כפי שהודע לעורך הבקשה עוד ביום 22.3.17, בקשה שניתן להיעתר לה רק בתקופת ביצוע העבודות ובתקופת תוקפו של היתר, שומה היה עליו לפעול מיד בסמוך להודעה, ובהקשר זה אין כל נפקות להבדל בין המסמכים.

כמו כן, יש לדחות את העתירה מן הטעם שלא צורפו אליה בעלי עניין רלוונטיים.

נוכח מכלול הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

בניית קיר תומך בגבול המגרשים צריכה לפצות על העידר התמיכה!!! פיתרון סביר הוא עוגנים ("קבועים) + קיר בטון יצוק מול הסלע (בד"כ מבוצע בהתזה), אין הכרח שהקיר יהיה לכל גובה הפרש המפלס." מהנדס הוועדה המקומית, מר ראפ, אמר בעדותו לגבי חוות דעת זו של המהנדס קלר (עמ' 120 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 4-10): "מרגע שמוגשת בבית משפט חוות דעת שהיא לכאורה ניטראלית, והיא באה ומרימה דגל אחד מסוים, אנחנו לא יכולים להיתעלם ממנה וזה גם מה שעשינו. לא התעלמנו ממנה ובעצם באנו ואמרנו, בטח ובטח בגלל שהיא בקירבת מקום למגרש נשוא המשפט הזה, שיש להתייחס אליה. והיא הייתה גם בסמיכות זמנים." השאלה שיש להשיב עליה כעת היא: האם אכן רשאית הייתה הוועדה המקומית להתנות את חידוש היתר הבניה בחלקה בבניית קיר תומך בהתאם לחוות דעתוֹ של המהנדס קלר שהוגשה בהליך המתייחס למגרשים הסמוכים? תקנה 16 לתקנות בקשה להיתר (שהייתה בתוקף עד לשנת 2016) הסמכה את הוועדה המקומית להתנות היתר בניה בתנאים: "ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתתו, לתקנו, לשנותו, להתלותו או לבטלו לפי סעיף 216 לחוק וכן להתנות בו תנאים". בהתאם לפסיקה, הועדה רשאית לשקול שיקולים רחבים יותר מאלה המנויים בתנאים שהיו קבועים בתקנה 16 לתקנות ההיתר, כפי שעמד על כך כב' השופט י' עמית בעע"מ 9311/11 יובל נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז ת"א, פִסקה 10(ד) (12.2.2013): "ככלל, שיקול דעתה של הועדה הוא רחב, הרשימה המפורטת בתקנה איננה 'רשימה סגורה', והועדה רשאית להתנות תנאים נוספים שאינם מנויים ברשימה, לרבות היתחשבות במצב התשתית הקיים והצפוי ובטובת הציבור (ראו: עת"מ (ת"א) 1032/00 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה 'הדרים' נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז מרכז בפיסקה 9 (23.5.2000))". אני מפנה בעיניין זה גם לדברי כב' השופט ח' אריאל ז"ל בע"א 630/97 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניה בע"מ‏, פ''ד נב(3) 399, 408 (1998) [להלן: "עניין שיר הצפון"]: "המילים 'בין השאר' בתחילת תקנה 16(א), שהודגשו לעיל, מלמדות שרשימת 18 התנאים המנויים לאחר מכן, אינה רשימה סופית וממצה וניתן להוסיף עליה. עיקרו של ערעור זה, כפי שהונח לפנינו, עומד על אופיים ועל תוכנם של תנאים נוספים אלה, כאשר לכאורה, ולכאורה בלבד, אין בתקנה מיגבלה על התוכן האפשרי של תנאים נוספים להיתר הבנייה." השאלה האם לאחר שכבר ניתן היתר הבניה, רשאית הוועדה המקומית לתיכנון ובניה להתנות את ההיתר בתנאים נוספים שלא נכללו בהיתר המקורי, נדונה בעע"ם 9324/11 ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז מרכז נ' ריאלקו חברה להשקעות במקרקעין בע"מ (27.8.2013) [להלן: "עניין ריאלקו"].

כב' השופט י' עמית כתב (שם, פִסקה 12) [להלן: "עניין ריאלקו"]: "פשוטו של מקרא, כי אין בתקנה הגבלה על המועד בו רשאית הוועדה המקומית לעשות שימוש בסמכותה. מבחינה לשונית, התקנה יכולה לשאת פירוש לפיו רשאית הוועדה לקבוע תנאים נוספים או לשנות ההיתר גם לאחר נתינתו, גם בשלב הבנייה וגם בשלב השמוש במבנה." בהמשך הוסיף וכתב כב' השופט י' עמית (שם, בפִסקה 14): "הינה כי כן, הרשות והסמכות נתונה. עם זאת, היתר בניה אינו מיסמך דינאמי הנתון לשינויים כל שני וחמישי, וברי כי מדובר בסמכות שאין להפעילה כעניין שבשיגרה, נוכח החשש לפגיעה בזכות הקניין ובאנטרס ההסתמכות של מבקש ההיתר. הפעלת הסמכות על פי תקנה 16, לאחר מתן ההיתר, צריך שתעשה בזהירות ובמשורה, בין היתר, תוך היתחשבות במשך הזמן שחלף ממועד מתן ההיתר; עוצמת הפגיעה בבעל ההיתר; שינוי נסיבות; שינוי אופי האזור; שיקולים שעניינם בטיחות, איכות חיים ושמירה על צורכי הציבור והסביבה; המצב שיווצר בעקבות בניה חדשה או בעקבות שינוי ההיתר; התכנית החלה על האזור; ועוד." מכאן, שנוכח חוות הדעת של המהנדס קלר שניתנה בעיניין כהן לגבי מיגרש סמוך לחלקה מושא התביעה שבפניי, הייתה הועדה המקומית רשאית לשקול הוספת תנאים חדשים כתנאי לחידוש ההיתר.

...

נוכח התקלה שהייתה בהוצאת היתר הבניה, משלא צוין בו כי טרם קוים התנאי בדבר הגשת חוות דעת יועץ בטיחות, תקלה עליה עמדתי לעיל, ובדבר קיומה הודה מהנדס הועדה המקומית בעדותו (עמ' 91 לפרוט' מיום 5.12.2021, ש' 16), אני מורה שלא יהא צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לבין הועדה המקומית.

נוכח דחיית התביעה, אני מורה על דחיית ההודעות לצדדי ג'.

שעה שמר מלכה הוא שיצר את המתלול, כפי שהודה, כשעקב מתלול זה נוצרה השתלשלות העניינים שהביאה להגשת ההליך דנן, הגם שנדחית ההודעה לצד ג' כנגדו, עקב דחיית התביעה כנגד שולחת ההודעה (הועדה המקומית), איני מוצאת לנכון לחייב את שולחת ההודעה בהוצאותיו.

בהתייחס למספר הקומות נקבע במסמך המדיניות, כי תותר תוספת קומות בהקלה על פי תקנות התיכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002.

ועדת הערר הדגישה את החשיבות המרובה שרואה הוועדה המקומית בנושא התחדשות עירונית במבנים המתאימים לתמ"א 38, לתכנית הר/1/38, ולמסמך המדיניות שאושר ביום 30.5.21 (נספח 1 לעתירה).

...

לאור האמור הטענה נדחית.

דין טענת העותרים להידחות.

הועדה המקומית הבהירה בתגובתה כי הועדה המקומית קבעה את מכפיל יחידות הדיור לאחר שנבחנו התשתיות הקיימות בעיר ואת נושאי הסביבה, השתלבות המבנים ברחוב נושאי התחבורה וכיו"ב. לאור האמור אין מקום להתערבות ביהמ"ש. סוף דבר העתירה נדחית.