חוק המכר יחול רק ביחס לקבלן

תחולת חוק המכר על יחסי הקבלן והתובעים בהסכם הקומבינאציה (ת/3), שקדם בכשלוש שנים להסכם רכישת הדירה על-ידי התובעים מהמוכרת, התחייב הקבלן כלפי המוכרת לבנות ביניין על מקרקעין שבבעלותה, ובו יחידות דיור אשר הזכויות בהן תהיינה שייכות למוכרת ולקבלן, בהתאם למפתח היחס שביניהם - 30% למוכרת ו-70% לקבלן.

...

מאחר ותכנית המכר הינה תוצאה של האדריכלות הכללית של הבנין, אינני סבור כי על הקבלן רובצת האחריות לליקוי זה. מקובלת עלי עמדת המהנדס גרשוני, לפיה התיקון המוצע אינו סביר והגיוני.

אשר על כן, התביעה מתקבלת בחלקה.

הנני מחייב את הנתבעת מס' 2 לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: 58,520 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד חוות דעת המומחה גרשוני, 20.6.2014; מחצית אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת התביעה, 10.11.2013; הוצאות התובעים בגובה שכר הטרחה ששילמו למהנדס בן-עזרא, המומחה מטעמם, בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד ביצועו של התשלום; שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום.

גם אם יקבע שהייתה לנציגות סמכות, הרי שהיא רק עבור מי שחתם על ייפויי הכוח, וככל שיפסקו פיצויים יש לחשבם באופן יחסי רק לגבי מי שהמציא ייפויי כוח להגשת התביעה.

עם זאת, מלשון החוק – כמו גם מתכליתו הכללית – עולה כי יש לראות באי-התאמה לפי חוק המכר (דירות), לרבות ביחס לרכוש המשותף, כהפרה של חיוב חוזי במסגרת חוזה המכר, ולא כפגיעה בזכותו הקניינית של הקונה ברכוש המשותף.

טענה להתיישנות: לגבי ליקויי בנייה בבניין שניבנה על ידי קבלן ואשר חוק המכר (דירות), תשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות))" חל עליו, יש למעשה שלוש תקופות היתיישנות שונות: התקופה הראשונה היא זו הקבועה בחוק המכר (דירות), והיא תקופה קצרה יותר מזו הקבועה בחוק ההתיישנות, תשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

...

סוף דבר: לאור האמור לעיל, בגין הליקויים ברכוש המשותף ישלמו הנתבעות לתובעת סך של 270,745 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

בעניין רכיב עוגמת הנפש- ישלמו הנתבעות סך של 1,500 ₪ לכל דירה שבעליה הציג ייפוי-כוח לצורך הגשת התביעה דנן.

כמו כן, הנתבעות ישלמו לתובעת בגין שכ"ט עו"ד 15% מהסכום שנפסק, וכן החזר אגרה באופן יחסי רק לגבי הסכום שנפסק.

הסוגיות שבמחלוקת אלו, איפוא, השאלות העיקריות הטעונות הכרעה בתיק זה: האם חלות על מערכת היחסים בין התובעים לנתבע 1 ועל הסכם המכר שנחתם ביניהם הוראות חוק המכר (דירות)? האם ניבנה הבית ע"י קבלן רשום, ואם לאו – מה משמעות הדבר במערכת היחסים שבין התובעים לבין הנתבע 1? האם חלה על הנתבעים או מי מהם אחריות לליקויי הבנייה שהתגלו בבית? אדון בשאלות אלו, כסדרן, ואגב כך אדרש לניתוח הראיות שהובאו ע"י הצדדים בהקשר זה, אקבע ממצאים ככל שיידרשו, ואכריע בדבר המסקנות המשפטיות המתחייבות מהם.

בהקשר זה, הוסבר בספרו הנ"ל של פרופ' איל זמיר, בעמ' 177: "כאשר אדם בונה דירה, ייתכן שיהיו לו תוכניות ברורות והחלטיות לגבי מה שיעשה בה עם השלמתה (יתגורר בה, ימכרנה, ישכירנה וכדומה), אך ייתכן שתוכניותיו טנטטיביות בלבד או שאין לו באותו שלב תוכניות מוגדרות כלשהן. מבחינה מילולית, ניתן לומר שהחוק יחול רק אם המוכר גמר בדעתו מראש למכור את הדירה, משום שאחרת הוא לא בנה את הדירה "על מנת למכרה". מבחינה עניינית, מוטב לייחס למילים אלה משמעות גמישה יותר, תוך היתחשבות במיהות המוכר.

...

סבורני, כי משקבע המומחה כי היה על הנתבעים להציג אישור כאמור, והם לא הציגוהו, הרי שהתובעים עמדו בנטל להוכיח כי התקיים ליקוי כאמור.

סוף דבר לאור האמור לעיל מצאתי לדחות את התביעה נגד הנתבע 1.

אני מקבלת את התביעה נגד הנתבעים 2-3 ומחייבת אותם לשלם לתובעים את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בתוספת מע"מ (ראו מענה לשאלת הבהרה מס' 28 מטעם התובעים) 67,760 ש"ח פיצוי בגין זכוכית מחוסמת 4,000 ₪ פיצוי בגין נזק לא ממוני 6,000 ₪ סה"כ ישלמו הנתבעים 2-3 לתובעים, יחד ולחוד, סך של 77,760 ₪.

לסיכום עד כאן - כל משתתפי קבוצת הרכישה השלימו התשלומים לחברת פז. התובע השלים את התשלום רק ביחס לדירה אחת אותה אכן קיבל.

התובע הפנה לכך שהנתבעת התחייבה ש"הוראות חוק המכר יחולו על חיובי הקבלן הן כלפי המזמין והן כלפי רוכשי הדירות" וכי הוסכם ביחס לקבלן, קרי הנתבעת – "כי כלפי הרוכשים תחול האחריות הקבועה בחוק על הקבלן והוא ייחשב, בכל הקשור לבצוע העבודות, התאמת העבודות למפרטים , לתקנים, לדין, תיקון הליקויים, אחריות ובדק כלפי הדיירים כ"מוכר" כהגדרתו בחוק וכל הוראות החוק יחייבו את הקבלן כלפי הרוכשים ישירות באופן שלרוכשים תהיה עילת תביעה ישירה כלפי הקבלן ולקבלן לא תהיה זכות לתבוע מהמזמין או מהמפקח שיפוי בגין תביעות הרוכשים".

...

  ועוד הערה ביחס למסירה המידית - לכל האמור לעיל יש להוסיף שהעובדה שהדירות נמסרו כמעט מיד לאחר התשלום, דווקא תומכת בגרסה לפיה התשלום היה הגורם שעיכב את המסירה.

סוף דבר לאור כל האמור לעל, התביעה נדחית.

אני מחייב את התובע בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

יובהר כי למוצר שאינו מוצר חשמלי ותלוי תעודת אחריות של יצרן ששונה מיצרן כזה לאחר, ישנה אחריות לשנה כפי שצוין בנספחי התביעה, בדומה לתקנות אחריות ושרות החלות רק ביחס למוצרים בעלי רכיב חשמלי, ויש לאפשר לנתבעת לעמוד בתנאי האחריות.

ככלל, המחוקק הכיר בצורך ב"מיצוי הליכים" של לקוח מול עוסק במסגרת סוגי יחסים – כך למשל בחוק המכר (עקב אי התאמה בהתאם לסעיף 11-14 לחוק המכר, תשכ"ח-1968) וכך גם במערכת יחסים שבין קבלן למזמין (ראו למשל סעיף 3 הקובע " (א) לא היו המלאכה או השרות בהתאם למוסכם (להלן - פגם), על המזמין להודיע לקבלן על הפגם זמן סביר לאחר שגילה אותו או שהיה עליו לגלותו, ואם הפגם ניתן לתיקון - לתת לקבלן היזדמנות נאותה לתקנו". בהתאם להוראות חוק המכר, צרכן יכול להשאיר את הנכס ברשותו ולנכות ממחיר התשלום תמורתו עקב הפחת שנוצר בדמות הפגם (סעיף 28 לחוק המכר כאמור) – דבר הדומה במהותו ל"פגם בהנאה".

במקרה דנן, הואיל והיה פגם במוצר (והמחוקק אינו נותן משקל לאיכות הפגם והיקפו לצורך החלת החוק), להבדיל ממימוש זכות החרטה, הרי שאין לנכות דמי ביטול עסקה (5% או 100 ₪ לפי הנמוך מביניהם לפי תקנה 5 לתקנות) ויש לקרוא זאת בהרמוניה חקיקתית עם הוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968 בדבר אי התאמה (סעיפים 11 ו-14), כשבידי הצרכן במקרה דנן הזכות לבחור את הסעד המתאים לו בהתאם להוראות חוק אלו.

...

העולה מהמקובץ, כי התובע היה זכאי לביטול העסקה וגם מכוח תקנות הגנת הצרכן שביטל במועד.

על כן, אני מורה על ביטול העסקה באופן שהנתבעת תשיב לתובע סך של 5967 ₪.

סך הכל תשלם הנתבעת לתובע סך של 6367 ₪ תוך 30 יום מהיום.