חזקה בקרקע וחוזה מול מנהל מקרקעי ישראל כנגד רישום בטאבו

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 3919/22 לפני: כבוד השופט ע' גרוסקופף המבקשים: 1. עזבון המנוח עבד ( עיד) מוחסן סעאידה ז"ל - באמצעות 2. תמאם סעאידה 3. אמל עבד סעאידה 4. יוסף עבד סעאידה 5. לילא עבד סעאידה 6. מונא עבד סעאידה 7. דינה עבד סעאידה 8. האשם עבד סעאידה 9. כמאל עבד סעאידה 10. נואעם עבד סעאידה 11. בדעה עבד סעאידה 12. הישאם עבד סעאידה 13. באסל עבד סעאידה נ ג ד המשיבים: 1. עיזבון המנוח עואד מוחסן כחילי סאעידה ז"ל 2. חאתם עואד כחילי סעאידה 3. תאופיק עואד סעאידה 4. עדנאן עואד כחילי סעאידה 5. חאלד עואד סעאידה 6. מאהר עואד כחילי סעאידה 7. ג'מיל עואד כחילי סעאידה 8. עזבון המנוח חוסאם סעאידה 9. עזבון המנוח מוחסן מחמוד סעאידה ז"ל 10. עיסבון אמנה סעאידה 11. כעיסבון המנוח פרחאן מוחסן כחילי סעאידה 12. ראתבה כחילי 13. כאיד פרחאן כחילי סעאידה 14. פאטמה פרחאן סעאידה 15. מוחמד פרחאן סעאידה 16. חמדה פרחאן סעאידה 17. מחמוד פרחאן סעאידה 18. אחמד פרחאן סעאידה 19. גמילה פרחאן סעאידה 20. אבראהים פרחאן כחילי סעאידה 21. עבד פרחאן כחילי סעאידה 22. סאלח פרחאן סעאידה 23. פהמי פרחאן סעאידה 24. פרחה פרחאן כחילי סעאידה 25. חוסין פרחאן סעאידה 26. עלי פרחאן סעאידה 27. עזבון המנוחה פרחה מוחסן סעאידה 28. עלי חוסין כחילי סעאידה 29. עזבון עזיז עבד סעאיד 30. מוחסן עבד סעאידה 31. דלאל עבד סעאידה 32. מנהל מקרקעי ישראל בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 10.5.2022 בת"א 60650-01-19 שניתן על ידי כב' השופט ד"ר מנחם רניאל

בהתאם לכך, ביום 16.6.1983 חתם הבן עואד, מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר, על הסכם מול רשות הפיתוח, על פי ההסכמות מול המנוח (להלן: הסכם החליפין מול רשות הפיתוח), ובהמשך תפס חזקה במגרשים והחל לבנות עליהם בתי מגורים.

לאחר שהסתיימו הליכי ההסדרה, בשנת 2018 הגישו המשיבים נגד רשות הפיתוח ורשם המקרקעין תביעה בבית המשפט המחוזי בנצרת, ובעקבותיה ניתן פסק דין הצהרתי המכיר בזכויות המנוח במגרשים ומאפשר את רשומו במירשם המקרקעין בהתאם להסכם החליפין מול רשות הפיתוח (ת"א 28276-08-18 מיום 16.12.2018).

אשר לרכיב השני, בהנתן, מחד גיסא, הכלל לפיו אין לעכב ביצוע תשלום הוצאות משפט אלא במקרים חריגים (ע"א 4461/13 זילברג נ' פלאפון תיקשורת בע"מ, פסקה 4 (9.9.2013); ע"א 7817/21 איוב נ' עזמי, פסקה 12 (6.12.2021)), ובהיתחשב, מאידך גיסא, בסכום ההוצאות המשמעותי יחסית שנפסק וחלוקתו בין מספר זוכים (והשוו: ע"א 4241/20 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח תיתי, פסקה 10 (15.7.2020)), מצאתי לנכון לעכב את תשלום הוצאות המשפט כנגד הפקדת מלוא הסכום בקופת בית המשפט.

...

אשר לרכיב הראשון, לאור הצהרת המשיבים כי עד להכרעה בערעור אין בכוונתם לשנות מן הרישום של המגרשים וכי הם מתחייבים שלא לנקוט בהליכי פינוי נגד המבקשים המתגוררים בחלקה 100; ובשים לב להסכמתם לרישום צו איסור דיספוזיציה על כלל המגרשים המונע העברת זכויות לצדדים שלישיים עד להכרעה בערעור – סבורני כי לשם הבטחת האפשרות כי ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו, ככל שיתקבל הערעור, יש להתיר למשיבים לרשום את זכויותיהם בששת המגרשים המוחזקים על ידם, בהתאם לאמור בפסק דינו של בית משפט קמא, ובכפוף למתן צו האוסר על ביצוע דיספוזיציה בכלל המגרשים עד להכרעה בערעור.

סיכומו של דבר, הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת באופן חלקי, כמפורט להלן: (א) המשיבים רשאים לפעול על פי האמור בפסק הדין מיום 10.5.2022 לשם הסדרת רישום זכויותיהם במקרקעין בכל הנוגע לששת המגרשים שבחזקתם (חלקות מס' 72, 76, 92, 93, 94, 95 בגוש 17124), להוציא המגרש שבחזקת מקצת המבקשים (חלקה 100 בגוש 17124).

בצד זאת, אני מורה על מתן צו איסור דיספוזיציה המונע העברת זכויות לצדדים שלישיים בכלל המגרשים הנזכרים (הן המגרשים בחזקת המשיבים והן המגרש בחזקת מקצת המבקשים), וזאת עד להכרעה בערעור.

טענות התובעת: לטענת מקוה, יש לה זכות חכירה לדורות במקרקעין ועל כן זכאית היא לסעד של סילוק יד, ולהשלמת הסעד מבוקש גם צו כנגד הנתבעות להמנע מלעשות כל פעולה שתפריע למקוה או מי מטעמה לתפוס חזקה במקרקעין ו/או לעשות בהם שימוש, ולהמנע מלעשות במקרקעין כל שימוש בעתיד ומלהפריע למקוה לעשות שימוש במקרקעין.

הפיצול נרשם במירשם המקרקעין בתאריך 01.08.68 וזכויות החכירה של כי"ח ומקווה במקרקעין נרשמו אף הן במירשם במועד זה. הסכם החכירה המקורי מול כי"ח (נספח ב' לתצהיר צפריר) נחתם ב- 11.05.56 ל – 99 שנים עם אופציה ל – 99 שנים נוספות וכלל גם שטחים נוספים (גוש 6012, חלקה 1, גוש 6013, חלקות 1 ו – 4; גוש 6014, חלקה 2, גוש 6047, חלקה 1) החכירה באה להסדיר זכויות שניתנו לכי"ח לפי בקשת קרל נטר בפירמאן העותמאני משנת 1870.

העיריה מפנה לעדות של מר נחמיה שקד (מנהל מחוז ת"א של המינהל), אשר העיד בבית המשפט השלום בת"א בשנת 1992, כי "בטעות נרשמה חלקה ע"ש מקוה ישראל וניתנה הודעה על כך ואז אפשר יהיה לתקן את הרישום". העיריה מציינת שלמנהל לא הייתה בעיה לתת לה גם חלק מחלקה 43 בגוש 6046 והוכן הסכם בשנת 1997 לחילופי מקרקעין שבסופו של דבר לא יצא לפועל, אך מוכיח שהמנהל אינו רואה בשטח כשטח המוחכר לכי"ח או למקוה.

בהקשר זה אני מוצאת להדגיש, כי על פי הדין לא יאפשר בית המשפט תקיפה עקיפה של המירשם, כפי שהבהיר זאת לאחרונה גם כבוד השופט, סגן הנשיא ישעיהו שנלר בהחלטתו לסלק את התביעה על הסף בה"פ (מחוזי ת"א) 5548-11-18 רשם המקרקעין תל אביב - יפו נ' רוני כץ, (16.07.2019) את ההלכה בעיניין כי: "לא ראוי כי בית המשפט יאפשר תקיפה עקיפה כאשר מעוגנים בדין הליכים ספציפיים לתקיפת מירשם המקרקעין (רע"א 6807/10 גאלי נ' עטיה (12.12.2010))" על כן, על הנתבעות היה לפעול בהתאם להוראות תקנות 45, 70 ו- 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב – 2011, ולא לנסות לעקוף את תקיפת הרישום במקרקעין ע"י טענת טעות בפני ערכאה זו שאינה מוסכמת לידון בכך בסמכות ישירה! לא מצאתי ממש גם בטענת הנתבעות לשהוי, הואיל ומתוך ההסכמים שנחתמו בין הערייה לבין תחנת השירות ופז עולה, כי הובהר בצורה בלתי משתמעת לשתי פנים, לגבי חלקה 44 שהעירייה לא מחזיקה בזכויות כלשהן לגביה ורק תפעל על מנת להשיג זכויות בה. המבחנים שנקבעו בפסיקה אשר לאורם ראוי לדחות תובענה מחמת השתהות בהגשתה הם: כאשר השהוי כמוהו כזניחת התביעה; כאשר מצב הנתבע הורע עקב השהוי בהגשת התביעה; כאשר קופחו עקב השהוי אפשרויות הנתבע להוכיח טענותיו כנגד התביעה; (ע"א 656/79 גרינפלד נ' קרישן, פ"ד ל"ו (2) 309 (30.3.1982)).

...

כך גם לא שוכנעתי כי יכולתן של הנתבעות להוכיח טענותיהן כנגד התביעה נפגעו, הן עקב ריבוי המסמכים אשר הובאו מהתקופה הרלבנטית והן עקב סתירת טענותיהן כפי שעולה מתוך אותם מסמכים.

סוף דבר: התביעה מתקבלת על כל שלושת הסעדים שנתבעו בסעיף 80 סעיפים קטנים (א), (ב) ו-(ג) לכתב התביעה.

לאור השימוש הארוך שנעשה במקרקעין, המצריך תקופת התארגנות להפסקת הפעילות וסילוק ידם של כלל המבנים והמתקנים במקרקעין, הנני קובעת כי פסק-הדין יכנס לתוקפו רק בסוף המחצית הראשונה של שנת 2020 ודהיינו: ביום 30.06.20.

כל החלקות הנ"ל רשומות במירשם המקרקעין בבעלות התובעת (ביחס לחלקה 11 בגוש 14115 - הבעלות משותפת עם אחרים).

לטענת התובעת, היתקיימו מגעים לעניין זה ועסקה מסוימת לחילופי מקרקעין אף אושרה עקרונית בשלבים שונים על-ידי ועדת חילופי מקרקעין במנהל מקרקעי ישראל (להלן – המנהל), אולם הדבר לא השתכלל לכלל הסכם.

אשר לרשות לשימוש במקרקעין שניתנה כנגד תמורה; אף מבלי להדרש בשלב זה של הדיון לשאלה האם התגבש בין הצדדים הסכם לחילופי מקרקעין (לה אתייחס בהמשך), הרי שמתוך הראיות בעניינינו ניתן להסיק הסכמה מכללא של התובעת לחזקת הנתבעים בפועל בשטח עובר להגשת התביעה.

אפנה בעיניין זה אף לפסה"ד בעיניין נג'אר לעיל, בו צויין בנסיבות שנידונו באותו מקרה, כי הגשת תביעה של הבעלים הרשום להכרזה על זכותו במקרקעין, חלף הגשת תביעה לסילוק יד נגד המחזיק, תהיה בגדר "צעד מלאכותי שאין סיבה לחייב בעלי דירות מנושלים לנקוט בו" (פסקה 8 לפסק-דינו של כב' השופט הנדל).

כפי שיפורט להלן, אף שאין חולק כי משך זמן ארוך היתקיימו בין הצדדים מגעים לחילופי מקרקעין, וכי המדינה היתה תחילה מוכנה עקרונית לבצע חילופין מול הנתבע 2, הרי שהדברים לא השתכללו לידי הסכם מחייב.

...

המסקנה העולה מכל המפורט הינה כי המגעים שהתקיימו בין הצדדים לא השתכללו לידי הסכם.

נוכח כל המפורט, טענת הנתבעים בדבר זכותם להחזיק במקרקעין, זכות הנשענת לטענתם על הסכם לחילופי מקרקעין בין הנתבע 2 לבין המדינה – דינה להידחות.

סוף דבר: התביעות מתקבלות.

בסיכומיו העלה הנתבע טענה חדשה לפיה, התובעים לא הוכיחו כי הבעלות במקרקעין הייתה של האב המנוח .לשיטתו ,התביעה של היורשים לעניין בעלות האב המנוח במקרקעין נדחתה , והנתבע נרשם כבעלים במקרקעין מכוח עסקת מכר בינו לבין מנהל מקרקעי ישראל ולא מכוח הסכם חלוקת העזבון.

מקרקעי ישראל מיום 23/11/2011 בעיניין זה פועלת לטובתו חזקת הרישום ,לפי סעיף 125 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 ,18 שלפיה "נקודת המוצא היא שהרישום משקף נכוחה את מצב הדברים". עם זאת חזקת הרישום איננה חזקה חלוטה, וככל שאדם מבקש לטעון כי הרישום שגוי, שומה עליו לתמוך טענתו בראיות.

בהקשר זה אציין כי לא הוצגה לתיק כתבי הטענות בעיניין ההליך הקודם אשר הגיש עזבון האב המנוח נגד מדינה ישראל בעיניין המקרקעין הנ"ל .אך ממוצג נ/ 4 עולה כי הוגשה תביעה /ערעור לבית המשפט המחוזי ע"י עזבון האב המנוח כנגד האגף על נכסי נפקדים, אך הצדדים הגיעו להסכמה לפיה התיק יועבר לטיפולו של מנהל מקרקעי ישראל .

( כאשר ההסכם בין המנהל לנתבע מס' 1 נערך ביום 9/4/2011 ( נ/ בעוד שהנתבע נתן גרסאות שונות בעיניין זה: בכתב ההגנה טען כי ,ההסכם נערך לאחר סיום ההליכים המשפטיים בבית המשפט המחוזי ולאחר שהנתבע שילם את התמורה למנהל מקרקעי ישראל, היורשים וויתרו על זכותם בעיניין המקרקעין וחתמו על הסכם חלוקת עזבון,( סעיף 17 ה - י) ; בתצהירו נתן גרסה שונה וטען כי ההסכם נערך לאחר שהחל הליך מו"מ בינו לבין המנהל ולפי דרישת המנהל ורצון אמו ( סעיף 12 ); בחקירתו נתן גרסה מבולבלת, תחילה מסר כי הוא התחיל לטפל מול המנהל לאחר שהאם המנוחה והאחים חתמו לו על הויתור( עמ' 34 שורות - 29 ), וכשנתבקש להבהיר איך זה מתיישב עם האמור בתצהירו, מסר כי הוא לא זוכר בדיוק מה היה ועו"ד היה מטפל בהכל ( עמ' 34 שורות - 34 ) ובהמשך ניסה ליישב הסתירה בכך שנתן גרסה חדשה ומבולבלת כי תחילה היה הסכם בעל פה בין האם המנוחה לאחים או חלקם , ובהמשך ערכו הסכם בכתב( עמ' 35 שורות - 30 ).

תשלום עבור המקרקעין - בכתב ההגנה טען הנתבע כי הוא שילם למנהל מקרקעי ישראל את התמורה עבור הקרקע בהתאם לפסק הדין(סעיף 17 ה) ,בסעיף 14 לתצהירו מסר כי שילם ממיטב כספו לכל הגורמים אשר טיפלו בעיניין הבית נשוא המחלוקת ,הן לרשות מקרקעי ישראל והן לכל יתר הגופים עד לרישום הבעלות בטבו על שמו, אך בחקירתו טען כי שילם עבור השמאי ובית המשפט ולא טען לשום תשלום למנהל מקרקעי ישראל( ע' 37 שורות - 19.

...

סוף דבר - 77 .

לאור כל האמור לעיל אני מורה כדלקמן: אני מקבלת התביעה ומורה כי הסכם חלוקת העיזבון מיום 9/4/2011 בעניין עיזבון האב המנוח ז"ל, הינו בטל ומבוטל.

אני מורה על תיקון רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין , במקרקעין הידועים כחלקה באופן שהבעלות במקרקעין תירשם ע"ש התובעים 20 X 16 גוש 20015 במועצה אזורית והנתבע בחלקים שווים, כדלקמן : 1/4 מזכויות הבעלות.

בכתב התביעה המתוקן (סעיפים 34-32) עתרו המשיבים לקבלת הסעדים הבאים: "לתת צו כנגד מנהל מקרקעי ישראל המורה להם להפסיק להחכיר ו/או להשכיר את הקרקע השייכת לתובעים לנתבעת 2.

בכתב התביעה טענו המשיבים כי הם בעלי זכויות בחלק מקרקע הידועה כגוש 7875 חלקה 15 וכי זכותם בקרקע היא לשטח של 5,900 מ"ר; כי רמ"י והאפוטרופוס לנכסי נפקדים (לשעבר נתבע 2, להלן: אל"נ) גם הם בעלים בקרקע וכי תנובות מחזיקה בפועל בחלק מהקרקע מכוח הסכם שכירות מול רמ"י. נטען כי נימנע מהמשיבים לתפוס חזקה בחלקת קרקע בשטח השייך להם, הואיל וזה הושכר ללא ידיעתם או הסכמתם לתנובות, וכי פנייתם לאל"נ כדי שיימסר להם שטח בקרקע בהתאם לבעלותם נענתה בטענה כי לא ניתן לעשות כן כל עוד לא בוצעה פארצלציה.

עוד טענו המשיבים כי הם מבקשים לממש זכותם לפנות לבית המשפט לפי סעיף 30(ב) לחוק, הואיל והם רואים עצמם מקופחים מהשמוש אשר נקבע על ידי רמ"י. המשיבים צירפו לכתב התביעה המתוקן נסח טאבו ממנו עולה כי שטח חלקה 15 כולה הוא 95,889 מ"ר, לזכות המשיב 1 רשומה בעלות ב 2/160 חלקים של החלקה, לזכות המשיב 2 רשומה בעלות ב- 14/7040 חלקים של החלקה, נוסף על זכויות המשיבים רשומות זכויות בעלות בשיעורים שונים לרבים נוספים.

" (ההדגשה שלי – נ.מ.ש.) יובהר כי תוצאה משפטית זו אינה נוגדת את הוראות סעיף 13 לחוק הקובע כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, שכן בע"א 1134/06 אליאס רושרוש נ' ודאד מנסור, (10.11.09) נקבע כי: "הקניית נכסים לפי סעיף 4 לחוק נכסי נפקדים אינה עסקה. מדובר בפעולה משפטית מושלמת "שכן, ההקנייה לאפוטרופוס של נכס שאושר על ידו כנכס נפקד, אינה תלויה ברשום הנכס על שם האפוטרופוס"".

...

" (ההדגשות במקור) אני שותפה, בכל הכבוד, למסקנה זו, שכן בנסיבותיו המיוחדות של המקרה דנן, הנכס שהוקנה לאל"נ הוא שטח ספציפי במקרקעין ולא שיעור יחסי כלשהו במקרקעין.

לאור האמור לעיל, ומשהגעתי למסקנה כי גם אם יעלה בידי המשיבים להוכיח את כל הנטען בכתב התביעה המתוקן לא יהיה בכך כדי לזכותם בסעד המבוקש או חלקו, אני מוצאת למחוק את התביעה על הסף.